Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/02232

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [X] [N] Préfecture de PARIS Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Roger DENOULET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02232 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPA N° MINUTE : 1/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDEUR Monsieur [F] [D] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D285 DÉFENDEUR Madame [X] [N] demeurant [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] non comparante, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02232 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4EPA EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 26 janvier 1999 à effet au 1er avril 1999, Monsieur [F] [D] a donné à bail à Madame [X] [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel initial de 3.230 francs, outre les provisions sur charges. Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, Monsieur [F] [D] a fait délivrer à Madame [X] [N] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 4 496,11 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat. Par acte de commissaire de justice du 29 janvier 2024, Monsieur [F] [D] a fait assigner Madame [X] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins sous le bénéfice de l'exécution provisoire de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation qui en découle ; - subsidiairement constater les manquements graves et réitérés de la locataire et prononcer la résiliation judiciaire aux torts de celle-ci, En tout état de cause : - ordonner sans délai l'expulsion de Madame [X] [N] et de tous occupants de son chef, - dire que Madame [X] [N] est devenue occupante sans droit ni titre à compter du 7 novembre 2023, fixer à compter de cette date une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, et condamner Madame [X] [N] à payer cette indemnité ; - dire, à titre subsidiaire, qu’à compter du jugement à intervenir Madame [X] [N] est devenue occupante sans droit ni titre, fixer à compter de cette date une indemnité d'occupation égale au montant du loyer augmenté des taxes et charges jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés, et condamner Madame [X] [N] à payer cette indemnité ; - condamner Madame [X] [N] à payer la somme de 4 906,40 euros arrêtée au 7 décembre 2023, échéance de décembre 2023 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4496,11 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus, le tout avec capitalisation des intérêts ; - condamner Madame [X] [N] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement. A l'audience du 22 mai 2024, Monsieur [F] [D] représenté par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 7575,39 euros selon décompte du 21 mai 2024, échéance du mois de mai incluse. Bien que régulièrement assignée, l’acte ayant été remis à personne physique, Madame [X] [N] n’a pas comparu et n’a pas été représentée. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire. Aucun diagnostic social n’a été reçu par le greffe avant l’audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 31 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, Monsieur [F] [D] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 8 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation du bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. En matière de bail, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (article 33) a été signifié à Madame [X] [N] le 6 septembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 496,11 euros n'a pas été réglée pendant le délai de deux mois suivant la signification du commandement applicable jusqu'au terme du bail (un paiement unique par chèque de 2000 euros a été effectué en septembre 2023). Monsieur [F] [D] est donc fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 6 novembre 2023 à minuit. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement du loyer courant a repris seulement très partiellement avant l'audience (chèque unique de 1400 euros payé le 15 mars 2024) et le bailleur qui comparaît seul ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire. Dès lors, Madame [X] [N] étant sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Madame [X] [N] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, Monsieur [F] [D] produit un décompte faisant apparaître que Madame [X] [N] est redevable de la somme de 7575,39 euros représentant l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation à la date du 21 mai 2024, terme de mai 2024 inclus. Madame [X] [N], non comparante, n’apportant par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, sera condamnée au paiement de la somme de 7575,39 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 496,11 euros à compter du 6 septembre 2023, et de l'assignation pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [X] [N] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation qui court depuis le 7 novembre 2023 (date de résiliation du bail) jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Sur la capitalisation des intérêts La capitalisation est de droit pourvu que les intérêts soient échus pour une année entière. Aussi, les intérêts produiront intérêts à compter de l’assignation, date de la demande, en application de l’article 1343-2 du code civil. Sur les demandes accessoires Madame [X] [N], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [D] exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 janvier 1999 entre Monsieur [F] [D] et Madame [X] [N] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 6 novembre 2023 à minuit, ORDONNE en conséquence à Madame [X] [N], occupante sans droit ni titre depuis le 7 novembre 2023, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement, DIT qu'à défaut pour Madame [X] [N] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [D] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à Monsieur [F] [D] la somme de 7575,39 euros (décompte arrêté au 21 mai 2024 incluant la mensualité de mai 2024) correspondant à l'arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à cette date avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 496,11 euros à compter du 6 septembre 2023, et de l'assignation pour le surplus, ORDONNE la capitalisation des intérêts échus pour une année entière à compter de la date de l’assignation, RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à Monsieur [F] [D] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, courant à compter du 7 novembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire. ORDONNE la communication à M. LE PREFET DE PARIS de la présente décision, DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Madame [X] [N] aux dépens comme visé dans la motivation, CONDAMNE Madame [X] [N] à verser à Monsieur [F] [D] une somme de 900 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection