Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION
-o-o-o-o-o-o-o-o-o-
Expropriations
N° RG 24/00005 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X6BA
JUGEMENT DU 13 SEPTEMBRE 2024
DEMANDEUR :
L’ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE HAUTS-DE-FRANCE, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 15]
représentée par Me Audrey D’HALLUIN, avocat au barreau de LILLE
DÉFENDEUR :
M. [X] [I] [M] demeurant [Adresse 7]
comparant, assisté de Me Gauthier JAMAIS, avocat au barreau de LILLE
En présence de Monsieur [S] [F], commissaire du gouvernement par délégation du directeur régional des Finances publiques
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Aurélie VERON, Vice-présidente au Tribunal Judiciaire de Lille, juge titulaire de l’expropriation du département du Nord, désignée par ordonnance du premier président de la Cour d’appel de Douai, à compter du 1er septembre 2021, en conformité des dispositions des articles L. 311-5 et R. 211-2 du code de l’expropriation, assistée de Isabelle LASSELIN, greffier, secrétaire de la juridiction.
DÉBATS :
A l’audience publique du 14 Juin 2024, après avoir entendu :
Me d’Halluin
Me Jamais
M. [F]
date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 13 Septembre 2024.
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe le 13 Septembre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) du 19 octobre 2023, M. [X] [M] a, par l'intermédiaire de son notaire, porté à la connaissance de la commune de [Localité 24] son intention de vendre un bien immobilier situé [Adresse 9], [Adresse 3], parcelle cadastrée [Cadastre 20] d'une contenance de 36 m².
La DIA portait mention d’un prix de 45 000 euros.
La commune de [Localité 24] a transmis cette déclaration à la Métropole européenne de [Localité 22] (MEL), laquelle l’a transmise à son délégataire du droit de préemption l’Etablissement public foncier des Hauts de France (EPF des Hauts de France).
Le 4 décembre 2023, France domaine a estimé l'immeuble, sans avoir été autorisé à visiter le bien, à 35 000 euros.
Par décision du 11 décembre 2023, l'Etablissement public foncier des Hauts de France a décidé d’exercer son droit de préemption pour un prix de 35 000 euros et de recourir le cas échéant à la fixation judiciaire du prix devant le juge de l’expropriation. Ladite décision a été signifiée au propriétaire par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023.
Par courrier du 19 décembre 2023 reçu le 3 janvier 2024, M. [M] refusait le prix offert par l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
Par mémoire enregistré au greffe le 15 janvier 2024, l'Etablissement public foncier des Hauts de France a saisi le juge de l’expropriation aux fins de voir fixer le prix revenant à M. [X] [M] à 35 000 euros. Il se base sur un prix de 700 €/m²P correspondant à la fourchette basse des termes de comparaison pour tenir compte du mauvais état du bien.
Dans ses conclusions enregistrées au greffe le 14 février 2024, Mme le commissaire du gouvernement évalue l'indemnité de dépossession à 15 000 euros. Elle se fonde sur un prix de 400€/m² et une surface de 37m² en présumant le mauvais état du bien au regard de sa façade et en se fondant sur la surface cadastrale.
La visite des lieux s'est déroulée le 12 mars 2024, en présence de M. [X] [M] et de son conseil, du représentant de l'EPF et de son conseil, et du commissaire du gouvernement.
Dans ses conclusions en défense n°1 enregistrées au greffe le 3 mai 2024, M. [M] demande :
la fixation de l'indemnité de dépossession :→ à titre principal, à 52 000 euros
→ à titre subsidiaire à 42 500 euros ;
la condamnation de l'Etablissement public foncier des Hauts de France à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais liés à l'intervention d'un géomètre-expert, soit 234 euros.
À cet effet, il expose que la surface mesurée par un géomètre-expert est de 51,90 m² et que la surface habitable pondérée est de 52,20 m². Il estime que seuls des travaux cosmétiques sont à faire, l'immeuble en lui-même étant sain. Il considère que le bien est dans un état moyen et qu'il convient d'écarter les termes de comparaison correspondant à des immeubles en mauvais état et à l'état de ruines. A titre subsidiaire, il propose de retenir le terme 7 qui correspond à un immeuble qui a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité et pour lequel il a été remédié à l'insalubrité avant la vente. Il demande ainsi qu'il soit retenu à titre principal un prix moyen de 1 000 €/m² et à titre subsidiaire de 816,32€/m².
Dans ses conclusions complémentaires enregistrées au greffe le 10 mai 2024, M. le commissaire du gouvernement réévalue l'indemnité de dépossession à la somme de 18 000 euros en retenant la surface habitable pondérée de 52,20 m² et un prix de 350€/m² eu égard au très mauvais état du bien.
Dans son mémoire après transport et en réplique enregistré le 22 mai 2024, l'Etablissement public foncier des Hauts de France diminue son offre et demande à la juridiction de fixer le montant de l'indemnité due à M. [X] [M] à la somme de 18 000 euros. Il insiste sur l'état du bien qui nécessite une rénovation complète pour être habitable.
Dans ses conclusions en défense n°2 enregistrées au greffe le 10 juin 2024, M. [M] modifie ses demandes et sollicite :
la fixation de l'indemnité due pour l'acquisition du bien à la somme de 52 200 euros ; la condamnation de l'Etablissement public foncier des Hauts de France à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris les frais de géomètre de 234 euros.
Il critique les surfaces des termes de comparaison telles qu'elles ont été calculées par le commissaire du gouvernement.
Dans ses conclusions complémentaires n°2 enregistrées le 10 juin 2024, M. le commissaire du gouvernement maintient sa proposition. Il conteste les erreurs de calculs alléguées sauf en ce qui concerne le terme 11. Il écarte le terme de comparaison cité par le propriétaire correspondant à un immeuble en bon voire très bon état.
Dans ses conclusions en défense n°3, enregistrées au greffe le 14 juin 2024, M. [M] augmente sa demande d'indemnité à 52 500 euros, ses autres demandes étant inchangées. Il argue d'une surface de 52,35 m², compte tenu de l'application d'une pondération de 0,3 aux greniers.
L'affaire a pu être utilement retenue à l'audience du 14 juin 2024. La décision a été mise en délibéré au 13 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I- Sur le prix du bien
En vertu de l'article L.213-4 du code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition, dans le cadre de l'exercice d'un droit de préemption, est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas:
a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;
c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables.
L'article R.311-22 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique dispose que le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant.
Si le défendeur n'a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l'article R.311-11, il est réputé s'en tenir à ses offres, s'il s'agit de l'expropriant, et à sa réponse aux offres, s'il s'agit de l'exproprié.
Si l'exproprié s'est abstenu de répondre aux offres de l'administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l'indemnité d'après les éléments dont il dispose.
1/ Sur la consistance du bien
Le bien est situé sur la commune de [Localité 24]. Il correspond à un immeuble à usage d'habitation situé dans une courée dans le [Adresse 25], quartier visé par un programme de rénovation urbaine.
M. [M] est propriétaire de quatre maisons de la courée, pour lesquelles il a signé quatre compromis de vente à la même date, avec stipulation que les ventes sont indissociables.
Il s'agit d'un immeuble à usage locatif, mitoyen des deux côtés, implanté sur une très petite parcelle de 36 m² et érigé en R+2. La construction est en briques, avec des tuiles.
L'immeuble a fait l'objet d'un arrêté d'insalubrité remédiable le 24 février 2016, qui mentionne les causes suivantes :
– humidité et surfaces dégradées (murs, sols, plafonds, escalier) ;
– défaut d’aération et d’isolation ;
– insuffisance de luminosité de la pièce principale (une seule petite fenêtre pour grande surface)
– chambres au 1er étage de surfaces inférieures à 9 m² et absence de vue horizontale sur celle en façade arrière ;
– absence de sas sanitaire entre les WC et la pièce où se font et se prennent les repas ;
– infiltration d’eau dans la chambre avant au 2? étage ;
– présence de plomb dans les peintures ;
– installation électrique dangereuse ;
– présence de nuisibles (souris, cafards).
Il est uniquement justifié de la réalisation de travaux d'électricité avec une attestation de conformité de l'installation électrique du 15 février 2018. Il n'est pas contesté qu'il n'a pas été remédié à l'état d'insalubrité, de sorte que l'arrêté n'a pas été levé.
La façade de l'immeuble est en mauvais état, les vitres sont brisées et sont remplacées par des planches. Le volet du rez-de-chaussée est cassé, calé par un séchoir à linge. La toiture apparaît en mauvais état, avec des tuiles manquantes, décalées.
L'immeuble est composé au rez-de-chaussée d'une pièce à vivre avec coin cuisine, un WC avec lavabo (et non une salle d'eau) donnant directement sur la pièce à vivre, au 1er étage de deux chambres et au deuxième étage d'une chambre et d'une salle de bains avec baignoire, lavabo et WC.
Il ne dispose plus d'une cuisine, puisqu'il ne reste plus qu'un bac évier/égouttoir descellé du mur et pendant, en l'absence du meuble le supportant.
Le carrelage du rez-de-chaussée et les tapisseries des murs sont en très mauvais état. Des fils électriques sont visibles à divers endroits. Le revêtement de sol plastifié et les tapisseries des murs sont en très mauvais état (sol taché sur l'ensemble de la surface, tapisserie qui gondole et qui est arrachée. La cuvette des toilettes est noire, à remplacer. La maison ne comporte pas de système de chauffage central. Elle ne dispose que de quelques radiateurs de type « grille-pain ». L'immeuble présente des traces d'infiltration importantes (cf. photographies dans les conclusions du commissaire du gouvernement).
L'état de l'immeuble est apprécié au jour du transport et il importe peu que l'immeuble ait été dégradé par le locataire ou des squatteurs : son évaluation est réalisée en fonction de son état actuel lors de sa visite.
Il résulte de la visite des lieux que l'immeuble est en très mauvais état, état qui s'est vraisemblablement fortement dégradé depuis l'arrêté d'insalubrité remédiable de 2016.
Il ne peut être considéré comme le prétend M. [M] qu'il ne nécessite que des travaux « cosmétiques ». La maison est inhabitable en l'état et nécessite des travaux de rénovation complète et de grande ampleur qui impliqueraient un coût nécessairement très élevé (révision de la toiture et réparation des infiltrations, remplacement de l'ensemble des sols et murs, réalisation d'une nouvelle cuisine, remplacement des vitres et volets du rez-de-chaussée, révision de l'électricité, installation d'un système de chauffage central...).
L'immeuble est libre d'occupation.
L'immeuble est classé en zone UCA 7.1.3 par le plan local d'urbanisme intercommunal de la MEL en vigueur, approuvé le 12 décembre 2019, correspondant à un zonage dédié à « la mise en œuvre du projet de Renouvellement Urbain du [Adresse 23] et [Adresse 25] à [Localité 24] ».
2/ Sur la surface du bien
Il est stipulé au cadastre une surface habitable pondérée de 37 m², soit 34 m² pour le rez-de-chaussée et le 1er niveau et 15 m² pour le grenier pondéré à 0,2.
La visite a permis de constater que le grenier est aménagé, de sorte qu'il n'y a pas lieu à pondération.
Il résulte du relevé du géomètre-expert une surface Carrez de 51,90 m² plus une surface de 1,50 m² pour les espaces de rangement d'une hauteur inférieure à 1,80 m.
Il n'y a pas lieu d'appliquer à cette surface la pondération de 0,3 applicable aux greniers non aménagés puisqu'il ne s'agit que d'espaces restreints, et non de l'ensemble de la pièce. En conséquence, il leur sera appliqué une pondération de 0,2.
Ainsi, il sera retenu une surface habitable pondérée de 52,20 m² (51,90 m² + 1,5m² x 0,2).
3/ Sur la date de référence
Aux termes de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.
Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L. 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L. 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L. 311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique.
Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive.
Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble.
Selon l'article L. 213-4 alinéa 3 du code de l'urbanisme, en matière de préemption, la date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est :
-pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé :
i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ;
ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ;
iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ;
-pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.
En l'espèce, la dernière modification du PLUi de la Métropole européenne de [Localité 22] est intervenue par délibération du 23 décembre 2023.
Il convient de retenir cette date comme date de référence.
4/ Sur la méthode de valorisation
Le juge de l'expropriation dispose du pouvoir souverain d'adapter la méthode qui lui paraît la mieux appropriée à la situation des biens expropriés.
La méthode privilégiée de détermination du prix est celle de la comparaison par rapport aux transactions les plus représentatives du marché. Pour fixer les indemnités dues pour l'expropriation, la juridiction tient ainsi compte des cessions de toute nature intervenues dans le même secteur géographique pour des biens comparables ainsi que de la situation des biens au regard des règles d'urbanisme.
La méthode par comparaison autorise la prise en compte de mutations de terrains d'un zonage équivalent, intervenues dans une période récente dans un secteur géographique comparable. Elle implique de retenir des biens situés dans une même zone soumise aux mêmes contraintes ou avantages en termes d'urbanisme, de taille comparable, situés dans un secteur géographique proche du bien à estimer, de nature analogue, et selon des évaluations effectuées à une date proche de la décision de première instance.
Les parties s'accordent sur l'application de la méthode par comparaison.
5/ Sur l’estimation du bien
Les parties ont cité les termes de comparaison suivants :
Termes de comparaison cités par l'EPF avec correction de la surface utile pondérée
N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Date mutation
Année
construct
Surface
terrain
Surf. hab. pondérée
Prix total
Prix/m²
(SHP)
1
5914P03 2021P16848
LO/235
[Localité 24]
[Adresse 8]
03/09/2021
1900
27
44,60
49 000
1 098,65
2
5914P03 2021P31458
LO/290
[Localité 24]
[Adresse 10]
17/12/2021
1890
68
60,10
104 000
1 730,45
3
5914P03 2022P27468
LO/278
[Localité 24]
[Adresse 12]
07/07/2022
1888
62
71,70
46 500
648,54
4
5914P03 2022P30685
LP/178
[Localité 24]
[Adresse 5]
28/07/2022
1870
36
67,70
150 300
2 220,09
Maison équipée, rénovée
5
5914P03 2022P40304
LO/278
[Localité 24]
[Adresse 12]
24/10/2022
1888
62
71,70
80 250
1 119,25
6
5914P03 2023P01808
LP/169
[Localité 24]
[Adresse 18]
28/11/2022
1892
43
41,80
115 000
2 751,20
7
5914P03 2023P02331
KW/140
[Localité 24]
[Adresse 2]
[Adresse 25]
19/01/2023
1900
37
48,29
40 000
828,33
En très bon état d’entretien, avec grenier aménagé (surface non pondérée), entièrement rénovée – visitée par le service des Domaines (2021-59512-45047). Les 40 000 euros comprennent 3 000 euros de frais à la charge du vendeur
8
5914P03 2023P12505
KW/386
[Localité 24]
[Adresse 13]
17/04/2023
1900
105
71,10
100 000
1 406,47
9
5914P03 2023P19826
KW/251
[Localité 24]
[Adresse 17]
[Adresse 25]
13/06/2023
1840
57
57
57 000
1 000,00
Bon état d’entretien – visitée par le service des Domaines (2023-59512-04678)
Termes de comparaison cités par le propriétaire
Termes de comparaison cités par le commissaire du gouvernement
Dans un rayon de 3 km
N°
Réf. enregistrement
Réf. Cadastrales
Commune
Adresse
Date mutation
Année
const
Surface
terrain
Surface habitable pondérée
Prix total
Prix/m²
(SHP)
10
5914P03 2023P38478
KW/137
[Localité 24]
[Adresse 4]
[Adresse 25]
14/12/2023
1880
34
50,43
49 500
981,56
En bon état d’entretien – visitée par le service des Domaines. Surface habitable selon DPE : 50,43m², soit un prix/m² SHP de 981,56€
11
5914P03 2023P30845
LO/268
[Localité 24]
[Adresse 6]
12/09/2023
1880
69
59,2
60 000
1013,51
12
5914P03 2023P15548
HY 314
[Localité 24]
[Adresse 19]
[Adresse 16]
17/05/2023
1850
131
46,00
15 000
326,08
Maison en très mauvais état
13
5914P03 2023P33546
IK 92
[Localité 24]
[Adresse 11]
[Adresse 14]
23/10/2023
1880
44
50,60
25 000
494,07
Maison en très mauvais état
14
2023P21008
EZ 201
[Localité 24]
[Adresse 1]
30/06/2023
1914
45
63,00
10 000
158,73
Maison en très très mauvais état
S'agissant des surfaces habitables pondérées des termes de comparaison dont certaines sont discutées par M. [M], la surface du terme 7 est établie par le DPE joint à la déclaration d'intention d'aliéner. La SUP de 48,29 m² sera donc retenue. S'agissant du terme 10, la surface du bien est également établie par le DPE à 50,43 m², surface qui sera retenue. S'agissant du terme 11, il convient de retenir la SHP rectifiée de 59,20 m². S'agissant du terme 15, il résulte du DPE produit par le commissaire du gouvernement une surface habitable de 45,80 m² qui sera retenue.
Les termes de comparaison cités correspondent à des cessions et acquisitions récentes de maisons situées dans un secteur géographique proche.
Les termes 2, 4, 6, 8 et 15 présentent des prix/m² élevés, entre 1400 et 2751€/m². Il s'agit de maisons de rue. D'après les photographies des façades des biens des termes 2, 4, 6 et 8, incluses dans le mémoire introductif de l'Etablissement public foncier des Hauts de France, ils apparaissent en bon voire en très bon état général, ce qui est confirmé par le prix de vente élevé, dans la fourchette haute des termes produits. S'agissant du terme 15, cité par le propriétaire, il résulte des éléments et des photographies incluses dans les conclusions du commissaire du gouvernement que le bien, qui a été visité par le service des domaines, a été rénové, a fait l'objet de travaux d'isolation, et dispose du chauffage central électrique, de la fibre et d'un compteur Linky. La maison est en très bon état, et ne peut servir de comparatif au bien à évaluer qui est en très mauvais état. Le très bon état des biens de ces cinq termes est trop éloigné de celui du bien à évaluer pour pouvoir servir de terme pertinent, de sorte que ces termes 2, 4, 6, 8 et 15 seront écartés.
Les termes 7, 9 et 10 correspondent à des maisons de courée, dont deux de la même courée. Cependant, elles ont été visitées par le service des Domaines et le commissaire du gouvernement indique qu'il a pu être constaté lors de ces visites qu'elles étaient en bon voire en très bon état d'entretien. Le propriétaire relève lui-même qu'un arrêté d'insalubrité a été pris pour le bien du terme 7 et qu'il y a été remédié avant la vente. Compte tenu de l'état des biens, ces termes ne peuvent servir de termes de comparaison au bien litigieux pour lequel l'arrêté d'insalubrité n'a pas été levé. Ils seront donc écartés.
Les termes 3 et 5 correspondent à la vente de la même maison à quelques mois d'écart. Cela ne justifie pas d'écarter l'un de ces deux termes pour ce seul motif, d'autant que l'immeuble a pu faire l'objet de travaux de rénovation dans l'intervalle, expliquant la différence de prix.
Les termes 1, 5 et 11 correspondent à des maisons de rue, situées à proximité. Les photographies incluses dans le mémoire introductif du demandeur démontrent le bon état de la façade des maisons des termes 1 et 5. De même, le défendeur inclut dans ses conclusions en défense une photographie de la façade du bien du terme 11, laquelle apparaît en bon état général. En l'absence d'autre élément objectif, par défaut, il convient de présumer que ces biens sont en bon état général, soit un état d'entretien trop éloigné de celui du bien à évaluer pour servir de terme de comparaison pertinent. Ces trois termes seront écartés.
S'agissant du terme 3, il résulte de l'acte de vente que le bien a été cédé par les héritiers de la propriétaire, laquelle est décédée le 6 avril 2019. Ceci vient conforter les explications du commissaire du gouvernement selon lequel le bien serait resté inhabité plusieurs années, soit à tout le moins d'avril 2019 à juillet 2022. En l'absence d'élément sur son état, il convient cependant de considérer, par défaut, qu'il est en bon état, ou dans un état moyen, et donc trop éloigné de l'état du bien en cause pour être retenu.
S'agissant du terme 12, il est mentionné dans l'acte de vente que le bien dépend d'une succession vacante, les propriétaires étant décédés en 2000, et qu'il est en « très mauvais état ». Il est de même mentionné dans la désignation du bien objet du terme 13 dans le contrat de vente qu'il est en « très mauvais état ». S'agissant du terme 14, il est stipulé qu'il est en « très très mauvais état ».
Les termes 12, 13 et 14 correspondent à des cessions de maisons avec une période de construction similaire, de petites surfaces habitables et une parcelle de petite taille. Il s'agit de plus de maisons de courée ou situées dans une impasse et à proximité immédiate, soit dans le même quartier de [Localité 21]. Leur état est similaire à celui du bien à évaluer. Il convient en conséquence de retenir ces trois termes comme pertinents.
Il ressort de ces trois termes, un prix moyen de 326,29€/m².
Compte tenu de ces éléments, l'offre de l'Etablissement public foncier des Hauts de France d'un prix de 350€/m² apparaît satisfactoire.
En conséquence, il convient de fixer le prix du bien à la somme de 18 000 euros (52,20m² x 350 €/m² = 18270 € arrondi à 18 000 €).
II- Sur les demandes accessoires
Compte tenu de la nature du litige, les dépens resteront à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France et il sera condamné à payer à M. [M] une indemnité de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il n'y a pas lieu d'intégrer dans les dépens les frais de géomètre-expert, ces frais étant intégrés dans l'indemnité de l'article 700 et ne correspondant pas à des dépens.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l'expropriation du Nord, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 23 décembre 2023 ;
FIXE le prix du bien immobilier situé [Adresse 9], [Adresse 3], cadastré [Cadastre 20] appartenant à M. [X] [M], à la somme de 18 000 euros ;
CONDAMNE l'Etablissement public foncier des Hauts de France à payer à M. [X] [M] la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE M. [M] de sa demande au titre des frais de géomètre ;
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes ;
LAISSE les dépens à la charge de l'Etablissement public foncier des Hauts de France.
Le Greffier Le juge de l'expropriation
