Tribunal judiciaire, 24 octobre 2024. 24/03171

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [N] [R] Madame [D] [L] épouse [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent HAY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03171 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MB4 N° MINUTE : 2 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 24 octobre 2024 DEMANDERESSE S.A. ALLIANZ VIE, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Laurent HAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0916 DÉFENDEURS Monsieur [N] [R], comparant Madame [D] [L] épouse [R], non comparante, ni représentée demeurant ensemble [Adresse 2] COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 septembre 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 24 octobre 2024 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Sanaâ AOURIK, Greffière Décision du 24 octobre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03171 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MB4 EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé du 4 avril 2019, la société ALLIANZ VIE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [N] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 4]. Par actes de commissaire de justice du 2 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 18054,51 euros au titre de l'arriéré locatif, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [N] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] le 3 novembre 2023. Par assignations des 2 février 2024, La société ALLIANZ VIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation de 6542,28 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,25126,79 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour les sommes y figurant et de l’assignation pour le surplus,Une provision sur la clause pénale de 2512,67 euros,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et conjointement les entiers dépens. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 février 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. À l'audience du 5 septembre 2024, La société ALLIANZ VIE sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisé à la somme de 3188,02 euros et sollicite le bénéfice de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [N] [R] s’est opposé aux demandes de frais de procedure et frais irrépétibles. Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude Madame [D] [L] épouse [R] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. MOTIVATION En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. 1. Sur la demande de résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La société ALLIANZ VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur le constat de la résiliation du bail de plein droit Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 2 novembre 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 18054,51 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 14 novembre 2023. Toutefois, la dette locative a été réglée en intégralité le 1er mars 2024 avant l’audience initiale et aucune dette locative ne persiste dès lors que la somme de 3188,02 euros demandée à l’audience correspond au solde du loyer de septembre 2024 (d’un montant charges comprises de 3650,53 euros) lequel ne peut être considéré impayé à la date du 5 septembre 2024. Or le paiement total de la dette avant la décision judiciaire rend sans objet le pouvoir du juge d’accorder même d’office des délais de paiement en application l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et de suspendre les effets de la clause résolutoire, et ne saurait entraîner en l’espèce la résiliation de plein droit du contrat de bail qui placerait ainsi le locataire qui a soldé sa dette dans une situation moins favorable que celui qui ne l’a pas réglée. En conséquence, la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire au motif du défaut de paiement des loyers et les demandes subséquentes d’indemnité d’occupation et d’expulsion sont rejetées. Sur la demande au titre de la dette locative et de la clause pénale Aucune dette locative ne persiste lors de l’audience ainsi que rappelé ci avant et la demande en paiement de la somme de 3188,02 euros est rejetée. Par ailleurs, l'article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'« est réputée non écrite toute clause : [...] h) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble ». En l'espèce, le contrat de bail prévoit une pénalité de 10% des sommes dues en cas d’impayés. L'obligation étant sérieusement contestable au sens de l'article 835 du code de procédure civile compte tenu des dispositions de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, le juge des référés ne peut en connaître. La demande de la société ALLIANZ VIE tendant à obtenir une condamnation par provision sur le fondement de cette clause est donc rejetée. 3. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Les circonstances du litige justifient de mettre les dépens de l’instance à la charge de Monsieur [N] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] in solidum, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et de les condamner in solidum à payer à la bailleresse la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE la société ALLIANZ VIE de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et d’indemnité d’occupation, DEBOUTE la société ALLIANZ VIE de sa demande en paiement d’une provision de 3188,02 euros au titre de l’arriéré locatif et de sa demande au titre de la clause pénale, REJETTE les autres demandes, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire, CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] in solidum à payer à la société ALLIANZ VIE la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procedure civile, CONDAMNE Monsieur [N] [R] et Madame [D] [L] épouse [R] in solidum aux dépens de l’instance, comprenant le coût des commandements de payer, de leur dénonciation à la CCAPEX, des assignations et de leur dénonciation à la préfecture. Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 octobre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière La Juge