Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 21/15025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copies exécutoires délivrées le: à Me SITBON et Me BAUDOUIN Copies certifiées conformes délivrées le: à Me RAYNAUD DE LAGE et Me ALAIN ■ 8ème chambre 3ème section N° RG 21/15025 N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K N° MINUTE : Assignation du : 2 décembre 2021 JUGEMENT rendu le 13 décembre 2024 DEMANDEURS S.C.I. BATELIERE INVESTISSEMENTS [Adresse 9] [Localité 7] représentée par Maître Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2472 Monsieur [N] [I] Madame [K] [S] épouse [I] Monsieur [P] [F] Madame [J] [T] épouse [F] Madame [O] [R] [Adresse 2] [Localité 5] Monsieur [L] [A] [Adresse 4] [Localité 10] représentés par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE - BAUDOUIN - DAUMAS - CHAMARD BENSAHE L - GOMEZ-REY - BESNARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0056 Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 21/15025 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K DÉFENDEUR Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] - [Localité 5], représenté par son syndic la S.A.S. JDM INVEST [Adresse 3] [Localité 6] représenté par Maître Philippe RAYNAUD DE LAGE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0081 PARTIE INTERVENANTE S.A.S. REAL INVESTISSEMENT [Adresse 1] [Localité 8] représentée par Maître Virginie ALAIN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire #K118 COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière, DÉBATS A l’audience du 20 septembre 2024, tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile. JUGEMENT Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe Contradictoire Premier ressort _______________________ EXPOSÉ DU LITIGE L'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] se compose de deux bâtiments, séparés par une cour intérieure : - un bâtiment de huit étages sur rue (bâtiment A) ; - un bâtiment de six étages sur cour (bâtiment B – lot n°301). M. [N] [I], Mme [K] [S] (ép. [I]), M. [P] [F], Mme [J] [T] (ép. [F]), M. [L] [A], Mme [O] [R] et la SCI Batelière Investissements sont propriétaires de lots dans le bâtiment A. Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 21/15025 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K La société Real Investissement est quant à elle propriétaire de lots dans les bâtiments A et de la totalité du bâtiment B de cet immeuble, et dispose à ce titre de plus de la majorité des tantièmes de copropriété (7768 sur 10098). Par courrier daté du 7 juillet 2021, le syndic de copropriété a convoqué les copropriétaires à une assemblée générale extraordinaire devant se tenir uniquement par correspondance le 30 juillet 2021. L'objet de cette assemblée était de soumettre au vote neuf projets de résolutions établis par la société Real Investissement, et portant sur un projet de scission de la copropriété entre les bâtiments A et B (constitution de servitudes et droits d'usage, et approbation de la modification du règlement de copropriété et de l'état de répartition des charges). Le procès-verbal a été notifié aux copropriétaires par lettre recommandée avec avis de réception le 5 octobre 2021. Par exploit d'huissier signifié le 2 décembre 2021, la SCI Batelière Investissements a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir l'annulation de plusieurs décisions prises lors de cette assemblée générale. Par exploit d'huissier signifié le 10 décembre 2021, M. [N] [I], Mme [K] [S] (ép. [I]), M. [P] [F], Mme [J] [T] (ép. [F]), M. [L] [A] et Mme [O] [R] ont également fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Paris, afin d'obtenir à titre principal l'annulation de l'assemblée générale du 30 juillet 2021, et à titre subsidiaire l'annulation de plusieurs des décisions prises par les copropriétaires. Ces deux instances ont été jointes par le juge de la mise en état. Par un jugement du 17 mars 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment déclaré non écrites « les clauses suivantes de l’article 13 page 50 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 5] relatives aux conditions de vote des décisions intéressant le bâtiment rue et le bâtiment cour : - alinéa 2 : - pour toutes les décisions relatives aux parties communes au seul bâtiment sur rue, à son changement de destination, à la modification de l’harmonie des façades, à la suppression de l’ascenseur, les copropriétaires du bâtiment sur cour auront seulement voix consultative et non délibérative,” - alinéa 4 : - pour toutes les décisions relatives aux parties communes au seul bâtiment sur cour, à son changement de destination, à la modification de l’harmonie des façades, à la suppression de l’ascenseur, au passage sous voûte, et à la cour, les copropriétaires du bâtiment sur rue auront seulement voix consultative et non délibérative. ». Par un jugement du 28 mars 2023, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé l'annulation des décisions n°5 et 6 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 28 septembre 2020. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, et au visa des articles 16, 22, 26, 28 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, la SCI Batelière Investissements demande au tribunal de : - annuler les résolutions n° III, IV, IV-i, IV-ii, V, V-i, V-ii, VI, VII, VIII, IX, X, et XI de l’assemblée générale du 30 juillet 2021 de l’immeuble du [Adresse 2] [Localité 5]. - débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic, de toutes ses demandes, fins et conclusions. - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic, à payer à la SCI BATELIERE INVESTISSEMENTS la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - rappeler que l’exécution provisoire est de droit aux termes de l’article 514 du code de procédure civile ; - dispenser la SCI BATELIERE INVESTISSEMENTS de toute participation à la dépense commune des frais de procédure en application de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 ; - condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] [Localité 5], représenté par son syndic, aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Didier SITBON, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile. * Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 19 septembre 2024, et au visa des articles 16, 22, 28 et 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, M. [N] [I], Mme [K] [S] (ép. [I]), M. [P] [F], Mme [J] [T] (ép. [F]), M. [L] [A] et Mme [O] [R] demandent au tribunal de : A titre principal : - annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] du 30 juillet 2021 ; - annuler l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] du 30 juillet 2021 ; A titre subsidiaire : - annuler les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] du 30 juillet 2021 relatives au retrait du lot 301 et aux modalités de la scission : 3. – Approbation du projet de scission 4-1. – Servitude de passage sur la cour commune 4-2. – Servitude de passage sous la voûte 5-1. – Constitution d’un droit d’usage de la cour 5-2. – Convention d’entretien 6. – Constitution d’une servitude de passage des réseaux EU/EP 7. – Constitution d’une servitude de passage des réseaux électriques 8. – Constitution d’une servitude de passage de réseaux d’eau potable 9. – Statut des murs périphériques Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 21/15025 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K 10. – Approbation du règlement de copropriété 11. – Approbation de l’état de répartition des charges En tout état de cause : - donner acte à Monsieur [L] [A] de son désistement partiel d’instance ; - condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 5] à verser à Madame [R], Monsieur et Madame [F] et Monsieur et Madame [I] la somme de 2.000 euros chacun, soit 6.000 euros au total, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile. - condamner le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] A [Localité 5] aux entiers dépens, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Maître Patrick BAUDOUIN de la SCP BOUYEURE, BAUDOUIN, DAUMAS, CHAMARD, BENSAHEL, GOMEZ-REY, BESNARD, avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. * Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2024 par voie électronique, et au visa des articles 16 et 22 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : - donner acte au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] qu'il est à présent représenté par la Société JDM INVEST SAS, en qualité de syndic ; - donner acte au Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] de ce qu'il accepte purement et simplement le désistement d'instance de Monsieur [L] [A] ; - débouter Monsieur [N] [I] et Madame [K] [S] épouse [I], Monsieur [P], [B], [C] [F], Madame [J] [T] épouse [F], et Madame [O] [E] [M] [R], la SCI BATELIERE INVESTISSEMENT, Monsieur [L] [H] [A] de l'ensemble de leurs demandes ; - condamner les demandeurs au paiement d'une somme de 1.000 euros par requérant sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Philippe RAYNAUD de LAGE, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. * * * L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 septembre 2024, et la clôture de l'instruction a été ordonnée à l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024, puis prorogée au 13 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1 – Sur l'intervention volontaire Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 21/15025 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K L'article 66 du code de procédure civile dispose que constitue une intervention la demande dont l'objet est de rendre un tiers partie au procès engagé entre les parties originaires. Lorsque la demande émane du tiers, l'intervention est volontaire ; l'intervention est forcée lorsque le tiers est mis en cause par une partie. Suivant les articles 325 et suivants du même code, l'intervention n'est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant. L'intervention est principale lorsqu'elle élève une prétention au profit de celui qui la forme, et n'est recevable que si son auteur a le droit d'agir relativement à cette prétention. * La société Real Investissement a notifié le 19 septembre 2024 des conclusions aux fins d'intervention volontaire, et demande à la juridiction, au terme du dispositif de ses écritures, de déclarer recevable et bien fondée son intervention volontaire en qualité de défendeur, et de réserver les dépens de l'instance. Dans la mesure où la société Real Investissement est copropriétaire de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5], et où elle est à l'initiative de la convocation à l'assemblée générale extraordinaire du 30 juillet 2021, son intervention se rattache manifestement aux prétentions des parties par un lien suffisant. Il conviendra par conséquent de la déclarer recevable en son intervention volontaire, et il est par ailleurs constaté que celle-ci ne forme pas d'autre prétention. 2 – Sur le désistement Les articles 394 à 405 du code de procédure civile disposent notamment que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n'est parfait que par l'acceptation du défendeur. Toutefois, l'acceptation n'est pas nécessaire si le défendeur n'a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. * En l'espèce, M. [L] [A] a notifié le 19 septembre 2024 des conclusions par lesquelles celui-ci entend se désister de l'instance engagée à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Ce dernier a accepté ce désistement dans des conclusions en réplique notifiées le même jour. En conséquence, il conviendra de constater le désistement d'instance de M. [L] [A] à l'encontre du syndicat des copropriétaires. 