Texte intégral
Du 30 août 2024
5AA
PPP Référés
N° RG 24/00289 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YZJC
Société AQUITANIS
C/
[I] [Z]
- Expéditions délivrées au défendeur
- FE délivrée à AQUITANIS
Le 30/08/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 30 août 2024
PRÉSIDENT : Madame Karine CHONE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société AQUITANIS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par M. [Y] (Membre de l’entrep.) muni d’un pouvoir spécial
DEFENDEUR :
Monsieur [I] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 4]
Présent
DÉBATS :
Audience publique en date du 31 Mai 2024
PROCÉDURE :
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat de résidence en date du 17 mai 2021, à effet du 18 mai 2021, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a consenti à Monsieur [I] [Z] une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 3] à [Localité 4] qui ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
Par acte de commissaire de justice du 2 février 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, qui a indiqué que Monsieur [I] [Z] n'a pas respecté un plan d’apurement de sa dette et après lui avoir notifié par acte de commissaire de justice présenté le 15 novembre 2023 la résiliation du contrat à défaut de régularisation de la dette, a assigné Monsieur [I] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 18 avril 2024 aux fins de :
Dire et juger la partie requérante recevable et bien fondé en ses demandes et y faisant droit,Constater la résiliation de la location pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers et des charges locatives,Ordonner son expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe à [Adresse 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,D'autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meuble de son choix, à ses frais, risques et périls,Le condamner au paiement :
A titre provisionnel, de la somme de 2760,07 euros, impayée arrêtés au jour de l'assignation (échéance de décembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal en application de l'article 1231-6 du Code civil,Des indemnités d'occupation égales au montant de la dernière redevance, charges et autres révisable selon les dispositions contractuelles et réindexables annuellement jusqu'à la totale libération des lieux, au titre de l'article 1760 du Code civil,De la somme de 150,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,Des entiers dépens de l'instance suivant les dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement, du présent acte et sa dénonce à la préfecture,De rappeler que l'ordonnance à venir bénéficie de l'exécution provisoire de droit, ainsi qu'il résulte de l'article 515 du Code de Code de procédure civile et ce nonobstant appel et sans caution.
A l'audience du 18 avril 2024, l'affaire a été renvoyée au 31 mai 2024 afin de vérifier la régularisation du défaut d'assurance.
A l'audience du 31 mai 2024, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2060,07 euros au 22 mai 2024 et confirme les termes de sa demande initiale. Il indique cependant se désister de sa demande fondée sur le défaut d'assurance couvrant les risques locatifs, indiquant que Monsieur [I] [Z] a procédé à la justification de celle-ci. Sa demande est donc fondée uniquement sur le défaut de paiement des redevances. Il mentionne accepter l'octroi de délai de paiement conformément à l’échéancier mis en place depuis le mois de février 2023 selon lequel le locataire s’acquitte de la somme de 100 euros en sus du loyer courant.
En défense, Monsieur [I] [Z] comparaît et expose qu'il ne conteste pas la dette. Il sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause de résiliation en proposant de régler une somme mensuelle de 100 euros en sus du loyer courant. Il indique percevoir un revenu mensuel d'environ 1.500 euros, ne pas avoir d’enfant mineur à charge et vivre seul.
Monsieur [I] [Z] n’a pas répondu aux convocations du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 30 août 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Il convient de relever que l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi relative aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s’applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution. Il ne s’applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers.
En l’espèce la location porte sur un logement faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur ses conditions d’occupation, ou ses modalités d’attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l’application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l’attribution du logement, n’est pas soumise aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
De plus l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation prévoit que les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué constitue la résidence principale n’est donc pas non plus soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département, au moins six semaines avant l'audience.
Le logement litigieux ayant pour objet l’accueil de personnes relevant de l’article R.832-20 du code de la construction et de l’habitation, la demande tendant au constat de la résiliation ou au prononcé de la résiliation du contrat n’est donc pas soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département.
Si l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a bien procédé à la notification de l’assignation au représentant de l'État dans le département par courrier électronique en date du 5 février 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 18 avril 2024, aucune disposition légale ne lui imposait une telle formalité, de sorte que l'action aux fins de constat de la résiliation du bail demeure recevable et régulière.
Sur la résiliation du bail et l’expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation , le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis :
a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire
b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.
La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.
Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.
Selon l’article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 17 mai 2021, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution de l’une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.
Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023, l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a notifié à Monsieur [I] [Z] un commandement de payer les redevances visant la clause résolutoire aux fins de résiliation du contrat et expulsion à l’expiration du délai de deux mois suivant signification de l'acte à défaut de régularisation dans le délai de deux mois.
À la date de cette signification, selon le décompte plus de huit termes mensuels consécutifs étaient dus et Monsieur [I] [Z] n’a pas réglé les sommes dues dans le délai de deux mois qui lui était imparti.
Il s’ensuit que l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT était fondé à résilier la convention et à faire constater cette résiliation par le juge des référés.
Cependant Monsieur [I] [Z] sollicite l’octroi de délais de paiement avec suspension de la résiliation du contrat, ce que l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT indique accepter.
Dans la mesure où le droit à un logement est un droit fondamental à valeur constitutionnelle, et où Monsieur [I] [Z] a un emploi qui lui permet de régler la redevance d’un montant global de 543,48 euros et compte tenu des efforts réalisés par Monsieur [I] [Z] pour régulariser une partie de l’arriéré, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour solder la dette, en suspendant la résiliation du contrat sous réserve du respect des délais de paiement accordés et du paiement des redevances continuant à courir.
A défaut de respecter cet échéancier Monsieur [I] [Z] sera déchu des délais de paiement et l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT pourra faire procéder à son expulsion. Une indemnité d'occupation sera fixée jusqu'à libération effective des lieux, d’un montant égal à celui de la redevance qui aurait été due selon les conditions contractuelles avec revalorisation telle que prévue par la convention.
Sur la créance de la bailleresse
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Au soutien de sa demande l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT produit un décompte actualisé à la date du 22 mai 2024, selon lequel sa créance s'établirait à 2.060,07 euros.
Cependant, ce décompte intègre des frais d'impayés (2,70 euros) sans que le bailleur justifie de la régularité de la procédure relative à leur application. En conséquence il convient de déduire cette somme du décompte.
L’obligation au paiement de cette créance n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [I] [Z] sera condamné au paiement de la somme de 2.057,37 euros, à valoir sur le montant des redevances et indemnités d’occupation dus à la date du 22 mai 2024 – échéance du mois d'avril 2024 incluse – et au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance (543,48 euros au jour de l'audience) à compter du 1er mai 2024 et sous réserve de l’octroi des délais de paiement dont le principe est ci-dessus retenu.
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [I] [Z].
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [I] [Z] à verser à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 100 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS que l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT a régulièrement mis en œuvre la résiliation de la convention de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] conformément à la clause de résiliation de plein droit et aux dispositions légales ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 2.057,37 euros à valoir sur le montant des sommes dues à la date du 22 mai 2024 (mois d'avril 2024 inclus) ;
ACCORDONS à Monsieur [I] [Z] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative, intérêts, dépens et indemnité de procédure ;
AUTORISONS Monsieur [I] [Z] à s’acquitter de cette dette au plus tard dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 100 euros au minimum, le dernier étant augmenté du solde de la dette en principal, intérêts et frais, la redevance courante et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des redevances ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;
Conformément à l’accord de l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT, SUSPENDONS en conséquence les effets de la résiliation de plein droit du bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la résiliation de la convention sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard au dernier jour de chaque mois, ainsi que des redevances à leur date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des redevances, charges ou indemnités d’occupation la résiliation de la convention reprendra plein effet, CONDAMNONS en ce cas Monsieur [I] [Z] à quitter les lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 4] et DISONS qu'à défaut pour lui de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l'assistance de la force publique deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution lesquels attribuent compétence au juge de l’exécution ;
FIXONS en cas de non-respect du moratoire et à titre provisionnel le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à libération complète des lieux, au montant de la redevance révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (543,48 euros par mois à la date de l'audience), et de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNONS Monsieur [I] [Z], en deniers ou quittances valables, à son paiement à compter du 1er mai 2024 ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] à payer à l'établissement public AQUITANIS - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT la somme de 100 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNONS Monsieur [I] [Z] aux dépens ;
REJETONS les demandes autres, plus amples ou contraires ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.
AINSI FAIT ET JUGE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
