Cour de cassation, 04 juillet 2019. 18-10.740

CIV.3 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 4 juillet 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10249 F Pourvoi n° W 18-10.740 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires [...] , représenté par son syndic, la société Safar, dont le siège est [...] , contre l'arrêt rendu le 15 novembre 2017 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l'opposant à la société Bretagne partners, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 4 juin 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Schmitt, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires [...] ; Sur le rapport de Mme Schmitt, conseiller référendaire, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne le syndicat des copropriétaires [...] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires [...] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre juillet deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires [...]. PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé dans son entier l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2014 du syndicat des copropriétaires [...] ; AUX MOTIFS QUE : « Sur la nullité de l'assemblée générale du 20 juin 2014 et sur la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 20 juin 2014 : le délai de convocation prévu par l'article 9, alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 a été porté à "au moins vingt-et-un jours" par le décret du 1er mars 2007, étant précisé que pour une convocation effectuée par voie postale, le délai "a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire" ; qu'en l'espèce, la convocation faite par lettre recommandée avec avis de réception a été postée le 13 juin 2014, la date de l'assemblée générale extraordinaire étant fixée au 20 juin 2014 ; il apparaît ainsi que le délai minimum de vingt et un jours n'a pas été respecté ; cette absence de délai a pour conséquence la nullité de l'assemblée générale du 20 juin 2014 ; que les pièces versées par le syndicat, notamment la notice explicative de l'architecte, n'attestent pas de l'existence d'un véritable péril empêchant de convoquer dans le délai normal de 21 jours ; le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé l'assemblée générale du 20 juin 2014 » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « Sur l'assemblée générale du 20 juin 2014 : par courrier du 12 juin 2014 envoyé à la date du 13 juin 2014, le Cabinet Gérard Safar a convoqué les copropriétaires à une Assemblée générale extraordinaire fixée à la date du 20 juin 2014. Selon l'ordre du jour annexé à la convocation, les questions portaient sur des travaux complémentaires de confortement des structures porteuses du bâtiment sur rue, ainsi que sur des travaux de renforcement des structures. Le procès-verbal de l'Assemblée générale du 20 juin 2014, notifié par le Cabinet Gérard Safar par courrier du 25 juin 2014 à la société Bretagne Partners, absente lors de l'Assemblée générale, fait état de l'adoption de toutes les résolutions à l'unanimité des voix des 16 copropriétaires présents ou représentés (soit 5442 tantièmes) ; qu'en application de l'article 9 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long ; que ce délai court à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ; que l'opportunité de convoquer en urgence prévue par l'article 9 du décret et le délai de convocation sont appréciés par le syndic, en fonction des circonstances de chaque cas d'espèce, sous le contrôle du juge en cas de contestation ; qu'en l'espèce, la notice de l'architecte date du 24 octobre 2014 selon laquelle « les 2 parties de la façade arrière du bâtiment, bien que n'étant pas citées dans l'arrêté de péril, présentaient un état de délabrement encore plus important que celui du pignon avec un risque évident pour la sécurité des personnes » ne permet pas d'attester de la connaissance d'une urgence par le syndic au moment de la convocation, cette notice ayant été rédigée postérieurement à l'assemblée générale des copropriétaires pour les besoins de la procédure ; que selon le procès-verbal de l'assemblée du 20 juin 2014, les travaux votés portaient sur : « un « confortement des structures porteuses du bâtiment sur rue » : l'arrêté de péril ne mentionne pas la façade arrière du bâtiment sur rue et aucune pièce n'est versée aux débats pour prouver ce qui a alerté le syndic sur l'urgence de tels travaux en juin 2014 ; que partant, l'urgence n'est pas démontrée et le délai de 21 jours devait être respecté. Ne l'ayant pas été, l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2014 doit être annulée dans son intégralité » ; ALORS, D'UNE PART, QUE sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion ; que pour annuler l'assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2014 pour défaut de respect du délai de convocation de 21 jours, la cour d'appel a énoncé que les pièces versées par le syndicat n'attestaient pas de l'existence d'un véritable péril empêchant de convoquer dans le délai normal de 21 jours ; qu'en exigeant la démonstration d'un véritable péril quand seule une urgence doit être caractérisée, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article 9, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, en y ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas ; ET ALORS, D'AUTRE PART, QUE sauf urgence, la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion ; qu'en affirmant, par motifs adoptés des premiers juges, qu'aucune pièce n'était versée aux débats pour prouver ce qui avait alerté le syndic sur l'urgence des travaux, sans rechercher, comme l'y invitaient les conclusions d'appel du syndicat, si l'urgence ne découlait pas de la notice explicative de l'architecte en ce qu'il précisait qu'il était apparu au piochage des enduits que la consolidation de certains pans de bois composant le squelette de la structure était nécessaire pour assurer la pérennité de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 9, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR annulé les résolutions n° 20, 21, 22 et 23 de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 mai 2014 du syndicat des copropriétaires [...] ; AUX MOTIFS QUE : « Sur la nullité des résolutions de l'assemblée générale du 6 mai 2014 relatives aux travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment rue : La nullité de cette résolution est fondée sur l'absence de mise en concurrence d'entreprises pour la réalisation de travaux supérieurs à 2 000 € ; que la résolution n°20 concernant la réalisation de travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment rue, pour un montant de 40 000 € TTC a été votée sur la présentation d'un seul devis : le devis de la société Leclère et Beineix, ainsi qu'il est rapporté en page 15 du procès-verbal de l'assemblée générale du 6 mai 2014 ; que l'assemblée générale précédente du 27 juin 2013 avait décidé de fixer à 2 000 € TTC, le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire avec deux devis minimum : "Quatorzième résolution : Montant des marchés et contrats - Mise en concurrence L'assemblée générale décide de fixer à 2 000 € TTC, le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire avec deux devis minimum" ; que cette décision sur le montant des marchés et contrats nécessitant une mise en concurrence obligatoire et la présentation de deux devis minimum, a d'ailleurs été reconduite dans les mêmes termes par l'assemblée générale du 6 mai 2014 dans sa 13ème résolution mentionnée en page 9 du procès-verbal ; que les travaux de ravalement de la façade faisant l'objet de la 20ème résolution ont été votés sur la base d'un seul devis, alors qu'une mise en concurrence était obligatoire et qu'au minimum deux devis devaient être présentés au vote de l'assemblée des copropriétaires ; que le non-respect de cette obligation de mise en concurrence des entreprises et de la présentation aux copropriétaires de deux devis minimum pour des travaux évalués à 40 000 €, alors qu'une mise en concurrence était obligatoire pour des travaux supérieurs à 2 000 €, constitue une atteinte aux droits des copropriétaires, et plus particulièrement aux droits et intérêts de la société Bretagne Partners dont la quote part dans la copropriété s'élève à 4 558 tantièmes sur 10 000 tantièmes, soit près de la moitié ; que le fait qu'il ait été fait mention que d'autres devis pourraient être présentés en cas de demande de l'assemblée générale, ne suffit pas à pallier l'irrégularité d'une résolution concernant des travaux de 40 000 € TTC votés sur la base d'un seul devis et sans mise en concurrence d'entreprises ; que le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la 20ème résolution et les résolutions suivantes qui en sont directement la conséquence, à savoir les résolutions n°21, 22 et 23 » ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE : « Sur l'assemblée générale du 6 mai 2014 : En sa qualité de syndic de l'immeuble, le Cabinet Gérard Safar a convoqué, par courrier du 4 avril 2014 adressé en recommandé avec avis de réception, l'ensemble des copropriétaires en Assemblée générale pour la date du 6 mai 2014. L'ordre du jour portait notamment sur des travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment rue de l'immeuble (ravalement de la contre-façade, hors courette, du bâtiment rue et ravalement des deux souches de cheminées du bâtiment rue). Lors de l'Assemblée générale, la société Bretagne Partners, représentée par son mandataire, Monsieur E... O..., votait contre les résolutions n° 20, 21, 22 et 23. Le procès-verbal de FAG du 6 mai 2014, notifié par le Cabinet Gérard Safar à la société Bretagne Partners le 12 mai 2014, mentionne que les résolutions n° 20,21, 22 et 23 ont été adoptées à la majorité de l'article 24 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 soit la majorités des voix des 16 copropriétaires présents ou représentés (soit 5076/9634 tantièmes). Le 24 juin 2011, la Préfecture de Police avait enjoint aux copropriétaires de réaliser des travaux de réfection de la couverture et du mur pignon surplombant la courette de l'immeuble du [...] . Les travaux étaient alors votés lors de l'assemblée du 27 avril 2012. L'arrêté de péril était levé le 13 octobre 2014 ; qu'aux termes de l'article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, l'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. La mise en concurrence résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises, en application de l'article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ; qu'en l'espèce, l'assemblée précédente, du 27 juin 2013, avait décidé de fixer à 2 000 euros le montant des marchés de travaux et contrats de fournitures à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire avec 2 devis minimum, par sa résolution n°14, d'ailleurs reconduite par l'assemblée du 6 mai 2014, en sa résolution n°13 ; qu'or, la résolution n°20 concernant la réalisation de travaux de ravalement de la façade arrière du bâtiment rue, pour un montant de 40 000 euros, a été votée sur la présentation d'un seul devis d'entreprise : le procès-verbal de l'assemblée du 6 mai 2014 mentionne en effet : « documents joints : Devis Beneix Leclere (d'autres seront proposés en cas de demande de l'AG) ». L'absence de mise en concurrence est caractérisée et contraire à la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2013 ; que le syndicat des copropriétaires indique toutefois que les travaux faisant l'objet de la résolution n°20 constitueraient un « complément des travaux » votés par l'assemblée du 27 avril 2012 à la suite de l'injonction de la Préfecture en date du 24 juin 2011, et pour lesquels une mise en concurrence aurait été effectuée ; que cependant, force est de relever que les travaux votés par l'assemblée du 27 avril 2012, suite à l'injonction de la Préfecture, concernaient une autre façade : il s'agissait, en effet, de la réfection de la couverture et du mur pignon surplombant l'appartement de M. W..., ainsi que du ravalement du mur pignon surplombant la courette de l'immeuble du [...] . Par ailleurs, si la Préfecture enjoignait aux copropriétaires d' « exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de complément direct des mesures prescrites ci-dessus sont nécessaires et sans lesquels ces dernières resteraient inefficaces, afin d'assurer la solidité des planchers », la façade arrière du bâtiment rue n'était pas mentionnée par l'arrêté de péril. En outre, le procès-verbal de l'assemblée du 27 avril 2012 ne porte aucune mention de la nécessité d'éventuels travaux complémentaires à réaliser ultérieurement. En conséquence, aucune valeur ne peut être attribuée à la notice de l'architecte datant du 24 octobre 2014, qui évoque un « avenant de travaux supplémentaires » à ceux votés en 2012 ; qu'en conséquence, en application de l'article 21 alinéa 2 de la loi n°65- 557 du 10 juillet 1965, la résolution n°20 doit donc être annulée ; que les résolutions n° 21, 22, 23 consistent en des résolutions subséquentes à la résolution n°20 puisqu'elles concernent : la surveillance par un maître d'oeuvre (n°21), le planning des appels de fond (n°22), les honoraires du Syndic (n°23) ; que les résolutions n°20 ayant été annulées, ces résolutions liées et conséquences directes de la résolution annulée, doivent l'être également » ; ALORS QU'en affirmant, que le non-respect de l'obligation de mise en concurrence constituait une atteinte aux droits des copropriétaires, et par motifs adoptés que les travaux votés le 6 mai 2014 ne pouvaient pas être complémentaires de ceux votés le 27 avril 2012 suite à l'injonction de la préfecture, dès lors qu'ils concernaient une autre façade, sans rechercher si, comme le soutenait le syndicat des copropriétaires, les deux façades objets des travaux étaient en réalité contigües, de sorte que les travaux votés en 2014 étant le complément direct des travaux initialement votés en 2012, ils constituaient des travaux annexes, au sens de l'injonction de la préfecture, et ne nécessitaient pas une nouvelle mise en concurrence, la cour d'appel a privé sa décision de base légale, au regard de l'article 21, alinéa 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.