Tribunal judiciaire, 05 août 2024. 24/01523

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30Z Minute n° 24/715 N° RG 24/01523 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZL23 3 copies GROSSE délivrée le 05/08/2024 à la SELARL BARDET & ASSOCIES Me Arlette MAZEL Rendue le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 22 Juillet 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de David PENICHON, Greffier. Lors des débats au fond, le tribunal était composé d’ Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, et de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.A.R.L CHARLOTTEACROQUER, agissant poursuite et diligence de sa gérante, Madame [C] [V], domiciliée en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Arlette MAZEL, avocat au barreau de BORDEAUX DÉFENDEURS Monsieur [J], [S] [D] né le 12 Mars 1974 à [Localité 5] - MADAGASCAR [Adresse 3] [Localité 2] représenté par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX Madame [B] [P] [M] [Y] née le 12 Janvier 1977 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Max BARDET de la SELARL BARDET & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 16 juillet 2024, la SARL CHARLOTTEACROQUER, après y avoir été autorisée, a assigné en référé d’heure à heure Monsieur [J] [D] et Mme [B] [Y], au visa des articles L.145-1 et suivants du code de commerce et 834 et 835 du code de procédure civile, devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - ordonner la suspension du versement du loyer et des charges stipulés dans le bail à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à parfaite réalisation des travaux réparatoires autorisant l’ouverture à la clientèle du local donné à bail ; - condamner solidairement les défendeurs au versement d’une provision de 38 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice du fait de l’impossibilité d’exploiter le local ; - les condamner solidairement au versement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du PV de constat du 04 juillet 2024. La demanderesse expose que, par acte notarié du 06 février 2024, les défendeurs lui ont donné à bail, pour une durée de 9 années, des locaux à usage commercial situés [Adresse 1] à [Localité 4], se composant d’un magasin et d’une réserve en rez-de-chaussée, pour y exercer une activité de biscuiterie, chocolaterie et salon de thé sur place et à emporter ; qu’elle a entrepris les travaux d’aménagements prévus au bail et nécessaires à l’exploitation du fonds, en vue d’une ouverture à la clientèle début mai 2024 ; que cependant, au moment de finaliser la devanture, l’enlèvement du coffrage en bois a révélé de graves altérations ; que les services de mairie a enjoint à la copropriété de pourvoir à la mise en sécurité d’urgence et à la désignation d’un bureau d’études pour réaliser les travaux réparatoires nécessaires ; que [Localité 4] Métropole a engagé une phase contradictoire préalable à la prise d’un arrêté de péril, décision notifiée au syndic le 26 avril 2024 ; que la société ID Bâtiment a installé un dispositif de mise en sécurité qui a eu pour résultat d’obstruer la façade du magasin et d’en interdire l’accès à la clientèle ; qu’il ressort du PV de constat du 04 juillet 2024 que le local est entièrement clos et que l’existence d’un fonds de commerce n’est pas décelable, la façade étant couverte de panneaux de bois ; que si à l’intérieur le local est rénové et tous les appareillages utiles à l’exploitation du fonds installés, l’exploitation ne peut être réalisée ; qu’ainsi le local est inexploitable et inexploité commercialement du seul fait du vice grave affectant la façade de l’immeuble ; que le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance justifie sa demande de suspension de paiement des loyers ; qu’elle s’est en outre lourdement endettée pour verser le pas de porte et financer les travaux nécessaires, et subit une préjudiceimportant du fait du report du prêt bancaire et de la perte de chiffre d’affaires conséquente, estimée à 38 733,65 euros. L’affaire a été appelée à l’audience du 22 juillet 2024. Par conclusions en date du 22 juillet 2024, les défendeurs sollicitent le débouté de la demanderesse de toutes ses demandes et sa condamnation à leur verser une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Ils font valoir que les circonstances ne permettent de caractériser ni urgence, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite, et qu’il existe une contestation sérieuse ; que si la mairie de [Localité 4] a lancé le 26 avril 2024 la phase contradictoire à la prise d’un arrêté de péril, aucun arrêté n’a été pris à l’expiration du délai de deux mois, ce dont il se déduit que le syndicat des copropriétaires a pris toutes les mesures nécessaires pour mettre fin au péril imminent, de sorte qu’il n’y a pas de suspension légale du loyer ; qu’en outre les premiers travaux sont terminés, que le chiffrage des travaux est en cours et qu’ils vont être réalisés ; que l’origine des désordres est à ce jour incertaine ; que la demanderesse a fait réaliser d’autres travaux que ceux autorisés par le bail ; qu’ainsi notamment elle a fait déposer la devanture ; que les travaux devaient être réalisés sous le contrôle d’un architecte ; qu’elle doit justifier d’un contrat de maîtrise d’oeuvre ; qu’ils ne seraient pas opposés à une expertise si la demanderesse en formait la demande ; que la demande ne présente pas un caractère d’urgence tel qu’elle justifie un référé d’heure à heure alors qu’aucune mesure coercitive n’a été mise en place ni aucun commandement de payer les loyers impayés délivré à ce jour ; que la preuve d’une perte de chiffre d’affaires n’est pas rapportée s’agissant d’une activité débutant à peine et chiffrée sur la seule base d’un prévisionnel établi par la demanderesse ; que contrairement à ce que celle-ci affirme, l’activité n’est pas totalement empêchée puisqu’elle a continué son activité de vente à emporter qui, dans ce type de vente, représente une part importante de l’activité ; qu’en tout état de cause, il n’y a pas perte totale de la chose louée ; que la demanderesse s’était engagée dans le bail à souscrire une assurance perte d’exploitation sur 12 mois ; qu’il lui incombe de faire jouer sa police d’assurance ; qu’elle a renoncé à tout recours contre eux notamment en cas de vice ou de défaut de l’immeuble loué. La présente décision se réfère à ces écritures pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties. MOTIFS DE LA DECISION sur la suspension du versement du loyer et des charges : L'article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. L’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La demanderesse, au visa des articles 1217, 1219 et 1719 du code civil, fait valoir que les bailleurs sont tenus d’entretenir la chose louée en état de servir pour l’usage pour lequel elle a été louée et de l’en faire jouir paisiblement pendant la durée du bail, et que l’absence d’exécution de leurs obligations l’autorise à solliciter la suspension de sa propre obligation dès lors que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Les défendeurs qui opposent l’existence d’une contestation sérieuse soutiennent notamment que le bail comporte une clause aux termes de laquelle le preneur a renoncé à tout recours contre le bailleur en cas de vice ou de défaut de l’immeuble loué (pages 22-23). Cette clause, par laquelle le preneur renonce expressément à tout recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur ainsi qu’à toute indemnité ou diminution de loyer en cas d’interruption ou irrégularités dans les équipements et services des eaux, du gaz, de l’électricité, du téléphone et des égoûts et plus généralement des équipements techniques (...) en cas de vice ou de défaut de l’immeuble loué (pages 22-23) n’est cependant pas applicable aux circonstances de l’espèce, les équipements techniques n’étant pas ici en cause. Même si la demanderesse ne justifie pas en l’état avoir fait réaliser les travaux prévus au bail sous le contrôle d’un architecte, les défendeurs ne peuvent pas non plus soutenir sérieusement que l’origine des désordres est incertaine et peut provenir de ces travaux alors qu’ils consistaient en des travaux d’aménagement intérieur, et que la dépose du coffrage en devanture, qui a révélé l’existence de graves désordres à l’évidence préexistants, ne peut en être la cause. Les défendeurs peuvent en revanche opposer utilement : - que la demande ne présente pas un caractère d’urgence établi, aucune mesure coercitive n’ayant été mise en place à ce jour à l’encontre de la locataire ni aucun commandement de payer délivré ; - que la preuve d’une perte de chiffre d’affaires n’est pas rapportée s’agissant d’une activité débutant à peine et chiffrée sur la seule base d’un prévisionnel établi par la demanderesse; - que l’activité n’est pas totalement empêchée puisque la demanderesse a continué son activité de vente à emporter ainsi qu’en attestent les avis publiés récemment encore sur ses pâtisseries, de sorte qu’elle ne peut se prévaloir d’une perte totale de la chose louée ; - que la demanderesse s’était engagée aux termes du bail à souscrire une assurance perte d’exploitation sur 12 mois pour parer à ce genre d’éventualité. Compte tenu de ces circonstances, si la demanderesse justifie subir une atteinte réelle à l’exercice de son activité du fait de l’impossibilité pour la clientèle d’accéder au salon de thé, elle ne démontre l’existence ni d’une urgence réelle, ni d’un péril imminent, ni d’un trouble manifestement illicite, l’importance du préjudice subi restant incertaine, de sorte que la demande de dispense de paiement des loyers se heurte à une contestation sérieuse. La demande sera en conséquence rejetée. sur la provision : Aux termes de l'article 835 alinéa 2, le juge des référés peut, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier ou ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. La demanderesse sollicite la condamnation des défendeurs au versement d’une provision de 38 000 euros à valoir sur l’indemnisation de son préjudice du fait de l’impossibilité d’exploiter le local. L’argumentation opposée par les défendeurs telle que développée supra caractérise une contestation sérieuse qui commande de rejeter la demande de provision. sur les autres demandes : Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chaque partie les sommes, non comprises dans les dépens, exposées par elle dans le cadre de la présente instance. Les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées. La demanderesse sera condamnée aux dépens. III - DECISION Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et à charge d’appel, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ; Vu les articles L.145-1 et suivants du code de commerce ; Déboute la SARL CHARLOTTEACROQUER de ses demandes à l’encontre de Monsieur [J] [D] et Mme [B] [Y] ; Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SARL CHARLOTTEACROQUER aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par David PENICHON, Greffier. Le Greffier, Le Président,