Tribunal judiciaire, 25 septembre 2024. 24/02646

MINUTE N° : 24/00222 JUGEMENT DU 25 Septembre 2024 N° RG 24/02646 - N° Portalis DBYF-W-B7I-JIOS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE L’IMPRIMERIE ET : S.C.I. MEMIGO GROSSE + COPIE le à COPIE le à TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à [Localité 6], COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : V. AUGIS DÉBATS : A l'audience publique du 19 juin 2024 DÉCISION : Annoncée pour le 25 SEPTEMBRE 2024 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE L’IMPRIMERIE, sis [Adresse 3] et [Adresse 2] représenté par son syndic l’agence SQUARE HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 4] Représenté par Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS D’une part ; DEFENDERESSE S.C.I. MEMIGO (RCS de BORDEAUX N° 449 339 506), prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié es qualité audit siège [Adresse 5] Non comparante, ni représentée D’autre part ; EXPOSE DU LITIGE La SCI MEMIGO est propriétaire du lot n°9 dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 2] à [Localité 6]. Le 04 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L'IMPRIMERIE a donné assignation à la SCI MEMIGO devant le Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 : condamner cette dernière à lui payer :la somme de 1273,94 correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 mars 2024, incluant les frais exposés ; la provision de 439,32 € correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l'exercice en cours ;la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés/à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; condamner cette dernière à lui payer la somme de 1000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ;dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. Il fait valoir que la défenderesse ne paie pas ses charges de copropriété et qu’elle reste devoir au 31 mars 2024 la somme de 1273,94 ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondants aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que la copropriétaire qui ne s'acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété. A l’audience du 19 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L'IMPRIMERIE, représenté par son Conseil, maintient ses demandes. La partie défenderesse, régulièrement citée par remise à l'étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparaît pas et n'est pas représentée. La décision a été mise en délibéré au 25 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée. 1- Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 » de la Loi. A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L'IMPRIMERIE verse aux débats : - le relevé de propriété du bien litigieux ; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal d'assemblée générale du 30 juin 2023 qui approuve notamment les comptes de l'exercice du 01/01/2022 au 31 décembre 2022 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l'exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l'exercice n+1 ; - les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée ; - l'extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 05 février 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant : Charges sollicitées 1213,94 Frais sollicités 60,00 TOTAL 1273,94 Il ressort de l’ensemble de ces documents que la SCI MEMIGO n'a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds de travaux arrêtées au 05 février 2024 à hauteur de la somme de 1213,94 €. La lettre de mise en demeure présentée le 08 mars 2024 puis l'assignation n’ont pas permis une régularisation du solde. La SCI MEMIGO sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1213,94 au titre des charges et fonds de travaux échus au 05 février 2024 en vertu des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2024. 2- Sur les frais de recouvrement sollicités Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissier de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant. Pour les frais non expressément visés par l'article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance. Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l'article 10 susvisé et de l'article 9 de l'annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 : - les frais de mise en demeure et de relance à condition qu'ils soient justifiés en procédure. - les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l'avocat). En l'espèce, s'agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité n'est pas justifiée (lettre de mise en demeure recommandée sans accusé de réception produit). La somme de 60 € ne sera en conséquence pas retenue. Les sommes sollicitées à ce titre seront rejetées. 3- Sur les charges à échoir de l'année en cours sollicitées L'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose : "A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2 (dépenses pour travaux hors budget prévisionnel), et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 (...) » Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 08 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence L'IMPRIMERIE a mis en demeure la SCI MEMIGO de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours. Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l'année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles. La SCI MEMIGO sera en conséquence condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 439,32 € à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir du 01er avril 2024 au 31décembre 2024 au vu du décompte et en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. 4- Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires La SCI MEMIGO est pour la première fois assignée en justice dans le cadre de charges de copropriété impayées. Le caractère répété de la défaillance de cette copropriétaire au paiement n'est pas démontré. Dans ces conditions, le Syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un préjudice particulier, distinct de celui résultant du retard apporté au règlement de sa créance, lequel est indemnisé par les intérêts au taux légal sus visés conformément aux termes de l’article 1344-1 du code civil. 5- Sur les mesures de fin de jugement Perdant le procès, la SCI MEMIGO sera tenue aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale. Elle sera également condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement par jugement de défaut rendu en dernier ressort, Condamne la SCI MEMIGO à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence L'IMPRIMERIE les sommes suivantes : 1.213,94 € (MILLE DEUX CENT TREIZE EUROS QUATRE-VINGT-QUATORZE CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 05 février 2024 ;439,32 € (QUATRE CENT TRENTE-NEUF EUROS TRENTE-DEUX CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir pour du 01er avril 2024 au 31 décembre 2024. augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter du 08 mars 2024 ; Rejette la demande de dommages et intérêts formulées par le Syndicat des copropriétaires de la Résidence L'IMPRIMERIE ; Condamne la SCI MEMIGO aux dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l'inscription d'hypothèque légale ; Condamne la SCI MEMIGO à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence L'IMPRIMERIE la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS)en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Rejette le surplus des demandes ; Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués. LE GREFFIER, Signé V. AUGIS LE PRÉSIDENT, Signé C. BELOUARD