Cour d'appel, 28 novembre 2023. 23/00026

HP/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 28 Novembre 2023 N° RG 23/00026 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HE7Q Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de CHAMBERY en date du 13 Décembre 2022 Appelante S.A.S. HOTEL [3], dont le siège social est situé [Adresse 1] Représentée par la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL HSA ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS Intimée S.C.I. SAINT PIERRE, dont le siège social est situé [Adresse 4] Représentée par la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL, avocats au barreau de CHAMBERY -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 26 Juin 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 19 septembre 2023 Date de mise à disposition : 28 novembre 2023 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : Audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Mme Myriam REAIDY, Conseillère, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - Mme Hélène PIRAT, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure La Sci Saint Pierre est propriétaire d'un bien immobilier à usage d'hôtel et bar restaurant sis [Adresse 4] à [Localité 5]. Par acte sous seing privé du 1er avril 2015, elle a consenti un bail commercial à la société Best Inn (Sasu), moyennant un loyer mensuel de 3 900 euros HT et hors charges. Par acte du 23 décembre 2021, la société Best Inn a cédé son fonds de commerce à la société Hôtel [3] (Sasu). Les loyers demeurant impayés, la Sci Saint Pierre a fait délivrer à la société Hôtel [3], les 27 mai et 10 août 2022, deux commandements de payer visant la clause résolutoire, puis par exploit d'huissier du 29 octobre 2022, elle l'a faite assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry notamment aux fins de faire constater la résiliation du bail. Par ordonnance du 13 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry a : - Constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail commercial de plein droit depuis le 10 septembre 2022 ; - Ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la société Hôtel [3] en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance ; - Dit que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; - Condamné la société Hôtel [3] à payer à la SCI Saint Pierre une provision de 13 433,35 euros à valoir sur l'arriéré de loyers et des provisions sur charges pour la période allant jusqu'au 10 septembre 2022 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2022 ; - Condamné la société Hôtel [3] à payer à la SCI Saint Pierre une indemnité d'occupation d'un montant de 3 900 euros à compter du 10 septembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux ; - Débouté la SCI Saint Pierre de sa demande de dommages-intérêts ; - Dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution de la décision au seul vu de la minute ; - Condamné la société Hôtel [3] à payer à la SCI Saint Pierre la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné la société Hôtel [3] aux dépens, frais de deux commandements de payer inclus, Au visa principalement des motifs suivants : La société Hôtel [3] n'a pas respecté les clauses du bail et ne s'est pas acquittée de sa dette dans le mois de la délivrance du commandement de payer ; Le maintien dans un immeuble d'une personne physique ou morale sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail commercial est constitutif d'un trouble manifestement illicite. Par déclaration au greffe du 5 janvier 2023, la société Hôtel [3] a interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions, hormis en ce qu'elle a débouté la SCI Saint Pierre de sa demande de dommages-intérêts. Prétentions et moyens des parties Par dernières écritures en date du 15 mai 2023, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Hôtel [3] sollicite l'infirmation de la décision et demande à la cour de : A titre liminaire, - Juger nuls et de nuls effets les commandements de payer des 27 mai 2022 et 10 août 2022 et l'assignation du 29 octobre 2022 ; En conséquence, - Juger irrecevable les demandes de la Sci Saint Pierre ; A titre principal, - Juger que les commandements de payer des 27 mai 2022 et 10 août 2022 délivrés de mauvaise foi, n'ont pu produire effet ; - Débouter la SciI Saint Pierre de l'ensemble de ses demandes ; A titre subsidiaire, - Accorder à la société Hôtel [3] des délais de paiements jusqu'au 6 janvier 2023 afin de s'acquitter de l'intégralité des éventuels arriérés et des loyers courants ; En tout état de cause, - Débouter la Sci Saint Pierre de l'ensemble de ses demandes ; - Condamner la Sci Saint Pierre aux entiers dépens ainsi qu'à payer la somme de 3 000 euros à la société Hôtel [3] par application de l'article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, la société Hôtel [3] fait valoir notamment que : Les commandements de payer et l'assignation n'ont pas été délivrés valablement délivrés à la personne de la société Hôtel [3] et ne contiennent pas toutes les mentions