Cour d'appel, 24 septembre 2024. 22/01770

24/09/2024 ARRÊT N° 294/24 N° RG 22/01770 N° Portalis DBVI-V-B7G-OYYJ MD/MP Décision déférée du 07 Avril 2022 TJ de Toulouse 20/00296 TANGUY [K] [C] C/ S.E.L.A.R.L. [E] CONFIRMATION Grosse délivrée le à Me Olivier D'ARDALHON DE MIRAMON Me Nicolas LARRAT REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANT Monsieur [K] [C] [Adresse 6] [Localité 1] Représenté par Me Olivier D'ARDALHON DE MIRAMON de la SELARL AUXILIUM, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE SELARL [E] venant aux droits de la SCP [E] [Adresse 5] [Localité 7] Représentée par Me Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 18 mars 2024 en audience publique, devant la cour composée de : M. DEFIX, président A.M. ROBERT, conseiller S. LECLERCQ, conseiller qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats N.DIABY ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE M. [K] [C] et Mme [O] [L] se sont mariés à [Localité 10], le [Date mariage 3] 1977, sans avoir fait précéder leur union d'un contrat de mariage. Suivant acte authentique reçu par Maître [F], notaire à [Localité 10] (10), le 12 septembre 1990, M. et Mme [C] ont adopté le régime de la communauté universelle de biens meubles et immeubles et, par le même acte authentique, conformément aux dispositions des articles 1524 et 1525 du code civil, ils ont stipulé, pour le cas exclusif de dissolution de ladite communauté par le décès de l'un d'eux, que tous les biens meubles et immeubles la composant appartiendraient en pleine propriété à l'époux survivant. Suivant acte authentique en date du 27 juin 2003, reçu par Maître [V], notaire à [Localité 10], M. et Mme [C] ont acquis un terrain à bâtir situé [Adresse 4] à [Localité 8] (10), moyennant un prix de 108 238,60 euros et, en vertu de deux permis de construire en date du 3 novembre 2003 et 23 septembre 2009 y ont fait édifier une maison à usage d'habitation qui est donc entrée dans la communauté universelle. Pour le financement de cette maison, M. et Mme [C] avaient souscrit un prêt immobilier auprès de la Banque Cic Est. À la suite de différents impayés, une procédure de saisie-immobilière a été engagée à l'initiative de la banque. M. et Mme [C] ont tenté alors de procéder à la vente amiable du bien. Par l'intermédiaire du cabinet immobilier Immosafe, ils ont souhaité conclure avec la Société Fonciere Epilogue une vente à réméré afin de pouvoir disposer de liquidités immédiates et entreprendre de solder la dette dont ils étaient redevables envers la Banque Cic Est, soit la somme de 136 978,53 euros, et pouvoir ainsi mettre un terme à la procédure de saisie-vente. La société Fonciere Epilogue et M. et Mme [C] ont alors requis Maître [M] [E], notaire à [Localité 7] (31), afin de régulariser une promesse de vente qui sera effectivement signée le 9 juin 2015. Apres la signature de la promesse, M. et Mme [C] ont obtenu temporairement de la Banque Cic Est qu'elle accepte une vente amiable contre paiement de sa créance tout en concédant de donner mainlevée du commandement de saisie mais à la condition que cette vente amiable intervienne au plus tard le 31 août 2015. Mme [O] [L] épouse [C], est décédée à [Localité 10] le [Date décès 2] 2015. Compte tenu du décès, la notaire chargée de rédiger l'acte authentique de vente a refusé de poursuivre l'exécution de la promesse de vente sans l' accord et l'intervention à l'acte de la fille de Mme [L], issue d'une précédente union de Mme [O] [L] avec M. [J], dont elle a découvert l'existence à travers le testament de celle-ci, en consultant le fichier central des dernières volontés. Le 13 octobre 2015, l'audience d'adjudication s'est tenue, la Banque Cic Est refusant à nouveau d'accorder un délai supplémentaire et la maison d'habitation, située [Adresse 4] à [Localité 8], a été vendue à la barre du tribunal pour un prix de 270.000 euros. -:-:-:- Par assignation du 10 janvier 2020, M. [K] [C] a saisi le tribunal judiciaire de Toulouse d'une action en responsabilité civile professionnelle dirigée contre la Scp [E] (aujourd'hui Selarl [E]) afin principalement que lui soit allouée une somme équivalente à la valeur de la maison, à hauteur de 700 000 euros, et une somme de 200 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral. -:-:-:- Par jugement du 7 avril 2022, le tribunal judiciaire de Toulouse, a : - rejeté l'ensemble des demandes de M. [C], - rejeté la demande de dommages et intérêts de la Selarl [E], - condamné M. [C] à payer les dépens de l'instance, ainsi que la somme