Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Lou-oanh ZERBIB
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Jianru CAI
Pôle civil de proximité
■
PCP JCP fond
N° RG 24/02439 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GBR
N° MINUTE :
9 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 20 novembre 2024
DEMANDERESSES
Madame [N] [E], demeurant [Adresse 2]
Madame [X] [F], demeurant [Adresse 2]
représentées par Me Jianru CAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #Z0004
DÉFENDERESSE
Madame [I] [J], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Lou-oanh ZERBIB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0419
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 11 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 20 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02439 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4GBR
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 11 juin 2023, avec prise d'effet le 1er juillet 2023, Madame [I] [J] a donné à bail à Madame [N] [E] et Madame [X] [F] un appartement à usage d’habitation meublé situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 2030 euros outre 200 euros de provision sur charges, qui se compose de 1892 euros augmenté d’un complément de loyer de 138 euros, soit un total de 2230 euros par mois.
L'annonce de location faisait apparaître une surface de 55 mètres carrés, le contrat de bail signé entre les parties reprenant cette même surface. Les locataires se sont néanmoins aperçues d’un écart de surface de 16%, puisque le dossier technique mentionne une surface de 47, 6 mètres carrés, soit une différence de 8 mètres carrés. Un conciliateur a alors été saisi, le 23 novembre 2023 et 14 décembre 2023, sans succès, après que la bailleresse, répondant au courrier transmis, relève, au contraire, selon son appréciation, que le loyer était sous-évalué.
Un congé a été envoyé le 5 mars 2024 et réceptionné le 9 mars 2024, les locataires ayant quitté les lieux le 9 avril 2024.
Par acte d'huissier en date du 22 janvier 2024, Madame [N] [E] et Madame [X] [F] ont fait assigner Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, aux fins de constater que la surface de l’appartement est de 47, 6 mètres carrés, juger que le complément de loyer n’est pas applicable, fixer le loyer à la somme de 1837, 44 euros mensuel, le dépôt de garantie à la somme de 3674, 88 euros et la condamner à rembourser le trop perçu depuis le 1er juillet 2023, outre la somme de 2400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux entiers dépens.
A l'audience du 11 septembre 2024, Madame [N] [E] et Madame [X] [F], représentées par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elles maintiennent leurs demandes, sollicitant la somme de 3650, 81 euros au titre du trop perçu du 1er juillet 2023 au 9 avril 2024, y ajoutant une demande au titre de l’indemnisation du préjudice subi à la jouissance paisible des locaux loués pour un montant de 14658, 13 euros. Elles rappellent que le diagnostic a été transmis le 13 juin 2023, permettant de repérer l’erreur de surface dans le bail, et se prévalent des dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, pour demander une diminution du loyer, estimé à la somme de 1837, 44 euros, avec les charges de 200 euros. Elles indiquent que le loyer précédent leur location était fixé à 1730 euros, pour une période fixée de mai 2021 à juillet 2023. Elles ajoutent que le complément de loyer n’est pas, non plus, applicable, au vu des caractéristiques du logement loué. Elles estiment, en outre, qu’elles n’ont pas bénéficié d’une jouissance paisible, du fait de l’impossibilité de mettre une mezzanine, d’une résiliation de B-BOX, de la diminution arbitraire de la durée de location, de la présence de fuites d’eau, l’humidité étant de la responsabilité du bailleur, conformément aux déclarations de l’assurance, et du harcèlement de la propriétaire, nécessitant la réparation des dommages subis, en raison du préjudice moral ressenti, évalués à la somme de 14658, 13 euros.