3 – Sur la demande en annulation d'assemblée générale L'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale ». Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 21/15025 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K L'article 22-2 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété, dans sa version applicable au litige, dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du premier alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, et jusqu'au 30 septembre 2021, le syndic peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l'assemblée générale par présence physique. Dans ce cas, les copropriétaires participent à l'assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Ils peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions édictées au deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée. Par dérogation aux dispositions de l'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance ». * * En l'espèce, M. [N] [I], Mme [K] [S] (ép. [I]), M. [P] [F], Mme [J] [T] (ép. [F]), M. [L] [A] et Mme [O] [R] demandent en premier lieu au tribunal d'annuler le procès-verbal de l'assemblée générale du 30 juillet 2021. Si une erreur affectant le procès-verbal d'une assemblée générale peut en effet entacher cette dernière de nullité, il n'est pas possible de solliciter de manière « autonome » l'annulation d'un procès-verbal. En effet, outre qu'annuler un procès-verbal n'aurait aucune incidence de droit ou de fait, l'éventuelle annulation d'une assemblée générale emporte en toute hypothèse annulation de son procès-verbal. * Ils demandent ensuite l'annulation de l'assemblée générale tenue le 30 juillet 2021. Il convient tout d'abord de relever que ceux-ci sont recevables en leur action, dans la mesure où ils l'ont exercée dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée contestée, et où ils disposent de la qualité d'opposant pour n'avoir pas retourné le formulaire de vote par correspondance adressé avec la convocation. En premier lieu, les demandeurs font valoir que l'assemblée générale du 30 juillet 2021 a été irrégulièrement tenue dès lors que le recours au seul vote par correspondance n'était pas dûment justifié, comme l'exigent les dispositions de l'article 22-2 de l'ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété. Il résulte en effet de ces dispositions, applicables à la date de convocation et de tenue de l'assemblée contestée, que le syndic peut décider d'autorité de ne pas organiser de réunion avec présence physique des participants, et recourir ainsi à la visioconférence. Il lui est également possible de prévoir uniquement un vote par correspondance, mais à la seule condition de justifier que le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n'est pas possible. Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 21/15025 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K A l'examen des pièces produites aux débats et des conclusions des parties, il est établi que l'assemblée générale du 30 juillet 2021 ne s'est tenue que par correspondance, sans qu'il ne soit cependant justifié d'une impossibilité de recourir à la visioconférence. Il n'est en effet pas démontré ni même invoqué d'impossibilité d'ordre technique, outre que la taille de la copropriété et le faible nombre de copropriétaires rendaient a priori aisé le recours à un moyen de communication électronique. Cette irrégularité affectant la tenue de l'assemblée générale justifie que soit prononcée son annulation. 4 - Sur les demandes accessoires - Sur les frais communs de procédure L'article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose notamment que « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ». Au regard de l'issue du litige, la SCI Batelière Investissements, M. [N] [I], Mme [K] [S] (ép. [I]), M. [P] [F], Mme [J] [T] (ép. [F]), Mme [O] [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure. - Sur les dépens Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. - Sur les frais non compris dans les dépens En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Décision du 13 décembre 2024 8ème chambre - 3ème section N° RG 21/15025 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVU6K Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer au titre des frais irrépétibles les sommes de : - 1 200,00 euros à M. [N] [I] et Mme [K] [S] (ép. [I]) ; - 1 200,00 euros à M. [P] [F] et Mme [J] [T] (ép. [F]) ; - 1 200,00 euros à Mme [O] [R] ; - 3 000,00 euros à la SCI Batelière Investissements. - Sur l’exécution provisoire Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l'ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONSTATE le désistement d'instance de M. [L] [A] à l'encontre du syndicat des copropriétaires ; DÉCLARE la société Real Investissement recevable en son intervention volontaire ; PRONONCE l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 5] tenue le 30 juillet 2021 ; RAPPELLE que la SCI Batelière Investissements, M. [N] [I], Mme [K] [S] (ép. [I]), M. [P] [F], Mme [J] [T] (ép. [F]) et Mme [O] [R] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Didier Sitbon et Me Patrick Baudouin (SCP Bouyeure, Baudouin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, Besnard) de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ; CONDAMNE le syndicat des copropriétaires à payer au titre des frais irrépétibles les sommes de : - 1 200,00 euros à M. [N] [I] et Mme [K] [S] (ép. [I]) ; - 1 200,00 euros à M. [P] [F], Mme [J] [T] (ép. [F]) ; - 1 200,00 euros à Mme [O] [R] ; - 3 000,00 euros à la SCI Batelière Investissements ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit. Fait et jugé à Paris, le 13 décembre 2024. La greffière La présidente