de 3 000 euros à la Selarl [E], venant aux droits de la Scp [E], sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré qu'aucune faute ne pouvait être imputée au notaire instrumentaire qui s'est montré à juste titre diligent et prudent en préservant les droits des tiers et aussi de M. [C] lui-même qui, face à la fille d'un premier lit de son épouse défunte, dans l'ignorance des droits successoraux de cette héritière de nature à permettre de calculer le montant d'un séquestre et sous la pression du délai imparti pour procéder une vente amiable dans le cadre d'une saisie immobilière, aurait pu être exposé à l'annulation de la vente projetée. -:-:-:- Par déclaration du 6 mai 2022, M. [K] [C] a relevé appel de ce jugement, pris dans son ensemble. PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 15 juillet 2022, M. [K] [C], appelant, demande à la cour, de : Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées, - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté M. [S] de ses demandes et en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts de la Selarl [E], Statuant à nouveau, - «dire et juger» que la responsabilité de la Selarl [E] est engagée pour manquement à l'obligation de conseil, d'information, et pour défaut d'instrumentation d'une promesse de vente, - «dire et juger» que la faute professionnelle commise est directement à l'origine du préjudice subi par M. [C], En conséquence, - condamner la Selarl [E] à payer en réparation la somme de 430 000euros de dommages et intérêts pour la perte occasionnée de son bien immobilier et de son lieu d'habitation depuis 2009, - condamner également la Selarl [E] à réparer les préjudices économiques financiers et moraux de M. [C] en lui versant la somme de 200 000 euros supplémentaires à titre de dommages et intérêts distincts, - condamner la Selarl [E] à payer à M. [K] [C] la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Selarl [E] en tous les dépens sur le fondement de l'article 696 du nouveau code de procédure civile, lesquels pourront être recouvrés directement par Maître [Z] [Y] ès qualités de gérant de la Selarl Auxilium , en application de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 octobre 2022, la Selarl [E] déclarant venir aux droits de la Scp [E], intimée et formant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 1382 du code civil applicable en l'espèce, devenu 1240 dudit code, de l'article 514-1 et l'article 514-2 du code de procédure civile, de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la Selarl [E], venant aux droits de la Scp [E], de sa demande indemnitaire pour préjudice moral causé et abus de procédure, Faisant droit à son appel incident, - infirmer le jugement déféré de ce seul chef, - condamner en conséquence M. [K] [C] à verser à la Selarl [E] venant aux droits de la Scp [E] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts, - débouter M. [K] [C] de l'ensemble de ses demandes, - le condamner à payer la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civiles ainsi qu'aux entiers dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 5 mars 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 18 mars 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION 1. En sa qualité d'officier public, le notaire est tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes passés. Il est tenu d'éclairer les parties et d'appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours quelles que soient leurs compétences personnelles. Il a l'obligation de procéder à toute vérification utile et d'adopter une attitude de prudence lorsqu'il est informé que l'opération à laquelle il prête son concours est susceptible de causer un préjudice à un tiers. Le notaire qui est tenu de prêter son ministère lorsqu'il en est requis, peut toutefois le refuser notamment pour l'élaboration de conventions contraires à la loi, frauduleuses ou qu'il sait inefficaces ou inutiles. 2. En l'espèce, il est constant que la société Foncière Epilogue et les époux [C] ont requis Maître [M] [E], notaire à [Localité 7], afin de régulariser une promesse de vente à réméré d'une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 8] (10), signée le 9 juin 2015 et par laquelle les parties convenaient : - d'un prix d'un montant de 270 000 euros, - d'un droit d'occupation au bénéfice des vendeurs pour une durée maximum de 24 mois à charge pour ces derniers de régler une indemnité d'occupation mensuelle de 3 375 euros, soit la somme de 81 000 euros sur 24 mois, en donnant mandat au notaire rédacteur de prélever le jour de la signature de l'acte authentique la totalité de ladite somme, - une faculté de rachat au profit des vendeurs pendant ledit délai de 24 mois au prix de 297 000 euros, ces derniers s'engageant par ailleurs à rembourser à la société Foncière Epilogue le montant des frais de l'acte initial, soit la somme de 7 200 euros, - la possibilité de remboursement par la société Foncière Epilogue de la somme de 81 000 euros prélevée au titre de l'occupation du bien, au prorata temporis de la durée de la période de rachat, les parties convenant cependant que la somme de 40 500 euros resterait en tout état de cause acquise à l'acquéreur quelle que soit la date de l'exercice de la faculté de rachat. 3. Cette promesse a été consentie pour une durée de trois mois étant précisé que, par décision du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Troyes prononcée le 23 juin 2015, la vente forcée du bien immobilier, objet de l'acte, a été fixée à l'audience d'adjudication du 13 octobre 2015, pour une mise à prix fixée à 125 000 euros, tout nouveau délai pour procéder à sa vente amiable ayant été refusé aux débiteurs saisis. Le créancier saisissant a pour sa part conditionné la mainlevée de la saisie immobilière au paiement de la somme de 136.978,53 euros avant le 31 août 2015. 4. Le notaire a informé le 11 août 2015 les parties contractantes et la banque que la date de signature était fixée au 19 août 2015 (pièce n° 4 du dossier de l'intimée). Mme [C] est décédée le [Date décès 2] 2015. 5. Dans ce contexte, l'étude a le jour même de ce décès, précisé à M. [C] la nécessité de régulariser un acte de notoriété et une attestation de propriété en lui proposant de l'accompagner dans ces démarches compte tenu des circonstances (pièce n° 6 de l'intimée), sollicitant le 16 août 2015 une copie de l'extrait de l'acte de décès et une copie du livret de famille (pièce n°7 de l'intimée), M. [C] ayant le 14 août écrit au notaire 'Comme prévu, pouvez-vous m'envoyer le compte que je devrais percevoir après déduction. Merci d'avance' (ibidem) laissant sans réponse les demandes réitérées d'information formulées par le notaire qui a finalement interrogé le fichier central des dernières volontés faisant apparaître l'existence d'un testament du 13 décembre 2011, déposé chez Maître [V], notaire à [Localité 10], par lequel Mme [L] épouse [C] manifestant sa volonté de priver sa fille [U] [J] dont elle indique qu'elle ne l'a jamais vue depuis sa naissance et n'a eu aucune nouvelle de cette dernière, de tous ses droits dans la succession 'entendant qu'elle ne recueille que la part que la loi lui réserve' (pièces 8, 10 et 11 de l'intimée). La vente n'a pas été réitérée avant le 31 août 2015 ni même avant l'audience de saisie immobilière du 13 octobre 2015 au cours de laquelle l'immeuble a été vendu laissant à M. [C] un solde de 138.730,09 euros perçu en mai 2016 après désintéressement du créancier. 6. Dans un courriel adressé le 14 octobre 2015 à M. [C], l'étude notariale a indiqué à ce dernier que la situation, créée par l'information donnée au notaire par téléphone ce jour-là et selon laquelle la fille de Mme [C] entendait accepter la succession de sa mère, ne permettait pas d'assurer la pleine sécurité juridique de l'acte de vente, risquant de compromettre les intérêts de l'acquéreur en précisant 'Il faut bien garder à l'esprit qu'un juge peut annuler la vente a posteriori et engager la responsabilité des parties (la vôtre, celle de l'acquéreur et celle de notre Etude) si la preuve est faite que nous avons la connaissance de cette héritière au moment de la régularisation de la vente ; preuve nécessairement établie par l'existence du testament...'. Ce refus de poursuivre la vente était motivé dans ce même courriel par le fait que la fille de Mme [C] disposait d'une action en retranchement sur le fondement de l'article 1527 du code civil, permettant à l'enfant d'un premier lit de rendre sans effet tout excédent donné à l'un des époux par le bénéfice d'un avantage matrimonial, en l'espèce l'adoption du régime matrimonial de communauté universelle, lui ouvrant un droit de suite sur le prix de vente au titre de la quote-part lui revenant en fonction de ses droits dans la succession de sa mère de sorte qu'en l'absence de liquidation de ses droits d'héritière dans la succession, il était nécessaire de prévoir le séquestre de la totalité du prix de vente incompatible avec les exigences du créancier saisissant (pièce n° 14 de l'intimée). Dans un courrier de l'avocat de M. [C] télécopié le 10 septembre 2015 au cabinet d'avocat en charge de ses intérêts dans la procédure de saisie immobilière, ce conseil écrivait : 'En l'état, la vente amiable (à réméré) entre M. [C] et la société Immosafe ne peut se réaliser au regard de la carence de la fille de Mme [L]' (pièce n° 12 de l'intimée). 7. Par courrier du 13 octobre 2015, jour de la vente aux enchères, M. [C] a écrit à la chambre interdépartementale des notaires à [Localité 9] pour se plaindre de ce que, contrairement aux affirmations de l'étude notariale, il eût fallu 'faire la vente et bloquer la somme jusqu'à l'aval de cette dame'. M. [C] expliquait dans ce même courrier qu'il avait entamé des recherches et avoir retrouvé le père qui vit aux États-Unis (pièce n° 13 de l'intimée). Dans d'autres courriers adressés à la chambre, M. [C] indique qu'il était l'unique héritier à la date du décès et que le notaire ne lui a pas demandé s'il pouvait régler de ses propres deniers la part de 'cette dame [J] [U]', considérant qu'en laissant passer la date butoir pour la régularisation de l'acte authentique et l'audience de saisie immobilière, il avait été mis, par la faute de Maître [E], dans une situation financière aggravée par la perte irrémédiable de sa maison et de son droit de jouissance sur celle-ci et par les frais induits par les effets de cette saisie. 8. Le Syndic de la chambre a répondu au procureur de la République de Toulouse, également saisi par M. [C] que Maître [E] n'avait commis aucune faute en précisant qu'il n'apparaissait pas possible, au regard des dispositions des articles 1527 et 924 du code civil, de vendre l'un des biens de la succession, sans l'intervention de l'héritière du premier lit et qu'il est 'difficilement concevable de conserver un prix de vente en garantie des droits du descendant car personne ne peut garantir le contenu d'une succession, les valeurs des autres biens composant le patrimoine, pour déterminer si ce prix sera suffisant pour couvrir l'indemnité. Même le prix de vente pourrait être contesté par le descendant'. 9. En l'espèce, la cour constate que les époux avaient opté, en cours de mariage, pour un régime de communauté universelle auquel ils avaient adjoint une clause d'attribution intégrale au profit du conjoint survivant. L'épouse est décédée, laissant son mari, leurs trois enfants communs, mais aussi un enfant qui n'était pas issu de la relation des deux époux. Ce dernier dispose bien d'une action en retranchement, l'attribution intégrale de communauté universelle dépassant nécessairement la quotité disponible et constituant un avantage matrimonial réductible étant précisé que ce retranchement s'opère en valeur, au moyen d'une indemnité de réduction et non en nature par l'attribution d'un bien relevant de l'indivision successorale (C. civ., art. 924) qui n'existe pas avec le bénéficiaire de cette action. 10. En vertu de l'article 930 premier alinéa du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, 'L'action en réduction ou revendication pourra être exercée par les héritiers contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des donations et aliénés par les donataires, de la même manière et dans le même ordre que contre les donataires eux-mêmes, et discussion préalablement faite de leurs biens [...]'. Depuis l'entrée en vigueur de cette loi, l'article 924 du code civil dispose désormais que 'lorsque la libéralité excède la quotité disponible, le gratifié, successible ou non successible, doit indemniser les héritiers réservataires à concurrence de la portion excessive de la libéralité, quel que soit cet excédent'. L'article 924-4 du code civil prévoit toutefois qu' 'après discussion préalable des biens du débiteur de l'indemnité en réduction et en cas d'insolvabilité de ce dernier, les héritiers réservataires peuvent exercer l'action en réduction ou revendication contre les tiers détenteurs des immeubles faisant partie des libéralités et aliénés par le gratifié.L'action est exercée de la même manière que contre les gratifiés eux-mêmes et suivant l'ordre des dates des aliénations, en commençant par la plus récente'. 11. Ainsi que l'indique à juste titre le Cridon, consulté par l'appelant, en cas d'aliénation à titre onéreux ou à titre gratuit des biens donnés ou légués, le tiers acquéreur est exposé au risque de revendication si le gratifié, débiteur de l'indemnité de réduction est insolvable et l'intervention de l'héritier réservataire permet de protéger le tiers acquéreur contre une action en revendication lorsque l'indemnité de réduction n'a pas été liquidée et réglée dans les conditions qui viennent d'être rappelées. Certes, l'héritier réservataire ne dispose plus d'une action directe en revendication contre le tiers acquéreur, mais si les conditions de l'article 924-4 précité sont satisfaites (discussion préalable des biens du gratifié, preuve de l'insolvabilité'), le tiers sera dans l'obligation de restituer l'objet de la libéralité (pièce n° 10 de l'appelant). En l'espèce, le bien promis à la vente ne provenait pas d'une succession ou d'une donation reçue par le conjoint survivant ou ne lui appartenait pas avant le mariage de sorte que cette réserve émise par le Cridon dans sa consultation pour justifier en pareille hypothèse la vente libre et la disposition du prix, ne peut trouver à s'appliquer. 12. Ainsi, le notaire rédacteur d'un acte authentique de vente après le décès de l'un des époux promettants, ayant par ses recherches diligentes découvert l'existence d'une enfant d'un premier lit que ces derniers ne lui avaient pas révélée, avait l'obligation d'agir avec la plus grande prudence, en invitant prioritairement M. [C] à obtenir la renonciation de l'héritier réservataire à toute action en retranchement. Si, effectivement, des palliatifs sont envisageables dans une telle situation pour passer la vente, régulière en la forme mais exposant l'acquéreur à des risques de poursuites, après vaines tentatives à l'endroit du gratifié, celles-ci reposent sur l'assurance d'une solvabilité suffisante du gratifié. Ainsi, les préconisations de subrogation de nouveaux biens à la place du bien donné, de caution bancaire ou de garantie hypothécaire sur un autre bien du gratifié étaient dans le cas présent totalement illusoires. La dernière alternative résidait dans un séquestre du prix de vente mais, contrairement aux affirmations tardives de M. [C], ce dernier n'était pas en mesure de proposer une somme suffisamment large pour envisager une indemnité de réduction dont le montant était encore inconnu alors que le prix de vente de 270 000 euros était déjà amputé de la somme de 136 978,53 euros dont le paiement était attendu avant le 31 août 2015 par le créancier saisissant et d'une somme de 81 000 euros au titre du droit de jouissance concédé au vendeur, exigible dès la vente. La perception le 28 juillet 2015 d'une indemnité d'assurance de 65.257,63 euros figurant sur un extrait incomplet de l'extrait de compte est sans portée dès lors que ce même extrait fait apparaître sur ce compte joint des époux [C] au 6 août 2015 un solde créditeur de 14 860,92 euros (pièce n° 11 du demandeur en première instance). 13. Il suit de ces constats qu'en l'absence de toute réponse de M. [C] avant le 31 août 2015 aux demandes faites par le notaire, dans les conditions de délais posées par le créancier pour la réalisation de la vente et l'ignorance de la volonté d'une héritière réservataire dont les coordonnées étaient inconnues et que le notaire n'avait pas à rechercher sans information donnée par le principal intéressé, l'étude notariale de Maître [M] [E] a exactement rempli les obligations imparties par son statut d'officier ministériel en ne prêtant pas son concours à la rédaction d'un acte susceptible de nuire aux intérêts des parties, spécialement de l'acquéreur, et d'engager sa propre responsabilité professionnelle. 14. Le jugement entrepris ayant rejeté les demandes formées par M. [C] doit donc être confirmé. 15. Il n'est pas démontré l'existence d'une faute dans l'exercice par l'appelant de son droit d'ester en justice. Il convient de confirmer le jugement entrepris ayant débouté la Selarl notariale de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive. 16. la Selarl [E] est en revanche en droit de réclamer l'indemnisation des frais de non compris dans les dépens qu'elle a été contrainte d'exposer à l'occasion de cette procédure. M. [C] sera donc condamné à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, s'ajoutant à l'indemnité fixée à ce même titre par le premier juge dont la décision sera également confirmée sur ce point. PAR CES MOTIFS La cour statuant, dans la limite de sa saisine, publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 7 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Toulouse en toutes ses dispositions. Y ajoutant, Condamne M. [K] [C] aux entiers dépens d'appel. Condamne M. [K] [C] à payer à la Selarl [E] déclarant venir aux droits de la Scp [E] la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière Le président M. POZZOBON M. DEFIX .