Cour d'appel, 30 mai 2023. 21/00353

ARRET N° N° RG 21/00353 N°Portalis DBWA-V-B7F-CHUG M. [L][T] [V] Mme [X] [V] C/ S.C.I. PAMERO S.C.I. BLUEWIND COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 30 MAI 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Tribunal Judiciaire de Fort de France, en date du 11 Mai 2021, enregistré sous le n° 21/00200 ; APPELANTS : Monsieur [L],[T] [V] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Charles-Edouard FENOT, avocat au barreau de MARTINIQUE Madame [X] [V] [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Charles-Edouard FENOT, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMEES : S.C.I. PAMERO, prise en la personne de son gérant en exercice [Adresse 3] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] Représentée par Me Moïse CARETO de la SELARL D'AVOCATS Moïse CARETO, avocat au barreau de MARTINIQUE S.C.I. BLUEWIND chez [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Non représentée COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2023 sur le rapport de Monsieur Thierry PLUMENAIL, devant la cour composée de : Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller qui en ont délibéré. Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 30 Mai 2023 ; ARRÊT : Par défaut Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'alinéa 2 de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Par contrat de bail, la S.C.I. Bluewind a donné en location à M. [L] [V] et à Mme [X] [V] un logement situé [Adresse 3] aux [Localité 1], le bail ayant été conclu pour une durée de 3 ans et moyennant un loyer mensuel de 1.150 euros. Par actes d'huissier en date des 11 et 14 décembre 2020, M. [L] [V] et Mme [X] [V] ont fait citer la S.C.I. Bluewind et la S.C.I. Pamero devant le tribunal judiciaire de Fort-de-France, sur le fondement de la loi du 31 décembre 1975 et des articles 1240 et 1241 du code civil, aux fins de voir : - constater le non-respect du droit de préemption de M. [L] [V] et Mme [X] [V], - ordonner l'annulation de la vente conclue le 19 avril 2018 entre la S.C.I. Bluewind et la S.C.I. Pamero, - ordonner la levée de l'inscription de cette vente au service de publicité foncière au lieu du bien, - condamner in solidum la S.C.I. Bluewind et la S.C.I. Pamero à verser la somme de 30.000 euros à M. [L] [V] et Mme [X] [V] à titre de dommages-intérêts, - condamner in solidum la S.C.I. Bluewind et la S.C.I. Pamero à verser la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la S.C.I. Bluewind et la S.C.I. Pamero aux entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 11 mai 2021, le tribunal a : - débouté M. [L] [V] et Mme [X] [V] de leur demande de nullité de la vente immobilière intervenue entre la S.C.l. Bluewind et la S.C.I. Pamero, - condamné la S.C.I. Bluewind à payer à M. [L] [V] et à Mme [X] [V] la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la méconnaissance de leur droit de préemption, - condamné la S.C.l. Bluewind à payer à M. [L] [V] et à Mme [X] [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la S.C.I. Bluewind aux entiers dépens. Par déclaration reçue le 17 juin 2021, M. et Mme [V] ont interjeté appel de tous les chefs du jugement rendu le 11 mai 2021, sauf en ce qu'il a condamné la SCI Bluewind aux entiers dépens et en ce qu'il a rappelé l'exécution provisoire de plein droit. Aux termes de ses premières conclusions du 17 septembre 2021, et dernières du 08 mars 2022, les appelants demandent de : - déclarer l'appel formé par M. [L] [V] et Mme [X] [V] recevable, - déclarer M. [L] [V] et Mme [X] [V] recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions, - infirmer le jugement rendu le 11 mai 2021 en ce qu'il déboute M. [L] [V] et Mme [X] [V] de leur demande de nullité de la vente immobilière intervenue entre la SCI Bluewind et la SCI Pamero, condamne la SCI Bluewind à payer à M. [L] [V] et Mme [X] [V] la somme de 5.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la méconnaissance de leur droit de préemption, et condamne la SCI Bluewind à payer à M. [L] [V] et Mme [X] [V] la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; En conséquence : - constater le non-respect du droit de préemption de M. [L] [V] et Mme [X] [V] ; A titre principal : - ordonner l'annulation de la vente conclue le 19 avril 2018 entre la S.C.I Bluewind et la S.C.I Pamero sur le fondement de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, - condamner la SCI Bluewind à payer à M. [L] [V] et Mme [X] [V] la somme de 54.050 euros en réparation du préjudice financier correspondant aux loyers payés à la SCI Pamero à compter du 19 avril 2018, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ; A titre subsidiaire : - ordonner l'annulation de la vente conclue le 19 avril 2018 entre la S.C.I Bluewind et la S.C.I Pamero en violation de l'acception préalable de l'offre par les époux [V], - condamner la SCI Bluewind à payer à M. [L] [V] et Mme [X] [V] la somme de 54.050 euros en réparation du préjudice financier correspondant aux loyers payés à la SCI Pamero à compter du 19 avril 2018, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir ; A titre infiniment subsidiaire : - constater la faute de la SCI Bluewind