Cour de cassation, 25 mars 2014. 13-12.589

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que rendait nécessaire l'ambiguïté des termes de la promesse de vente des 12 et 13 septembre 2005, qu'il ne pouvait être fait application du paragraphe de la clause relative au prix de vente selon lequel le consentement du vendeur à la vente était subordonné à l'obtention d'un permis de construire d'au moins 15 000 m ² SHON et que l'indemnité d'immobilisation restait due au vendeur dans tous les cas, quelle que soit la cause du défaut de signature de la vente, la cour d'appel, abstraction faite d'un motif surabondant, a pu en déduire qu'en l'absence de tout permis de construire, l'indemnité d'immobilisation restait due à M. et Mme X... ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Bouygues immobilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société Bouygues immobilier à payer à M. et Mme X... la somme de 3 000 euros ; rejette la demande de la société Bouygues immobilier ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille quatorze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat aux Conseils, pour la société Bouygues immobilier La société BOUYGUES IMMOBILIER fait grief à l'arrêt attaqué de l'AVOIR condamnée à verser aux époux X... la somme de 250 000 € à titre d'indemnité d'immobilisation à des frais irrépétibles et aux dépens ; AUX MOTIFS QUE les 12 et 13 septembre 2005, Madame Liliane X..., née Y..., a signé avec la société BOUYGUES IMMOBILIER une promesse synallagmatique de vente portant sur un terrain de 21 186 m2, sis avenue de Moulins, à Pornichet, cadastré E 398, E 402 et E 459 pour un prix de 8 700 000 € correspondant à un permis de construire à obtenir pour une surface hors d'oeuvre de 17 400 m2 (S. H. O. N.) ; que l'acte authentique de vente devait être régularisé au plus tard dans le mois de la réalisation de la dernière des conditions suspensives, soit le 30 septembre 2006 ; qu'au titre des conditions suspensives, il était notamment stipulé l'obtention d'un permis de construire pour une surface S. H. O. N. de 17 400 m2, à usage d'habitations privées, commerces, bureau ; que cette condition, stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, devait être réalisée au plus tard le 30 août 2006 ; que sa mise en oeuvre était ainsi précisée en cas de refus (page 13) : « si le permis de construire est refusé à l'issue de l'instruction de la première demande, une seconde demande sera déposée par l'acquéreur dans le délai d'un mois du refus ; la condition suspensive sera considérée comme n'étant pas réalisée et les présentes comme nulles et non avenues dans les cas suivants :- défaut de nouvelles demandes dans le délai ci-dessus,- non-obtention du permis au 15 septembre 2006 » ; qu'au titre des charges des conditions particulières (pages 9), un paragraphe intitulé « dépôt par l'acquéreur ¿ séquestre ¿ nantissement » stipulait : « l'acquéreur versera au vendeur dans les dix jours de la renonciation de la commune à exercer son droit de préemption la somme de 250 000 € ; ce versement aura lieu par la comptabilité de Me Z..., notaire susnommé ;- en cas de signature de l'acte authentique de vente, cette somme sera considérée comme ayant constitué un acompte sur le prix ;- en cas de défaut de signature de l'acte authentique de vente, cette somme sera conservée par le vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation dans tous les cas, quelle que soit la cause du défaut de signature, notamment non-réalisation d'une seule des conditions suspensives, ce même hors la faute ou négligence de l'acquéreur mais sauf toutefois le cas où le défaut de signature résulterait d'une faute ou négligence du vendeur » ; qu'enfin s'agissant du prix de vente, il était indiqué (page 10) : « la vente est consentie moyennant un prix de 8 700 000 ¿ pour une surface hors d'oeuvre nette (S. H. O. N.) accordée par le permis de construire à obtenir de 17 400 m2 ; ce prix est calculé sur la base de 500 € HT par m2 de S. H. O. N. ; en cas de permis de construire une S. H. O. N. supérieure à 17 400 m2, le prix de vente sera augmenté de 500 ¿ hors taxe par m2 de S. H. O. N. supplémentaire ; en cas de permis de construire une S. H. O. N. inférieure à 17 400 m2, le prix de vente sera diminué de 500 € hors taxes par m2 de S. H. O. N. en moins. Il est stipulé, dans l'intérêt du vendeur, que son consentement à la présente vente est subordonné à l'obtention d'un permis de construire d'au moins quinze mille mètres carrés (15 000 m2) de S. H. O. N. ; prix dans ce cas : sept millions cinq cent mille euros (7 500 000 €) » ; ceci étant rappelé, une demande de permis de construire a été déposée le 2 décembre 2005 auprès des services de l'urbanisme de la commune de Pornichet ; que la commune, dont le projet d'urbanisme était en cours d'étude et de finalisation, a prolongé l'instruction de la demande ne demandant des pièces complémentaires, sans prendre parti sur la recevabilité et le bien fondé de la demande de permis ; qu'aucune décision n'ayant été prise par la commune, la société BOUYGUES IMMOBILIER ne pouvait pas déposer une seconde demande, le délai d'un mois prévu au compromis pour présenter une telle demande n'ayant pas commencé à courir ; que par ailleurs, la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire étant stipulée dans l'intérêt de l'acquéreur, celui-ci n'était pas tenu d'y renoncer ; que pendant tout le temps de l'instruction de la demande de permis de construire, les époux X... sont restés taisants, et ceci alors même que la promesse de vente leur permettait d'être associés, par l'intermédiaire de leur architecte, à l'élaboration du projet ; qu'aucune faute ne peut donc être reprochée à la société BOUYGUES IMMOBILIER, laquelle ne maîtrisait d'ailleurs pas l'évolution du projet communal d'urbanisation du secteur considéré ; que sauf à confondre objet et cause de la promesse, il n'y a pas lieu de distinguer, comme le soutiennent les époux X..., entre la promesse et la vente elle-même qui serait l'objet de la promesse, ni de dire que la promesse survivrait dans l'hypothèque où la vente ne pourrait se faire en raison de la non-réalisation d'une condition suspensive ; qu'il est constant que le programme immobilier de la société BOUYGUES IMMOBILIER n'a pu se réaliser, le cahier des charges pour la réalisation du parc d'Armor, établi par la commune de Pornichet, prévoyant une S. H. O. N. comprise entre 9 000 m2 et 11 500 m2, sans pouvoir atteindre le minimum de 15 000 m2 prévu au compromis ; que ni la société BOUYGUES IMMOBILIER, ni les époux X... n'apportent de précision sur le sort réservé à la demande de permis de construire déposée le 2 décembre 2005 ; qu'il est néanmoins acquis aux débats que le projet immobilier de la société BOUYGUES IMMOBILIER ne pouvait avoir de suite et a donc été abandonné ; qu'en l'absence de tout permis de construire, il ne peut être fait application de la clause relative au prix de vente, laquelle prévoyait à la fois une éventuelle révision du prix et un plancher de celui-ci, ce qui supposait que préalablement un permis de construire ait été obtenu pour une surface déterminée, ce qui n'a pas été le cas ; que spécialement, il ne peut être fait application de la clause du paragraphe « prix de vente » selon laquelle le consentement du vendeur à la vente est subordonné à l'obtention d'un permis de construire d'au moins 15 000 m2 de S. H. O. N. ; qu'en décider autrement conduirait à ruiner de toute portée les autres stipulations du compromis de vente, et notamment celle relative à l'indemnité d'immobilisation à laquelle les époux X... ont pleinement consenti sans aucune distinction ; qu'en l'espèce, il n'est établi ni une faute imputable à l'acquéreur, ni une faute imputable à l'acquéreur (sic) ; qu'il y a donc lieu de donner effet à la clause selon laquelle « en cas de défaut de signature de l'acte authentique de vente, cette somme (250 000 ¿) sera conservée par le vendeur à titre d'indemnité d'immobilisation dans tous les cas, quelle que soit la cause du défaut de signature » ; que l'argumentation développée à titre subsidiaire par la société BOUYGUES IMMOBILIER sur une éventuelle nullité du compromis pour objet impossible ou sur la caducité de celui-ci sont sans incidence sur l'issue du litige, l'indemnité étant due quelle sur soit la cause du défaut de signature ; ALORS QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge et aux parties ; que la promesse synallagmatique de vente conclue les 12 et 13 septembre 2005 entre Mme X... et la société BOUYGUES IMMOBILIER énonce que le consentement du vendeur à la vente est subordonné à l'obtention d'un permis de construire d'au moins 15 000 m2 S. H. O. N. ; qu'en l'espèce, il est constant que la commune de Pornichet avait refusé d'autoriser une construction excédant 11 500 m2 S. H. O. N., de sorte qu'aucun consentement du vendeur à la vente n'étant intervenu, la cour d'appel ne pouvait néanmoins condamner la société BOUYGUES IMMOBILIER à verser la somme de 250 000 € aux époux X... à titre d'indemnité d'immobilisation sans méconnaître la loi des parties et, ce faisant, l'article 1134 du code civil ; ALORS, en tout état de cause, QUE les conventions légalement formées s'imposent au juge et aux parties ; qu'en l'espèce, la cour d'appel ne pouvait juger la promesse de vente comme valablement conclue, malgré l'impossibilité d'obtenir un permis de construire pour une superficie supérieure à 11 500 m2, en affirmant que la clause selon laquelle le consentement du vendeur était subordonné à l'obtention d'un permis de construire d'au moins 15 000 m2 S. H. O. N. privait de toute portée la clause selon laquelle, en cas de défaut de signature de l'acte, l'indemnité d'immobilisation serait conservée par le vendeur dans tous les cas, et, notamment en cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives et en en concluant qu'il y avait lieu de l'écarter, quand cette première clause limitait seulement la portée de la seconde ; que dès lors, en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé la loi contractuelle et méconnu l'article 1134 du code civil.