Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/00370

ARRET N° . N° RG 22/00370 - N° Portalis DBV6-V-B7G-BIKTK AFFAIRE : S.C.I. SCI FAURE C/ S.A.R.L. MUSIQUE 87 'SUCHOD MUSIQUE' GV/MS Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion Grosse délivrée à Me Philippe PASTAUD, Me Emmanuelle POUYADOUX, le 09-11-23. COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE ECONOMIQUE ET SOCIALE ---==oOo==--- ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 ---==oOo==--- Le neuf Novembre deux mille vingt trois la Chambre économique et sociale de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : S.C.I. SCI FAURE, demeurant [Adresse 6] - [Localité 5] représentée par Me Emmanuelle POUYADOUX, avocat au barreau de LIMOGES APPELANTE d'une décision rendue le 14 AVRIL 2022 par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE LIMOGES ET : S.A.R.L. MUSIQUE 87 'SUCHOD MUSIQUE', demeurant [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Philippe PASTAUD de la SELARL SELARL PASTAUD - WILD PASTAUD - ASTIER, avocat au barreau de LIMOGES INTIMEE ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 27 mars 2023, et renvoyée au 25 Septembre 2023. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2023. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, magistrat rapporteur, assistée de Mme Sophie MAILLANT, Greffier, a tenu seule l'audience au cours de laquelle elle a été entendu en son rapport oral. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients et ont donné leur accord à l'adoption de cette procédure. Après quoi, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 09 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Madame Géraldine VOISIN, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Monsieur Pierre-Louis PUGNET, Président de Chambre, de Madame Valérie CHAUMOND, Conseiller, et d'elle même. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR ---==oO§Oo==--- EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 septembre 1979 à effet au 1er octobre 1979, M. [R] [Z] et Mme [K] [X] son épouse ont donné à bail commercial à la société [Localité 4] DISTRIBUTION un magasin en façade, deux débarras, trois pièces au premier étage et une terrasse, le tout sis [Adresse 2] à [Localité 4], pour une durée de 9 années moyennant un loyer de 36 600 Francs. Par avenant du 8 novembre 1980, les bailleurs ont autorisé la société [Localité 4] DISTRIBUTION à pratiquer dans le mur de séparation avec le n° [Adresse 3] une porte lui permettant de faire communiquer les lieux déjà loués avec le magasin voisin. Le bail a été renouvelé le : - 1er octobre 1988 au profit de la société TELETEC venant aux droits la société [Localité 4] DISTRIBUTION, - le 1er octobre 1997, puis le 1er octobre 2006, puis le 1er octobre 2015 au profit de la SARL SUCHOD MUSIQUE 87 (la SARL MUSIQUE 87 'SUCHOD MUSIQUE'), cessionnaire du bail commercial. Par la suite, en l'absence de renouvellement ou de congé, le bail s'est poursuivi tacitement. Le 30 juillet 2015, la SCI FAURE a acquis l'immeuble objet du bail. Par un courrier recommandé du 22 mai 2020, la SARL MUSIQUE 87 'SUCHOD MUSIQUE' a adressé son congé à la SCI FAURE pour le 31 décembre 2020. La SCI FAURE a fait dresser un état des lieux loué par constat d'huissier réalisé le 29 décembre 2020.  Des différents sont apparus entre les parties au sujet du règlement des loyers, de la remise en état des lieux loués et du paiement d'une indemnité d'occupation. ==0== Par exploit d'huissier délivré le 27 avril 2021, la SCI FAURE a fait assigner la SARL MUSIQUE 87 devant le tribunal judiciaire de LIMOGES pour la voir condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant de 1 843,90 € et à la remise en état des lieux loués à hauteur de 58 326,67 €. Par jugement du 14 avril 2022, le tribunal judiciaire de LIMOGES a : - condamné la SARL MUSIQUE 87 à payer à la SCI FAURE la somme de 1 843,90 € au titre de l'indemnité d'occupation du mois de janvier 2021 ; - condamné la SARL MUSIQUE 87 à payer à la SCI FAURE la somme de 800 € au titre de I'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires ; - condamné la SARL MUSIQUE 87 aux dépens ; - rappelé l'exécution provisoire de la présente décision. La SCI FAURE a interjeté appel de ce jugement le 13 mai 2022 en ce qu'elle a été déboutée de sa demande tendant à voir condamner la SARL MUSIQUE 87 à lui verser la somme de 58 326,67 € au titre des travaux de remise en état des lieux loués. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 14 novembre 2022, la SCI FAURE demande à la cour de : - réformer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation de la SARL MUSIQUE 87 à lui verser la somme de 13 525,20 € au titre des travaux de remise en état de la terrasse et 44 801,47 € au titre des travaux de remise en état de l'appartement ; Et, statuant à nouveau, - condamner la SARL MUSIQUE 87 à lui verser les sommes de : * 13 525,20 € au titre des travaux de remise en état de la terrasse,  * 44 801,47 € au titre des travaux de remise en état de l'appartement ;  - confirmer pour le surplus le jugement dont appel ; - condamner la SARL MUSIQUE 87 à lui verser une indemnité complémentaire de 2 500 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. La SCI FAURE soutient que : - en violation de l'article 6 du bail, la SARL MUSIQUE 87 n'a pas respecté son obligation d'entretenir le toit-terrasse qui n'est plus étanche, en faisant notamment valoir que la vétusté de cette terrasse ne l'exonère pas de cette obligation ; - la SARL MUSIQUE 87 doit également remettre en état l'appartement en application des clauses du contrat de bail, notamment son article 4, la SARL MUSIQUE 87 ne pouvant se prévaloir de l'état de celui-ci lors de la prise de possession des lieux en 1997, le cessionnaire d'un bail étant tenu des dégradations causées par le cédant ; - elle est fondée à obtenir le versement d'une indemnité d'occupation pour le mois de janvier 2021, la SARL MUSIQUE 87 ne rapportant pas la preuve d'avoir libéré les lieux à la fin du bail, alors que l'occupation postérieure au 29 décembre 2020 est établie par un constat d'huissier du 29 décembre 2020. Aux termes de ses dernières écritures déposées le 24 janvier 2023, la SARL MUSIQUE 87 'SUCHOD MUSIQUE' demande à la cour de : - débouter la SCI FAURE de son appel ; - confirmer le jugement ayant rejeté ses demandes concernant sa condamnation à lui verser le coût de divers travaux concernant le toit-terrasse et l'appartement ; - à titre infiniment subsidiaire, recourir à une mesure d'expertise ou de consultation relative aux demandes de la SCI ; Faisant droit à son appel incident et réformant le jugement de ce chef, - dire n'y avoir lieu à paiement de dommages-intérêts au titre d'une occupation des locaux pour janvier 2021 ; - dire que les dépens taxables et non taxables de première instance et d'appel seront à la charge de la SCI FAURE ; - en conséquence, condamner la SCI FAURE à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure et aux dépens taxables de première instance et d'appel. La SARL MUSIQUE 87 soutient que : - la réfection du toit-terrasse, particulièrement vétuste, ne peut pas être mise à sa charge, le bailleur ne pouvant transférer au preneur la totalité du coût des travaux de réfection d'une toiture, sauf à établir un défaut d'entretien imputable au preneur, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; les stipulations des articles 4 et 6 du bail ne transfèrent nullement au preneur la charge des travaux nécessaires du fait de la vétusté ; - concernant l'appartement, il est établi par un constat d'huissier de 1997 que celui-ci était déjà en très mauvais état lors de la prise de possession des lieux ; à titre subsidiaire sur ce point, les sommes allouées doivent être largement minorées ; - elle ne doit pas l'indemnité d'occupation sollicitée par la bailleresse au titre du mois de janvier 2021, le bail ayant pris fin le 31 décembre 2020, c'est-à-dire deux jours après le constat d'huissier du 29 décembre 2020 ; en tout état de cause, la SCI bailleresse ne rapporte la preuve d'aucun préjudice. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 février 2023. SUR CE, - Sur l'obligation à réparation de la SARL MUSIQUE 87 'SUCHOD MUSIQUE' L'article 4 du bail commercial en cause stipule que « En outre, le locataire prend les lieux dans l'état où ils se trouvent actuellement et fera son affaire personnelle de toutes les réparations quelconques qui pourraient se révéler nécessaires, les Bailleurs n'étant tenus que des grosses réparations telles que définies par l'article 606 du Code civil », L'article 6 stipule que « Le Preneur prend en charge l'entretien de la terrasse qui recouvre le magasin et notamment le maintien de celle-ci en parfait état, à tout moment, et son étanchéité parfaite ». L'article 1755 du code civil dispose que 'Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure'. Si cette disposition de l'article 1755 n'est pas d'ordre public, aucune stipulation du bail en cause dit expressément que les travaux de réparation dûs à la vétusté doivent rester à la charge preneur. En effet, si l'article 4 du bail prévoit que toutes les réparations sont à la charge du preneur et que les grosses réparations restent à la charge du bailleur, il ne dit rien sur les travaux rendus nécessaires du fait de la vétusté. - Or, en l'espèce il ressort du constat d'huissier dressé le 29 décembre 2020 que le toit-terrasse est manifestement atteint par la vétusté (traces de moisissure, rouille, état dégradé), le bail initial datant de 1979, ce que reconnaît la SCI FAURE. L'entreprise GENDARME couverture-zinguerie a d'ailleurs attesté le 21 mars 2021 que : « Nous pouvons conclure rapidement que la terrasse en question est dans un état de vétusté importante demandant une réfection totale ». Le devis de réparation du toit-terrasse du 15 janvier 2021 de la SARL ÉTANCHÉITÉ DU LIMOUSIN d'un montant de 13'525,20 € TTC est relatif à des grosses réparations telles que définies par l'article 606 du code civil puisqu'elles touchent le clos et le couvert, dépassant ainsi largement l'obligation d'entretien du preneur. Or, les grosses réparations sont à la charge du bailleur selon l'article 4 du bail en cause. En conséquence, c'est à bon droit que le tribunal a débouté la SCI FAURE de sa demande en paiement à hauteur de 13'525,20 € TTC. - En ce qui concerne l'appartement, l'état des lieux établi par constat d'huissier le 16 avril 1997, année de prise de possession des lieux par la SARL MUSIQUE 87, montre un appartement extrêmement vétuste et dégradé (sol à l'état brut, revêtements des murs usés et déchirés, murs lépreux, plafond de la première pièce à droite effondré en partie, présence de gravats sur le sol, fenêtres vétustes, plancher de la pièce du fond recouvert en partie par des pans de revêtements de sol hors d'usage, plafond de cette pièce fissuré...). Le constat d'huissier établi à la demande du bailleur le 29 décembre 2020 montre également que cet appartement est en très mauvais état et vétuste. Mais, cet état correspond à celui déjà constaté le 16 avril 1997. Comme indiqué ci-dessus aucune clause du bail ne prévoit expressément que le preneur soit tenu aux travaux de réparation dûs à la vétusté pour faire échec aux dispositions de l'article 1755 du code civil. L'état de vétusté de cet appartement et de dégradation dépassant le défaut d'entretien, existant déjà en 1997, interdisait par ailleurs de transférer la charge des travaux au cessionnaire, la SARL MUSIQUE 87, comme le prétend à tort la SCI FAURE. En conséquence, la SCI FAURE doit être déboutée de sa demande tendant à la condamnation de la SARL MUSIQUE 87 à la remise en état totale et à neuf de cet appartement selon les devis qu'elle produit à hauteur de 44'801,47 € au total, réfection qui comprend la mise aux normes du système électrique ainsi que des travaux importants de plomberie et de menuiserie dépassant largement l'obligation d'entretien du preneur. Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef. - Sur l'indemnité d'occupation Par courrier du 22 mai 2020, la SARL MUSIQUE 87 a donné congé à la SCI FAURE pour la date du 31 décembre 2020, le gérant de la SARL MUSIQUE 87 indiquant par là même qu'il remettrait les clés le 31 décembre 2020 à la bailleresse. En conséquence, le constat d'huissier du 29 décembre 2020, antérieur à cette date, qui montre que quelques instruments de musique sont restés dans les lieux loués au n° [Adresse 2] ne peut pas valablement fonder une demande d'indemnité d'occupation pour janvier 2021. Aucun élément n'est rapporté par la bailleresse pour démontrer que le preneur soit resté dans les lieux au-delà du 31 décembre 2020. Le constat d'huissier du 29 décembre 2020 démontre que le mur séparatif entre le n° [Adresse 2] et le n° [Adresse 3] n'était pas édifié à cette date. Mais, le manquement à cette obligation d'édification (que la SARL MUSIQUE 87 ne conteste pas) ne doit pas être sanctionné par le paiement d'une indemnité d'occupation, car le défaut d'exécution de travaux ne constitue pas en soi une occupation sans droit ni titre. En outre, la SCI FAURE indique que la SARL MUSIQUE 87 a, depuis, exécuté ces travaux. La SCI FAURE doit donc être déboutée de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation et le jugement réformé de ce chef. - Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile La SCI FAURE succombant à l'instance, elle doit être condamnée aux dépens. Il est équitable de la condamner à payer à la SARL MUSIQUE 87 la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ---==oO§Oo==--- PAR CES MOTIFS ---==oO§Oo==--- La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME le jugement rendu le 14 avril 2022 par le tribunal judiciaire de LIMOGES, sauf en ce qu'il a condamné la SARL MUSIQUE 87 à payer à la SCI FAURE la somme de 1 843,90 € au titre de l'indemnité d'occupation de janvier 2021 ; Statuant à nouveau de ce chef DEBOUTE la SCI FAURE de sa demande en paiement de la somme de 1 843,90€ au titre de l'indemnité d'occupation du mois de janvier 2021 ; CONDAMNE la SCI FAURE à payer à la SARL MUSIQUE 87 la somme de 2000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI FAURE aux dépens. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Sophie MAILLANT. Pierre-Louis PUGNET.