Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/04983

N° RG 24/04983 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MZHR TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 4] 11ème civ. S4 N° RG 24/04983 N° Portalis DB2E-W-B7I-MZHR Minute n° Copie exec. à : - Me Roger LEMONNIER - défendeurs Copie c.c. à la Préfecture Le Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 13 DECEMBRE 2024 DEMANDERESSE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES Immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 824 541 148 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 5] représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par Me Catherine SOUDANT, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 253 DEFENDEURS : Monsieur [T] [Y] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] non comparant, non représenté Madame [O] [J] [A] demeurant [Adresse 1] [Localité 4] non comparante, non représentée OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de [Localité 6] Maryline KIRCH, Greffier En présence de Madame [M] [P], Auditrice de justice DÉBATS : A l'audience publique du 04 Novembre 2024 à l’issue de laquelle le Président, Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de [Localité 6], a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 13 Décembre 2024. JUGEMENT : Réputé contradictoire en premier ressort, Rendu par mise à disposition au greffe, Signé par Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de [Localité 6] et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 21 février 2023, Madame [B] [V] a donné en location à Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] un appartement avec garage sis [Adresse 1] moyennent un loyer mensuel de 610 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 170 euros, lesquels n’ont pas fait l’objet d’une révision depuis le début du bail. Le 21 février 2023, Madame [B] [V] a conclu avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale destiné à garantir, sous certaines conditions, le paiement des loyers par cette société en cas d'impayés des locataires. Les locataires n’ayant pas régulièrement procédé au paiement du loyer, un commandement de payer leur a été délivré le 06 décembre 2023 à l'initiative de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 1560 euros correspondant au solde du loyer avec charges pour les mois de novembre 2023 et de décembre 2023, arrêté au 05 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice en date du 23 février 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] devant la juridiction de céans aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, - subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] des lieux loués, et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1560 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 06 décembre 2023, - fixer l'indemnité d'occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation au montant du loyer contractuel augmenté des charges, - condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] au paiement des indemnités d'occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans la limite des sommes qu'elle aura réglées au bailleur, selon quittances subrogatives, - condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], au paiement d'une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens in solidum, incluant notamment le coût du commandement de payer. A l'audience du 04 novembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES représentée sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, actualisant sa créance ayant donné lieu à quittance subrogative à la somme de 7 884 euros au 28 octobre 2024. A l'appui de ses prétentions, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES fait valoir notamment que son droit d'obtenir la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation du bail ne saurait prêter à contestation, se fondant sur les dispositions de l'article 2306 du code civil en vertu desquelles la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur, ce principe ne trouvant de limites que pour les droits intimement attachés à la personne du subrogeant. Elle précise que la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du cautionnement Visale mentionne expressément en son article 7.1 que la subrogation doit permettre d'engager une procédure en résiliation du bail eu lieu et place du bailleur et que la quittance subrogative établie par le bailleur stipule également que la subrogation visant le recouvrement des loyers impayés peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail, l'article 8 du contrat de cautionnement passé avec le bailleur explicitant cette subrogation et indiquant que le bailleur s'engage à ne pas s'opposer aux actions diligentées par la caution sauf à perdre tout droit au dispositif. Elle ajoute que la jurisprudence reconnaît à la caution d'un locataire qui a réglé des impayés de loyer le droit d'agir en expulsion en sa qualité de subrogée dans les droits du bailleur. Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Ils n’ont pas donné suite à la demande réalisation d’un diagnostic social les concernant. La présente décision sera réputée contradictoire. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES Aux termes de l'article 2306 du code civil, la caution qui a payé est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. A la suite de la défaillance de Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir réglé au bailleur les loyers et charges exigibles initialement pour les mois de novembre 2023 et de décembre 2023 ainsi que pour les mois de janvier 2024 à octobre 2024 pour un montant global de 7 884 euros pour lequel le bailleur l'a subrogée dans ses droits et actions contre le locataire défaillant, ladite quittance subrogative stipulant expressément que la subrogation peut s'exercer dans le cadre d'une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d'une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire engagée par la caution. Par ailleurs, le contrat de cautionnement Visale conclu le 21 février 2023 entre Madame [B] [V] et la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES prévoit dans son article 8.2 que, dès la déclaration de l'impayé de loyer, la caution s'engage à procéder aux actions contentieuses de recouvrement et d'expulsion, la convention Etat-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale précisant dans son article 7.1 que la subrogation doit permettre à la caution d'engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire). Suite à délivrance de la première quittance subrogative, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était dès lors recevable à engager toute action en résiliation de bail et notamment à faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, ce qu'elle a fait le 06 décembre 2023 pour les loyers des mois de novembre 2023 et décembre 2023, pour un montant de 1 560 euros. L'assignation délivrée le 23 février 2024 suite au commandement de payer visant la clause résolutoire a été régulièrement dénoncée le 26 février 2024 au représentant de l’État dans le département, conformément à l'article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant la première audience le 04 novembre 2024. S'agissant de la CCAPEX, elle a été saisie de la situation d'impayés de Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] le 07 décembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation. La demande de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en conséquence recevable Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat signé par les parties prévoit dans son article 7 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux dans un délai de deux mois après sa délivrance. Par acte de commissaire de justice du 06 décembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 560 euros correspondant aux loyers des mois de novembre 2023 et de décembre 2023. La totalité des sommes visées au commandement n'ayant pas été réglée dans le délai de deux mois, il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 07 février 2024. Sur l'indemnité d'occupation Suite à la résiliation du bail, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation dans la limite des sommes qu’elle aura réglées au bailleur, justifiées par une quittance subrogative. Le montant de l’indemnité d’occupation doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. En l'espèce et au vu des éléments versés aux débats, Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], seront tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer avec charges (avances sur charges mensuelles et régularisations annuelles) et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur, justifiées par une quittance subrogative. Sur la demande en paiement des sommes dues à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] restent devoir la somme de 7 884 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés arrêté au 28 octobre 2024 (terme de d’octobre 2024 inclus) pour lesquels la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES détient une quittance subrogative suite à paiements effectués entre les mains de la Madame [B] [V], bailleur. La créance étant justifiée, il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], au versement de la somme de 7884 euros, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus), avec des intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], n'ayant pas comparu et n'ayant pu être rencontrés par le travailleur social chargé du diagnostic à établir dans le cadre de la présente procédure, il n'est justifié d'aucun élément permettant d'envisager un plan d'apurement de la dette locative. Ces derniers n’ont procédé à aucun paiement depuis le mois de décembre 2023 de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait leur être accordé. Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après. En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], de saisir : - le juge des référés (avant commandement de quitter les lieux), par assignation, ou - le juge de l'exécution (après commandement de quitter les lieux), par demande formée au secrétariat-greffe du juge de l'exécution, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours obligatoire à un huissier ou à un avocat, et ce afin de solliciter des délais d'évacuation dans le cadre de la mesure d'expulsion. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur les demandes accessoires Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] seront condamnés in solidum aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 06 décembre 2023. L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qui sera déboutée de sa demande formée à ce titre. La présente décision est exécutoire de droit par provision. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, et en premier ressort, CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 07 février 2024 du bail conclu entre Madame [B] [V] d'une part, et Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] d'autre part, pour un appartement avec garage sis [Adresse 1] ; ORDONNE l’expulsion de Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A], et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, de l’appartement et du garage sis [Adresse 1] passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELLE qu'en application de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l'unité et des besoins de la famille et que les coupures d'électricité et de gaz en cas d'impayés sont interdites pendant cette même période ; DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXE l'indemnité mensuelle d'occupation due à compter du terme de février 2024 au seul montant du loyer avec charges (avances sur charges mensuelles et régularisation annuelle) hors toute autre somme telle que taxes, pénalités, ... ; CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 884 euros (sept-mille-huit-cent-quatre-vingt-quatre euros) au titre du solde de l'arriéré locatif arrêté au 28 octobre 2024 (terme d’octobre 2024 inclus) et ayant donné lieu à quittance subrogative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNE solidairement Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES l'indemnité mensuelle d'occupation mensuelle égale au seul montant du loyer avec charges (avances sur charges mensuelles et régularisation annuelle) hors toute autre somme telle que taxes, pénalités, à compter du terme de novembre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, dans la limite des sommes que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aura réglées au bailleur à ce titre et qui seront justifiées par une quittance subrogative ; DEBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Y] et Madame [O] [S] [J] [A] aux frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 06 décembre 2023 ; DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GATINEAU, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Stéphanie BAEUMLIN Protection placée Camille GATINEAU