Tribunal judiciaire, 13 septembre 2024. 22/00221

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Deuxième Chambre JUGEMENT COLLÉGIAL du 13 SEPTEMBRE 2024 N° RG 22/00221 - N° Portalis DB22-W-B7G-QLLR. DEMANDEURS : Monsieur [F] [S], né le 20 décembre 1969 à [Localité 7] de nationalité française, consultant, demeurant [Adresse 5], CHINE, représenté par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER-PAPASIAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant Madame [P] [I] épouse [S], née le 31 janvier 1969 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 5], CHINE, représentée par Maître Philippe GRUNDLER de la SCP GRUNDLER-PAPASIAN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, Me Nadia CHEHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant DEFENDERESSES : La société FONCIA VAL DE SEINE, SAS, immatriculée au RCS sous le N° 559 801 568, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, représentée par Maître Hélène ROBERT de la SELEURL HELENE ROBERT AVOCAT, avocats au barreau de VERSAILLES, avocats plaidant/postulant La société GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN, société par actions simplifiée à associé unique, dont le siège social est situé [Adresse 3] à [Localité 8], agissant en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège, représentée par Me Julie GOURION-RICHARD, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, Me Martin VALLUIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant ACTE INITIAL du 21 Décembre 2021 reçu au greffe le 08 Janvier 2022. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 04 Juin 2024, les avocats en la cause ont été entendus en leurs plaidoiries, puis l’affaire a été mise en délibéré au 13 Septembre 2024. COMPOSITION DU TRIBUNAL : Madame LUNVEN, Vice-Présidente Madame RODRIGUES, Vice-Présidente Madame ZYLBERMAN, Magistrat Honoraire GREFFIER : Madame SOUMAHORO. EXPOSE DU LITIGE Monsieur [F] [S] et Madame [P] [I] épouse [S] (ci-après « les époux [S] ») son t propriétaires d'un hôtel particulier sis [Adresse 2] à [Localité 8]. Par acte du 22 août 2019, les époux [S] ont mandaté la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN afin de rechercher un locataire pour leur bien immobilier. Monsieur [Y] [L] et Madame [V] [L] (ci-après « les époux [L] ») l'ont pris à bail suivant contrat du 24 septembre 2019 avec une prise d'effet au 1er décembre 2019. Le loyer mensuel était de 8.000 euros et les charges locatives de 200 euros. Par acte du 29 novembre 2019, les époux [L] ont confié à la SAS FONCIA VAL DE SEINE la gestion locative du bien. Par jugement du 6 mai 2021, le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye a condamné les époux [L], défaillants dans le règlement des loyers, au paiement de la somme de 96.314,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2021 et au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. Considérant la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et de la SASU FONCIA VAL DE SEINE responsables de cette situation, les époux [S] les ont fait assigner, suivant acte d'huissier signifié le 21 décembre 2021, devant le tribunal judiciaire de Versailles en réparation de leur préjudice. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 9 juin 2023, les époux [S] demandent au tribunal de : Vu les articles 1217, 1991 et 1992 du code civil, Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile, Déclarer recevable et bien fondée Monsieur et Madame [S] en leurs demandes ; Y faire droit, CONDAMNER la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN solidairement avec la SAS FONCIA VAL DE SEINE au paiement d’une somme de 135.484,55€ à Monsieur [F] [S], et Madame [P] [I] épouse [S] ; CONDAMNER la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN solidairement avec la SAS FONCIA VAL DE SEINE au paiement d’une somme de 4.000€ à Monsieur [F] [S], et Madame [P] [I] épouse [S] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNER la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN au paiement des entiers dépens. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er décembre 2022, la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN demande au tribunal de : Vu les articles 1217, 1991 et 1992 du Code civil, Vu l’article 514-1 du Code de procédure civile Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées au débat, A titre principal, - DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de l’ensemble de leurs demandes, moyens et conclusions ; A titre subsidiaire, - LIMITER la condamnation de la société GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN à la somme de 3.500 euros qui correspond aux honoraires HT perçus ; En tout état de cause, - ORDONNER que la décision à intervenir ne soit assortie ni de l’exécution provisoire ni de la constitution d’une quelconque garantie ; - CONDAMNER Monsieur et Madame [S] à payer à la société GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ; - CONDAMNER Monsieur et Madame [S] aux entiers dépens. - DIRE qu’ils pourront être directement recouvrés par Maître Julie GOURION, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2023, la SAS FONCIA VAL DE SEINE demande au tribunal de: Vu l’article 9 du Code de Procédure Civile, Vu l’article 1992 du Code Civil, Débouter Monsieur [F] [S] et Madame [P] [S] de leur demande de condamnation à l’encontre de la société FONCIA VAL DE SEINE au paiement de la somme de 135.484,55€, Débouter Monsieur [F] [S] et Madame [P] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, Débouter Monsieur [F] [S] et Madame [P] [S] de leur demande de condamnation à l’encontre de la société FONCIA VAL DE SEINE au paiement de la somme de 4.000,00€ sur le fondement de l’article 700 du CPC, Condamner Monsieur [F] [S] et Madame [P] [S] au paiement d’une somme de 5.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la société FONCIA VAL DE SEINE, Condamner Monsieur [F] [S] et Madame [P] [S] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître ROBERT avocat aux offres de droits. Conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l'exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.   La clôture est intervenue le 20 février 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 4 juin 2024 et mise en délibéré au 13 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la responsabilité de la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et de la SAS FONCIA VAL DE SEINE Les époux [S] reprochent à la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN d'avoir retenu des candidats à la location défaillants dans le paiement de leurs loyers sans s'être renseignée sur la situation des locataires et sur leur solvabilité, les difficultés de Monsieur [L] étant anciennes comme en attestent les demandes de renseignements auprès des services de la publicité foncière révélant la vente par ce dernier de plusieurs biens immobiliers. Ils relèvent que la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN s'est contentée, pour apprécier la situation professionnelle des locataires : - d'un simple contrat de consultant indépendant conclu avec la société WARBURG PINCUS AFRICA probablement expiré vu son ancienneté sans rechercher si ce contrat précaire signé en 2015 pour deux ans renouvelables deux fois tacitement était toujours en cours à la date de la signature du bail, - de trois prétendues attestations de la société GALEA sans demander le contrat liant Monsieur [L] à cette société. Ils ajoutent que la SASU PATRIMOINE OUEST PARISIEN n'a sollicité aucun justificatif officiel d'imposition en France ou à l'étranger ; que Madame [L] ne justifiait d'aucune ressource ni activité professionnelle et que les documents publicitaires ne mentionnant pas le nom des époux [L] produits en défense ne peuvent être considérés comme des justificatifs de ressources. Ils soutiennent que malgré la faiblesse du dossier des locataires, la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN n'a sollicité aucune garantie locative et qu'elle n'a pas proposé la souscription d'une assurance loyers impayés, ce qui est constitutif d'une faute qui engage sa responsabilité. Les époux [S] font valoir que la SAS FONCIA VAL DE SEINE a manqué à son obligation de vérification de la solvabilité des candidats à la location et lui reproche de ne pas avoir fait preuve de réactivité face aux impayés des locataires. Ils reprochent aussi à l'agent immobilier un manquement à son obligation de conseil pour ne pas leur avoir proposé, comme il le fait habituellement, de contracter une assurance loyers impayés d'autant que le mandat de gestion donne mission à la SAS FONCIA VAL DE SEINE de souscrire toute assurance utile. Ils ajoutent qu'il aurait été utile au regard des incidents de paiement de février et mars 2020 de souscrire cette assurance dès cette époque et même en amont. Ils soulignent que la défenderesse n'ignorait pas la nécessité de proposer de contracter une telle assurance eu égard à la fragilité du dossier de Monsieur [L] et que le manquement de l'agence immobilière est d'autant plus grave qu'elle avait connaissance des difficultés de paiement rencontrées par le locataire dont elle s'est bien gardée de les informer pendant quatre mois, du 6 février au 3 juin 2020, les loyers impayés s'étant alors accumulés. La SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN indique avoir réalisé les vérifications sérieuses nécessaires et ce dans les limites de l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989 