Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
Site Camille Pujol
2 allées Jules Guesde
BP 7015
31068 TOULOUSE cedex 7
NAC: 5AA
N° RG 24/01209 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SY3L
JUGEMENT
N° B
DU : 21 Novembre 2024
[L] [X]
[U] [F]
C/
[I] [B]
[C] [O]
Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 21 Novembre 2024
à SELARL ALMUZARA MUNCK
Expédition délivrée
à toutes les parties
JUGEMENT
Le Jeudi 21 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,
Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection,statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.
Après débats à l'audience du 24 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;
ENTRE :
DEMANDEURS
M. [L] [X], demeurant 7 BIS RUE BATAILLE - 78500 SARTROUVILLE
Mme [U] [F], demeurant 7 BIS RUE BATAILLE - 78500 SARTROUVILLE
représentés par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocats au barreau de TOULOUSE
ET
DÉFENDEURS
M. [I] [B], demeurant 1 IMPASSE GUERRERO - 31400 TOULOUSE
non comparant, ni représenté
Mme [C] [O], demeurant APT 3 - 21 RUE HENRI DUNANT - 31130 BALMA
non comparante, ni représentée
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 05 février 2019, M. [L] [X] et Mme [U] [F] ont consenti un bail à usage d'habitation à M. [I] [B] et Mme [C] [O] pour un appartement situé 8 rue Michel Tournier 31130 BALMA moyennant un loyer mensuel de 833,77 euros, provision sur charges comprise.
Par acte sous seing privé du même jour, M. [L] [X] et Mme [U] [F] ont consenti un bail à M. [I] [B] et Mme [C] [O] pour un emplacement de stationnement au sein de la même résidence, et accessoire au logement, moyennant un loyer mensuel de 31,92 euros, hors charges.
Un état des lieux d’entrée était réalisé le 08 février 2019 et un dépôt de garantie de 685€ était versé par les locataires.
Le 11 octobre 2023, invoquant un arriéré locatif, les bailleurs ont fait signifier à M. [I] [B] et Mme [C] [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour chacun des baux. Ils ont également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 12 octobre 2023.
Mme [O] a donné son préavis de départ le 13 octobre 2023, reçu le 15 octobre 2023.
M. [L] [X] et Mme [U] [F] ont fini par assigner M. [I] [B] et Mme [C] [O] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse, par exploits de commissaire de justice en date du 30, 31 janvier, 1er février et 5 février 2024 aux fins d'obtenir le constat de l'acquisition de la clause résolutoire concernant chacun des baux et à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire des baux, leur expulsion, au besoin avec l'assistance de la force publique, et
-leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement :
- de la somme de 3582,97 euros, au titre des loyers et des charges, mois de janvier 2024 inclus, concernant le logement et 95,76 € au titre des loyers concernant l’emplacement de stationnement , somme à parfaire au jour de l’audience,
- de deux indemnités d'occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 833,77 € pour le logement et 31,92 € pour le stationnement, pour les mois de février 2024 à mars 2024 ,
- la condamnation de M. [I] [B] seul aux paiements de ces indemnités d’occupation compter du mois de juin 2024 et jusqu'à la date de libération des lieux
- d'une somme de 800 euros au titre de l'article 1000 du code de procédure civile,
- et aux dépens.
Appelée à l’audience du 16 mai 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des demandeurs, et en l’absence des défendeurs, les bailleurs indiquant que le dernier locataire (M. [I] [B] ) avait quitté les lieux et qu’un solde de tout compte devait être établi et leur être signifié.
A l’audience du 24 septembre 2024, M. [L] [X] et Mme [U] [F], représentés par leur conseil, et se rapportant à leurs conclusions régulièrement signifiées le 23 juillet 2024 à personne à Mme [O] et à étude à M. [B], sollicitent la condamnation solidaire de M. [I] [B] et Mme [C] [O] à leur payer les sommes de:
- 7194,44 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions au titre des loyers et charges (3932,36 €), des détériorations locatives (3797,28 €), du coût du procès verbal de constat de commissaire de justice pour moitié (149,80€), déduction faite du montant du dépôt de garantie de 685€,
- 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , outre aux entiers dépens.
Il convient de se reporter aux conclusions des demandeurs pour un exposé des moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que convoqué par acte d’huissier remis à étude selon les modalités prévues à l’article 658 du Code procédure civile, et destinataire des nouvelles conclusions des demandeurs selon les mêmes modalités, M. [I] [B] n'est ni présent ni représenté.
La citation initiale destinée à Mme [C] [O] n’a pu lui être délivrée en l’absence de domicile connu, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé, conformément aux dispositions de l’article 659 du Code procédure civile. Elle a été destinataire des nouvelles conclusions des demandeurs portant citation à comparaître à l’audience du 24 septembre 2024, l’acte ayant été remis à sa personne. Mme [C] [O] n’est toutefois ni présente ni représentée.
La date du délibéré a été fixée au 21 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, quand le défendeur ne comparaît pas le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.
Il n’y pas lieu de statuer sur les demandes initiales en résiliation de bail et expulsion dès lors que ces demandes n’ont pas été maintenues par les bailleurs aux termes de leurs dernières écritures, comme étant sans objet compte tenu du départ des lieux de M. [B] et de la reprise du logement le 05 mars 2024.
SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION EN PAIEMENT
- au titre des loyers et charges impayés:
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : " Le locataire est obligé :
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ".
Aux termes de l’article 1310 du Code civil, “La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”.
L’article 8-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, applicable au présent contrat de bail, dispose en son I que “La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat”.
Le même article prévoit, en son VI, que “La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé”.
En l'espèce, M. [L] [X] et Mme [U] [F] produisent le contrat de bail ainsi que le décompte des sommes dues au 13 mai 2024 démontrant l’existence d'un arriéré de loyers et charges, mensualité de mars 2024 incluse au prorata des jours d'occupation, pour un montant total de 3769,43 euros concernant le logement ainsi que l’emplacement de stationnement, étant justifié des régularisations de charges locatives pour les années 2020 et 2021 par production de pièces. De même, il est justifié de la taxe d’ordures ménagères pour un montant de 25,93€ au prorata concernant l’année 2024 qu’il convient d’ajouter au décompte locatif, soit un total de 3795,36 euros.
Les locataires n'ayant pas comparu, ils n'apportent aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.
S’agissant de la solidarité, le contrat comporte une clause de solidarité (page 10) prévoyant celle-ci notamment pour le paiement des loyers et des charges.
Mme [C] [O] a donné valablement congé par courrier du 13 octobre 2023 reçu le 17 octobre 2024. Ce prend congé prend donc effet au 17 novembre 2024 et Mme [C] [O] est ainsi solidairement tenue du règlement des loyers et charges jusqu’au 17 mai 2024.
M. [I] [B] et Mme [C] [O] sont donc redevables solidairement au regard de la clause figurant au contrat de bail de la somme de 3795,36€.
- au titre de la remise en état du logement:
Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :(...)
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.(...)».
En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.
Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.
Il y a lieu de rechercher si les dégradations alléguées sont imputables à la vétusté, à la carence du locataire ou les deux à la fois. La vétusté implique une lente dégradation des lieux résultant d’un écoulement du temps assez long. L’usure normale des peintures, papiers peints et sols doit être assimilée à la vétusté après plusieurs années d’occupation.
Cependant, le preneur n’est fondé à invoquer la vétusté du bien loué que si son état ou son aggravation ne résultent pas de sa négligence ou d’un défaut d’entretien qui lui serait imputable dont la preuve incombe au bailleur, à défaut de quoi ce dernier est tenu de prendre à sa charge les désordres résultant de la vétusté.
En l'espèce, l'occupation des lieux ayant duré de février 2019 à mars 2024, soit 5 ans, il convient de retenir un coefficient de vétusté.
Par ailleurs, les bailleurs produisent un état des lieux d'entrée établi contradictoirement et décrivant un bien en état neuf.
S'agissant de l'état des lieux de sortie, il a été établi par un commissaire de justice le 05 mars 2024, en présence de M. [I] [B] et comporte un état détaillé, sans photographies.
M. [L] [X] et Mme [U] [F] fournissent pour chiffrer les réparations locatives une facture du 17 avril 2024 de la SAS ETS ROUYER d’un montant de 7354,61€ TTC pour l’ensemble des travaux ainsi qu’un décompte indiquant le coefficient de vétusté retenu pour chacun des postes (à l’exception des portes, des reprises de trous, de la réparation du volet, du joint de la baignoire et du nettoyage de l’appartement qui relèvent en totalité de la responsabilité des locataires). Ils chiffrent le montant des réparations imputables aux locataires sur ce montant total à la somme de 3797,28 euros, certains postes de dépenses étant pris en charge en totalité par les bailleurs.
La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et le procès-verbal de l’huissier permet de constater que le logement présentait certains désordres et dégradations qui ont été valablement imputés aux locataires dans leur principe. C’est le cas des réparations consécutives aux constatations suivantes: peintures sales des murs et avec des tâches ou arrachées présentant des traces de noircissement , présence de stickers, trous de cheville sur les murs, fond d’évier de cuisine altéré par des traces de peinture et jauni, plaque de cuisson rayée, joints de la baignoire présentant des moisissures qui ne sont pas nettoyées et avec des traces noires, dans la chambre 2 une barre de seuil arrachée à l’extrémité droite et le volet bloqué en position fermé, la porte du dégagement et celle de la chambre 2 présentant un enfoncement.
En outre, le procès-verbal de constat révèle que l'appartement a été laissé dans un état de saleté important nécessitant un nettoyage approfondi.
Les locataires n’apportent pas la preuve de ce que ces dégradations et désordres sont survenues sans leur faute au sens de l’article 1732 du Code civil et seront, en conséquence, tenus de les réparer.
Un coefficient de vétusté de 56 % a été retenu par les bailleurs concernant les peintures et autres réparations, un coefficient de vétusté de 8 % a été retenu concernant l’évier, ainsi que de 30 % concernant la plaque induction. Ces coefficients de vétusté sont cohérents à l’exception de celui concernant l’évier qui est manifestement sous évalué en ce qu’il est retenu un amortissement sur 25 ans. Or il s’agit d’un évier en inox, lequel a une durée d’utilisation moindre qu’un évier en faïence. Il convient donc d’appliquer le même coefficient de vétusté que la plaque induction, soit 30%. Ainsi le montant du remplacement de l’évier mis à la charge des locataires sera ramené à la somme de 133,25 €.
Pour autant, il ressort du chiffrage communiqué par les bailleurs que certains postes de dépenses ne peuvent être mis à la charge des locataires. En effet, il ne ressort pas de l’état des lieux de sortie que la remise en peinture des plafonds des pièces soit nécessaire, en ce qu’aucune mention n’est portée à l’exception du dégagement pour lequel il est mentionné une éraflure, laquelle ne justifie pas une remise en état imputable aux locataires. Dès lors, il y a lieu de laisser ces frais de remise en état à la charge des bailleurs.
En conséquence, de l’ensemble des constatations, le tribunal dispose des éléments suffisants pour chiffrer la remise en état du logement imputable aux locataires à la somme de 3452,32€.
M. [I] [B] et Mme [C] [O] seront condamnés solidairement à payer cette somme au titre des réparations locatives compte tenu de la clause de solidarité figurant au contrat, en ce que la créance des bailleurs est née avant l’expiration de cette obligation.
-sur le partage des frais de constat d’état des lieux de sortie
Conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, il doit être établi contradictoirement un état des lieux lors de la remise et de la restitution des clés soit amiablement, soit par huissier de justice à l'initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié lorsque l'état des lieux n'a pu être établi contradictoirement.
En l'espèce, M. [L] [X] et Mme [U] [F] ne justifient pas d’une impossibilité d'établir un état des lieux amiable et contradictoire, en ce qu’aucune convocation pour un état des lieux amiable n’est justifiée et qu’il est relevé que M. [I] [B] s’est présenté devant le commissaire de justice à cette fin, de sorte que le coût du procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie doit rester à la charge des bailleurs.
M. [L] [X] et Mme [U] [F] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.
- sur le montant finalement du par M. [I] [B] et Mme [C] [O]
Aux termes de l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989, le bail peut prévoir le versement d’un dépôt de garantie “pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire [...]
Il est restitué [...] déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes.”
En l’espèce M. [L] [X] et Mme [U] [F] sollicitent la conservation de la somme de 137 euros à titre provisionnel, correspondant à 20 % du montant du dépôt de garantie, sans justifier dûment du motif de leur demande.
En conséquence, ils seront déboutés de cette demande et le montant total du dépôt de garantie de 685 euros doit venir en déduction des sommes dues par les locataires.
Partant, après compensation effectuée avec les sommes de 3795,36€ (due au titre des loyers et des charges) et de 3452,32€ (due au titre des travaux de remise en état du logement) M. [I] [B] et Mme [C] [O] restent solidairement débiteurs de la somme de 6.562,68 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 vis à vis de Mme [C] [O] et du 04 juillet 2024 vis à vis de M. [I] [B] .
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
M. [I] [B] et Mme [C] [O] , partie perdante, supporteront donc in solidum la charge des dépens excepté le coût du constat d’état des lieux de sortie effectué par huissier.
L'article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
En l'espèce, compte tenu du fait que M. [I] [B] et Mme [C] [O] supportent les dépens et des diligences que M. [L] [X] et Mme [U] [F] ont du accomplir afin de recouvrer les sommes dues, M. [I] [B] et Mme [C] [O] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE solidairement M. [I] [B] et Mme [C] [O] à verser à M. [L] [X] et Mme [U] [F] la somme de 6.562,68 €, avec intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 vis à vis de Mme [C] [O] et du 04 juillet 2024 vis à vis de M. [I] [B], au titre des loyers et charges impayés et des dégradations locatives, après déduction du montant du dépôt de garantie conservé par les bailleurs ;
DEBOUTE M. [L] [X] et Mme [U] [F] de leurs demandes plus amples à ce titre;
DEBOUTE M. [L] [X] et Mme [U] [F] de leur demande en paiement de la moitié des frais du constat d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice ;
CONDAMNE in solidum M. [I] [B] et Mme [C] [O] à verser à M. [L] [X] et Mme [U] [F] la somme de 400 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [I] [B] et Mme [C] [O] aux dépens de la présente instance, à l’exception du coût du constat d’état des lieux de sortie effectué par commissaire de justice ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.
Le Greffier La Vice-Présidente
