Tribunal judiciaire, 23 juin 2025. 24/02725

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 5] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute N° RG 24/02725 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Z267 3 copies GROSSE délivrée le 23/06/2025 à la SELARL C.A.B. Me Lola MICHEL à Rendue le VINGT TROIS JUIN DEUX MIL VINGT CINQ Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Josselyne NORDET, Greffière, et lors des débats publics, de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE La S.C.I. INDAR INVEST, prise en la personne de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège, domiciliée [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Maître Sylvaine BAGGIO de la SELARL C.A.B., avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE La S.A.R.L. EPM, prise en la personne de son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège, domiciliée [Adresse 6] [Localité 1] représentée par Maître Lola MICHEL, avocat au barreau de BORDEAUX I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte en date du 09 décembre 2024, régulièrement dénoncée à la SCP [C] BAUJET en qualité de commissaire à l’exécution du plan et aux créanciers inscrits, la SCI INDAR INVEST a assigné la SARL EPM devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L.145-41 du code de commerce, afin de voir : - constater la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire - ordonner en conséquence l’expulsion immédiate du preneur et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours éventuel de la force publique et l’éjection de ses meubles et effets mobiliers personnels ; - condamner la défenderesse à lui payer à titre provisionnel : - la somme de 16 115,81 euros au titre des loyers et charges impayés, mois de décembre 2024 compris, outre intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024; - une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner la défenderesse à lui payer 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. La demanderesse expose que, par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2011, elle a donné à bail à la SARL L’ANTRE METS, aux droits de laquelle vient la SARL EPM à la suite de la SARL BOUTEMY, des locaux à usage commercial situés au sein du complexe immobilier INDAR, [Adresse 4], pour y exercer une activité de restaurant-pizzeria-brasserie ; que la SARL EPM a été placée en redressement judiciaire le 25 avril 2018 mais bénéficie depuis le 29 mai d’un plan de redressement ; qu’elle ne règle pas correctement son loyet et ses charges depuis avril 2024 ; qu’elle lui a fait délivrer le 23 octobre 2024 un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative et de payer la somme de 16 982,40 euros dont 16 782,64 euros au titre de l‘arriéré, visant la clause résolutoire, qui est resté sans effet. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025. Elle a fait l’objet de plusieurs renvois pour conclusions des parties avant d’être retenue à l’audience du 26 mai 2025. Les parties ont conclu pour la dernière fois : - la SCI INDAR INVEST , le 07 mai 2025, par des écritures dans lesquelles elle demande le débouté de la défenderesse de toutes ses demandes et maintient ses demandes tout en actualisant sa créance locative à la somme de 23 097,01 euros , 2ème trimestre 2025 compris soit jusqu’au 30 juin 2025 ; Elle soutient que le seul manquement tenant au défaut d’assurance suffit à fonder sa demande de résiliation du bail ; que les moyens opposés par la défenderesse, tenant à l’empêchement d’exercer son activité, ne sont pas fondés ; qu’elle justifie avoir transmis au comptable de la locataire tous les justificatifs de charges ; que la somme récalmée correspond à celle figurant sur l’extrait du grand-livre établi par l’expert comptable de la société ; que la demande de délais doit être rejetée, la défenderesse n’étant pas de bonne foi et n’exerçant plus d’activité ainsi qu’il ressort du PV de constat du ; que les désordres allégués ne lui ont été signalés que postérieurement à la délivrance du commandement de payer ; qu’ils relèvent en tout état de cause de la responsabilité de la locataire qui n’entretient pas les lieux ; qu’elle n’exerce plus non plus son activité, les locaux étant occupé par le gérant comme local d’habitation, ce qui est interdit ; - la société EPM, le 23 mai 2025, par des écritures dans lesquelles elle demande : - à titre principal, - le débouté de la demanderesse de toutes ses demandes ; - qu’il lui soit ordonné de procéder aux réparations de la porte d’entrée des locaux afin de permettre le rétablissement d’une exploitation normale, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - la condamnation de la demanderesse à verser à M.[L] une indemnité provisionnelle de 3 000 euros par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise en état de la porte, en réparation du trouble de jouissance et du préjudice d’exploittaion subi ; - que soit prononcée la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire - à titre subsidiaire, lui accorder les plus larges délais de paiement afin qu’elle puisse s’acquitter du règglement de sa dette éventuelle ; - en tout état de cause, condamner [W] demanderesse à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Elle fait valoir qu’à partir de l’année 2024, les locaux ont commencé à se dégrader du fait du manque d’entretien de la bailleresse ; qu’ainsi notamment, la porte d’entrée principale présente des désordres significatifs qui interdisent toute utilisation normale des lieux ainsi qu’il ressort du PV de constat du 29 octobre 2024 ; qu’elle a à maintes reprises alerté la demanderesse qui n’a pas daigné procéder aux réparations nécessaires ; qu’elle a été la cible d’actes de malveillance et de vol de maétriel et de denrées ; que les difficultés de paiement sont le résultat d’une perte d’exploitation imputable au bailleur qui a manqué à ses obligations contractuelles ; que le commandement de payer porte sur une somme erronée qui ne prend pas en compte divers réglements et ne correspond pas à la somme figurant sur l’assignation, de sorte qu’il doit être déclaré nul ; qu’elle est fondée, à défaut, à obtenir des délais de paiement au regard de sa situation financière délicate du fait de difficultés économiques conjoncturelles et des dysfonctionnements imputables au bailleur. La présente décision se rapporte à ces conclusions pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties. II – MOTIFS DE LA DECISION Sur la résiliation du bail L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée. L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties : - que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ou d’inexécution de l’une quelconque des obligations contractuelles ; - qu'un commandement de produire une attestation d’assurance, et de payer la somme de 16 982,40 euros dont 16 782,64 euros au titre de l‘arriéré locatif, visant la clause résolutoire et reproduisant le délai, a été signifié le 23 octobre 2024 ; - que le preneur ne s’est pas acquitté des sommes dues dans le délai prescrit ni n’a justifié de la souscription d’une assurance. Pour s’opposer à la demande, la société EPM soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire est nul dans la mesure où la somme réclamée est erronée. Elle ne conteste pas cependant la réalité de sa dette locative, qu’elle chiffre à 5 770,31 euros au 23 octobre 2024. Or il est constant que dès lors que l’existence d’une dette locative est avérée, l’erreur en affectant le montant n’est pas de nature à entraîner la nullité du commandement. C’est par ailleurs à bon droit que la demanderesse relève que la défenderesse ne conteste pas le grief tenant au défaut d’assurance contre les risques locatifs, qui suffit à lui seul à justifier sa demande. Il y a lieu en conséquence, le commandement de payer étant valable, de constater la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à la date du 23 novembre 2024. sur les sommes dues : Il résulte des pièces produites par la demanderesse que la dette locative, qui s’établissait le 23 octobre 2024 à la somme de 16 782,64 euros, mensualités d’octobre, novembre et décembre 2024 comprises, s’établit désormais à la somme de 23 097,01 euros, mensualité de juin 2025 comprise. La défenderesse conteste ces sommes sans cependant apporter de justificatifs probants, de sorte qu’elle sera condamnée au paiement de la somme de 23 097,01 euros, non sérieusement contestable. sur les demandes reconventionnelles : La défenderesse, faisant valoir que ses difficultés financières sont imputables à sa bailleresse, sollicite : - qu’il lui soit ordonné de procéder aux réparations de la porte d’entrée des locaux afin de permettre le rétablissement d’une exploitation normale, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - qu’elle soit condamnée à verser à M.[L] une indemnité provisionnelle de 3 000 euros par mois à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la réalisation effective des travaux de remise en état de la porte, en réparation du trouble de jouissance et du préjudice d’exploittaion subi Au soutien de ses demandes, elle ne produit qu’un PV de constat daté du 29 octobre 2024, des photos, deux attestations de clients et un dépôt de plainte en ligne effectuée le 04 mars 2025, dont il ressort que la porte d’entrée de l’établissement est détériorée. C’est cependant à bon droit que la demanderesse fait valoir que la demanderesse ne justifie pas l’avoir alertée sur ce désordre avant la délivrance du commandement de payer, et que son imputabilité même est discutable. Ces contestations, qui doivent être qualifiées de sérieuses, et qui relèvent du seul pouvoir d’appréciation du juge du fond, commandent de rejeter les demandes, étant relevé par ailleurs que la demande au profit de M.[L], qui n’est pas partie au litige, est irrecevable. sur les délais : Il ressort des pièces et des débats que la société EPM a été placée en redressement judiciaire le 25 avril 2018, et qu’un plan de redressement a été arrêté le 29 mai 2019 pour une durée de 10 ans, la SCP [C] Baujet étant désignée en qualité de commissaire à l’exéution du plan. Les incidents de paiement et défaut d’assurance sont donc survenus en cours d’exécution du plan, ce qui pose la question de la viabilité et de la pérennité du plan adopté par le tribunal de commerce. Quelle que soit la bonne foi de la défenderesse, les difficultés qu’elle reconnaît doivent être traitées dans le cadre du plan, et ne peuvent donner lieu à l’octroi de délais, étant observé qu’en tout état de cause elle ne produit aucun élément chiffré permettant de tenir pour sérieuse cette proposition. La demande de délais sera donc rejetée. sur les autres demandes : Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI INDAR INVEST les frais, non compris dans les dépens, qu’elle a exposés dans le cadre de l’instance. La SARL EPM sera condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. III - DECISION Le juge des référés du Tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d'appel; Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Vu les articles L.145-41 et L.622-21 du code de commerce, CONSTATE la résiliaition du bail commercial liant la SCI INDAR INVEST et la SARL EPM par acquisition de la clause résolutoire, DIT qu'à compter du 23 novembre 2024, la SARL EPM est devenue redevable d'une indemnité mensuelle d'occupation, ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la SARL EPM, de ses biens et de tout occupant de son chef des lieux situés au sein du complexe immobilier INDAR, [Adresse 4] et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, CONDAMNE la SARL EPM à payer à la SCI INDAR INVEST : 1°) au titre des loyers, indemnités d'occupation ou charges dûs au 30 juin 2025, la somme provisionnelle de 23 097,01 euros, mensualité de juin 2025 comprise, 2°) au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 1 998,74 euros (5 996,23 /3) par mois à compter du 1er juillet 2024, DEBOUTE la SARL EPM de ses demandes et de sa demande de délais, CONDAMNE la SARL EPM aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, et la condamne à payer à la SCI INDAR INVEST la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Josselyne NORDET, Greffière. Le Greffier, Le Président,