pour s'assurer de la solvabilité des locataires. Elle indique avoir transmis aux bailleurs un dossier de renseignements contenant des pièces attestant de l'identité, du domicile, des activités professionnelles et des ressources de Monsieur [L] relevant qu'il ne peut lui être reproché de manquements à ce titre. Elle précise que les revenus des locataires s'élevant à plus de 50.000 euros par mois, étaient 5 fois supérieurs au montant du loyer. Elle ajoute qu'elle n'avait à réclamer de bulletins de salaires, les locataires n'étant pas salariés et que les relevés de comptes bancaires ou les renseignements auprès du service de la publicité foncière ne peuvent faire partie de la liste des documents pouvant être demandés au candidat à la location ; que le locataire n'étant pas résident fiscal français, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir fourni d'informations relatives à son imposition en France. Elle fait valoir qu'il ne découle aucunement de l'obligation de conseil du mandataire une obligation de nature à revêtir les caractères d'une garantie contre tous les risques d'insolvabilité du locataire ; que rien oblige le mandataire à proposer une assurance loyers impayés lorsque le locataire paraît solvable ; que n'étant pas chargée d'une mission de gestion locative, il ne lui appartenait pas de proposer ou de conseiller une assurance loyers impayés ; que l'échange avec Madame [S] a porté uniquement sur l'assurance dite « propriétaire non occupant » (PNO) pour laquelle elle a apporté une réponse adaptée et non pas sur l'assurance loyers impayés dont Madame [S] dit avoir fait la demande. La SAS FONCIA VAL DE SEINE répond qu'elle n'a pas été mandatée pour la recherche de locataires puisqu'elle a été saisie deux mois après la régularisation du bail ; qu'elle n'avait pas à s'assurer de la solvabilité des candidats à la location, ce qui ne peut être reproché qu'à la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN par l'intermédiaire de laquelle le bail a été conclu. Elle affirme, que lors de l'établissement du mandat de gestion, elle a mis en garde les bailleurs quant à la solvabilité des locataires. Elle ajoute que le choix des époux [L] comme locataires a relevé de la seule décision des bailleurs qui ont été assurés par Monsieur [L] et le GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN que le locataire disposait de revenus et d’une épargne conséquente. Sur le manque de réactivité face aux impayés des locataires qui lui est reproché, elle expose qu'elle était en contact permanent avec Monsieur [L] pour le relancer ; que jusqu'au mois d'avril 2020, les locataires étaient à jour du paiement de leurs loyers ; qu'elle a informé les époux [S] du premier incident de paiement correspondant au loyer du mois de mai 2020 par mail du 3 juin 2020. Elle ajoute qu'elle a fait délivrer, suivant acte du 23 juin 2020, un commandement de payer à Monsieur [L] portant sur la somme de 8.200 euros correspondant au loyer du mois de juin 2020 précisant qu'à la date de délivrance du commandement, elle ne pouvait avoir connaissance du rejet le 1er juillet 2020 du chèque remis par Monsieur [L] le 11 juin 2020, en règlement du loyer du mois de mai ; qu'aucun retard à engager les poursuites ne peut lui être reproché. Elle explique encore, que les époux [S] ont fait gérer la procédure en acquisition de la clause résolutoire par leur propre avocat ; qu'elle a été dessaisie de cette partie de mission ; qu'elle s'est inquiétée à nombreuses reprises des actions menées par les époux [S] pour recouvrer leur créance. Elle ajoute que les époux [S] ne l'ont jamais avisée, pas plus qu'ils n'en justifient dans le cadre de la procédure, des mesures d'exécution entreprises. Sur la garantie de loyers impayés, elle expose qu'elle ne propose ce type de garantie que sur des biens pour lesquels elle a validé le dossier locataire correspondant à ses critères de solvabilité, qu'en l'occurrence, elle n'avait pas la maîtrise sur ces éléments dans la mesure où le dossier des époux [L] avait été présenté par la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et que le choix des candidats locataires a relevé du seul fait des époux [S], à qui il appartenait le cas échéant, de solliciter un cautionnement. Elle souligne qu'il ne peut lui être reproché l'évolution de la situation pécuniaires des locataires par rapport à celle présentée lors de la régularisation du bail, n'étant pas tenue d'une obligation de résultat. Elle ajoute que la garantie loyers impayés ne pouvait être souscrite qu'à la signature du bail en septembre 2019 ajoutant qu'une assurance loyers impayés ne peut être contractée si des incidents de paiement sont intervenus avant sa