Texte intégral
CIV. 1
CM
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 28 septembre 2016
Cassation
Mme BATUT, président
Arrêt n° 1055 F-D
Pourvoi n° W 15-22.389
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Statuant sur le pourvoi formé par la société DB Immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 7 mai 2015 par la cour d'appel de Paris (pôle 4, chambre 1), dans le litige l'opposant :
1°/ à M. N... E... P... ,
2°/ à M. T... R..., domiciliés [...] ,
défendeurs à la cassation ;
La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 12 juillet 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Pecquenard, greffier de chambre ;
Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, les observations de la SCP Foussard et Froger, avocat de la société DB Immobilier, de la SCP de Nervo et Poupet, avocat de M. E... P... et M. R..., l'avis de M. Drouet, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu l'article 16, alinéa 3, du code de procédure civile ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société DB Immobilier (l'agent immobilier) s'est vu confier un mandat de vente exclusif d'un appartement pour le prix de 1 520 000 euros, en ce compris sa rémunération pour un montant de 60 000 euros à la charge du vendeur, soit un prix net pour ce dernier de 1 460 000 euros ; que, par acte authentique du 7 octobre 2011, MM. E... P... et R... (les acquéreurs) ont acquis le bien au prix de 1 460 000 euros et ont réglé la somme de 60 000 euros à l'agent immobilier, à titre d'honoraires ; que, le 24 juillet 2012, ils ont assigné ce dernier afin d'obtenir la nullité du mandat de vente et la restitution de la somme de 60 000 euros ;
Attendu que, pour condamner l'agent immobilier à rembourser le montant de ses honoraires aux acquéreurs, l'arrêt énonce que le mandat de vente met la rémunération de l'agent immobilier à la charge du vendeur, que la promesse de vente du 26 avril 2011 mentionne que le bénéficiaire aura seul la charge de cette rémunération, que l'acte authentique de vente du 7 octobre 2011 précise, contrairement aux mentions du mandat, que l'acquéreur aura seul la charge de la rémunération de l'agent immobilier, et qu'enfin, la reconnaissance d'honoraires signée le 26 avril 2011, jour de la promesse de vente, ne peut être tenue pour valable à défaut d'avoir été conclu postérieurement à la signature de l'acte authentique ; qu'il en déduit que les dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972, appartenant à l'ordre public de direction, ont été violées ;
Qu'en statuant ainsi, sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen relevé d'office, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 mai 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ;
Condamne MM. E... P... et R... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à la société DB Immobilier la somme de 3 000 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES au présent arrêt
Moyens produits par la SCP Foussard et Froger, avocat aux Conseils, pour la société DB Immobilier
PREMIER MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, après avoir constaté la validité du mandat du 31 mai 2011, il a condamné la société DB IMMOBILIER à restituer à Monsieur E... et à Monsieur R... la somme de 60.000 euros ;
AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU'« il apparaît du constat d'huissier du 4 juin 2014 effectué sur le registre des mandats que ceux-ci et notamment le mandat litigieux n°249 du 31 mars 2011 sont mentionnés par ordre chronologique comme l'impose l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ; qu'il n'est donc pas nul » ;
AUX MOTIFS ENSUITE QUE « sur la rémunération de l'agent immobilier qu'il ressort des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties et que l'agent immobilier ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, des commissions ou rémunérations à l'occasion de l'opération d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat d'engagement des parties; qu'au cas d'espèce, dans le mandat, la rémunération du mandataire a eté mis à la charge du vendeur ; que la promesse de vente du 26 avril 2011 mentionne que le bénéficiaire aura seul la charge de cette rémunération ; que l'acte de vente du 7 octobre 2011 faisant référence expresse au mandat précise néanmoins, en page 25 et ce contrairement au mentions dudit mandat que l'acquéreur a seul la charge de la rémunération de l'agence et qu'en outre, ce mandat a été donné par lui à l'agence ; que la reconnaissance d'honoraires signée le 26 avril 2011, jour de la signature de la promesse de vente du 26 avril 2011 ne peut être tenue pour valable pour ne pas avoir été conclue postérieurement à la signature de l'acte authentique ; qu'il résulte de ces circonstances de la cause que les dispositions légales sus rappelées appartenant à l'ordre public de direction ont été violées ; que la société DB Immobilier ne pouvait donc percevoir une commission de la part des acquéreurs ; que les appelants sont donc bien fondés à solliciter le remboursement de la somme de 60 000 € indûment versée, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, en dehors d'une demande subsidiaire en dommages et intérêts sur un fondement quasi-délictuel, Monsieur E... et Monsieur R... se bornaient à demander au juge de constater la nullité du mandat du 31 mars 2011 pour obtenir, en conséquence de cette nullité, la restitution de la somme de 60.000 euros (conclusions d'appel, p. 5 à 8 et 8 à 9) ; que les juges du second degré ont constaté la validité du mandat, quand la nullité était le seul fondement donné à la demande de restitution ; qu'ils se sont néanmoins arrogé le pouvoir de condamner la société DB IMMOBILIER à restitution sur un autre fondement, à savoir le paiement de la commission par une personne autre que celle visée au mandat ; que ce faisant, ils ont méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du Code de procédure civile ;
ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, et en tout cas, dès lors qu'en dehors de la demande de dommages et intérêts ayant un fondement quasi délictuel, Monsieur E... et Monsieur R... se bornaient à solliciter la restitution de la commission en conséquence de la nullité du mandat, les juges du fond ne pouvaient, ayant constaté la validité du mandat, condamner la société DB IMMOBILIER à restitution pour inobservation de la règle suivant laquelle seule la partie visée au mandat peut être tenue à paiement, sans provoquer préalablement les observations des parties et notamment de la société DB IMMOBILIER ; qu'en statuant comme ils l'ont fait, sans satisfaire à cette obligation, les juges du second degré ont violé le principe du contradictoire et à l'article 16 du Code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
L'arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;
EN CE QUE, après avoir constaté la validité du mandat du 31 mai 2011, il a condamné la société DB IMMOBILIER à restituer à Monsieur E... et à Monsieur R... la somme de 60.000 euros ;
AUX MOTIFS TOUT D'ABORD QU'« il apparaît du constat d'huissier du 4 juin 2014 effectué sur le registre des mandats que ceux-ci et notamment le mandat litigieux n°249 du 31 mars 2011 sont mentionnés par ordre chronologique comme l'impose l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ; qu'il n'est donc pas nul » ;
AUX MOTIFS ENSUITE QUE « sur la rémunération de l'agent immobilier qu'il ressort des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 que le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l'indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l'engagement des parties et que l'agent immobilier ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, des commissions ou rémunérations à l'occasion de l'opération d'une personne autre que celles mentionnées comme en ayant la charge dans le mandat d'engagement des parties; qu'au cas d'espèce, dans le mandat, la rémunération du mandataire a été mis à la charge du vendeur ; que la promesse de vente du 26 avril 2011 mentionne que le bénéficiaire aura seul la charge de cette rémunération ; que l'acte de vente du 7 octobre 2011 faisant référence expresse au mandat précise néanmoins, en page 25 et ce contrairement au mentions dudit mandat que l'acquéreur a seul la charge de la rémunération de l'agence et qu'en outre, ce mandat a été donné par lui à l'agence ; que la reconnaissance d'honoraires signée le 26 avril 2011, jour de la signature de la promesse de vente du 26 avril 2011 ne peut être tenue pour valable pour ne pas avoir été conclue postérieurement à la signature de l'acte authentique ; qu'il résulte de ces circonstances de la cause que les dispositions légales sus rappelées appartenant à l'ordre public de direction ont été violées ; que la société DB Immobilier ne pouvait donc percevoir une commission de la part des acquéreurs ; que les appelants sont donc bien fondés à solliciter le remboursement de la somme de 60 000 € indûment versée, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ; que le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions » ;
ALORS QUE, PREMIEREMENT, en principe seule la partie désignée dans le mandat peut être tenue de la commission due à l'agent immobilier ; que toutefois la partie qui s'engage dans l'acte de vente à acquitter la commission en contrepartie d'une réduction du prix de vente et qui acquitte la commission postérieurement à la vente est légalement tenue de son paiement ; qu'en l'espèce, la société DB IMMOBILIER faisait valoir que Monsieur E... et Monsieur R... s'étaient obligés à acquitter la commission, dans l'acte de vente du 7 octobre 2011, le prix de vente ayant été réduit à due concurrence, et qu'en exécution de cet engagement, ils avaient acquitté entre les mains de la société DB IMMOBILIER, par l'intermédiaire du notaire, la commission promise (conclusions, p. 3) ; qu'en s'abstenant de se prononcer sur ce moyen qui était de nature à donner une cause au paiement et à exclure toute restitution, les juges du fond ont violé l'article 1134 du Code civil.
ET ALORS QUE, DEUXIEMEMENT, la référence au mandat, mentionnant le vendeur comme débiteur, ainsi que la référence à la reconnaissance d'honoraires, contemporaine de la promesse de vente, étaient totalement indifférentes dès lors que, selon la jurisprudence, l'ensemble constitué par l'engagement de payer, inséré à l'acte de vente, suivi du paiement, en exécution de cet engagement, confère une base légale, selon un fondement autonome, au paiement intervenu ; qu'à cet égard, l'arrêt attaqué a été rendu en violation de l'article 1134 du Code civil.