obligatoires (notamment siège social du requérant) ; Un bailleur n'invoquant pas de bonne foi la clause résolutoire d'un bail ne peut obtenir le constat de la résiliation de celle-ci ; Au jour de la délivrance du commandement, il n'existait aucune dette locative. Par dernières écritures en date du 1er septembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Hôtel [3] sollicite de la cour de : - Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ; - Dire et juger irrecevable et dans tous les cas mal fondé l'appel interjeté ; - Déclarer la société Hôtel [3] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes, et l'en débouter ; - Déclarer la demande de la Sci Saint-Pierre recevable et bien fondée ; En conséquence, y faisant droit, - Confirmer ladite ordonnance en toutes ses dispositions, sauf à y fixer le montant de l'indemnité d'occupation due à la somme de 4 536,36 euros et à y rajouter la condamnation de la société Hôtel [3] au paiement à la Sci Saint Pierre de dommages-intérêts à hauteur de 2 268 euros, ainsi qu'une somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, et une astreinte en cas de non restitution des locaux dans le délai imparti ; - Dire et juger que la société Hôtel [3] n'a pas respecté ses obligations contractuelles notamment quant au versement du prix du loyer ; - Constater que la clause résolutoire contenue au bail en date du 1er avril 2015, consenti par la Sci Saint-Pierre à la société Hôtel [3] pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 5], est acquise depuis le 11 septembre 2022 ; - Constater, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ; - Ordonner l'expulsion, avec au besoin le concours de la force publique, de la société Hôtel [3] et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 500 euros, par jour de retard ; - Condamner la société Hôtel [3] à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 13 493,39 euros ; - Condamner la société Hôtel [3] au paiement d'une somme de 4 536,36 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation correspondant au loyer mensuel, du 11 septembre 2022 jusqu'à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ; - Condamner la société Hôtel [3] au paiement à la Sci Saint Pierre de dommages-intérêts correspondant au préjudice supplémentaire effectivement subi du fait des retards de paiements, notamment les frais bancaires, et du temps passé par le gérant de la société pour gérer ce litige, soit la somme provisionnelle de 2 268 euros ; - Condamner la société Hôtel [3] à payer la somme de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la société Hôtel [3] aux entiers dépens de première instance et d'appel qui comprendront le coût du commandement de payer les loyers signifié le 27 mai 2022 et le coût du commandement de payer les loyers signifié le 10 août 2022. Au soutien de ses prétentions, la société Hôtel [3] fait valoir notamment que : Le commandement de payer du 10 août 2022 a été valablement signifié, et il est demeuré sans effet pendant un mois, étant précisé concernant le défaut de mentions allégué, un grief doit être démontré pour entraîner une nullité ; Tous les règlements de la société Hôtel [3] sont intervenus postérieurement à la délivrance de l'assignation du 29 octobre 2022. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise. Une ordonnance en date du 26 juin 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 19 septembre 2023. MOTIFS ET DÉCISION I - Sur les nullités ' Sur la délivrance des commandements de payer et de l'assignation devant le juge des référés Aux termes de l'article 654 du code de procédure civile, 'La signification doit être faite à personne. La signification à une personne morale est faite à personne lorsque l'acte est délivré à son représentant légal, à un fondé de pouvoir de ce dernier ou à toute autre personne habilitée à cet effet'. Par ailleurs, l'article 658 du même code prévoit notamment que lorsque la signification est faite à une personne morale, l'huissier doit adresser le jour même ou le premier jour ouvrable suivant, une lettre simple avisant la personne morale de la signification et contenant la copie de l'acte de signification. En outre, l'article 690 du même code énonce que 'La notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement. A défaut d'un tel lieu, elle l'est en la personne de l'un de ses membres habilité à la recevoir'. Enfin, l'huissier n'a pas l'obligation de vérifier l'exactitude de la déclaration qui lui est faite. L'assignation devant le juge des référés en date du 29 octobre 2022, le commandement de payer en date du 27 mai 2022 et le commandement de payer en date du 10 août 2022 ont été signifiés par l'huissier de justice au siège social de la société Hôtel [3] tel que figurant sur son extrait k-bis soit au [Adresse 1]. Sur place, l'huissier a délivré les actes à une personne se disant habilitée, M. [F] [I] ou Mme [F] [I]. La société Hôtel [3] reconnaît que M. [F] [I] est son employé. Le fait qu'il ne soit pas gérant comme indiqué sur l'assignation mais employé comme cela est