Tribunal judiciaire, 29 juillet 2024. 22/01849

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/01849 N° Portalis 352J-W-B7G-CWEKJ N° MINUTE : 1 Assignation du : 02 Février 2022 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 29 Juillet 2024 DEMANDERESSE S.A.S. HAIR OF THE DOG [Adresse 4] [Localité 8] représentée par Maître Catherine FAVAT, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1806 DEFENDERESSE Madame [S] [I] veuve [G] [Adresse 7] [Localité 9] représentée par Maître Cédric-David LAHMI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0304 COMPOSITION DU TRIBUNAL Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assisté de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 06 Mai 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte notarié du 12 novembre 2013, Monsieur [B] [G] aux droits duquel se trouve Madame [S] [I] veuve [G] a donné à bail à la SARL HAIR OF THE DOG, des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 4] dans le [Localité 8], pour une durée de 9 ans, à compter du 1er avril 2011, moyennant un loyer annuel en principal de 84.000 euros. La destination est la suivante : activité de restauration, bar et vente à emporter à l'exclusion de tout autre, même temporairement. Le 30 décembre 2016, la SARL HAIR OF THE DOG est devenue la SAS HAIR OF THE DOG, du fait d'une modification de sa forme sociale. Par acte extrajudiciaire du 30 septembre 2020, la SAS HAIR OF THE DOG a fait délivrer à Madame [S] [I] veuve [G], une demande de renouvellement du bail. Par mémoire préalable notifié le 26 mai 2021 à son bailleur, la SAS HAIR OF THE DOG a sollicité la fixation du prix du loyer du bail à la somme annuelle de 67.000 euros en principal, à compter du 1er octobre 2020. Par exploit d'huissier du 2 février 2022, la SAS HAIR OF THE DOG a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, Madame [S] [I] veuve [G] aux fins principales de voir fixer le montant du loyer des locaux loués à compter du 1er octobre 2020 à la somme de 67.000 euros par an hors charges et hors taxes et, aux fins subsidiaires d'ordonner une mesure d'instruction afin de déterminer la valeur locative. Par jugement du 12 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant Madame [S] [I] veuve [G] à la SAS HAIR OF THE DOG à compter du 1er octobre 2020, ordonné une mesure d'expertise en désignant Madame [D] [R] pour y procéder, et fixé le loyer provisionnel pour la durée de l'instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges. L'expert judiciaire a déposé son rapport le 31 juillet 2023, retenant une valeur locative au 1er octobre 2020 de 85.800 euros (81.600 euros en cas d'accession) et un loyer plafonné égal à la somme en principal de 94.202,10 euros. Par mémoire après expertise - transmis par RPVA le 11 janvier 2024, mais dont la preuve de notification selon les formes requises n'a curieusement pas été versée - le bailleur demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le montant du loyer en renouvellement à la somme de 94.202,10 euros à compter du 1er octobre 2020 ; - débouter la SAS HAIR OF THE DOG de sa demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 67.721 euros par an en principal ; - condamner la SAS HAIR OF THE DOG à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SAS HAIR OF THE DOG aux entiers dépens. Par mémoire en réponse notifié le 15 février 2024, le preneur demande au juge des loyers commerciaux de : - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2020 à la somme en principal de 67.721 euros hors taxes et hors charges ; - juger que les restitutions de loyers produiront intérêts au taux légal, à compter de la date d'effet du renouvellement, puis de chaque échéance, conformément aux dispositions de l'article 1343-1 du code civil ; - ordonner la capitalisation des intérêts ; - condamner Madame [S] [I] veuve [G] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner Madame [S] [I] veuve [G] aux entiers dépens. L'audience de plaidoirie s'est tenue le 6 mai 2024. La décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2024. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 12 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2020, la valeur locative et le loyer plafonné doivent donc être appréciés à cette date. Aux termes de l'article L.145-33 du code de commerce, la valeur locative d'un local commercial doit être fixée d'après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles L.145-33 et L.145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et le preneur soutenant que tel est le cas en l'espèce, il est nécessaire de fixer dans un premier temps la valeur locative avant d'examiner le cas échéant le motif de déplafonnement invoqué par le bailleur. Sur la valeur locative Sur les caractéristiques des locaux Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les locaux loués sont situés dans le quartier très prisé de [Localité 16], résidentiel et très touristique dont la population est dotée d'un pouvoir d'achat élevé. Il est noté que l'emplacement dont le trottoir est très étroit ne permet cependant aucune terrasse. Le carrefour avec la [Adresse 13] se situe à 16 mètres seulement, cette dernière étant dans son tronçon entre la [Adresse 14] et la [Adresse 15] un micro-quartier touristique festif et très animé par la multitude de restaurants-bars qui y sont implantés. Les locaux sont à 200m de la station de métro Mabillon (ligne 10) et 300m de la station [Localité 16]. Le parking public [12] est à 350 m. Les locaux sont situés dans un immeuble ancien élevé sur un niveau de sous-sol, un rez-de-chaussée, et quatre étages droits, avec une façade en pierre jusqu'au troisième étage, enduite au-dessus, de ravalement correct. Les locaux pris à bail sont décrits par l'expert comme suit : - au rez-de-chaussée : une boutique présentant un linéaire de façade d'environ 5 m, composé comme suit : une salle de restaurant en longueur, une arrière salle latérale surélevée d'une marche, sans jour, largement ouverte sur la précédente, une cuisine sans jour en large communication, avec un comptoir caisse de séparation et un bloc sanitaire surélevé de deux marches ; - un sous-sol accessible depuis la salle par un monte-charge sous trappe et depuis le sous-sol des locaux mitoyens dépendant d'un bail distinct, composé d'un laboratoire et d'une réserve voûtés. L'expert judiciaire retient une surface utile de 114 m² pour le rez-de-chaussée et 49,40 m² pour le sous-sol. Il établit la surface pondérée totale des locaux à 89,42 m²p qui résulte des coefficients retenus dans son rapport expertal appliqués aux différents espaces identifiés (zones 1 à 3, plus sanitaires clientèle, cuisine et chambre froide). Le bailleur adhère à l'estimation expertale. Le preneur les conteste, et soutient que la zone 2 doit avoir un coefficient de 0,80 au lieu de 0,90 et la zone 3 un coefficient de 0,50 au lieu de 0,60, compte tenu de l'absence de visibilité sur l'extérieur, et de l'accessibilité par une marche. S'agissant du sous-sol, il sollicite en outre l'application d'un coefficient 0,15 au lieu de 0,20 au motif qu'il n'est pas relié, le monte-charge étant réservé aux marchandises, l'accès du personnel se faisant par des parties communes dépendant d'un autre bail. En l'espèce, s'agissant de la zone 2 et la zone 3, leur classification en zone 2 et 3 conformément à la méthode des boutiques de centre-ville qui propose des échelles de coefficients inférieures à la zone 1, prend déjà en compte leur distance par rapport à l'extérieur, de sorte que le moyen tiré de leur distance par rapport à l'extérieur pour diminuer davantage ces coefficients est inopérant. Il est en outre relevé que leur plus grande partie est dans la continuité de la zone 1, que seule une partie de la zone 2 est surélevée d'une marche et non visible de l'extérieur. Il en résulte que l'expert a fait une appréciation juste des coefficients pour lesdites zones. S'agissant du sous-sol, il n'est relié que par le seul monte-charge et plus largement accessible par les locaux mitoyens hors bail, il est en outre relevé que le plafond est voûté, ce qui pour des locaux non accessibles à la clientèle n'apportent aucun agrément particulier, tout en complexifiant les possibilités d'aménagement en hauteur. En retenant un coefficient de 0,20 au lieu de 0,15, l'expert a surévalué le sous-sol. Il convient donc de retenir un coefficient de 0,15 pour le sous-sol. Il s'ensuit que la surface pondéré du sous-sol doit être corrigé comme suit : 49,40 m² * 0.15 = 7,41. Le surplus restant sans changement, le total de la surface pondérée est égal à : 86,95 m²p. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage Au titre des éléments de comparaison, l'expert judiciaire cite dans son rapport, auquel il convient de se référer pour plus amples développements, ce qui suit : - trois locations nouvelles : allant de 1.000 euros/ m²p pour une location datant de janvier 2016 située au [Adresse 2] dans le [Localité 8] pour un commerce de traiteur, jusqu'à 1.831 euros/ m²p pour une location datant de novembre 2013 située au [Adresse 4] dans le [Localité 8] pour un bar restaurant ; - quatre renouvellements de baux amiables : allant de 875 euros/ m²p pour un renouvellement datant de juillet 2016 situé au [Adresse 13] dans le [Localité 8] pour un restaurant, jusqu'à 1.063 euros/ m²p pour un renouvellement datant de 2019 situé au [Adresse 3] dans le [Localité 8] pour une horlogerie ; - quatre renouvellements judiciaires : allant de 550 euros/ m²p pour un renouvellement judiciaire datant de janvier 2014 situé au [Adresse 3] dans le [Localité 8] pour une galerie, jusqu'à 1.100 euros/ m²p pour un renouvellement judiciaire datant de décembre 2016 situé au [Adresse 11] dans le [Localité 8] pour un commerce de thés ; - quatre locations assorties du versement d'un droit au bail ou d'un pas de porte : allant de 1.029 euros/ m²p pour une location datant de mai 2015 située au [Adresse 5] dans le [Localité 8] pour un restaurant, jusqu'à 1.306 euros/ m²p pour une location datant de janvier 2016 située au [Adresse 10] dans le [Localité 8] pour un commerce de maroquinerie. Le preneur estime qu'il n'y a pas lieu de prendre en compte les locaux qui ne sont pas des commerces de bouche, en indiquant que le commerce d'horlogerie peut généralement supporter des loyers plus élevés. Il énonce en outre qu'il y a lieu d'écarter la référence au commerce Freddy's situé au [Adresse 4] qui ne reflète pas la réalité du marché ; qu'il y a lieu d'écarter les montants incluant le prix de cession et que les locaux situés au [Adresse 5] et au [Adresse 6] ont fermé. Le bailleur estime l'ensemble des références pertinentes, à l'exception des locaux situés respectivement au [Adresse 3] et au [Adresse 1] dont le prix pour l'un est dû à une modification des facteurs locaux de commercialité, et pour le second, au motif qu'ils sont éloignés temporellement et géographiquement. En l'espèce, il est constant que les références aux prix couramment pratiqués dans le voisinage ne sauraient se limiter aux commerces ayant une destination analogue, de sorte que le moyen tendant à les écarter sera donc rejeté. Il n'y a pas lieu d'écarter la référence au commerce Freddy's situé au [Adresse 4] qui entre bien dans la catégorie des prix formés au titre des locations nouvelles, et peut donc être considérée comme une référence valable à ce titre pour les besoins de la comparaison. Il est indifférent que certaines références portent sur des commerces qui auraient fermé depuis, cette circonstance n'invalidant pas la référence qui reflétait un réalité économique à un instant donné pour des locaux pris à bail dans le voisinage immédiat. Contrairement à ce que soutient le preneur la Cour de cassation n'a pas écarté le principe de la décapitalisation pour le renouvellement d'une location sans versement d'un droit d'entrée, et s'est bornée à rappeler le pouvoir souverain d'appréciation du juge du fond qui lui permet d'adopter le mode de calcul qui lui paraît le meilleur (Civ. 3ème, 11 oct. 2011, n° 08-18.599). S'agissant des références judiciaires, les motifs ayant présidé à leur adoption sont indifférents, dès lors le moyen visant à les écarter sur la base de leurs motifs ne saurait prospérer. En outre, pour des raisons de cohérence méthodologique, la critique adressée à l'éloignement temporel de la formation du prix d'un bail par rapport à la date de renouvellement ne saurait être formulée opportunément pour une référence prise isolément, et ignorer pour les références ayant la même date qui arrangent le bailleur. En conséquence, le moyen tiré de l'éloignement temporel par rapport à la date considérée sera rejeté en ce qu'il est formulé que pour la référence judiciaire relative au local situé au [Adresse 1]. En conséquence, il y a lieu de considérer l'ensemble des références produites comme des prix couramment pratiqués dans le voisinage au sens de l'article R.145-7 du code de commerce. Sur le prix unitaire L'expert judiciaire retient un prix unitaire de 950 euros/m²B et une valeur locative avant abattement de 84.949 euros. Le preneur estime que ce prix doit être fixé à 875 euros/m²B, reprenant ainsi l'estimation de l'expert unilatéral (Monsieur [P] [Z]). Le bailleur estime que le prix unitaire doit être fixé à 1.080 euros/m²B, en ayant basé une étape de son raisonnement sur la moyenne arithmétique des références qu'il a considérées pertinentes de retenir. Néanmoins, la moyenne arithmétique étant exclue, l'estimation s'en trouve donc biaisée. Au vu de l'ensemble de ces éléments, notamment de la destination (activité de restauration, bar et vente à emporter), de l'emplacement dans le quartier très prisé de [Localité 16], résidentiel et très touristique dont la population est dotée d'un pouvoir d'achat élevé connue pour l'activité considérée, et des caractéristiques des locaux (immeuble de bonne qualité de construction, en bon état d'entretien apparent, une distribution fonctionnelle adaptée à l'activité considérée) et des références précitées, le prix unitaire de 950 euros/m²p proposé par l'expert judiciaire donne une image fidèle de la valeur locative au m²p. Il y a donc lieu de retenir l'estimation expertale sur ce point. La valeur locative avant abattement s'établit donc à la somme en principale de 82.602,50 euros (950 euros/m²p x 86,95 m²p) arrondie à la somme de 82.605 euros. Sur les majorations et minorations Aux termes du premier alinéa de l'article R.145-8 du code de commerce, les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. L'expert retient une majoration de 5% pour ouverture en communication par quatre accès qui n'est pas contestée par les parties. Elle sera donc retenue par le juge des loyers commerciaux. L'expert retient une minoration de 4% pour charges exorbitantes, au titre du transfert au preneur de l'impôt foncier et des travaux prescrits par une autorité administrative. Le preneur sollicite une minoration de 5% pour charges exorbitantes (impôt foncier, travaux prescrits par une autorité administrative). Il sollicite en outre une minoration en raison du report des effets de l'accession et un abattement de 3% au titre de l'indice choisi (ICC). Le bailleur propose de retenir une minoration de 2,5% pour charges exorbitantes, au titre du transfert au preneur de l'impôt foncier et des travaux prescrits par une autorité administrative. Le bailleur fait valoir qu'il n'y a pas lieu de pratiquer un abattement pour accession différée, les améliorations et embellissements lui appartenant désormais. Subsidiairement, s'ils étaient pris en compte, il conviendrait de réduire cette minoration à 3%. S'agissant de la clause d'indexation, aucun coefficient de minoration ne saurait s'appliquer à ces clauses, selon lui. En l'espèce, l'appréciation expertale d'un abattement de 4% pour charges exorbitantes, au titre du transfert au preneur de l'impôt foncier et des travaux prescrits par une autorité administrative sera retenue, les parties ne fournissant aucune pièce utile à même de justifier leurs prétentions alternatives. Il y a lieu de rejeter la minoration sollicitée par le preneur du fait du choix de l'indice ICC, lequel indice est une variable objective dont l'oscillation est par nature imprévisible tant pour le bailleur, que pour le preneur. Il ne saurait donc être considéré comme une charge exorbitante. Il est constant que la clause d'accession en fin de bail ne justifie aucune majoration, ni abattement, il y donc a lieu de rejeter la demande du preneur à tendant à l'octroi d'une minoration du fait de la clause d'accession. La majoration et la minoration se compensant partiellement, il en résulte une majoration de 1%. En conséquence, la valeur locative après abattements et majoration s'établit donc au 1er octobre 2020 à la somme en principale de 83.430 euros (82.605 * 1.01=83.431,05 arrondis à 83.430). Par ailleurs, le loyer plafonné au 1er octobre 2020 s'établit, selon l'expert judiciaire à la somme en principale de 94.202,10 euros qui n'est pas contestée par les parties et sera donc retenue. De ce fait, la valeur locative au 1er octobre 2020 étant inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé à cette date sera fixé à la somme en principal de 83.430 euros. Il convient de rappeler qu'en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 1er octobre 2020, date de l'assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et qu'en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés. Sur les dépens et les frais d'expertise La procédure et l'expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d'ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d'expertise. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en vertu de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Fixe à 83.430 euros annuel en principal le montant du loyer du bail renouvelé entre Madame [S] [I] veuve [G] et la SAS HAIR OF THE DOG, pour les locaux situés [Adresse 4] dans le [Localité 8], à compter du 1er octobre 2020 ; Dit qu'ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dûs, à compter du 1er octobre 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, Condamne Madame [S] [I] veuve [G] et la SAS HAIR OF THE DOG, d'autre part, à prendre en charge chacun par moitié les dépens qui incluront les frais de l'expertise judiciaire, Rejette les demandes des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. Fait et jugé à PARIS, le 29 juillet 2024. LA GREFFIERE LE PRESIDENT C. BERGER J-C. DUTON