souscription. *** En application des articles 1991 et 1992 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé et il répond des dommages qui pourraient résulter de son inexécution ou des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est de principe que l’agent immobilier, négociateur d'une opération locative, est tenu, quelle que soit l'étendue de sa mission, de s'assurer de la solvabilité des candidats à la location à l'aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l'article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 renvoyant à l'annexe du décret n°2015-1437 du 15 novembre 2015. Suivant cette annexe, peuvent être exigées des candidats à la location les pièces justificatives suivantes : « A. - Une pièce justificative d'identité en cours de validité, comportant la photographie du titulaire parmi les documents suivants : (...) B. - Une seule pièce justificative de domicile parmi les documents suivants : 1. Trois dernières quittances de loyer ou, à défaut, attestation du précédent bailleur, ou de son mandataire, indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges. (...) C. - Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles parmi les documents suivants : 1. Contrat de travail ou de stage ou, à défaut, une attestation de l'employeur précisant l'emploi et la rémunération proposée, la date d'entrée en fonctions envisagée et, le cas échéant, la durée de la période d'essai. (...) 4. La copie du certificat d'identification de l'INSEE, comportant les numéros d'identification, pour un travailleur indépendant.(...) 6. Toute pièce récente attestant de l'activité pour les autres professionnels. D. - Un ou plusieurs documents attestant des ressources parmi les documents suivants : 1. Le dernier ou avant-dernier avis d'imposition ou de non-imposition et, lorsque tout ou partie des revenus perçus n'a pas été imposé en France mais dans un autre Etat ou territoire, le dernier ou avant-dernier avis d'imposition à l'impôt ou aux impôts qui tiennent lieu d'impôt sur le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire. 2. Trois derniers bulletins de salaires. (...) Les deux derniers bilans ou, à défaut, une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable pour les professions non salariées. (... » Il s’agit d’une obligation de moyens qui ne revêt pas les caractères d’une garantie contre tous les risques d’insolvabilité du locataire, y compris dans le cadre d’un mandat de gestion locative. L’agent immobilier, en sa qualité de professionnel de l’immobilier, est également tenu d'un devoir de conseil consistant à mettre en garde le mandant contre les risques que peut présenter la location en terme de solvabilité du locataire. Le devoir de conseil du gestionnaire comprend l'obligation de proposer à ses mandants une garantie de nature à prévenir les risques inhérents à l’aléa locatif. *sur la responsabilité de la SASU GROUPE OUEST PARISIEN Suivant le mandat de location confié la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN, la mission de l'agence consistait à rechercher un locataire mais également à établir le contrat de location, consenti en l'occurrence aux époux [L]. Il résulte des échanges de Monsieur [L] avec la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN que ce dernier annonçait un revenu mensuel de 50.000 euros provenant de son activité d'investisseur en Afrique et de celle d'actuaire conseil, ses revenus étant répartis par moitié entre un client américain et un client français. Monsieur [L] indiquait par ailleurs que ses activités étant principalement basées à l'étranger, il n'était pas fiscalisé en France. Il précisait encore qu'il était « en phase de constitution d'un montage mauricien dit GBC », le taux d'imposition final étant de 3% et joignait à cet effet une plaquette publicitaire de la société dont il indiquait qu'elle était en charge du montage. La SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST a obtenu des époux [L] les documents suivants : -un contrat de consultant indépendant entre Monsieur [L] et la société WARBURG PINCUS AFRICA LTD basée à l’île Maurice. Ce contrat signé le 3 mars 2015, assurant à Monsieur [L] un honoraire forfaitaire mensuel de 20.000 euros, outre un honoraire annuel complémentaire de 50.000 euros, était conclu pour une durée de 24 mois, renouvelable deux fois, -trois attestations de paiement des honoraires rémunérant Monsieur [L] de juin à août 2019 d'un montant de 27.000 à 30.600 euros TTC suivant les mois émanant de Monsieur [T] [C], président de la SAS GALEA, -les quittances de loyers des mois de juin à août 2019. Si la SASU GROUPE PATRIMOINE a eu justification que les époux [L] s'acquittaient régulièrement de leur loyer, le responsable ayant indiqué, par