Cour d'appel, 10 juillet 2025. 24/06105

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 10 JUILLET 2025 (n° , 24 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 24/06105 - N° Portalis 35L7-V-B7I-CJFUF Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 18 Décembre 2023 par le Tribunal Judiciaire de EVRY - RG n° 22/00014 APPELANTE S.C.I. XIMPA [Adresse 15] [Adresse 1], [Localité 6] représentée par Me Claudine COUTADEUR de la SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : W06, représentée à l'audience par Me Henri DE LAGARDE, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS ETABLISSEMENT PUBLIC D'AMÉNAGEMENT [Localité 18] [Localité 19] [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T0700 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE L'ESSONNE - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 2] [Localité 13] représentée par Madame [S] [E], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Mai 2025, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre et Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président de Chambre Monsieur David CADIN, Magistrat honoraire juridictionnel Madame Valérie MORLET, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. *** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par arrêté préfectoral n°2020/SP2/BCIIT/055, le projet de réaménagement de l'échangeur n°9 dit « de [Localité 12] » sur le territoire des communes d'[Localité 17], [Localité 19] et [Localité 14] a été déclaré d'utilité publique au profit de l'EPA [Localité 18] [Localité 19]. Par arrêté préfectoral du 1er juillet 2022, les parcelles nécessaires à ce projet de réaménagement ont été déclarées cessibles. La SCI Ximpa était propriétaire d'une unité foncière initialement cadastrée AB [Cadastre 3], divisée pour les besoins de l'opération en deux parcelles AB n°[Cadastre 5] et AB n°[Cadastre 11]. La parcelle AB n°[Cadastre 11], d'une superficie de 1.004 m², est la seule concernée par la procédure d'expropriation. Elle supporte un grand bâti composé notamment de quais de chargement de poids lourds. Elle fait l'objet de deux baux commerciaux au profit des sociétés PROTECH et ENVIRORENT. Par mémoire valant offre reçu au greffe le 10 juin 2022, l'EPA Paris [Localité 19] a saisi le juge de l'expropriation de l'Essonne pour voir fixer les indemnités devant revenir à la SCI Ximpa pour la dépossession de sa parcelle. Le transport sur les lieux a été effectué le 03 octobre 2022. Par jugement contradictoire du 18 décembre 2023, le juge de l'expropriation d'[Localité 13] a : - ANNEXÉ le PV de transport du 03 octobre 2022 ; - FIXÉ à 61.742 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPA Paris [Localité 19] à la SCI Ximpa dans le cadre de l'opération d'expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] (Comprendre parcelle [Cadastre 11]), d'une superficie de 1.004m², sise [Adresse 16] sur la commune d'Orsay ; - DIT que la somme de 61.742 euros se décompose de la manière suivante : o Indemnité principale : 55.220 euros (110 euros/m² x 50% x 1.004m²) o Indemnité de remploi : 6.522 euros - DÉBOUTÉ la SCI Ximpa de ses demandes présentées au titre de la dépréciation du surplus et de la perte de revenus locatifs ; - CONDAMNÉ l'EPA Paris [Localité 19] à payer à la SCI Ximpa une somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNÉ l'EPA [Localité 18] [Localité 19] au paiement des dépens de la procédure. Par déclaration du 07 février 2024, la SCI Ximpa a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : - FIXÉ à 61.742 euros l'indemnité totale de dépossession due par l'EPA Paris [Localité 19] à la SCI Ximpa dans le cadre de l'opération d'expropriation de la parcelle cadastrée section [Cadastre 10] (Comprendre parcelle [Cadastre 11]), d'une superficie de 1.004m², sise [Adresse 16] sur la commune d'Orsay ; - DIT que la somme de 61.742 euros se décompose de la manière suivante : o Indemnité principale : 55.220 euros (110 euros/m² x 50% x 1.004m²) o Indemnité de remploi : 6.522 euros - DÉBOUTÉ la SCI Ximpa de ses demandes présentées au titre de la dépréciation du surplus et de la perte de revenus locatifs ; Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ Déposées au greffe le 06 mai 2024 par la SCI Ximpa, appelante, notifiées le 12 juillet 2024 (ARs le 15/07/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : - INFIRMER le jugement du 18 décembre 2023 de la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire d'Evry, excepté en ce qu'il a condamné l'EPA Paris [Localité 19] à la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - DIRE l'expropriée recevable et bien fondée en ses écritures ; - FIXER son indemnité de dépossession foncière comme suit : o Indemnité principale : 309.232 euros (1.004m² x 308 euros) ; o Indemnité de remploi : 31.923,20 euros ; o Indemnité de dépréciation du surplus : 300.000 euros ; o Indemnité pour perte de loyer : 76.800 euros (38.400 euros x 2) Total : 717.955,20 euros ; - ORDONNER à l'expropriant qu'il garantisse à l'expropriée : o Un accès à la voie publique et aux quais de déchargement pour les camions de 19 tonnes ; o Qu'il ne prendra possession du bien exproprié qu'une fois rétabli un accès à la voie publique pour la parcelle [Cadastre 9] ; o Qu'il prend à sa charge les coûts liés à la création du nouvel accès et à l'obtention des autorisations nécessaires à sa réalisation ; A titre subsidiaire, o Ordonner une expertise avec missions pour l'expert d'établir : S'il peut être créé une nouvelle voie d'accès à la parcelle avec une aire de retournement suffisante pour les poids lourds ; La possibilité d'accès avant expropriation aux quais de déchargement par un semi-remorque ; - CONDAMNER l'EPA [Localité 18] [Localité 19] à payer à l'expropriée une somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du CPC ; - CONDAMNER l'EPA [Localité 18] [Localité 19] aux entiers dépens. 2/ Adressées au greffe le 1er août 2024 par l'EPA Paris [Localité 19], intimé, notifiées le 22 août 2024 (AR CG le 26/08/2024, AR SCI le 28/08/2024) et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : - DIRE la société Ximpa recevable mais mal fondée en son appel ; - L'en DÉBOUTER ; - CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions non contraires aux présentes ; - CONDAMNER la société Ximpa aux entiers dépens. 3/ Adressées au greffe le 14 octobre 2024 par le commissaire du Gouvernement, intimé, notifiées le 23 janvier 2025 (ARs le 27/01/2025), et aux termes desquelles il conclut qu'il plaise à la cour de bien vouloir : - CONFIRMER le jugement de première instance et fixer : o L'indemnité de dépossession à 55.220 euros ; o L'indemnité de remploi à 6.522 euros ; o Rejeter l'indemnité de dépréciation du surplus ; o Rejeter l'indemnité pour perte de revenus locatifs. 4/ Adressées au greffe le 13 mars 2025 par la SCI Ximpa, appelante, notifiées le 18 mars 2025 (AR Intimé non daté et CG le 21 mars 2025), et aux termes desquelles la SCI reformule les conclusions précédemment exposées et produit deux pièces nouvelles. Par courrier en LRAR reçu au greffe le 18 mars 2025, l'EPA [Localité 18] [Localité 19] demande à la cour de déclarer irrecevables les pièces nouvelles communiquées dans ces écritures. I. Sur la procédure Sur l'appel principal et sur les conclusions Les parties et le commissaire du Gouvernement ont respecté les délais et les formes fixés aux articles R 311- 24 et suivants du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. Leurs conclusions et mémoires, réguliers, sont donc recevables de même que l'appel principal de la SCI XIMPA. Sur la demande d'irrecevabilité des pièces nouvelles de la SCI XIMPA : Après échanges lors de l'audience, il est convenu entre les parties et le commissaire du Gouvernement de renoncer à cette demande d'irrecevabilité dès lors que ces deux pièces numérotées 21 et 22, étaient déjà dans le débat, s'agissant du bail commercial signé entre la SCI XIMPA et la société ENVIRORENT le 25 décembre 2018, d'une part, et de l'annonce n° 2808 du BODACC relative au jugement d'ouverture de liquidation judiciaire de la société ENVIRORENT en date du 24 juillet 2023, d'autre part. La cour, suivant un plan classique en cette matière et identique au jugement, détaillera dans cette seconde partie (II) les moyens développés par les parties et le commissaire du Gouvernement au soutien de leurs prétentions rappelées supra. II. Au fond A / Sur les principes du droit de l'expropriation : Le premier juge a rappelé liminairement les articles suivants gouvernant la matière : - 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen ; - 545 du code civil ; - L 321- 1 (indemnisation du préjudice), L 322-1(date d'appréciation de la consistance des biens au jour de l'ordonnance d'expropriation portant transfert de propriété) et L 322- 2 (date d'estimation des biens à la date de la première décision) du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. La cour statuera également à la lumière de ces textes. B/ Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités : 1) Sur la date de référence : Le premier juge, a retenu, au visa des articles L 213-6 et L 213- 4a du code de l'urbanisme, la date du 29 juin 2021 correspondant à la date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 17]. La parcelle se situe alors en zone UA regroupant les différents secteurs d'activités de la commune à l'exception de ceux compris dans le périmètre de la [Adresse 20]. Cette date ne fait pas débat devant la cour, la position des parties et du commissaire du Gouvernement étant unanime. 2) Sur la qualification de la parcelle et l'application d'un abattement de 50% pour inconstructibilité : Le premier juge, au visa des articles L 322-3 et L 322-4 du code de l'expropriation et de l'accord des parties, considère que la parcelle doit recevoir la qualification de terrain à bâtir (qualification retenue par les parties et le commissaire du Gouvernement également devant la cour), étant précisé que, d'après le procès-verbal de transport sur les lieux, l'emprise porte sur une partie de l'emplacement bitumé assurant l'accès aux quais, une partie boisée et deux petits bâtiments, ladite parcelle, en déclivité, étant de forme trapézoïdale irrégulière. Au vu de ces éléments et des contraintes d'urbanisme liées au zonage de la parcelle (emprise au sol maximale de 70% de la superficie de l'unité foncière et situation de la parcelle dans un espace écologique et/ou paysager à protéger, dans la marge de 10 m le long des lisières forestières où aucune construction n'est autorisée, à l'exception des installations légères, facilement démontables et nécessaires à l'entretien du site), le premier juge considère que même si la parcelle peut recevoir la qualification de terrain à bâtir, elle est intrinsèquement inconstructible de par sa configuration et les règles d'urbanisme. Il applique en conséquence un abattement de 50%. La SCI Ximpa considère que la parcelle expropriée dispose d'une situation exceptionnelle en raison de sa proximité avec la RN 118, axe majeur traversant la commune de nord à sud, connectée à deux autoroutes (A10 et A 86). A proximité de l'échangeur de [Localité 12], elle souligne que l'entrepôt bénéficie d'un emplacement remarquable au c'ur du plus vaste projet urbain (campus de [Localité 18] [Localité 19]) en cours de construction en Europe. Elle indique, au visa des articles L 322-3 du code l'expropriation que la qualification de terrain à bâtir ne pose pas de difficulté, s'agissant de la parcelle [Cadastre 11] qui répond aux critères juridique (PLU : zone UA) et matériel (voies d'accès et réseaux). Elle estime toutefois que l'abattement de 50% n'est pas fondé car les deux parcelles AB [Cadastre 11] et AB [Cadastre 5] forment une unité foncière de configuration régulière et la mauvaise configuration de la parcelle expropriée résulte du seul choix de l'expropriant qui a délimité seul l'emprise de l'expropriation. Elle soutient également que les règles d'urbanisme défavorables ne concernent qu'une fraction de l'emprise de l'expropriation (celle qui se trouve dans la bande de 10 mètres le long des lisières forestières) alors que 303 mètres carrés constitués par la voie d'accès aux quais de déchargement ne le sont pas. Pour la partie libre et en déclivité, elle considère qu'elle génère des droits à construire y compris pour le calcul de l'emprise au sol de 70% et donc peu importe que la parcelle soit en partie en pente et en espace protégé. Elle souligne, au visa de l'arrêt de la Cour de cassation (3ème civ, 8 février 2012, n° 10-27 .448), la contradiction entre soutenir simultanément un abattement pour encombrement (l'emprise de l'expropriation portant atteinte à l'exploitation du bâtiment) et refuser l'indemnité de dépréciation pour le surplus (l'emprise ne gène pas son exploitation). Elle estime que l'emprise de l'expropriation portant sur 1 004 mètres carrés réduit de 301 mètres carrés l'emprise possible d'une extension d'un bâtiment. L'emprise du bâti existant étant de 1044 mètres carrés, une extension de 730 mètres carrés (1044 x 0.70) reste possible. Elle soutient également que s'agissant du dénivelé, il ne concerne qu'une fraction de l'emprise de l'expropriation, la partie de 303 mètres carrés étant plane. En conséquence, elle estime infondée toute forme d'abattement. L'Etablissement Public d'Aménagement [Localité 18]- [Localité 19] (EPA PARIS [Localité 19]) indique que le terrain exproprié est libre d'occupation (non incluse spécifiquement dans les baux liant la SCI propriétaire à ses locataires) et que sa plus grand partie est recouverte de bois et taillis et qu'elle est en forte déclivité, la rendant inconstructible. Il précise que la partie bitumée constituant l'entrée du site d'activité est aussi en déclivité. Il est d'accord sur la date de référence, soit le 29 juin 2021. L'emprise expropriée est située en zone UA du PLU (zone urbaine regroupant les différents secteurs d'activité économique de la commune, à l'exception de la [Adresse 20]). Il en souligne cependant les contraintes d'urbanisme (espace boisé classé, marge de recul de la RN 118, distance de retrait minimum de 16 mètres par rapport aux constructions existantes, emprise au sol maximale de 70 %, desserte des terrains par des voies publiques ou privées). Il précise qu'il ne remet pas en cause la qualification de terrain à bâtir de la parcelle expropriée (article L 322-4 du code de l'expropriation ) mais en tenant compte des possibilités légales et effectives de construction existantes à la date de référence de l'article L 322- 3 dudit code. Il considère que les droits de construire attachés à la parcelle expropriée ne sont que purement théoriques , car la configuration de la parcelle, sa forme irrégulière et allongée et sa déclivité rendent impossible toute nouvelle construction. Dès lors, s'agissant de l'évaluation de l'emprise expropriée (et non de la qualification de terrain à bâtir), les possibilités de construction doivent être prises en considération (ici seul l'accès à la voie publique et non les parties boisées, sauf à enclaver la parcelle). En raison de cette inconstructibilité, il propose un abattement de 50% et donc la confirmation du jugement sur ce point, estimant que cette inconstructibilité résulte de sa consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation (L 322-1 du code de l'expropriation) et non du choix du tracé par l'autorité expropriante, d'une part, et que la fraction prétendument de 303 mètres carrés , non située en espace boisé, ne peut être construite , sauf à enclaver la propriété (accès à une voie publique obligatoire) ou à ne pas respecter la règle de retrait de 16 mètres par rapport aux bâtiments existants, d'autre part. A titre subsidiaire, il entend demander à la cour un abattement pour encombrement faisant sienne l'analyse du commissaire du Gouvernement selon lequel la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée ( 1 004 mètres carrés en nature de friche); en l'espèce, la parcelle expropriée se rattache à l'unité foncière qui supporte des constructions ( 1 256, 64 mètres carrés selon l'expert de l'expropriée). Il demande à la cour de pratiquer un abattement de 50%, eu égard à la surface des bâtiments édifiés hors emprise (1 256, 64 mètres carrés), d'une part, et à l'emprise au sol qui ne peut excéder 70% de la superficie de l'unité foncière, d'autre part. Le commissaire du Gouvernement rappelle que dans le cas d'une emprise partielle, la qualification du terrain doit correspondre à la totalité de la parcelle partiellement expropriée : ce n'est donc pas la configuration de l'emprise à prélever (1004 mètres carrés) qui doit être prise en considération pour fixer l'indemnité d'expropriation mais la globalité de la parcelle (4070 mètres carrés) constituant la propriété initiale. La parcelle sur laquelle est prélevée l'emprise est un terrain bâti qui répond donc aux conditions de qualification de terrain à bâtir édictées par l'article L 322-3 du code de l'expropriation. Il précise que conformément aux dispositions de l'article L 322-4 du code de l'expropriation, l'évaluation doit tenir compte notamment des possibilités légales et effectives de construction existantes à la date de référence. En l'espèce, l'emprise expropriée est prélevée sur une parcelle bâtie située dans le zonage UA à la date de référence, l'encombrement correspondant au niveau d'indisponibilité physique de la parcelle du fait des constructions qui y sont édifiées, l'abattement varie de 10 à 40 %, voire 50 %. Il constate que le bâti existant correspond à un bâtiment à usage d'activité, équipé de quais de déchargement, édifié sur deux niveaux. En l'espèce, la visualisation au sol du bâtiment existant témoigne d'un encombrement très important de la parcelle. Toutefois, l'encombrement doit tenir compte de la constructibilité résiduelle du terrain. A la date de référence, le terrain est situé en zone UA du PLU avec une emprise au sol de 70% et une hauteur des constructions de 15 mètres. Le bâtiment à usage d'activité comprend des quais de déchargement dont l'utilisation empêche toute construction supplémentaire sur la partie libre du terrain. La bande expropriée est par ailleurs en forte déclivité et rend impossible toute construction. Il en conclut que compte-tenu de l'encombrement au sol des bâtis sur l'unité foncière, de la bande de protection de 10 mètres le long des lisières où toute construction est interdite, de la partie libre restante à usage de voie et d'espace de retournement pour accéder aux quais de déchargement pour les camions et de l'apparente vétusté du bâtiment, le taux d'abattement pour encombrement peut être fixé à 50%. SUR CE, 1) Sur la qualification de terrain à bâtir La cour fait sienne l'analyse du premier juge, à la lumière de l'approbation unanime des parties et du commissaire du Gouvernement sur ce point, pour retenir cette qualification qui porte sur l'unité foncière initiale (4070 mètres carrés) et non pas seulement sur la parcelle expropriée (1004 mètres carrés). La cour constate, en effet, au vu de l'ensemble des pièces versées aux débats, que les conditions liées à cette qualification et exigées par l'article L 322-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, sont en l'espèce remplies, l'évaluation devant quant à elle tenir compte des termes de l'article L 322- 4 du même code. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point. 2) Sur la nature de l'abattement retenu et son taux Ce choix étant fait, se pose la question de la nature de l'abattement à retenir. En l'espèce, il apparaît pour la cour plus cohérent juridiquement de retenir le principe d'un abattement pour encombrement dans la mesure où l'emprise expropriée est prélevée sur une parcelle globale située en zonage UA, à la date de référence. Cette proposition est d'ailleurs faite, à titre principal, par le commissaire du Gouvernement et à titre subsidiaire par l'expropriant en lieu et place d'un abattement pour inconstructibilité : les deux préconisent un taux d'abattement de 50%, taux retenu par le premier juge sur ce dernier fondement juridique. Toutefois, l'analyse de l'ensemble des pièces versées aux débats, notamment les photographies aériennes des parcelles considérées et l'examen des superficies des locaux d'activité, conduisent la cour à retenir un taux d'abattement de 40% pour cette parcelle considérée globalement. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef. 3) Sur la consistance du bien Le premier juge précise que la parcelle [Cadastre 11], d'une superficie de 1004 mètres carrés, est en nature de friche/bois taillis. A l'instar du premier juge, la cour se reportera au procès-verbal de transport sur les lieux du 3 octobre 2022 dont elle a pris intégralement connaissance : une partie de l'emplacement bitumé assurant l'accès aux quais, une partie boisée et deux petits bâtiments en dur, ancien et actuel transformateurs électriques. Etant précisé que la consistance juridique et matérielle du bien exproprié s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit en l'espèce le 19 septembre 2022, ce point ne faisant pas débat devant la cour. 4) Sur la méthode et les surfaces Les parties, comme cela fut le cas en première instance, sont toujours d'accord devant la cour pour utiliser la méthode par comparaison, la superficie expropriée de 1004 mètres carrés n'étant pas discutée devant la cour. La parcelle initiale (AB [Cadastre 3]) est de 4070 mètres carrés, divisée en AB [Cadastre 5] (3066 mètres carrés) et AB [Cadastre 11] (1004 mètres carrés), le total des surfaces des bâtiments construits sur la parcelle AB [Cadastre 5] s'établissant à 1 243 mètres carrés (selon les chiffres versés par la SCI Ximpa, relevé établi par XRPT27) dont 936 mètres carrés en rez-de-chaussée et 257 mètres carrés en mezzanine. C/ Sur la détermination des indemnités Le premier juge s'inscrit à juste titre dans les limites fixées par l'article R 311-22 du code de l'expropriation pour déterminer les indemnités, limites que la cour est également tenue de respecter. 1) Sur l'indemnité principale S'agissant des termes de comparaison : - Proposés par l'EPA (9 au total, tableau jugement pages 4 et 5) le premier juge, après analyse détaillée, en écarte deux (4 et 9) et en retient sept (1, 2, 3, 5, 6,7), soit une valeur unitaire moyenne de 108,13 euros le mètre carré. - Proposés par la SCI Ximpa (13 au total, tableau jugement page 6), le premier juge, après analyse détaillé, les écarte tous (1 à 13). - Proposés par le commissaire du Gouvernement (4 au total, tableau jugement page 7), le premier juge, les retient tous (1 à 4) ; soit une valeur unitaire moyenne de 106 euros le mètre carré. Au vu de ces éléments, le premier juge retient une valeur unitaire de 110 euros le mètre carré à laquelle il applique un abattement de 50% compte-tenu des possibilités légales et effectives de construction. Soit une indemnité principale de 55 220 euros (110 euros du mètre carré x 50% x 1004 mètres carrés). La SCI Ximpa critique les termes de comparaison retenus par le premier juge, à savoir : - les termes 1, 2, 5, 6, 7 et 8 de l'expropriant, d'une part, soit en raison de règles non comparables d'urbanisme (servitudes, inconstructibilité, hauteur maximale des constructions à 10 mètres ou 13 mètres vs 15 mètres pour la parcelle en cause), soit en raison de leur éloignement, terrains non situés à proximité d'un échangeur et dans des lotissements, à l'écart de l'écosystème de [Localité 18]-[Localité 19] ; - ainsi que les termes 1 et 4 du commissaire du Gouvernement, d'autre part, soit en raison de l'absence d'unité foncière (parcelles non contiguës), soit en raison de règles de prospect non comparables (inconstructibilité), soit pour éloignement de l'écosystème de [Localité 18]- [Localité 19] (lotissement) La SCI Ximpa demande à la cour de retenir les 13 termes de comparaison (tableau page 25 des conclusions récapitulatives de la SCI, extrait du rapport d'expertise de M. [W]), soit un prix compris entre 166 et 970 euros/mètre carré avec une médiane à 308 euros/mètre carré en produisant également certains actes de vente correspondants. Elle critique le premier juge de les avoir tous écartés, car il s'agit non de ventes portant sur un bien bâti mais de ventes de terrains à bâtir encombrés dont la constructibilité est certaine et la commercialité assurée (à proximité de l'échangeur de Coberville RN 118), position unique). Elle propose de fixer l'indemnité principale à 309 232 euros (1004 mètres carrés x 308 euros). L'EPA demande à la cour d'écarter l'ensemble des termes de comparaison proposés (11) par la SCI Ximpa, le prix des biens étant établi en considération : - de l'existence de ces bâtiments d'activité ou à tout le moins de la constructibilité certaine du terrain ; - de l'éloignement de certains termes (38 à 40 kilomètres) ; - de la grande superficie de certains terrains (de 23 707 à 52 340 mètres carrés). Il entend s'approprier les critiques formulées par le tribunal pour écarter tous ces termes d'autant que les actes de vente produits par la SCI devant la cour (à l'exception des termes n° 1 et 10 trop éloignés) démontrent que ces termes de comparaison (n° 2 , 3, 5, 7, 9, 10 et 11) ne sont pas -selon lui- appropriés. Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris sur ce point. S'appuyant sur ses propres termes de comparaison portant non seulement sur des terrains à bâtir mais également sur des biens ayant fait l'objet de permis d'aménager ou de construire (tableaux des conclusions pages 28) et sur ceux du commissaire du Gouvernement, il demande à la cour sur la base de la valeur unitaire des terrains situés à proximité et connaissant des situations d'urbanisme comparables ou identiques de fixer cette valeur unitaire à 110 euros le mètre carré avec un abattement de 50% en confirmant le jugement déféré. Le commissaire du Gouvernement propose de procéder à cette évaluation par la méthode de comparaison à partir de cessions de terrains situés en zonage comparable (UA), la qualification du terrain devant correspondre à la totalité de la parcelle expropriée. Il propose comme base une étude de marché portant sur des cessions de terrain à vocation d'activité d'une surface comprise entre 3 000 à 10 000 mètres carrés situés dans un rayon de 5 km autour du bien à évaluer sur la période d'août 2019 à août 2022. Il propose cinq nouveaux termes de comparaison (1 à 5, tableau page 13 de ses conclusions) mais il écarte spontanément le n°5 (zonage plus défavorable). Il ressort de cette étude des prix allant de 100 euros du mètre carré à 147 euros correspondant à une moyenne de 116,36 euros le mètre carré et à une médiane de 108,82 euros. Il préconise de retenir une fourchette basse de 110 euros le mètre carré, le bien à évaluer étant en partie en déclivité et soumis à une bande de protection de lisière. Soit une indemnité principale de 1 004 mètres carrés x 110 euros par mètre carré : 110 440 euros avec un abattement de 50% (encombrement) pour les raisons exposées supra, soit 55 520 euros. Il conclut à la confirmation du jugement déféré sur ce point. SUR CE, Au regard de la qualification retenue plus haut et dans le cadre de la méthode par comparaison, il apparaît cohérent de retenir, par motifs adoptés du premier juge, les termes de comparaison pertinents, sélectionnés parmi ceux de l'expropriant dont la valeur unitaire s'élève à 110 euros du mètre carré, et ce nonobstant les critiques soulevées par l'expropriée, dont les termes de comparaison ont été écartés par le premier juge par des motifs pertinents que la cour adopte également. La cour retiendra également les quatre nouveaux termes proposés par le commissaire du Gouvernement qui propose comme base une étude de marché portant sur des cessions de terrains à vocation d'activité d'une surface comprise entre 3 000 à 10 000 mètres carrés situés dans un rayon de 5 km autour du bien à évaluer sur la période d'août 2019 à août 2022. Il propose cinq nouveaux termes de comparaison ( 1 à 5 tableau page 13 de ses conclusions) mais il écarte spontanément le n°5 (zonage plus défavorable). Il ressort de cette étude des prix allant de 100 euros du mètre carré à 147 euros correspondant à une moyenne de 116,36 euros le mètre carré et à une médiane de 108,82 euros. Ces termes de comparaison sont compatibles avec ceux de l'expropriant et parfaitement adaptés dans le cadre de la méthode adoptée unanimement. Intimé comme l'expropriant, il ne peut que proposer la confirmation du jugement sur ce point, à savoir 110 euros du mètre carré. Toutefois, la cour, s'appuyant sur l'ensemble des documents versés aux débats, y compris par l'expropriant, notamment la note de présentation des études d'accès à la propriété de la SCI Ximpa sur la commune d'Orsay (réaménagement de l'échangeur de Corbeville), retiendra la fourchette haute susvisée, à savoir 140 euros du mètre carré, au regard de l'emplacement de la parcelle en question, située à l'interconnexion d'un dense réseau routier (RN 118 et RD 128), le tout au sein d'un site à forte dynamique, à savoir le plateau de Paris- Saclay, parfaitement adapté aux activités prévues par le PLU ( zonage UA), description faite également par l'expert de la SCI Ximpa. L'indemnité principale de dépossession s'élèvera donc à : 84 336 euros (1004 mètres carrés x 140 euros x 40 % d'abattement pour encombrement. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. 2) Sur l'indemnité de remploi : Le premier juge la fixe à 6 522 euros suivant ventilation habituelle admise par les parties et le commissaire du Gouvernement ( 20% jusqu'à 5000 euros, soit 1 000 euros, 15% de 5 000 à 15 000 euros, soit 1 500 euros et 10 % sur le surplus (40 220 euros) , soit 4 022 euros. SUR CE, Les parties et le commissaire du Gouvernement sont d'accord sur la ventilation appliquée par le premier juge : 20% jusqu'à 5 000 euros = 1 000 euros ; 15 % de 5 000 à 15 000 euros = 1 500 euros ; 10 % sur le surplus ( 84 336 ' 15 000 = 69 336 euros) = 6 933 euros, Soit une indemnité de remploi de 9 433 euros. Le jugement dont appel sera donc infirmé également sur ce point. 3) Sur l'indemnité de dépréciation du surplus : Le premier juge, après avoir rappelé que les parties s'opposaient sur le principe et le montant de cette indemnité et que la preuve du préjudice devait être rapportée par la SCI Ximpa, a considéré que : - le rapport d'expertise de [P] [W] qui rapportait les dires de la SCI expropriée sur l'impossibilité pour les poids lourds de venir décharger à quai après l'expropriation sans donner son avis d'expert sur ce point, n'établissait pas, comme soutenu, l'existence d'une dépréciation du surplus. - Le constat effectué par Maître [X] [B], commissaire de Justice, le 9 octobre 2023, n'établissait pas que l'expropriation empêchera par la suite l'accès des semis remorques aux quais de déchargement. Après avoir enfin rappelé que l'expertise judiciaire ne saurait être ordonnée pour suppléer la carence d'une partie dans la charge de la preuve, le premier juge a débouté la SCI Ximpa de cette demande d'indemnité. La SCI Ximpa considère que le premier juge s'est mépris sur les termes du débat. Il s'agissait de savoir : - si avant l'expropriation, les semi-remorques pouvaient accéder aux quais de déchargement, et c'est pour établir ce fait qu'ont été produits des photographies et le constat du commissaire de justice ; - si après, également. La SCI souligne que la réponse à la seconde est négative : le nouvel accès a été étudié pour des 19 tonnes et non pour des semi-remorques plus contraignants. Elle précise que les locaux de stockage sont desservis par quatre quais de déchargement de hauteurs variables et équipés de racks mobiles motorisés. Devant ces quais, une aire de man'uvre permettant aux poids-lourds d'y accéder. L'emprise de l'expropriation amputera le terrain de l'expropriée de sa voie d'accès et d'une fraction importante de l'aire de retournement. Elle fait valoir que par acte d'huissier du 9 octobre 2023, maître [X] [B], huissier de justice , a constaté que les semi-remorques pouvaient accéder facilement aux quais de déchargement (n°2), puis plus récemment n°4, constat d'huissier du 3 mai 2024, avec limite séparative au sol -pièce 19-, plus difficilement). Elle souligne que l'expropriée n'exploite pas le local mais que ce sont les locataires qui disposeraient des bons de livraisons (qui ne précisent pas le mode de livraison : 19 tonnes ou semi-remorques) , tels que préconisés par le commissaire du Gouvernement pour l'administration de la preuve de la présence de semi-remorques qui permettent de mutualiser les coûts de livraison (dans la négative, il y a surenchérissement de ce coût d'exploitation et cela nuit à sa valorisation). Dans le rapport de l'expert précité, elle fait valoir que la dépréciation du surplus liée à l'impossibilité de desserte du bâtiment par des poids lourds est de 300 00 euros. A titre subsidiaire, elle reprend sa demande d'expertise. L'EPA entend s'approprier les motifs retenus dans le jugement pour écarter cette demande. En tant qu'autorité expropriante, et dans le cadre d'une modélisation, il entend ajouter qu'aujourd'hui déjà, seuls des poids lourds de 19 tonnes peuvent se positionner face aux quais de déchargement (il en sera de même après l'expropriation), d'une part, et qu'un semi-remorque ne peut que très difficilement avoir accès aux quais de déchargement actuellement, d'autre part. Il souligne que l'expropriation de la parcelle en cause ne va donc pas aggraver cette situation. Au contraire, le nouvel accès sera plus sécurisé car il ne donnera plus sur un rond-point, permettant ainsi une plus grande fluidité d'utilisation. Il considère que le constat d'huissier présenté devant le premier juge n'a pas de caractère probant dès lors que sur aucune des photos des quais de déchargement, autres que celles réalisées pour les besoins de la démonstration de la société expropriée, ne figure un semi-remorque à quai (ni dans les conclusions de l'expropriée, ni dans le rapport des experts). Il reproche également au nouveau constat d'huissier produit devant la cour, un manque de précisions (la charge de la preuve pèse sur la SCI) quant à la description des man'uvres (interdites ou dangereuses) faites par le conducteur du poids -lourd pour accéder aux quais, surtout dans un espace artificiellement délimité au sol par l'huissier. Selon lui, la SCI ne rapporte pas la preuve de son préjudice. Enfin, EPA insiste sur le caractère peu sérieux du calcul du préjudice pour dépréciation du surplus reposant une méthode de capitalisation par un expert, le loyer étant au demeurant lui-même incertain. Le commissaire du Gouvernement rappelle que cette indemnité a pour objet de couvrir, en cas d'expropriation partielle d'un bien, la moins-value que subit la partie restante et qu'elle soit la conséquence directe de cette procédure. Il précise que soit justifiée la moins-value de la partie restante et que l'indemnité éventuelle le soit par des termes de comparaison. Il souligne les différences et les similitudes entre un semi-remorque (longueur : 16,50 mètres, largeur : 2,55 mètres et hauteur 4 mètres) et un camion de 19 tonnes ( longueur : 10,70 mètres, largeur : 2,55 mètres et hauteur 4 mètres). En résumé, il considère qu'aucun rapport d'expertise, ni document, ne rapportent la preuve de la possibilité pour des semi-remorques d'accéder avant l'expropriation aux différents quais de chargement suivant des man'uvres autorisées et sécurisées, les photos fournies lui apparaissant insuffisantes. Il estime que la présence régulière de ce type de véhicules (semi-remorques de 36 tonnes) et la facilité de leur retournement seraient susceptibles d'être prouvées en fournissant des bons de livraison avec indication du nombre de palettes livrées. Au regard de ces éléments, il estime que la SCI Ximpa ne démontre pas que la diminution de la superficie de l'aire de déchargement entraîne une dépréciation du surplus. Il demande la confirmation du jugement sur ce point. SUR CE, Depuis le jugement dont appel, la SCI a produit un nouveau constat d'huissier de justice en date du 3 avril 2024 qui a permis, en substance, de constater qu'un semi - remorque avait pu, au prix de man'uvres plus pénibles décrites par le chauffeur et dans le cadre d'une « ligne imaginaire » tracée au sol par des pneumatiques sensée fixer les nouvelles limites induites par l'expropriation, accédé à un quai de déchargement. Le premier constat a permis de constater la présence, mais sans en définir les man'uvres, d'un semi-remorque face à un quai de déchargement. Ces éléments ne permettent cependant pas de caractériser l'existence d'un préjudice direct, matériel et certain lié à cette expropriation qui implique que la SCI puisse démontrer que des semi-remorques desservaient antérieurement son terrain, les constats susvisés reposant essentiellement sur des photographies statiques ne constituant pas, à eux seuls, des éléments probants : ils captent une situation à un moment donné, étant observé qu'un conducteur de semi-remorque est par sa formation et par sa pratique confronté à des man'uvres souvent délicates. La cour constate que déjà dans la note de l'expropriant déjà citée (pièce n°20 de l'appelant), il est indiqué que c'est en l'absence de données d'entrée de la part de la SCI Ximpa sur l'utilisation actuelle que l'EPA Paris -[Localité 19] a mené une étude de desserte pour comprendre les fonctionnalités actuelles permises par l'accès existant, indiquant notamment qu'un semi-remorque, en mesure d'entrer et de sortir de la parcelle [Cadastre 8], ne pouvait pas accéder aux quais de déchargement du bâtiment, contrairement à un camion de 19 tonnes. . A l'instar du premier juge, la cour constate également que l'expert [P] [W] dans son rapport d'estimation du 4 mai 2023( pièce n° 11 de l'appelant) prend toutes précautions pour mener son étude (« Si cette impossibilité était avérée '. » et de se livrer pour aboutir au chiffre de 300 000 euros à trois approches distinctes dont deux considérées généralement par la jurisprudence comme plus aléatoires , à savoir celles par le rendement et par les DCF, le tout ayant pour base des loyers commerciaux incertains. Le commissaire du Gouvernement invitait la SCI Ximpa à produire des bons de livraisons, à titre de preuve : celle-ci lui rétorque curieusement que ce sont les locataires qui détiennent ces documents, au demeurant non probants selon elle, car ne distinguant pas les modalités de transport (semi-remorques, camions de 19 tonnes ou autres). Il importe ici de souligner que le gérant de la SCI Ximpa est également dirigeant des sociétés locataires sur lesquelles il exerce un pouvoir, notamment lorsque ces dernières reprennent ses termes relatifs aux conséquences de cette expropriation partielle dans leurs lettres de résiliation de bail. La SCI disposait donc un large éventail de possibilités pour rechercher des éléments de preuve auprès de ses intervenants habituels (clients, fournisseurs, service de comptabilité) pour démontrer avant l'expropriation des livraisons par semi-remorques, leur rythme notamment. La cour est tenue par les prétentions et les moyens des parties, en l'espèce cantonnée à la seule question de l'accès des semi-remorques dont elle ne démontre pas la réalité avant l'expropriation partielle en cause. Dès lors, en l'absence de cette démonstration, la cour ne peut que confirmer, par motifs propres et adoptés le jugement entrepris sur ce point. Egalement par motifs entièrement adoptés, la cour rejettera la demande d'expertise. 4) Sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs : Après avoir rappelé que les locaux étaient donnés à bail commercial à la société CDL et à la société Protec et que le gérant de la SCI Ximpa était également président de la société Protec et de la société Envirorent, le premier juge , au vu des deux éléments suivants : - Un rapport d'expertise versé aux débats par la SCI Ximpa qui faisait état d'un écart inexpliqué entre le loyer contractuel et celui facturé de la société Envirorent, d'une part ; - Les deux courriers de résiliation de bail adressés par les locataires à la SCI Ximpa qui rapportaient précisément les termes du gérant de la SCI pour apprécier les conséquences; a considéré que la SCI Ximpa ne rapportait pas la preuve d'un lien de causalité directe entre l'expropriation et les congés donnés par les locataires et l'a déboutée de cette demande indemnitaire sur ce fondement. La SCI Ximpa s'appuyant sur un arrêt de la Cour de cassation (Civ.3ème, 19 novembre 2008 n°07- 18.615, pièce 14 ) et sur un arrêt de la cour d'appel de Rennes du 26 mars 2010, pièce 15), rappelle que les locaux étaient loués à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété, soit le 19 septembre 2022. S'agissant du bail de CDL, elle rappelle que par courrier du 3 mai 2023, celle-ci a donné congé pour le 31 décembre 2023 en raison de la procédure d'expropriation en cours étant dans l'impossibilité d'exploiter correctement l'entrepôt en raison de la perte d'accès ( pièce 16). La SCI demande un an de loyers pour couvrir ce préjudice, soit 38 400 euros. S'agissant du bail de PROTEC, elle a indiqué par lettre du 10 avril 2023 sa volonté de résilier son bail en raison des problèmes d'exploitation des locaux suite à l'expropriation (pièce 17). Elle demande un an de loyers pour couvrir ce préjudice, soit 38 400 euros. Elle souligne enfin qu'elle n'est pas responsable de l'absence de l'immatriculation secondaire à [Localité 17] qui incombe aux seuls locataires : seule compte l'existence de baux pour fonder le droit à indemnité. Pour éviter la liquidation judiciaire de l'entreprise Envirorent( jugement d'ouverture du 24 juillet 2023), la SCI a consenti un avenant en faveur de son preneur pour réduire le montant du loyer : en raison de l'ordonnance d'expropriation du 19 septembre 2022, seules des conventions d'occupation précaire étaient possibles. L'EPA rappelle qu'en matière d'expropriation, seule la réparation du préjudice certain consécutif à l'expropriation peut être indemnisée : tel est le cas lorsque l'autorité expropriante indemnise par anticipation les locataires des locaux expropriés avant d'indemniser le propriétaire, mais tel n'est pas le cas lorsqu'ils décident unilatéralement de quitter les lieux pour des raisons qui leur sont propres, comme en l'espèce. De plus, l'expropriation partielle en cause n'a pas pour effet d'entraîner la résiliation des baux en cours. Il indique qu'au-delà d'une direction commune par Monsieur [N] [Y] de la SCI et des sociétés locataires, il ne trouve pas d'explication rationnelle à ces congés alors que la SCI Ximpa insiste sur le caractère exceptionnel de la situation foncière. Il considère que ses congés constituent des preuves faites entre sociétés d'un même groupe, assimilables à des preuves « à soi-même », donc non recevables par la cour. La lecture du rapport de l'expert de la SCI fait ressortir les points suivants ; - des difficultés financières de la société Envirorent ; - une procédure de redressement judiciaire de la société Protec ; - une situation des locaux assez défavorable ( en dehors d'un secteur d'activité établi, locaux de seconde main relativement vétustes, configuration de certains espaces (casemate) très spécifiques et inadaptés aux usages les plus courants. De plus, les conditions d'occupation des locaux situés hors emprise sont obscures (décalage entre loyers contractuels et ceux facturés), d'où l'impossibilité de calculer le prétendu préjudice locatif de la SCI Ximpa. Il demande à la cour de confirmer la jugement déféré sur ce point également, étant précisé, à la lumière d'un arrêt de la Cour de cassation du 18 novembre 2008 n° 07- 18.615 versé par la SCI, que ce cas ( locataires relogés ou évincés) n'est pas identique à la situation présente : à la date de l'ordonnance d'expropriation, comme à la date du transport sur les lieux et à celle du jugement, les locataires de la SCI étaient dans les lieux. Il conclut à la confirmation du jugement entrepris sur ce point. Le commissaire du Gouvernement rappelle que la consistance juridique et matérielle du bien exproprié s'apprécie à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 19 septembre 2022. A cette date, précise-t-il, les locaux de la SCI Ximpa font l'objet de baux commerciaux. Il considère que la SCI Ximpa ne démontre pas ce qui empêcherait les sociétés de continuer leurs activités, notamment avec des camions de taille inférieure. Il avance que le fait que Monsieur [N] [Y] (gérant de la SCI) soit également président des deux sociétés locataires sème un doute quant à la motivation de ces sociétés à donner congé. Il constate également des confusions et des incohérences sur les baux quant aux différentes surfaces louées et quant au montant des loyers payés par rapport à ceux figurant sur les baux. Après une consultation internet , à partir du SIRET, des trois entreprises locataires ( Protec instruments, CDL et Envirorent), il en conclut que la SCI Ximpa ne démontre pas de lien de causalité directe entre l'expropriation et les congés donnés par les locataires. De plus, il considère que l'exercice d'une activité effective sur le site par les sociétés CDL et PROTEC n'est pas clairement établi. Il demande à la cour de confirmer le jugement entrepris de ce chef. SUR CE, Si, à la date de l'ordonnance d'expropriation susvisée, les sociétés locataires étaient dans les lieux, il importe de préciser qu'elles n'étaient personnellement ni expropriées ni évincées par la présente procédure. A l'instar du premier juge, la cour constate que l'expert précité évoque un certain nombre d'anomalies concernant les baux commerciaux en question, d'une part, et que les lettres de résiliation de bail reprennent les termes du gérant de la SCI Ximpa, d'autre part. Elle rappelle les liens décisionnels de celui-ci avec les sociétés locataires dont l'état financier, indépendant de la procédure actuelle, a été évoqué plus haut (une liquidation judiciaire et des baisses de loyer conjoncturelles). Ces sociétés ont donné congé en 2023 -comme rappelé supra- alors que leur fonctionnement avec des camions de 19 tonnes permettait une poursuite d'activité, quitte à négocier les loyers avec la SCI propriétaire qui en tout état de cause a eu la maîtrise de la totalité des éléments du dossier l'exposant ainsi au risque de confusion entre les prérogatives attachées à la propriété immobilière et celles attachées à l'exploitation commerciale des locaux d'activité. En décidant de faire résilier unilatéralement les baux sans que ses locataires ne soient ni évincés ni expropriés, la cour, à l'instar du premier juge, ne peut que constater que la SCI Ximpa ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité directe entre l'expropriation et les congés donnés par les locataires. La cour confirmera le jugement déféré sur ce point. 5. Sur la demande de donner acte Le jugement sera confirmé par motifs adoptés sans que cette question ne figure non plus dans le dispositif de l'arrêt. 6. Sur l'indemnité totale de dépossession Celle-ci s'élève à la somme de 93 769 euros se décomposant en : - Indemnité principale de 84 336 euros - Indemnité de remploi de 9 433 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point. 7. Sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. L'EPA succombant partiellement sera condamné à payer à la SCI Ximpa la somme de 2 000 euros en cause d'appel. 8. Sur les dépens S'agissant des dépens d'appel, la solution du litige commande que chaque partie en conserve la charge. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant publiquement par mise à disposition du greffe, contradictoirement et en dernier ressort, Reçoit la SCI Ximpa en son appel principal ; Déclare recevables les conclusions des parties et du commissaire du Gouvernement ; INFIRME le jugement déféré sur : - La nature de l'abattement, en l'espèce pour encombrement ; - Le taux de ce dernier fixé à 40%. - La valeur unitaire du mètre carré fixée à 140 euros ; - L'indemnité principale fixée à 84 336 euros : - L'indemnité de remploi fixée à 9 433 euros. Dit que l'indemnité totale de dépossession de la parcelle expropriée de 1004 mètres carrés s'élève à 93 769 euros se décomposant comme suit : - indemnité principale : 93 769 euros ; - indemnité de remploi : 9 433 euros. CONFIRME le jugement entrepris pour le surplus. Y ajoutant, Condamne l'EPA [Localité 18]-[Localité 19] à payer en cause d'appel la somme de 2 000 euros à la SCI Ximpa sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit que chacune des parties supportera ses dépens en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT