Cour de cassation, 04 mai 2016. 15-14.844

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 mai 2016 Rejet M. CHAUVIN, président Arrêt n° 530 F-D Pourvoi n° V 15-14.844 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Estoril, société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 22 avril 2014 par la cour d'appel de Grenoble (1re chambre civile), dans le litige l'opposant à la commune de [Localité 1], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l'Hôtel de ville, [Adresse 2], défenderesse à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 mars 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Bureau, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. Bureau, conseiller, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de la société Estoril, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la commune de [Localité 1], et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 22 avril 2014), que la Société d'aménagement du département de l'Isère (la SADI) a vendu à la société civile immobilière Estoril (la SCI) un immeuble dont une partie du prix était payable en soixante échéances trimestrielles ; que la créance de la SADI a été cédée, le 30 décembre 1988, à la commune de [Localité 1] (la commune) ; qu'une action en résolution de la vente pour non paiement des échéances a été accueillie par un arrêt du 7 mai 2001 validant le transfert, par acte notarié du 13 mars 1998, de la propriété du bien à la commune ; que cette décision a été cassée par un arrêt du 18 décembre 2002 à la suite duquel la commune s'est désistée de son action en résolution de la vente ; que, dans le même temps, la SCI a assigné la commune en restitution d'une partie du prix de vente, de la taxe foncière et des charges de copropriété et a demandé l'indemnisation de son préjudice ; Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de la condamner à payer une certaine somme à la commune au titre du solde du prix ; Mais attendu qu'ayant, par motifs propres et adoptés, retenu le paiement de la somme de 22 372,76 francs et écarté celui des deux sommes de 22 229,59 francs contestées, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que la reconnaissance de la perception d'une certaine somme par la commune constituait un aveu judiciaire, ni que le tableau d'amortissement établi après la cession du bien à la commune et la renégociation du taux d'intérêt constituait un avenant au contrat, a pu, sans se contredire, retenir que le paiement des deux sommes invoquées par la SCI n'était pas établi ; D'où il suit que le moyen, mélangé de fait et de droit, nouveau en ses deux dernières branches et, partant, irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; Sur le deuxième moyen, ci-après annexé : Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt de condamner la commune à lui restituer une somme limitée à 16 875,96 euros au titre du trop perçu sur les charges de copropriété et de rejeter le surplus de ses demandes de ce chef ; Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que la SCI avait été rétablie dans ses droits de propriétaire depuis l'acquisition des locaux, la cour d'appel, abstraction faite du motif surabondant critiqué, a légalement justifié sa décision ; Et attendu que le rejet des deux premiers moyens rend sans objet le troisième moyen tiré d'une cassation par voie de conséquence ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Estoril aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Estoril ; la condamne à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mai deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour la société Estoril PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la SCI Estoril à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 23.472,76 euros représentant le solde du prix de vente du local acquis le 9 février 1982, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au fond, capitalisés en application de l'article 1154 du Code civil ; AUX MOTIFS PROPRES QUE l'expert judiciaire, au vu des justificatifs des règlements qui lui ont été fournis et qui ont été abondamment discutés au cours des opérations d'expertise, a conclu que la SC1 Estoril avait versé la somme de 992.838,16 francs, ce que chacune des parties remet partiellement en cause ; que, s'agissant des deux chèques de la société Alexim, locataire des locaux, de 22.229,59 francs chacun, en date des 2 juillet 1982 et 19 novembre 1982, il apparaît que, comme l'a justement relevé le tribunal par des motifs que la Cour adopte, ils ne peuvent correspondre aux échéances des 3e et 4e trimestre 1982 ; que, s'agissant des règlements des 10 juin 1985, 22 octobre 1985 et décembre 1985, que la SCI Estoril soutient avoir effectués et dont le tribunal a constaté que les pièces produites (talons de chèque) n'établissaient pas la réalité, la SCI Estoril invoque l'absence de production par la commune des comptes de la SADI arrêtés au jour de la cession à la commune en 1988, le montant du capital figurant au tableau d'amortissement établi en 1988 et la reconnaissance par cette dernière, dans son dire du 19 octobre 2005, du versement jusqu'à ladite cession de la somme de 80.583,33 euros HT, enfin les mentions portées au livre de compte de la SADI et de la société Alexim (pièces A114, A116 et A118 bis) ; que ces pièces, qui ont été communiquées à l'expert judiciaire, n'établissent pas la réalité de ces paiements ; que, s'agissant du paiement de 27.742,26 francs du 8 juillet 1985, l'annotation manuscrite portée sur l'appel de provision pour charges du 2e trimestre 1985 d'un montant de 5.555,15 francs ainsi rédigée "réglé le 30 juin 1985 TA-NSM ESTORIL 27.742,26 francs (22.187,11 F 2eme TRI 85 + 5.555,15 F charges)" ne suffit pas, en l'état des documents comptables vérifiés par l'expert, à étayer la contestation soulevée ; que, s'agissant des règlements qui auraient été "oubliés" par l'expert judiciaire et par le tribunal, la SCI Estoril invoque les chiffres retenus par son expert-comptable, sans toutefois démontrer qu'ils n'ont pas été pris en considération dans le cadre des opérations d'expertise judiciaire dont il convient de rappeler qu'elles ont donné lieu à des dires très fournis auxquels l'expert a répondu ; que le jugement sera donc intégralement confirmé en ce qu'il a fixé le montant des versements effectués à la somme de 948.378,98 francs ; que le solde dû par la SC1 Estoril sur le prix d'acquisition s'élève donc à : 1.102.350,10 - 948.378,98 = 153.971,20 francs, soit 23.472,76 euros outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation au fond, capitalisés conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le montant des règlements effectués par le Société Estoril, aux termes de son rapport définitif, après avoir pris en compte le tableau des règlements effectués par la Société Estoril, établi par son conseil Maitre [N], les conclusions du rapport [P] produit par l'acquéreur et les observations de la Commune de [Localité 1], l'expert judiciaire conclut que la Société Estoril reste redevable de la somme de 232.494,72 F soit 35.444 euros ; que ce montant est contesté tant par l'acquéreur que par la commune de [Localité 1], qui reprochent à l'expert judiciaire d'avoir rejeté ou admis certains règlements litigieux ; qu'il convient donc de reprendre le tableau établi par l'expert à la page 44 de son rapport définitif et d'examiner les contestations soulevées par les parties ; que, sur les paiements contestés par la venderesse des 02/07/1982 et 19/11/1982 à hauteur de 22.229,59 F chacun, l'expert judiciaire valide ces deux versements au titre des 3e et 4e trimestre 1982 au motif que l'acquéreur produit deux talons de chèque portant la mention SADI et justifie de la reprise de ces opérations dans son livre journal ; qu'il résulte toutefois des pièces versées au dossier que le talon de chèque no 1.758 697 du comporte une rature rendant illisible la numérotation du trimestre et la commune de [Localité 1] justifie avoir adressé par lettre recommandée du 21 juillet 1982 une mise en demeure concernant la troisième échéance impayée ; que, par ailleurs, la Société Estoril qui a réglé postérieurement au commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 mai 1983 la somme de 22.372,76 F correspondant à l'échéance du 4e trimestre 1982 ne peut sérieusement prétendre avoir effectué ce règlement par chèque d'un montant de 22.229,59 F du 19 novembre 1982 ; que, dès lors ces montants seront écartés par le tribunal ; que, sur les paiements contestés par la venderesse des 20/07/1983 et 25/0,811983 de 22.324,41 F et 22.394,33 F, l'expert judiciaire a validé ces règlements au regard des talons de chèque fournis par la Société Estoril avec la mention SADI et l'enregistrement de ces opérations dans le livre journal ; que la contestation de commune qui ne justifie pas de lettres de relance concernant les paiements contestés et qui ne rapporte pas la preuve, au regard de ses pièces que ces sommes auraient profité à une autre entreprise sera rejetée ; que, sur le paiement contesté du 08/07/1985 de 27.742,26 F, ce paiement qui a été justifié par relevé bancaire et lettre à la banque a été retenu en intégralité par l'expert ; que la commune ne conteste pas avoir bénéficié de cette somme mais soutient qu'une partie de ce montant soit la somme de 5.555,15 F aurait été affectée au paiement des charges, cet argument sera rejeté dès lors que la commune n'en justifie pas ; que, sur les paiements revendiqués par la SCI Estoril des 10 juin 1985, 22 octobre 1985 et 23 décembre 1985 pour les montants de 22.270,12 F, 44.500 F et 22.095,75 F, l'expert a constaté que ces sommes étaient justifiées exclusivement par des talons de chèque à l'ordre de la SADI, et qu'elles n'apparaissaient pas dans le livre de compte comme ayant été versées à la SADI ; que la preuve du versement de ces sommes contestées par la venderesse n'étant pas rapportée par la Société Estoril, le Tribunal rejette la demande de l'acquéreur tendant à la prise en compte de ces montants ; que, dès lors, il apparaît compte tenu de ces rectifications que la Société Estoril justifie avoir versé la somme de 948.378,98 F sur la somme totale de 1.225.332,88 F ; 1°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs ; qu'en relevant, par motifs expressément adoptés, que la société Estoril avait « réglé postérieurement au commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 mai 1983 la somme de 22.372, 76 F correspondant à l'échéance du 4e trimestre 1982 » (jugement, p. 5, dernier §), tout en jugeant que la société Estoril demeurait redevable de cette somme (arrêt 7, dernier § et jugement, p. 6, 1er §), la Cour d'appel a entaché ses motifs de contradiction en violation de l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE l'aveu judiciaire fait pleine foi contre celui qui l'a fait ; qu'en jugeant que la reconnaissance par la Commune du versement par la société Estoril de la somme de 80.583,33 euros avant la cession intervenue en 1988 n'établissait pas la réalité de ce versement quand cette reconnaissance, exprimée dans un dire du 19 octobre 2005 communiqué à l'expert, constituait un aveu judiciaire, la Cour d'appel a violé l'article 1356 du Code civil ; 3°) ALORS QUE l'établissement d'un nouvel échéancier constitue un avenant qui modifie les obligations réciproques des parties ; qu'en retenant que le nouvel échéancier établi en 1988 à l'occasion de la cession de créance n'établissait pas la réalité des paiements antérieurs qui n'y figuraient pas, sans rechercher si cet échéancier ne constituait pas un avenant au contrat, doté de la force obligatoire, la Cour d'appel, qui a statué par des motifs inopérants, a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la commune de [Localité 1] à payer à la société Estoril la seule somme de 16.875,96 euros au titre du trop-perçu sur les charges avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation au fond, capitalisés conformément à l'article 1154 du Code civil et d'AVOIR rejeté le surplus de ces demandes ; AUX MOTIFS PROPRES QUE, contrairement à ce que soutient la commune, la décision rendue par le Tribunal de grande instance de Grenoble le 13 septembre 2012 n'a pas autorité de chose jugée dès lors qu'elle n'est pas définitive et qu'elle ne concerne pas les mêmes parties, la SCI Estoril étant opposée au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Locasadi ; que la SCI ESTORIL conteste devoir supporter les charges de mars 1998 à septembre 2003, période pendant laquelle elle indique avoir été juridiquement privée de sa propriété et donc dépossédée de la jouissance des lieux ; qu'elle ne justifie toutefois aucunement de cette dernière affirmation alors même qu'elle reconnaît, page 28 de ses écritures, des "locations épisodiques", notamment pour partie des locaux entre 1982 et 1987 par la société Alexim ; que dans son rapport définitif, l'expert judiciaire a, au vu des pièces et observations des parties, arrêté le montant des charges appelées par le syndic, pour les années 1982 à 2005, à la somme de 383.078,46 francs (58.399,67 euros) ; qu'il a retenu, au titre des versements effectués par la SCI Estoril une somme de 481.242,12 francs ; qu'il y a lieu d'observer que cette somme inclut un versement du 31 décembre 2003 exprimé par erreur en euros (2.254,74 au lieu de 14.790,12 francs) de sorte que les règlements retenus s'élèvent en réalité à 493.777,50 francs ; que, de ces règlements, l'expert a déduit les frais de procédure pour une somme de 78.776,50 francs ; que les comptes s'établissent donc à 383.078,46 - 493177,50 = 110.699,04 francs (16.875,96 euros) qui ont donc été trop versés par la SCI ESTORIL, de sorte que le jugement sera réformé de ce chef ; ALORS QUE la société Estoril soutenait qu'elle avait été privée de la jouissance de son bien entre mars 1998 et septembre 2003, intervalle entre la décision prononçant la résolution de la vente et l'annulation de cette décision par la Cour de cassation, de sorte que la Commune était redevable des charges de copropriété dues pour cette période ; qu'en jugeant que la société Estoril ne démontrait pas avoir été privée de la jouissance de son bien aux motifs inopérants qu'elle reconnaissait des « locations épisodiques » entre 1982 et 1987 17 (arrêt, p. 8, § 4), sans rechercher si elle avait eu la jouissance de son bien pendant la période considérée, c'est-à-dire entre mars 1998 et décembre 2003, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement déféré en ce qu'il avait débouté la société Estoril de sa demande tendant à voir condamner la commune de [Localité 1] à lui verser la somme de 258.771 euros au titre de son préjudice de jouissance ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI Estoril n'établit pas, comme le Tribunal l'a constaté par des motifs que la Cour adopte, l'existence d'un préjudice certain en lien direct avec des fautes commises par la commune ; que le jugement sera confirmé de ce chef ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE, sur le préjudice pour perte de jouissance, la société Estoril soutient avoir été empêchée de jouir normalement des locaux dont elle était propriétaire en raison des procédures judiciaires intentées à son encontre par la commune de [Localité 1] ; qu'elle évoque à cet effet un préjudice de jouissance résultant d'une dépossession de ses locaux à la suite de la mesure d'expulsion dont elle a fait l'objet ensuite du jugement du TGI réformé en appel en 2003 ou encore de l'impossibilité matérielle de louer ses locaux aux meilleurs prix en raison de malfaçons caractérisées ; qu'elle estime que le trouble de jouissance compte tenu des éléments retenus par l'expert peut être fixé à la somme de 258.771,04 euros et sollicite en outre la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice moral ; qu'aux termes de son rapport d'expertise, l'expert judiciaire estime que la société Estoril a subi pour la période de 1982 à 2000 des troubles consécutifs aux désordres et malfaçons constatés sur les locaux vendus et que son préjudice peut être évalué à de la façon suivante : - déficit loyer : 732.080 F, - déficit charges : 134.326 F, - déficit Taxe foncière : 83.796 F, - Total 950.202 F soit 144.857 euros ; que, cependant, force est de constater que l'expert judiciaire ne donne aucune précision sur la nature des malfaçons et sur les raisons pour lesquelles, elles auraient occasionnées une perte locative ; que, bien mieux, M. [K] précise au contraire dans ses conclusions que les loyers pratiqués de 1982 à 1986 puis de 1990 à 1991 correspondent au niveau d'une valeur locative normale et qu'il n'y pas eu de manque à gagner sur cette période ; que, dès lors, le Tribunal ne peut imputer à des désordres et malfaçons indéterminées une part de déficit sur les valeurs locatives ; qu'en outre, il est constant que le contentieux judiciaire entre la société Estoril, la Ville de [Localité 1] et la Locasadi est né au moins pour partie d'impayés de l'acquéreur, tant au niveau des charges locatives que des échéances trimestrielles du prix d'acquisition des locaux ; que, dès lors la société Estoril n'est pas fondée à se prévaloir de ses propres manquements pour solliciter la réparation de son préjudice ; qu'il convient dans ces conditions de la débouter de ce dernier chef de demande ; ALORS QUE la cassation à intervenir sur les premier et deuxième moyens entraînera celle par voie de conséquence du chef de dispositif déboutant la demanderesse de sa demande en paiement à l'encontre de la commune de [Localité 1] dès lors que, pour rejeter cette demandes en paiement au titre du préjudice de jouissance, la Cour d'appel s'est fondée sur l'existence de sommes que la société Estoril n'avait pas payé alors qu'elle en était redevable au titre des échéances du prix de vente et sur l'existence de locations épisodiques, les motifs relatifs à ces deux constatations encourant la censure sur les deux premiers moyens et ce en application de l'article 624 du Code de procédure civile.