d'ailleurs mentionné correctement sur le commandement du 27 mai 2022 ou qu'il soit indiqué Mme [F] [I] sur le deuxième commandement sont sans effet sur la validité des actes, l'huissier n'ayant pas à vérifier la qualité exacte de la personne rencontrée sur place, se disant habilitée, et une erreur matérielle sur le prénom est sans conséquence et ne porte pas grief. Par ailleurs, l'huissier a adressé ensuite le courrier par lettre simple mentionné à l'article 658 du code de procédure civile, cet envoi ne signifiant pas, comme l'allègue la société Hôtel [3], le fait que l'acte n'ait pas été délivré à personne, mais il s'agit tout simplement d'une obligation en cas de signification à une personne morale. Ainsi, l'exception de nullité de ces actes liés à leur délivrance sera rejetée. ' Sur l'absence de mentions prescrites à peine de nullité dans les commandements de payer L'article 648 du code de procédure civile prévoit que 'Tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs : 1. Sa date ; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement. 3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ; 4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité' En application de l'article 114 du même code, la nullité pour omission de l'une des mentions par rapport au requérant n'est encourue qu'en cas de grief pour le destinataire. En l'espèce, il est indiqué que le siège social de la Sci Saint Pierre est chez M. [G] à [Localité 2] alors que le siège social selon l'extrait K-Bis est à [Localité 5]. Cependant, la société Hôtel [3] ne pouvait se méprendre sur le requérant dès lors que M. [G] est le gérant de la Sci Saint Pierre et que les avis d'échéance comportent cette adresse. Par ailleurs, la société Hôtel [3] a effectué des virements bancaires pour régler une partie des sommes dues, de sorte qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un grief. En conséquence, l'exception de nullité des commandements pour défaut de mentions prescrites sera rejetée. II - Sur le fond A - Sur la validité du commandement de payer ' Sur les règles légales et contractuelles applicables Selon l'article L.145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Le contrat de bail liant les deux parties prévoit que le preneur s'engage à payer le loyer mensuel de 3 900 euros HT et hors charges le premier de chaque mois et d'avance entre les mains du bailleur, sur présentation d'une facture. Ce contrat prévoit également la clause résolutoire suivante : 'il est expressément convenu qu'en cas de non exécution par le preneur de l'un quelconque de ses engagements ou en cas de non-paiement à son échéance de l'un quelconque des termes du loyer convenu, ou des charges et impôts récupérables par le bailleur, le présent bail sera résilié de plein droit un mois après une mise en demeure délivrée par acte extra-judiciaire au preneur de régulariser sa situation et contenant déclaration par le bailleur d'user du bénéfice de la présente clause. A peine de nullité, ce commandement doit mentionner le délai d'un mois imparti au destinataire pour régulariser sa situation..'. ' Sur le défaut de paiement des loyers Les pièces versées aux débats démontrent que la société Hôtel [3] n'a plus réglé son loyer mensuel régulièrement depuis début 2022. Un premier commandement de payer, contenant la clause résolutoire, lui a été adressé par huissier en date du 27 mai 2022, en vue d'obtenir le paiement de la somme de 14 681,80 euros au titre des loyers impayés. Le second commandement de payer faisait état d'une somme restant encore due de 7 318,61 euros après ajout des loyers de juin et juillet mais après l'obtention de deux virement de chacun 8 312 euros. La société Hôtel [3] ne s'est pas acquittée de la somme de 7 318,61 euros dans le mois suivant le commandement de payer délivré le 10 août 2022. Pour justifier du non paiement, la société Hôtel [3] fait état de plusieurs raisons : - Elle soutient ne pas avoir eu les factures pourtant mentionnées au contrat. Elle reconnaît avoir eu les avis d'échéances mais qui, selon elle, ne satisfont pas aux stipulations légales et contractuelles. - le commandement de payer du 10 août 2022 n'est pas assez précis sur le décompte des sommes dues, étant précisé que le commandement de payer de mai ne l'est pas du tout selon elle. - elle a du faire face à la crise covid et d'importants travaux de rénovation dont une partie relève du bailleur En définitive, elle estime qu'aucune somme n'était due au 10 août 2022 dès lors : - qu'une somme mensuelle de 380 euros a été ajoutée aux loyers, correspondant à la taxe foncière alors que le bail ne prévoit pas un paiement mensuel de cette taxe ; - que la somme de 3 900 euros due au titre du dépôt de garantie ne l'était pas car déjà réglée par la société Best Inn et non remboursable en cas de cession de fonds de commerce, tout en disant aussi qu'elle-même l'avait réglée en 2021. Certes, le bail prévoit des factures mais les avis d'échéances adressés mensuellement suivis de quittances quand les réglementas étaient effectués n'ont jamais empêché la société Hôtel [3] d'effectuer ses virements au profit de son bailleur, sachant que son obligation à paiement mensuel est une obligation contractuelle figurant dans le contrat de bail. Ce contrat prévoit aussi le règlement de la taxe foncière, sans préciser les conditions de ce paiement, de sorte qu'un accord verbal pouvait tout à fait intervenir et la bailleresse démontre qu'une provision de 380 euros était demandée chaque mois à la preneuse sans que celle-ci n'ait émis de contestation (voir notamment quittances de janvier 2022 à mai 2022) avec une régularisation en fin d'année (voir pièce 20 appelante), paiement mensuel qui au demeurant permet un étalement de la dette. S'agissant du dépôt de garantie, il figure sur le décompte de 2021 et a été intégré dans le solde débiteur reporté ensuite, il n'y a pas lieu de le déduire. En tout état de cause, même s'il fallait réintégrer les sommes invoquées par la société Hôtel [3], ce qui ne doit pas être le cas, il serait resté dû une somme de 758 euros qui n'a pas été réglée dans le mois du dernier commandement, dès lors que les sommes réglées ont été imputées, comme il se doit, sur la dette la plus ancienne. En outre, la société Hôtel [3] a réglé l'ensemble des sommes dues ultérieurement malgré les présentes contestations. Il n'est donc pas établi que la Sci Saint Pierre ait mis en oeuvre de mauvaise foi la clause résolutoire figurant dans le bail. B - Sur les délais de paiement La résiliation du bail n'ayant pas été constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée, la demande de la société Hôtel [3] tendant à obtenir la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement est parfaitement recevable. Il n'est pas contesté par la bailleresse que depuis l'ordonnance de première instance, la preneuse a réglé son solde débiteur mais aussi les loyers courants dont elle était à jour en février 2023 compris. Par ailleurs, la société Hôtel [3] établit avoir fait des investissements notamment au niveau du chauffage et s'être heurtée en 2021 à la crise sanitaire. En conséquence, il y a lieu de suspendre la clause résolutoire, d'accorder rétroactivement des délais de paiement jusqu'au 6 janvier 2023 pour apurer sa dette. La cour constate au jour où elle statue que l'arrièré a été soldé avant le 7 janvier 2023 de sorte que la clause résolutoire n'a pas joué et que la société Hôtel [3] demeure aux droits et obligations du bail qui lui a été consenti par la Sci Saint Pierre C - Sur la demande de dommages-intérêts La Sci Saint Pierre sollicite une provision de 2 268 euros à valoir sur les dommages-intérêts pour le préjudice lié à l'investissement nécessaire pour obtenir le paiement des loyers, la société Hôtel [3] réglant de manière irrégulière. Il est certain et non contestable que les paiements de loyers avaient pu être irréguliers plus particulièrement sur le début de l'année 2022 et que le gérant de la Sci Saint Pierre a dû faire plusieurs relances, consacrant du temps et de l'énergie. Ce préjudice demeure cependant limité et fera l'octroi d'une provision à hauteur de 500 euros. III - Sur les mesures accessoires L'ordonnance déférée sera confirmée sur les mesures accessoires. La société Hôtel [3] succombe sur la majorité de ses prétentions. Elle sera tenue aux dépens d'appel et sa demande d'indemnité procédurale sera rejetée. L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale de la Sci Saint Pierre à hauteur de 2 000 euros. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, Déboute la société Hôtel [3] des exceptions de nullité concernant l'assignation et les commandement de payer, Infirme l'ordonnance entreprise sauf en ses dispositions concernant l'article 700 du code de procédure civile et les dépens, Ordonne la suspension de la clause résolutoire insérée au bail et visée dans le commandement du 10 août 2022, Accorde rétroactivement à la société Hôtel [3] un délai pour apurer sa dette expirant au 7 janvier 2023, Constate que la société Hôtel [3] s'est acquittée dans ce délai des causes du commandement délivré le 10 août 2022, Dit qu'en conséquence la clause résolutoire n'a pas joué et que la société Hôtel [3] demeure aux droits et obligations du bail qui lui a été consenti par la Sci Saint Pierre, Condamne la société Hôtel [3] à payer à la Sci Saint Pierre une provision de 500 euros à valoir sur les dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par des paiements irréguliers, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Y ajoutant, Condamne la société Hôtel [3] aux dépens de l'instance, Déboute la société Hôtel [3] de sa demande d'indemnité procédurale, Condamne la société Hôtel [3] à payer à la Sci Saint Pierre une indemnité procédurale de 2 000 euros en appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente, Copie délivrée le 28 novembre 2023 à la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE - CHAMBERY la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL Copie exécutoire délivrée le 28 novembre 2023 à la SELARL CABINET PASCAL SOUDAN CONSEIL