caractérisée par la méconnaissance du droit de préemption des époux [V] et par la rupture abusive des pourparlers, - condamner la SCI Bluewind à payer à M. [L] [V] et Mme [X] [V] la somme de 50.000 euros en réparation des préjudices subis du fait de la méconnaissance de leur droit de préemption et de la rupture abusive des pourparlers ; En tout état de cause : - ordonner la levée de l'inscription de cette vente au service de publicité foncière du lieu du bien, - condamner in solidum la S.C.I Bluewind et la S.C.I Pamero à verser la somme de 10.000 euros à M. [L] [V] et Mme [X] [V] au titre du préjudice moral, - condamner in solidum la S.C.I Bluewind et la S.C.I Pamero à verser la somme de 7.000 euros à M. [L] [V] et Mme [X] [V] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum la S.C.I Bluewind et la S.C.I. Pamero aux entiers dépens. Les appelants sollicitent la nullité de la vente : - pour absence de notification du congé pour vendre sur le fondement de l'article 15-II de la loi du 06 juillet 1989, demande tendant aux mêmes fins que celle présentée en première instance de nullité de la vente au visa de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, Ils affirment à cet égard n'avoir jamais eu signification du congé pour vendre, les privant ainsi de leur droit de préemption ; - pour la non-réalisation de la vente par le propriétaire malgré acception des locataires qui ont offert d'acheter le bien au prix initialement fixé par la propriétaire (laquelle a ensuite augmenté ce prix au vu d'une autre offre d'achat). Ils sollicitent la réparation de leur préjudice financier correspondant aux loyers payés au nouveau propriétaire à compter du jour de la vente « frauduleuse ». Si la cour reconnaît la validité de cette vente, les appelants considèrent qu'ils doivent être dédommagés du préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers, soit la perte de chance de n'avoir pu conclure la vente. Par conclusions du 19 mai 2022, la SCI Pamero demande de : A titre principal, - déclarer que le tribunal judiciaire était incompétent pour connaître l'action de Mme et de M. [V] tendant à reconnaître le non-respect de leur droit de préemption en vertu de leur qualité de locataire et l'annulation de la vente du logement qui leur a été donné en location ; A titre subsidiaire, - déclarer que les appelants n'ont pas accepté purement et simplement l'offre de vente qui leur a été faite ; Par conséquent, - déclarer que les appelants ont renoncé à leur droit de préemption, - déclarer que la cour d'appel ne peut pas se prononcer sur la validité du congé car les appelants n'ont pas formulé cette demande tant devant le tribunal judiciaire que devant la cour d'appel ; A titre infiniment subsidiaire, - déclarer que les époux [V] n'ont pas respecté le délai de quatre mois prévu à l'article 15 Il de la loi du 6 juillet 1989 ; Par conséquent, - déclarer que les époux [V] ne bénéficient d'aucun droit de préemption car leur titre locatif n'a pas été remis en cause et figure dans l'acte de vente, - débouter les époux [V] de l'intégralité de leurs demandes ; En tout état de cause, - débouter Mme et M. [V] de leur demande de condamnation solidaire de la SCI Pamero à la somme de 10.000 € au titre de leur préjudice moral ; - déclarer irrecevable la demande de condamnation de la SCI Pamero à la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral des appelants car cette demande constitue une demande nouvelle, - condamner Mme [X] [V] et M. [L] [V] à la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L'intimée soulève l'incompétence du tribunal judiciaire au profit du « TI » en ce que le droit de préemption qu'ils invoquent est lié à un contrat de location. Subsidiairement, elle invoque le défaut d'acceptation de l'offre par les appelants qui ont formulé une contre-proposition. A titre infiniment subsidiaire, l'intimée considère que les appelants ne justifient pas que le logement en cause est leur résidence principale et qu'ils y résident au moins 8 mois dans l'année ; qu'ils peuvent en conséquence se prévaloir d'un droit de préemption. Elle relève en outre que les appelants n'ont pas reçu de proposition de financement de leur banque dans le délai imposé par l'article 15 II de la loi du 06 juillet 1989. Elle expose enfin que la prorogation du bail dont bénéficient les appelants écarte le droit de préemption des locataires. Elle sollicite en tout état de cause le rejet de toute condamnation à son encontre en ce qu'elle n'a commis aucune faute. L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 juin 2022. La SCI Bluewind n'a pas constitué avocat. La déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt à l'Etude d'huissier le 06 août 2021. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il sera fait expressément référence à la décision déférée à la cour et aux dernières conclusions déposées. L'affaire a été plaidée le 24 mars 2023. La décision a été mise en délibéré au 30 mai 2023. MOTIFS DE LA DECISION L'article L.213-4-4 du code de l'organisation judiciaire dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020 dispose que le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion. Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, la demande d'annulation de la vente immobilière fondée sur la violation du droit de préemption du locataire prévu par l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 ne peut prospérer dès lors que le texte invoqué ne vise que l'hypothèse d'un immeuble par lots et non d'un immeuble individuel. Le jugement de première instance sera confirmé sur ce point. En réalité, les demandes présentées par les époux [V], y compris les demandes de dommages et intérêts, visent le non-respect par le bailleur des dispositions de la loi du 06 juillet 1989. Or, les actions relatives à un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation sont de la compétence exclusive du juge des contentions de la protection, en l'occurrence le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Fort-de-France, au regard du lieu de résidence de l'immeuble. Il convient en conséquence d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il s'est déclaré matériellement compétent pour connaître des demandes en paiement présentées par les époux [V] et fondées sur la méconnaissance de leur droit de préemption dont ils se prévalent en application de la loi du 06 juillet 1989. Toutefois une telle décision n'emporte pas pour conséquence le renvoi du dossier devant le juge des contentieux près le tribunal judiciaire de Fort-de-France, puisqu'en application de l'article 90 alinéa 2 du code de procédure civile il incombe à la cour de céans, qui est également juridiction d'appel à l'égard de la formation compétente, de statuer sur le fond du litige. La cour rappelle que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la délivrance d'un congé pour vendre au locataire d'un local à usage d'habitation qui constitue sa résidence principale, en posant notamment des conditions de délai, en ouvrant un droit de préemption et en imposant la délivrance d'une notice d'information avec le congé. En vertu de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, "le présent titre s'applique aux locations de locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu'aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation". Dans leurs dernières conclusions, les époux [V] déclarent qu'ils sont absents du logement litigieux plus de six mois par an pour des raisons professionnelles. Or, la cour relève que les époux [V] ne justifient pas de leurs obligations professionnelles qui les contraindraient à être absents du logement sis [Localité 1] plus de six mois par an. Ils restent taisants sur ce point. La cour en déduit que, bien que s'acquittant d'un loyer mensuel, les époux [V] ne démontrent pas que le logement situé [Adresse 3] constitue leur résidence principale conformément aux dispositions de l'article 2 de la loi du 06 juillet 1989. Les appelants ne peuvent dès lors se prévaloir du droit de préemption prévu à l'article 15 II de la loi du 06 juillet 1989. Les époux [V] ne disposant en réalité d'aucun droit de préemption, il ne saurait être fait grief à la SCI Bluewind d'avoir vendu le bien immobilier en cause à un tiers, en l'occurrence la SCI Pamero. Enfin, aucun congé régulier pour vente n'ayant été notifié aux époux [V], il n'est pas démontré que le bailleur ait voulu faire bénéficier les locataires d'un droit de préemption, les courriels produits en l'espèce ne constituant pas des éléments de preuve. En conséquence, les époux [V] seront déboutés de l'intégralité de leurs demandes fondées sur le non-respect du droit de préemption. L'article 1240 du code civil, dispose: «'Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer». Les époux [V] ne bénéficiant pas d'un droit de préemption ne rapportent pas la preuve que la SCI Bluewind ait commis une faute lors de la vente du bien immobilier litigieux ou qu'ils aient subi un préjudice tenant en la perte de chance de n'avoir pu conclure la vente. En conséquence, les époux [V] seront déboutés de leurs différentes demandes de dommages et intérêts. Le jugement de première instance sera infirmé sur ce point. Les dispositions du jugement déféré sur les frais irrépétibles seront infirmées. Il sera alloué à la SCI Pamero la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, les époux [V] seront condamnés aux dépens de la présente instance. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt rendu par défaut et par mise à disposition au greffe, CONFIRME le jugement entrepris dont appel en ce qu'il a débouté M. [L] [V] et Mme [X] [V] de leur demande de nullité de la vente immobilière intervenue entre la SCI Bluewind et la SCI Pamero ; L'INFIRME pour le surplus ; DIT que le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Fort-de-France était matériellement compétent pour connaître des demandes en paiement présentées par les époux [V] et fondées sur la méconnaissance de leur droit de préemption ; Statuant au fond, DÉBOUTE M. [L] [V] et Mme [X] [V] de leurs demandes ; Y ajoutant, CONDAMNE M. [L] [V] et Mme [X] [V] à payer à la SCI Pamero la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [L] [V] et Mme [X] [V] aux dépens de la présente instance. Signé par Mme Nathalie RAMAGE,, Présidente de Chambre et Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,