Tribunal judiciaire, 21 octobre 2024. 24/00597

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 5] [Adresse 1] [Adresse 4] [Localité 6] NAC: 5AZ N° RG 24/00597 - N° Portalis DBX4-W-B7I-SWY6 JUGEMENT N° B DU : 21 Octobre 2024 [G] [K] C/ S.A. HLM LES CHALETS Représentée par : [S] [T] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 21 Octobre 2024 à SELARL REDON REY Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Lundi 21 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 13 Juin 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition au 16 Septembre 2024 et prorogée à ce jourc onformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR M. [G] [K], demeurant [Adresse 3] - [Localité 6] comparant en personne ET DÉFENDERESSE S.A. HLM LES CHALETS Représentée par : [S] [T], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 6] représentée par Maître Adam LAKEHAL de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE EXPOSE DU LITIGE La SA HLM DES CHALETS a donné à bail à Monsieur [G] [K], par contrat en date du 1er avril 1996, un appartement à usage d’habitation (n°50) situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant un loyer de 1947,10 francs outre une provision pour charges de 680 francs comprenant les sommes de 324 francs au titre des charges générales, de 57 francs au titre de l’ascenseur, de 206 francs au titre du chauffage et de 93 francs au titre de l’eau. Par requête en date du 26 juillet 2023, reçue le 2 août 2023, Monsieur [G] [K] a saisi le tribunal de proximité de Toulouse aux fins d’obtenir la condamnation de la SA HLM DES CHALETS à lui payer la somme de 158,33 euros correspondant à un remboursement de frais de location de compteur d’eau pour un montant de 95,93 euros et au remboursement des frais d’envoi de courriers recommandés pour un montant de 62,40 euros. Monsieur [K] précise aux termes de sa requête que le 30 octobre 2014, la SA HLM DES CHALETS a signé un protocole d’accord avec la société PROX-HYDRO afin d’installer des compteurs d’eau individuels de répartition dans les résidences qui n’en étaient pas encore pourvues et de remplacer les anciens compteurs dans les autres résidences, ce qu’il a refusé, la société PROX-HYDRO ne proposant d’installer que des appareils à télé relève équipés d’un module électronique émettant des ondes télémagnétiques. Il indique que l’OMS en 2011 a classé les ondes électromagnétiques à risque et potentiellement cancérigènes. Il précise que la société PROX-HYDRO n’ayant pu relever à distance l’index de son compteur lui a cependant adressé une facture basée sur une estimation de 93 M3 pour un trimestre d’un montant de 336,56 euros, qu’il a refusée de payer, et que la SA HLM DES CHALETS a ensuite repris à son compte la facturation et la consommation des factures d’eau et a décidé d’échelonner les factures PROX-HYDRO sur une période de 12 mois et a donc calculé cet échelonnement le concernant sur la base d’une estimation de 20 m3 en y incluant un reste à devoir de 28,86 euros à la société PROX-HYDRO. Il indique que sur la base d’un faux document comptable, la SA HLM DES CHALETS a fait intervenir un huissier de justice pour le contraindre à payer cet étalement au niveau de sa consommation d’eau et qu’il a dû saisir un conciliateur de justice afin d’obtenir une régularisation concernant sa consommation d’eau sur estimation ou au réel, sans succès aucun accord n’ayant pu être trouvé, pas plus que devant la commission départementale de la conciliation. Il précise que depuis il adresse directement son index à la SA HLM DES CHALETS afin qu’elle puisse calculer sa consommation d’eau et lui adresser une régularisation. Il conteste dans ces conditions les frais de location de compteur qui lui sont facturés par la SA HLM DES CHALETS, ensuite reversés à la société PROX-HYDRO, dans la mesure où le compteur n’est pas la propriété de cette société qui en outre ne lui fournit aucune prestation. Il a donc refusé de régler ces frais non prévus selon lui dans le protocole d’accord et précise que la SA HLM DES CHALETS a prélevé le 2 mars 2022, à l’occasion d’une régularisation de charges, une partie des frais de location de compteur qu’elle lui réclamait au nom de la société PROX-HYDRO depuis 2016, soit la somme de 95,93 euros somme dont il demande en conséquence le remboursement, de même concernant les frais d’un montant de 62,40 euros correspondant aux courriers recommandés qu’il a dû adresser tant à la société PROX-HYDRO qu’à la société HLM DES CHALETS. A l’audience du 29 février 2024, Monsieur [G] [K] a comparu en personne et la SA HLM DES CHALETS, représentée par son conseil, a soulevé l’incompétence du tribunal de proximité au profit du juge des contentieux de la protection s’agissant d’un litige en matière de charges locatives. L’affaire a en conséquence été renvoyée à l’audience du 13 juin 2024 du juge des contentieux de la protection . A cette date, Monsieur [G] [K] a comparu en personne et a maintenu ses demandes. La SA HLM DES CHALETS a comparu représentée par son conseil et a demandé de débouter Monsieur [K] de toutes ses demandes et de le condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût de la signification de ses conclusions à Monsieur [K]. Elle soutient que l’accord du 30 octobre 2014, accord définitivement validé le 14 janvier 2015, portant sur le comptage des consommations individuelles d’eau et d’accompagnement des locataires a été conclu en application de l’article 42 de la loi du 23 décembre 1986 modifié par l’article 13 de la loi du 25 mars 2009 qui dispose que les organismes d’habitations à loyer modéré peuvent conclure avec une ou plusieurs associations de locataires des accords collectifs locaux portant sur tout ou partie de leur patrimoine et que ces accords portent notamment sur la maîtrise de l’évolution des charges récupérables et l’amélioration et l’entretien des logements et des parties communes. En conséquence, elle soutient que ledit l’accord entre la SA HLM DES CHALETS et la société PROX-HYDRO conclu dans ces conditions s’impose à Monsieur [K] qui en a reçu par ailleurs notification à titre individuel le 13 novembre 2014. La SA HLM DES CHALETS précise que l’ensemble des locataires a été informé, par courrier en date du 15 décembre 2015, qu’à compter du 1er janvier 2016 les factures de consommation d’eau seraient établies directement par la société PROX-HYDRO en application de l’accord collectif. En raison du refus persistant de Monsieur [K] de laisser procéder au remplacement du compteur d’eau et sa consommation n’ayant pas pu être télé relevée, elle indique qu’elle a donc fait l’objet d’une estimation. La SA HLM DES CHALETS précise en effet que Monsieur [K] a transmis l’index de son compteur le 14 février 2016 afin que sa consommation puisse faire l’objet d’une facture établie selon sa consommation réelle et a réitéré son refus d’installation d’un compteur d’eau par télérelève. Elle précise par ailleurs que l’intégralité de sommes dues n’ayant pas été réglées, elle lui a fait délivrer une mise en demeure le 19 septembre 2016 et que par courrier du 20 février 2017, Monsieur [K] a contesté les frais de compteurs imputés au motif que son compteur n’avait pas été changé. La SA HLM DES CHALETS soutient que les frais de compteur d’eau correspondaient à la facture globale de l’entretien des compteurs de la résidence, répartis par locataire, sans distinction du type de compteur installé. Elle lui a en outre indiqué que le fait de renoncer à l’utilisation du compteur d’eau litigieux relevait d’un choix personnel et ne pouvait l’exonérer de participer aux charges afférentes et ne pouvait lui imposer de revoir son mode de répartition des charges sur l’ensemble de la résidence. L’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2024 et prorogé au 21 octobre 2024. MOTIFS DE LA DECISION Monsieur [K] ne conteste pas en l’espèce la validité de l’accord intervenu entre la SA HLM DES CHALETS et la société PROX-HYDRO en date du 30 octobre 2014 ni son opposabilité. Il conteste la facturation de frais pour des prestations dont il ne bénéficie pas à savoir la mise à disposition d’un compteur d’eau en télé-relève. Il convient de relever cependant que les factures adressées par la société PROX- HYDRO sont relatives à l’ensemble des compteurs de l’immeuble et comme telles constituent une charge commune de l’immeuble et non une charge individuelle, raison pour laquelle à juste titre le montant est réparti sur l’ensemble des locataires et ce conformément notamment aux dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 : “Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° Des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° Des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d'un contrat d'entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l'article L. 125-2-2 du code de la construction et de l'habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d'usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ; 3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.” Au même titre, le décret du 9 novembre 1982, pris en application de l’article L442-3 du code de la construction et de l’habitation fixant la liste des charges récupérables applicable aux logements sociaux, précise que constituent des charges récupérables les frais de location d’entretien et de relevé des compteurs généraux et individuels d’eau. Il apparaît en conséquence que les frais de location et d’entretien des compteurs d’immeubles constituent ainsi des charges communes récupérables dont la SA HLM DES CHALETS est bien fondée à en solliciter le paiement par ses locataires au prorata de leur quote-part. Monsieur [K] sera en conséquence débouté de toutes ses demandes. Partie perdante, il supportera la charge des dépens en ce compris le coût de la signification des conclusions de la SA HLM DES CHALETS. Compte tenu cependant de la situation respective des parties, il n’est pas inéquitable que chaque partie garde à sa charge ses frais irrépétibles. La SA HLM DES CHALETS sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de droit, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, pas décision mise à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort : DEBOUTE Monsieur [G] [K] de l’intégralité de ses demandes ; DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [G] [K] aux entiers dépens en ce compris le coût de la signification des conclusions de la SA HLM DES CHALETS ; RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente