Tribunal judiciaire, 11 septembre 2024. 24/03503

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [V] [B] Monsieur [R] [Y] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Yves CLAISSE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/03503 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OQV N° MINUTE : 5/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 11 septembre 2024 DEMANDERESSE [Localité 4] HABITAT- OPH( anciennement OPAC de [Localité 4]) établissement public à caractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 1] représenté par CENTAURE AVOCATS en la personne de Maître Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P500 DÉFENDEURS Madame [V] [B] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, ni représentée Monsieur [R] [Y] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 05 juin 2024 ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 11 septembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 11 septembre 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/03503 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OQV EXPOSE DU LITIGE Par contrat sous seing privé en date du 15 janvier 2019, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] un appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 3]. Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 6240, 46 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 6 décembre 2023. Par acte d'huissier en date du 20 mars 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,Dire que le sort des meubles sera soumis aux dispositions du code des procédures civiles d'exécution, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécutionCondamner, in solidum, Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés, soit la somme de 6887, 99 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer sur cette somme et à compter de l’assignation pour le surplus, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,Rejeter la demande de délais et, si des délais sont accordés, conditionner la suspension de la clause au respect des échéances. condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, [Localité 4] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 6 décembre 2023. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. A l'audience du 5 juin 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance, et a actualisé sa créance à la somme de 7983, 85 euros, selon décompte en date du 1er juin 2024, mai 2024 compris. La société bailleresse explique que les locataires ont repris le paiement des loyers courants depuis 3 mois, mais s’oppose à l’octroi de délai de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire, le couple ayant déjà bénéficier d’un FSL en 2021. Bien que régulièrement assignée à étude, Madame [V] [B] n'a pas comparu. Monsieur [R] [Y] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 euros par mois en règlement de l'arriéré. Monsieur [Y] est chef cuisinier mais souffre de problèmes de santé, il est en attente des prestations chômage. Il explique également avoir trois enfants dont un enfant malade, contraignant sa compagne à rester auprès de lui. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] le 21 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 7 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. Sur le bien-fondé de la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi ( avis du 13 juin 2024, Cour de cassation, Pourvoi n° 24-70.002). En l'espèce, le bail conclu le 15 janvier 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 décembre 2023, pour la somme en principal de 6240, 46 euros. Ce commandement, régulier, en sa forme correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 6 février 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] restent lui devoir la somme de 7983, 85 euros à la date du 1er juin 2024, (en ce inclus 184, 98 euros de frais de poursuite). Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. Pour la somme au principal, Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] seront donc condamnés au paiement de la provision de 7798, 87 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6240, 46 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés conjointement compte tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail, qui précise que la solidarité s’entend pour des couples mariés ou Pacsés, cette information n’étant pas apportée au cours de l’audience. Sur les délais de paiement Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, [Localité 4] HABITAT-OPH précise lors de l’audience que Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] ont repris le paiement des loyers. Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. Ils y seraient condamnés, in solidum, dans la mesure où l'indemnité d'occupation est une créance quasi délictuelle dont le fait générateur est l'occupation. Sur les demandes accessoires Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] , partie perdante, supporteront, in solidum, la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 janvier 2019 entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] concernant l’appartement à usage d’habitation et une cave situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 6 février 2024; CONDAMNONS Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 7798, 87 euros (décompte arrêté au 1er juin 2024, incluant la mensualité de mai 2024) au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 6240, 46 euros et à compter du 20 mars 2024 pour le surplus ; AUTORISONS Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; RAPPELLONS qu'en application de l'article R. 824-29 du code de la construction et de l'habitation, sous réserve du respect de ce plan d'apurement, l'aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l'article R. 824-26 ; DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 4] HABITAT-OPH puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] soient condamnés, in solidum, à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ; DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Madame [V] [B] et Monsieur [R] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. Le greffier, Le président.