Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/04960

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04960 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43TC N° MINUTE : 11/2024 JUGEMENT rendu le 06 septembre 2024 DEMANDERESSE Association ADEF HABITAT, [Adresse 1], représentée par Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2] DÉFENDERESSE Madame [Z] [U] épouse [D], demeurant [Adresse 4], non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 06 septembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04960 - N° Portalis 352J-W-B7I-C43TC EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé du 1er janvier 1994, l'association ADEF HABITAT, a mis à disposition de Mme [Z] [U] ép. [D] le logement n° 2062 au sein de l'établissement ADEF HABITAT situé [Adresse 3] pour une redevance mensuelle de 276,95 euros, hors prestations obligatoires. Des redevances étant demeurées impayées, l'association ADEF HABITAT l'a mis en demeure le 14 novembre 2023 de payer dans le délai d'un mois la somme de 1376,32 euros correspondant à l'arriéré locatif. Par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, l'association ADEF HABITAT a fait assigner Mme [Z] [U] ép. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire et dire que Mme [Z] [U] ép. [D] est occupante sans droit ni titre depuis l'expiration d'un délai d'un mois après la signification de la mise en demeure de payer ou à défaut un mois après la signification de l'assignation, - subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence, - en tout état de cause : - rejeter toute demande de délai de grâce, - autoriser son expulsion et celle de tout occupant de son chef sous 48 heures à compter de la signification de la décision et sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, - ordonner la séquestration des meubles, - condamner Mme [Z] [U] ép. [D] à lui payer: - la somme de 3033,05 euros au titre de l'arriéré de redevances avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, - une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant de la redevance si le contrat de résidence s'était poursuivi, - 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce inclus le coût de l'assignation et des frais relatifs à l'expulsion. Au soutien de ses prétentions, l'association ADEF HABITAT expose que le contrat est soumis aux dispositions des articles L633-2 et R633-3 du code de la construction et de l'habitation. Elle soutient que plusieurs échéances de redevances sont demeurées impayées, malgré une mise en demeure. A l'audience du 04 juin 2024, l'association ADEF HABITAT, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Régulièrement assignée à étude, Mme [Z] [U] ép. [D] n'a pas comparu. La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d'occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Mme [Z] [U] ép. [D] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l'occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l'article L.632-1 du code de la construction et de l'habitation en vertu de l'article L.632-3 du même code ainsi qu'au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l'article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989. Sur l'acquisition de la clause résolutoire, la résiliation, l'expulsion et l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. L'article 1225 précise qu'en présence d'une clause résolutoire, la résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse s'il n'a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l'inexécution. La mise en demeure doit viser expressément la clause résolutoire pour produire effet. En matière de logement foyer plus précisément, en application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyers est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795). En l'espèce, le contrat de résidence conclu le 1er janvier 1994 contient une clause résolutoire (article 15) et une mise en demeure de payer visant le risque de fin du contrat et de procédure judiciaire d'expulsion a été adressée à Mme [Z] [U] ép. [D] le 14 novembre 2023 pour la somme de 1376,32 euros. Cette mise en demeure correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés. Cependant, la mise en demeure est revenue " pli avisé non réclamé " de sorte qu'il n'est pas établi que Mme [Z] [U] ép. [D] en a eu effectivement connaissance. Dans ces conditions la clause résolutoire ne peut produire effet et l'association ADEF HABITAT sera déboutée de sa demande à ce titre. Il convient donc de statuer sur la demande en résiliation judiciaire. Il ressort du décompte produit que Mme [Z] [U] ép. [D] n'a effectué que trois paiements correspondant à une somme totale de 788,16 euros depuis l'échéance du mois de juin 2023. Aucune redevance n'a été payée depuis le mois de septembre 2023 à l'exception d'un règlement de 100 euros le 8 avril 2024. Elle reste redevable de la somme de 3033,05 euros au 25 avril 2024. Cette dette constitue une violation grave et réitérée par la locataire de ses obligations contractuelles. En conséquence la résiliation du contrat de redevance sera prononcée. Mme [Z] [U] ép. [D] étant sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par l'association ADEF HABITAT satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Par ailleurs le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre les occupants à quitter les lieux. La demande d'assortir l'expulsion d'une astreinte sera en conséquence rejetée. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. En cas de maintien dans les lieux de l'occupante ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du contrat de residence, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel de la redevance, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 356,19 euros. L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir de la résiliation du contrat, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré de redevance Aux termes de l'article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, comme vu ci-dessus, il ressort du décompte locatif que Mme [Z] [U] ép. [D] reste redevable de la somme de 3033,05 euros au 25 avril 2024 au titre de l'arriéré de redevances. Elle sera en conséquence condamnée à payer cette somme à l'association ADEF HABITAT, avec intérêts aux taux légal à compter de l'assignation, la mise en demeure n'ayant pas été délivrée. Sur les demandes accessoires Mme [Z] [U] ép. [D], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût de l'assignation, mais en ce exclus les frais éventuels d'exécution dont il n'est pas démontré la nécessité à ce stade. Il serait inéquitable de laisser à la charge de l'association ADEF HABITAT les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE l'association ADEF HABITAT de sa demande en acquisition de la clause résolutoire ; PRONONCE la résiliation du contrat de résidence conclu le 1er janvier 1994 entre l'association ADEF HABITAT et Mme [Z] [U] ép. [D] concernant le logement n° 2062 au sein de l'établissement ADEF HABITAT situé [Adresse 3] ; ORDONNE en conséquence à Mme [Z] [U] ép. [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu'à défaut pour Mme [Z] [U] ép. [D] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'association ADEF HABITAT pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DEBOUTE l'association ADEF HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution ; DEBOUTE l'association ADEF HABITAT de sa demande d'astreinte; DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Mme [Z] [U] ép. [D] à verser à l'association ADEF HABITAT une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit la somme de 356,19 euros, à compter de la résiliation du contrat et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion); DIT que cette indemnité d'occupation est payable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance et les charges ; CONDAMNE Mme [Z] [U] ép. [D] à verser à l'association ADEF HABITAT la somme de 3033,05 euros, somme arrêtée au 25 avril 2024 au titre de l'arriéré de redevances, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ; CONDAMNE Mme [Z] [U] ép. [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l'assignation ; CONDAMNE Mme [Z] [U] ép. [D] à verser à l'association ADEF HABITAT la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Le greffier, Le juge.