Cour de cassation, 23 septembre 2020. 19-21.101

CIV. 3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 23 septembre 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10357 F Pourvoi n° D 19-21.101 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 23 SEPTEMBRE 2020 1°/ M. P... F..., 2°/ Mme A... I... , épouse F..., tous deux domiciliés [...] , ont formé le pourvoi n° D 19-21.101 contre l'arrêt rendu le 25 juin 2019 par la cour d'appel de Rennes (1re chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à M. V... D..., 2°/ à Mme K... Y..., épouse D..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, les observations écrites de la SCP Rousseau et Tapie, avocat de M. et Mme F..., de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. et Mme D..., et après débats en l'audience publique du 23 juin 2020 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme F... aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois septembre deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Rousseau et Tapie, avocat aux Conseils, pour M. et Mme F... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme F... de leur demande contre les époux D... fondée sur la garantie des vices cachés ; Aux motifs que lorsque l'acte de vente comprend une clause d'exclusion de la garantie, comme c'est le cas en l'espèce, la garantie n'est due que si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente ; que le professionnel est présumé avoir connaissance du vice ; que le vendeur a déclaré à l'acte authentique que le bien « est desservi par un réseau d'assainissement communal et qu'il est relié à ce réseau » « le réseau d'assainissement utilisé n'a fait l'objet d'aucun contrôle » « l'installation est en bon état de fonctionnement » ; qu'il était annexé à l'acte un document intitulé « Votre dossier d'abonnement » édité par la société Véolia Eau, mettant en évidence un abonnement souscrit le 28 juin 2006 pour l'accès à la distribution de l'eau mentionnant que l'immeuble est raccordé au réseau collectif ; que dans le courant de l'année 2015, les époux F... ont découvert que le bien n'avait pas été raccordé et que les travaux permettant le raccordement n'avaient pas été effectués, ce qui est confirmé par un courriel du 17 mars 2015, de Rennes Métropole, service assainissement ; que ce défaut de raccordement, antérieur à la vente dès lors que les travaux n'ont jamais été effectués, est un vice caché qui entraîne la garantie du vendeur s'il rend la chose vendue impropre à son usage, en l'espèce celui de maison d'habitation ; que le PLU de mars 2005 pour la commune de Saint Grégoire prévoit qu'en zone UI toutes les eaux et matières usées doivent être évacuées par les canalisations raccordées au réseau public d'assainissement ; qu'un rapport du SIARN (Syndicat Intercommunal Assainissement Rennes Nord) après un contrôle effectué en 2014 a révélé que le bien n'était pas équipé d'un système d'assainissement non collectif et que l'absence de filière créait un risque de salubrité publique et d'impact sur l'environnement ; que toutefois, ce rapport n'a pas été suivi d'une mise en demeure d'effectuer des travaux et le courriel du 17 mars 2015 de Rennes Métropole ne comporte pas davantage de mise en demeure ; qu'il précise uniquement aux époux F... qu'ils peuvent vendre le bien et tenir l'acquéreur informé, les travaux étant à réaliser dans le délai d'un an ; que dès lors que l'immeuble était à usage d'habitation et qu'il n'a pas été exigé de mise en conformité urgente aux époux F..., le défaut de raccordement au réseau collectif n'a pas rendu le bien vendu impropre à l'usage auquel il est destiné ; que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a écarté la garantie des vendeurs au titre du vice caché ; Alors que l'action estimatoire de l'article 1644 du code civil permet de replacer l'acheteur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés ; que l'acheteur est ainsi fondé à demander la restitution du prix correspondant au coût des travaux nécessaires pour remédier aux vices lui permettant d'être en possession d'un immeuble conforme à celui qu'il avait souhaité acquérir ; qu'en déboutant les époux F... de leur demande, après avoir constaté que le défaut de raccordement, antérieur à la vente, était un vice caché entraînant la garantie du vendeur ayant déclaré que le bien était desservi par un réseau d'assainissement communal, en raison de l'absence d'exigence par Rennes Métropole d'une mise en conformité urgente, la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1644 du code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux F... de leur demande en indemnisation, après avoir pourtant dit que M. et Mme D... avaient manqué à leur obligation d'information ; Aux motifs qu'aux termes de l'article 1602 du code civil, « le vendeur est tenu d'expliquer clairement ce à quoi il s'oblige» ; qu'il résulte de ces dispositions que le vendeur d'un bien immobilier est tenu d'informer l'acquéreur sur la situation du bien vendu au regard de la réglementation locale en matière d'assainissement ; qu'il appartient au débiteur de l'obligation contractuelle d'information de rapporter la preuve de l'exécution de cette obligation ; que les époux D... soutiennent qu'ils croyaient que leur bien était raccordé ; qu'ils avaient acquis le bien en 2005, l'acte authentique précisant que l'immeuble n'était ni raccordé au réseau collectif, ni desservi par une installation d'assainissement individuel ; que l'acte authentique de 2006 précise que la vente a été négociée par l'Agence « Carrel », qui a perçu une rémunération de 14 500 euros ; que les époux F... produisaient les extraits du site « Bilan société » relatif à la société Carrel Immobilier, société immatriculée le 22 avril 2005 et radiée du RCS le 26 novembre 2014 ; qu'elle avait une activité d'agence immobilière, son dirigeant étant M. D... qui en a également été le liquidateur ; que différentes lettres à l'entête de la société adressées aux époux F... à l'occasion de la négociation et après la vente, étaient signées de Mme D... ; qu'ainsi, les époux D... avaient lors de la vente la qualité de professionnels de la vente immobilière, nonobstant la circonstance que la négociation ait été faite par une personne morale distincte de leurs personnes physiques ; qu'ils devaient en conséquence s'assurer de la réalité du raccordement avant de faire toute déclaration à l'acte tendant à laisser croire aux acquéreurs que le bien était raccordé ; que les époux D... justifiaient d'un devis de travaux de la société Architecton, maître d'oeuvre pour une somme totale de 48 640,23 euros dont des travaux de plomberie à hauteur de 9 670,75 euros comprenant le raccordement ; que toutefois, ils ne justifiaient aucunement avoir acquitté la totalité de la somme prévue au devis, et en particulier, ne produisaient aucune facture relative aux travaux de plomberie et aucun procèsverbal de réception des travaux ; que ce contrat Véolia est un abonnement au service de l'eau potable pour lequel la mention de l'existence d'un raccordement et la collecte des eaux usées facturée ne résultait que d'une déclaration faite au service de distribution d'eau qui a pu n'être effectuée que par commodité ; qu'ainsi, en déclarant que l'immeuble était raccordé au réseau collectif sans effectuer au préalable aucune vérification de la réalité des travaux de raccordement, les époux D... ont manqué à leur obligation d'information envers leurs acquéreurs ; que le jugement entrepris serait infirmé en ce qu'il a débouté les époux F... tendant à voir juger que les époux D... ont manqué à leur obligation d'information ; que les époux F... demandaient le paiement d'une indemnité de 27 663,69 euros au titre de la perte de valeur du bien et présentaient un calcul à l'issue duquel ils estimaient que compte tenu du prix d'achat, des frais et du taux de l'inflation, le prix de 244 000 euros auquel ils comptaient vendre le bien leur occasionnait une moins-value qui doit être comparée à la plus-value de leurs vendeurs ; que par ailleurs, ils exposent dans leurs conclusions que le coût du raccordement, initialement de 17 663,69 euros a été réduit à la somme de 4 462,90 euros ; que le prix de vente d'un bien résulte des contingences du marché et il n'est pas justifié par les époux F... que l'absence de raccordement, qui peut être résolue par des travaux d'un coût modique soit de nature à faire perdre de la valeur au bien vendu ; que le préjudice qui résultait du manquement des vendeurs à leur obligation d'information s'analysait en une perte de chance pour les acquéreurs, qui n'est pas celle de vendre le bien au prix escompté mais celle d'acquérir le bien à un prix plus avantageux du fait de la prise en compte des travaux de raccordement à effectuer ; qu'il résulte de tout ceci, que les époux F... ne rapportaient pas la preuve que le défaut d'information de leurs vendeurs était à l'origine du préjudice allégué ; Alors que le juge doit assurer la réparation intégrale des préjudices dont il constate l'existence ; qu'en déboutant les époux F... de leur demande indemnitaire après avoir constaté qu'en raison du manquement des époux D... à leur obligation d'information, les premiers avaient à tout le moins perdu une chance d'acquérir le bien immobilier à un prix plus avantageux du fait de la prise en compte des travaux de raccordement à effectuer, la cour d'appel a violé le principe de la réparation intégrale, sans perte ni profit pour la victime.