mail du 11 septembre 2019, avoir contacté leur gestionnaire en plus de la communication des quittances de loyers, force est de constater au vu des éléments et informations communiqués par les époux [L] : -que le contrat de consultant assurant à Monsieur [L] environ la moitié de ses revenus était arrivé à terme le 3 mars 2019, -que les attestations de paiement de la société GALEA ne sont pas signées par le président lui-même mais pour ordre de ce dernier, aucun contrat avec ladite société n'ayant par ailleurs été sollicité, -que n'ont pas non plus été réclamés l'avis d'imposition et/ou le document en tenant lieu établi par l'administration fiscale étrangère, Monsieur [L] ayant déclaré être fiscalisé à l'étranger alors même qu'il disait percevoir une partie de ses revenus en France, ou encore une attestation de ressources pour l'exercice en cours délivré par un comptable au regard du statut de non salarié du candidat locataire. Les vérifications effectuées par la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN sur la solvabilité des époux [L] s'avèrent manifestement insuffisantes au regard du manque de fiabilité des informations communiquées et du caractère lacunaire des pièces justificatives sollicitées. La responsabilité de la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN est engagée à ce titre. Elle l'est également pour ne pas avoir proposé d'assurance garantie loyers impayés aux époux [S], au titre d'un manquement à son devoir de conseil et non pas pour inexécution contractuelle puisqu'aucune demande n'a été exprimée en ce sens par ces derniers, seul ayant été évoqué les dommages causés au bien pour lesquels la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN a suggéré aux époux [S] de « renforcer » leur assurance propriétaires non occupants suivant l'échange de mails des 1er et 2 octobre 2019. *sur la responsabilité de la SAS FONCIA VAL DE SEINE La SAS FONCIA VAL DE SEINE s'étant vue confier un mandat de gestion le 29 novembre 2019, soit deux mois après la signature du contrat de bail par l'intermédiaire de la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN, sa responsabilité ne peut être recherchée pour ne pas avoir vérifié la solvabilité des locataires qui venaient d'être agréés par la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et les époux [S]. La SAS FONCIA VAL DE SEINE déclare, sans en justifier, avoir mis en garde les bailleurs « quant à la solvabilité des locataires » sous entendant que la question du risque d'impayés aurait été abordée. Si la SAS FONCIA VAL DE SEINE ne pouvait pas exiger de garanties complémentaires de la part des locataires ayant déjà signé leur contrat de bail, il est inexact de sa part de prétendre que l'assurance loyers impayés ne pouvait être souscrite que lors de la régularisation du bail, à telle enseigne d'ailleurs que la garantie loyers impayés proposée par la SAS FONCIA VAL DE SEINE, dont elle produit un exemplaire des conditions générales, prévoit bien la possibilité de souscrire cette garantie en cours d'exécution du mandat de gestion. En s'abstenant de proposer une assurance garantie loyers impayés aux époux [S] à la signature du mandat de gestion locative en novembre 2019, soit bien en amont de la défaillance des locataires, susceptible en effet de faire obstacle à ce type de garantie, et avant même la prise d'effet au 1er décembre 2019 du contrat de bail, elle a commis une faute de nature à voir engager sa responsabilité d'autant que le mandat de gestion locative prévoyait dans les missions qui lui étaient confiées la souscription de « toutes assurances utiles ». S'agissant du manque de réactivité aux impayés qui lui est reproché, la SAS FONCIA VAL DE SEINE produit de nombreuses pièces et en particulier des mails échangés tant avec Monsieur [L] qu'avec ses mandants qui établissent : -que la SAS FONCIA VAL DE SEINE a assuré un suivi constant du règlement à bonne date des échéances à compter des incidents de paiement rencontré à partir du mois de février 2020, -que la première échéance impayée date du mois de mai 2020, -que la SAS FONCIA VAL DE SEINE en a informé Monsieur [S] le 3 juin 2020 après plusieurs relances adressées à Monsieur [L] pour tenter d'en obtenir le règlement, -que sous la menace de la délivrance d'un commandement de payer, Monsieur [L] a remis le 11 juin 2020 un chèque de 8.200 euros en règlement de l'échéance du mois de mai 2020, dont il est indiqué au compte locataires qu'il est revenu impayé le 1er juillet 2020, -qu'après avoir recueilli l'accord des époux [S], la SAS FONCIA VAL DE SEINE a fait délivrer le 23 juin 2020 un commandement de payer visant la clause résolutoire ne visant que l'arriéré du mois de juin alors qu'il aurait fallu y