Tribunal judiciaire, 16 août 2024. 24/02953

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 24/02953 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KFL N° MINUTE : 13/2024 ORDONNANCE DE REFERE rendue le 16 août 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH, [Adresse 1], représenté par Maître Fabrice POMMIER , avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque J114 DÉFENDERESSE Madame [U] [F], demeurant [Adresse 2], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascal CHASLONS, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffière, DATE DES DÉBATS : 31 mai 2024 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée le 16 août 2024 par Pascal CHASLONS, Vice-président, assisté de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 16 août 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/02953 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4KFL FAITS ET PROCEDURE Par contrat du 24/09/2021, [Localité 4] HABITAT-OPH avait donné en location à Madame [U] [F] un appartement (deux pièces) situé [Adresse 2] à [Localité 5] (hall 1, escalier 01, 5ème étage, porte 0015) moyennant le paiement d'un loyer mensuel actualisé de 394,47 €, provisions sur charges comprises. Par acte du 18/10/2023, [Localité 4] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [U] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire et faisant état d'impayés à hauteur de 2902,30 €. Par acte du 19/02/2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné Madame [U] [F] devant le Tribunal judiciaire de PARIS (juge des contentieux de la protection), statuant en référés, aux fins d'obtenir : - la constatation de la résiliation de plein droit du bail du fait de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - le règlement du sort des meubles garnissant le logement loué selon les dispositions légales ; - le paiement de la somme provisionnelle de 3742,13 € au titre des loyers et charges impayés au 23/01/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer normalement exigible, indexé, outre les charges, à compter du lendemain de la date de résiliation jusqu'à la reprise effective des lieux. Enfin, [Localité 4] HABITAT-OPH a réclamé une indemnité de 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le préfet de [Localité 4] a été avisé de la présente affaire par notification avec accusé de réception électronique du 20/02/2024. La CCAPEX a été régulièrement saisie. Régulièrement citée, Madame [U] [F] a comparu. Elle n'a pas contesté la créance mais a fait état de règlements récents (231,65 € pour l'échéance de janvier 2024, 231,65 € pour l'échéance de février 2024, 223,69 € pour l'échéance de décembre 2023 et 231,59 € pour l'échéance de mars 2024). Madame [F] a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a proposé de verser la somme mensuelle de 50 € en plus du loyer courant et le solde au 36ème mois. Madame [F] a expliqué que sa mère avait eu des problèmes de santé, que pendant un temps elle avait perdu le bénéfice du RSA, celui-ci étant aujourd'hui rétabli. Elle a fait valoir qu'elle avait repris sa situation en main. A l'audience, [Localité 4] HABITAT-OPH a actualisé sa créance, portant sa demande à 4095,22 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23/05/2024. Il accepté la demande de délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire. Il a reconnu la reprise par la locataire du paiement des loyers courants mais a précisé que le dernier versement invoqué n'apparaissait pas au décompte. MOTIVATIONS Sur la résiliation en application de la clause résolutoire Il est produit à l'instance : - le contrat de bail dans lequel est insérée une clause résolutoire applicable en cas de loyers et charges impayés ; - un commandement de payer en date du 18/10/2023, faisant référence à cette clause résolutoire ; - un décompte actualisé des loyers et charges impayés au 22/05/2024. Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 Juillet 1989, tel qu'applicable au présent litige, lorsque des loyers et charges sont impayés, la résiliation de plein droit du bail est acquise à raison de la clause résolutoire qui y figure, deux mois après le commandement de payer visant cette clause résolutoire, si celui-ci est demeuré infructueux. Il apparaît en l'espèce d'une part, que les sommes visées au commandement étaient effectivement dues à la date de délivrance de l'acte, d'autre part que la locataire ne s'en est pas acquittée totalement à la date du 18/12/2023. Si en conséquence, au 19/12/2023, la clause résolutoire a été acquise de plein droit, la demande de délais de paiement formée par Madame [U] [F] doit être suivie d'effets, en application de l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989. En effet, tout d'abord Madame [U] [F] a repris le paiement du loyer courant. Par ailleurs, [Localité 4] HABITAT-OPH a accepté l'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence. Enfin, Madame [F] a pu manifester de façon crédible sa volonté de régler sa dette. L'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989 prévoit que : - Le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement du loyer courant, des délais de paiement dans la limite de 3 ans, dans les conditions prévues par l'article 1343-5 du code civil. - Dans cette hypothèse, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire de plein droit sont suspendus si l'une des parties le demande. - Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, reprenant son plein effet dans le cas contraire. - En tout état de cause, il peut être dérogé à la condition de reprise du paiement du loyer courant si le bailleur consent aux délais de paiement demandés par le locataire ainsi qu'à la suspension des effets de la clause résolutoire en conséquence, l'accord des parties, plus favorable au locataire, se substituant à l'exigence légale susvisée. Il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la durée des délais de paiement, de surseoir à la résiliation du bail et à l'expulsion de la locataire, la clause résolutoire reprenant néanmoins ses effets et entraînant toutes conséquences légales en cas de défaut de paiement tant des échéances fixées que du loyer et des charges courantes. Sur les loyers et charges échus et les délais de paiement A ce titre, [Localité 4] HABITAT-OPH justifie d'une créance, hors frais, de 3799,76 €, arrêtée au 22/05/2024, somme non contestée (La dernière échéance comprise dans cette somme correspondant au loyer d'avril 2024, devenu exigible à terme échu, le 01/05/2024). L'un des derniers règlements récents invoqués par Madame [F], celui de 231,59 €, n'a pas été pris en compte en l'absence de preuve de son encaissement. Si ce règlement a été effectivement encaissé, il sera déduit de la dette susvisée. La proposition de Madame [U] [F] de s'acquitter de cette somme en échéances mensuelles de 50 € en plus des loyer et charges exigibles doit être retenue. Sur l'indemnité d'occupation à échoir en cas de non respect des délais de paiement La locataire, si elle ne s'acquitte pas des sommes dont elle sera redevable au principal au titre de la présente décision, deviendra occupante sans droit ni titre des lieux loués, le défaut de paiement entraînant la résiliation immédiate du bail. Il y aura lieu alors d'indemniser [Localité 4] HABITAT-OPH du préjudice qui en résultera en fixant le montant de l'indemnité d'occupation due jusqu'à complète libération des lieux au montant du loyer et des charges normalement exigibles. Sur les demandes accessoires Il serait inéquitable de laisser à la charge de [Localité 4] HABITAT-OPH les frais irrépétibles de l'instance. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort Constate l'acquisition au 19/12/2023 de la clause de résiliation de plein droit figurant au bail consenti le 24/09/2021 par [Localité 4] HABITAT-OPH à Madame [U] [F], portant sur le logement situé [Adresse 2] à [Localité 5] (hall 1, escalier 01, 5ème étage, porte 0015). Condamne Madame [U] [F] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 3799,76 € au titre des loyers et appels de charges impayés au 22/05/2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18/10/2023 sur 2902,30 € et à compter de ce jour sur le surplus. Accorde à Madame [U] [F] des délais de paiement et l'autorise à s'acquitter de sa dette en 35 échéances mensuelles de 50 € et en une 36ème échéance mensuelle correspondant au solde, étant précisé que ces échéances seront exigibles à la date d'exigibilité du loyer, la première le 05/11/2024, et que la dernière sera majorée des intérêts, dépens et frais. Suspend l'effet de la clause de résiliation de plein droit pendant la durée des délais de paiement. Dit que si Madame [U] [F] se libère de sa dette au titre des loyers et charges impayés dans le délai et selon les modalités prévues par la présente décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dit qu'en revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance mensuelle ou du loyer à leur terme exact : 1/la clause de résiliation de plein droit retrouvera son plein effet ; 2/le solde de la dette deviendra immédiatement exigible; 3/à défaut par Madame [U] [F] d'avoir libéré le logement deux mois après le commandement d'avoir à quitter les lieux, délivré à la locataire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin, le sort des meubles garnissant le logement loué étant régi selon les modalités des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 4/Madame [U] [F] sera condamnée au paiement, à titre de provision, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles, avec possibilité d'indexation du loyer, selon les dispositions du bail et de régularisation des charges, sur justificatif. Condamne Madame [U] [F] à payer à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Condamne Madame [U] [F] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais de notification à la préfecture. Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision. Le Greffier Le Président