Madame [I] [J], représentée par son conseil, a déposé des écritures soutenues oralement. Elle soutient que le loyer est, en fait, sous-évalué par rapport aux loyers du quartier. Après simulation, et calcul du loyer applicable dans le secteur en se référant au loyer de référence majoré, en fonction de la période, de location, de l’année de construction de l’immeuble et de la surface réduite à 47, 6 mètres carrés, le loyer est évalué à la somme de 2089, 64 euros, au lieu de 1892 euros initialement proposé au bail, sans la fixation du complément de loyer. Elle demande de voir fixer le loyer de base à la somme de 2098, 42 euros, et sollicite donc le remboursement de la somme de 1919, 71 euros. Elle ajoute que la commission départementale n’ayant pas été saisie, la demande relative au complément de loyer est forclose. Elle sollicite le rejet des demandes relatives au préjudice de jouissance non fondé et un préjudice moral à hauteur de 5000 euros, outre la somme de 2500 euros pour procédure abusive. Elle demande une condamnation à la somme de 11182, 10 euros, en raison de la perte des loyers due à l’impossibilité de relocation, liée aux problèmes de fuite d’eau, que les locataires ont masqué pendant de longs mois. Les deux parties indiquent que le dépôt de garantie est remboursé. Elle réclame la somme de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la fixation du loyer
L'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :
« Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. ».
Il résulte du bail présenté que la surface indiquée est estimée à 49 mètres carrés loi carrez et 57 mètres carrés, au sol, la surface de 55 mètres carrés renvoyant à la notion de « surface habitable », le DPE transmis faisant état d’une surface habitable, répondant aux normes fixées par l’article R.111.2 du CCH de 47, 60 mètres carrés. Lorsque la surface habitable réelle du logement est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le contrat de location, le propriétaire bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté.
Il ressort de l’application de ce texte que le loyer mensuel aurait dû être fixé à la somme de 1637, 44 euros hors charges, les charges étant fixées à la somme de 200 euros, les délais devant être respectés du fait de l’application de l’article visé et relatifs à cette demande n’ayant pas été mis dans les débats par la défenderesse.
Au surplus, il résulte de l’application de l’article 140 de la loi ELAN que le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.
Lorsque, à la date de conclusion du nouveau contrat de bail, un arrêté préfectoral détermine un loyer de référence et un loyer de référence majoré, la révision ou la réévaluation du loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré.
A [Localité 4], le loyer du bail initial est encadré par des décrets annuels pris en application de l’article 18 de la loi de 1989 pour les logements situés en « zone tendue ». Un décret n°2015-650 du 10 juin 2015 a précisé les caractéristiques visées par l’article 17 de la loi et un arrêté préfectoral du 30 mai 2023 a fixé les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés dans la commune de [Localité 4] pour les baux d’habitation conclus entre le 1er juillet 2023 et le 30 juin 2024 et précisé les caractéristiques retenues pour la catégorisation des logements, type de location, meublée ou non, nombre de pièces principales, époque de construction, ou les secteurs de location. Le nombre de pièces principales est définie au sens de sens de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation. L’article R 111-1-1 du code de la construction de l’habitation dispose, dans sa version applicable du 1er septembre 2019 au 1er juillet 2021, que « Un logement ou habitation comprend, d’une part, des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, éventuellement des chambres isolées et, d’autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d’eau, cabinets d’aisance, buanderies, débarras, séchoirs, ainsi que, le cas échéant, des dégagements et des dépendances ». Aucune description précise du logement n’est présentée, le bail évoquant 3 pièces principales, alors que, dans les écritures, la bailleresse mentionne une seule pièce principale en se fondant sur un critère de 9 mètres carrés, qui ne correspond, toutefois, pas aux exigences fixées, alors que le diagnostic fourni présente un salon, un séjour, et une chambre, sans que ne soit défini dans quelle mesure salon et séjour sont séparés, ou si elles sont toutes deux pourvues d’une ouverture sur l’extérieur, l’annonce versée ne permettant pas, non plus, de le déterminer.
Ainsi, en considérant 3 pièces principales, comme la bailleresse l’a, elle-même, mentionnée dans le bail signé et qui résulte de l’état des lieux de sortie du 9 avril 2024, le loyer de référence majoré pour un logement meublé se situe à un montant de 35 euros par mètre carré, soit pour une surface de 47, 6 mètres carrés, un loyer maximum de 1666 euros. En conséquence, la bailleresse est déboutée de sa demande de majoration.
En revanche, le locataire dispose, conformément aux dispositions de l’article 140 de la loi ELAN, d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l'article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, s’il souhaite contester le complément de loyer. Les locataires n’ayant pas respecté cette démarche, elles sont irrecevables à solliciter la suppression du complément fixé à 138 euros mensuels, tel que l’a indiqué la défenderesse.
De ce fait, le loyer global doit être fixé à la somme de 1637, 44 euros chaque mois au lieu de 1892 euros par mois. Les locataires se verront ainsi rembourser la somme de 3204, 40 euros de trop perçu, pour la location du 1er juillet 2023 au 9 avril 2024. La demande relative au dépôt de garantie, remboursé, selon les parties, est devenue sans objet.
Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites et que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante.
Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences.
En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément.
Madame [N] [E] et Madame [X] [F] se prévalent de l'existence d'un dégât des eaux, d’une présentation fallacieuse d’une mezzanine, d’un problème de B BOX, et de la diminution de la durée de la location.
Pour autant, aucun élément n’est versé sur les trois derniers points, d’autant plus que les locataires ont donné congé le 9 mars 2024.
Sur la fuite observée par les locataires et non contestée, l’assurance des locataires explique, dans un courrier du 31 octobre 2023, que l’origine du sinistre est encastrée et qu’ainsi, l’assurance du propriétaire doit intervenir, les mails suivants permettant de vérifier que la propriétaire a réagi, aucun document ne vient étayer ou justifier le préjudice de jouissance réclamé pour un montant de 14648, 13 euros.
Or, il convient de constater que ni les pièces concernées, ni la durée du sinistre, ni le principe, ni le montant de ce préjudice ne sont justifiés, étant précisé que la demande de remboursement de la facture d’électricité soumise aux débats pour une consommation faite par la bailleresse postérieurement au départ des locataires mentionne une adresse [Adresse 1].
Faute de prouver les griefs qu'elles avancent, elles seront, de ce fait, déboutés de l'intégralité de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance.
De fait, la bailleresse échoue également à démontrer le lien entre les travaux à effectuer et la relocation du logement, non justifié par ailleurs. La photocopie de la lettre de [K] [Z] ne présente pas les garanties d’authenticité, les qualifications de [K] [Z] n’étant pas fournies. Aucun document n’est versé permettant de justifier la demande au titre de la perte de loyers, de même qu’aucun document n’est fourni pour justifier la demande au titre du préjudice moral, le certificat médical présenté et daté du 2 février 2024, précisant que madame [J] est en consultation « pour des troubles psychologiques en relation me dit elle « avec une affaire de location immobilière ».
Or il est rappelé que la demande de dommages et intérêts, qu'elle soit présentée sur un fondement contractuel (rapports bailleur-locataire) ou délictuel (rapports bailleur-tiers occupant des lieux) nécessite que soit rapportée la preuve d'une faute mais également d'un préjudice, en lien avec la faute. Or en l'espèce, Madame [J] n’apporte pas d’éléments probants permettant de prouver une faute des locataires ou un lien entre une faute des locataires et un préjudice et ne justifie pas de son préjudice moral. Elle sera déboutée de sa demande au titre du préjudice moral.
Madame [J] succombant, aucune demande liée à une procédure abusive ne pourra prospérer.
Madame [J] est déboutée de l’intégralité de ses demandes.
Sur les mesures accessoires
La défenderesse succombant à l'audience sera condamnée aux dépens.
Il y a lieu de faire droit à la demande au titre des frais irrépétibles, à hauteur de 500 euros.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort
FIXE le loyer mensuel à la somme de 1637, 44 euros, hors charges, et sans comptabiliser le complément de loyer, du 1er juillet 2023 au 9 avril 2024 et en conséquence
CONDAMNE Madame [I] [J] à rembourser à Madame [N] [E] et Madame [X] [F] la somme de 3204, 40 euros
DIT que la demande sur le dépôt de garantie est sans objet.
DECLARE Madame [N] [E] et Madame [X] [F] irrecevables en leurs demandes, comme forcloses, au titre du complément des loyers, le complément de loyer étant ainsi dû.
DEBOUTE Madame [N] [E] et Madame [X] [F] de l'ensemble de leurs demandes au titre du préjudice de jouissance ;
DEBOUTE madame [I] [J] de l'intégralité de ses demandes.
CONDAMNE madame [I] [J] à payer la somme de 500 euros à Madame [N] [E] et Madame [X], au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE madame [I] [J] aux entiers dépens de l'instance ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux
de la protection