mentionner celui du mois de mai, la remise d'un chèque ne valant paiement que sous réserve de bon encaissement, cette erreur étant toutefois sans incidence, -que dès le 24 août 2020, soit à l'issue du délai incompressible de deux mois permettant de constater l'acquisition de la clause résolutoire, la SAS FONCIA demandait à son conseil d'assigner dans l'urgence, Monsieur [S] ayant confirmé son souhait d'engager la procédure, -que les époux [S] ont ensuite géré seuls, par l'intermédiaire de leur propre avocat, la procédure d'expulsion. Il résulte de ces éléments que la SAS FONCIA VAL DE SEINE a effectué toutes diligences pour recouvrer les loyers, que les époux [L] étant à jour de leurs loyers jusqu'au mois de mai 2020, elle n'était tenue à aucune communication particulière à l'égard de ses mandants, qu'elle les a ensuite tenus régulièrement informés et qu'elle a ensuite pris toutes les dispositions nécessaires en vue du recouvrement de la créance et de la résolution du bail dès le constat des premiers impayés et jusqu'à son dessaisissement à l'initiative des époux [S]. Aucune faute ne peut être reprochée à la SAS FONCIA VAL DE SEINE dans la gestion et le suivi du dossier. Sur les préjudices subis Les époux [S] réclament la condamnation solidaire de la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et de la SAS FONCIA VAL DE SEINE à leur payer la somme de 135.484,55 euros, les frais de procédure et d'exécution ayant majoré leur préjudice. Ils font valoir que le défaut de s'assurer préalablement et en cours de contrat de la solvabilité des époux [S] ainsi que le défaut de souscription d'une assurance loyers impayés et d'avoir exigé des garanties complémentaires de la part des locataires sont à l'origine d'un préjudice certain en raison de leur perte de chance de recouvrer les loyers impayés. Ils considèrent que le cumul des fautes imputables à chacun des défendeurs justifie leur condamnation solidaire. La SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN expose que la demande présentée par les époux [S] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de recouvrer les loyers ; que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que des vérifications supplémentaires les auraient conduits à refuser le dossier des locataires ou à souscrire une assurance loyers impayés. Elle ajoute que rien n'indique qu'elle aurait été en mesure de proposer un locataire plus solvable ; que le bien loué étant un hôtel particulier dont le loyer s'élève à 8.000 euros, peu de personnes présente un revenu suffisant pour assumer une telle charge, le profil recherché étant atypique puisqu'un salarié n'aurait peut-être pas fait le choix d'une location mais bien d'un achat ; qu'en tout état de cause, il n'est pas démontré qu'un autre locataire n'aurait pas rencontré les mêmes difficultés financières liées au COVID 19. Si le tribunal estimait qu'elle a manqué à ses obligations, la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN demande de limiter sa condamnation à 3.500 euros correspondant aux honoraires perçus dans le cadre du mandat. La SAS FONCIA VAL DE SEINE fait valoir qu'elle ne peut être tenue de l'insolvabilité des locataires et encore moins du fait qu'ils ont emporté les meubles ayant fait l'objet d'une saisie vente à la libération des lieux et qu'en tout état de cause, que la demande de condamnation des époux [S] ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de recouvrer les loyers. Elle ajoute que les frais de commissaire de justice auraient de toutes façons été mis à la charge des bailleurs dont elle rappelle qu'ils ont conduit la procédure. Elle souligne que le lien entre la prétendue faute et les préjudices invoqués n'est pas démontré. *** Le principe de réparation intégrale des préjudices implique que le responsable du dommage doit indemniser tout le dommage mais uniquement le dommage sans qu'il en résulte ni enrichissement, ni appauvrissement de la victime. Le préjudice causé par l'exécution fautive du mandat du fait de défaut de vérification de la solvabilité du locataire consiste seulement pour le bailleur en une perte de chance de pouvoir contracter avec un autre locataire payant ponctuellement et intégralement ses loyers aux termes convenus. Le mandataire n'est pas tenu à une obligation de résultat puisque même en présence d'un locataire à la solvabilité théorique il n'y a aucune certitude que l'intégralité des loyers sera versée. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. En l'espèce, il est justifié par les époux [S], d'une créance après mesures d'exécution lesquelles ont été infructueuses, d'un montant total de 135.484,55 euros suivant le décompte figurant au procès verbal de saisie vente du 18 octobre 2021. Le préjudice comprend les loyers impayés mais également les frais de procédure et d'exécution générés par la défaillance des locataires. Si le marché de la location de ce type de bien immobilier de grand standing est cantonné à une clientèle très spécifique qui bien que disposant de très importants revenus cherche uniquement à se loger, la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN ne justifie pas avoir été confrontée à des difficultés particulières ou un manque de candidatures lors de sa recherche de locataires en 2019 qui aurait limité le choix de candidats. En revanche, il doit être tenu compte de la brutale récession économique et financière mondiale provoquée par la crise sanitaire et dont on doit considérer qu'elle a majoré de manière importante le risque d'impayés locatifs en particulier de la part de ce profil de locataires souvent issus du monde de la finance et que l'on peut penser plus exposés à la conjoncture mondiale. S'agissant de la garantie loyers impayés, il n'est pas certain que les époux [S], pourtant manifestement préoccupés par les questions d'assurance comme en atteste leur mail du 1er octobre 2029, auraient souscrit à pareille assurance au regard de son coût et à laquelle il aurait encore fallu que les locataires soient éligibles. La perte de chance pour les époux [S], imputable à la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN, de pouvoir contracter avec un locataire solvable et de ne pas s'être vus proposer une assurance loyers impayés à la signature du contrat de bail sera évaluée à 50%. Il en est de même de la perte de chance pour les époux [S], imputable à la SAS FONCIA VAL DE SEINE, de ne pas s'être vus proposer en novembre 2019 une assurance loyers impayés dès lors que la souscription de cette assurance était soumise aux mêmes aléas que ceux identifiés ci-dessus. Le préjudice indemnisable est donc d'un montant de 67.742,27 euros (135.484,55 euros x 50%). Les défenderesses étant par leurs fautes cumulées responsables du préjudice invoqué par les époux [S], il convient de condamner in solidum la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et la SAS FONCIA VAL DE SEINE à payer Monsieur [F] [S] et Madame [P] [I] épouse [S] la somme de 67.742,27 euros. Sur les frais irrépétibles et les dépens La SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN succombant à la présente instance (aucune demande n'étant formulée à ce titre à l'encontre de la SAS FONCIA VAL DE SEINE), elle sera condamnée au paiement des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SAS FONCIA VAL DE SEINE succombant également à la présente instance sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et la SAS FONCIA VAL DE SEINE seront condamnées in solidum à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [P] [I] épouse [S] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Sur l'exécution provisoire La SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN demande au tribunal d'écarter l'exécution provisoire qu'il considère non compatible avec la nature de l'affaire eu égard à l'importance des sommes demandées et à la bonne foi du mandataire. Les autres parties n'ont pas conclu sur l'exécution provisoire. *** L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. En l’espèce, ni la nature de l’affaire, ni le profil des bénéficiaires de la décision, les époux [S] étant propriétaires à défaut de preuve contraire rapportée d'un important patrimoine immobilier qui ne se limite pas à l’hôtel particulier, objet du litige, au vu de la proposition de gestion locative qui leur a été faite en septembre 2022 faisant état de trois biens à louer, ne font craindre une impossibilité de retour à l’état antérieur en cas de réformation de la décision en appel.  Il convient de rejeter la demande de la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN de voir écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE in solidum la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et la SAS FONCIA VAL DE SEINE à payer Monsieur [F] [S] et Madame [P] [I] épouse [S] la somme de 67.742,27 euros, CONDAMNE la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN au paiement des dépens, CONDAMNE in solidum la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et la SAS FONCIA VAL DE SEINE à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [P] [I] épouse [S] la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DEBOUTE la SASU GROUPE PATRIMOINE OUEST PARISIEN et la SAS FONCIA VAL DE SEINE de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit attachée à la présente décision, Prononcé le 13 SEPTEMBRE 2024 par Madame LUNVEN, Vice-Présidente, assistée de Madame SOUMAHORO greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT.