Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE
JCP juge des contentieux de la protection
JUGEMENT DU 05 SEPTEMBRE 2024
N° RG 24/00169 - N° Portalis DBWH-W-B7I-GXCB
N° minute : 24/00300
Dans l’affaire entre :
DEMANDEUR
Monsieur [P] [F]
né le 29 Décembre 1972 à [Localité 5]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laurent CORDIER avocat au barreau de l’Ain, substitué par Me Christophe CAMACHO, avocat au barreau de l’Ain
et
DEFENDERESSES
Madame [C] [V]
demeurant [Adresse 3]
comparante
Madame [M] [K]
née le 09 Septembre 1978 à [Localité 4]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Béatrice LEFEBVRE, avocat au barreau de l’Ain, substituée par Me Johann FOUBERT, avocat au barreau de l’Ain
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente
Greffier : Madame TALMANT, Greffier
Débats : en audience publique le 20 Juin 2024
Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Septembre 2024
copies délivrées le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
Monsieur [P] [F]
Madame [C] [V]
Madame [M] [K]
formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 05 SEPTEMBRE 2024 à :
Monsieur [P] [F]
EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé du 21 mars 2019, M. [P] [F] a consenti un bail d'habitation à Mme [M] [K] et à M. [Y] [V] portant sur un immeuble à usage d'habitation, une maison de type 5, située au [Adresse 2] à [Localité 6] (01) contre le paiement d'un loyer mensuel révisable de 940 euros, outre les charges.
Suivant un acte sous seing privé du même jour, Mme [C] [V] s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, dépôt de garantie, charges récupérables, éventuelles indemnités d'occupation ou astreintes, dégradations et réparations locatives, frais et indemnités éventuels de procédure, et ce jusqu'au 31 mars 2028 et dans la limite de 22.560 euros.
M. [Y] [V] a quitté le logement et le bail a été résilié à son égard à la date du 23 avril 2023.
Par courrier daté du 13 décembre 2023 reçu par le représentant du bailleur le 21 décembre 2023, Mme [M] [K] a sollicité la résiliation du bail et a demandé à pouvoir bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois du fait qu'elle est bénéficiaire du Revenu de Solidarité Active.
Par courrier du 27 décembre 2023, le représentant du bailleur lui a confirmé accepté la résiliation de bail à la date du 21 janvier 2024.
Par actes délivrés par commissaire de justice du 26 mars 2024 et le 9 mars 2024, dénoncés le même jour à la Préfecture de l'Ain par voie électronique avec accusé de réception revenu le 27 mars 2024, M. [P] [F] a fait assigner Mme [M] [K] et Mme [C] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURG-EN-BRESSE aux fins d'obtenir :
- la constatation de la résiliation du bail, par l'effet du congé délivré par Madame [M] [K],
- l'expulsion sans délai de Madame [M] [K] et de tout occupant, si besoin avec le concours de la force publique, en supprimant le délai de deux mois prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,
- la condamnation solidaire de Mme [M] [K] et de Mme [C] [V] :
- au paiement de la somme de 5.195,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation courus au 31 mars 2024, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir,
- au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer mensuel indexé augmenté des charges, jusqu'à libération effective des lieux,
- au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 alinéa 3 du code civil,
- au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
A l'audience du 30 mai 2024, le conseil de Mme [M] [K] a sollicité un renvoi.
A l'audience du 20 juin 2024, M. [P] [F], représenté par son conseil, a réitéré l'ensemble de ses demandes, portant sa demande en paiement des impayés de loyers, indemnités d'occupation et charges :
- à la somme de 4.195,60 euros à l'encontre de Mme [C] [V],
- à la somme de 2.966,52 euros seulement à l'encontre de Mme [M] [K], du fait de l'effacement d'une partie de la dette par la Commission de surendettement.
En défense, Mme [M] [K], représentée, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette locative, mais a réclamé le débouté des demandes de M. [F] au titre des dommages et intérêts et de l'indemnité judiciaire. Elle a exposé sa situation personnelle et financière, a contesté être de mauvaise foi et a indiqué être dans l'attente d'un logement social.
Mme [C] [V], comparant en personne, a indiqué souhaiter le départ le plus vite possible de Mme [M] [K], qui ne pourra jamais régler le montant du loyer. Elle a insisté sur le fait qu'elle avait déjà réglé la somme de 4.000 euros en sa qualité de caution.
Le diagnostic social et financier a été communiqué par la Préfecture avant la clôture des débats et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 septembre 2024.
A la demande du juge, Mme [M] [K] a transmis le 1er août 2024 par l’intermédiaire de son conseil la décision de la Commission de surendettement du 4 juin 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail et d'expulsion
En vertu de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois (...) Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
(...)
Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
(...)
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Mme [K] ne conteste finalement pas avoir rédigé et signé le courrier délivrant congé reçu par le représentant du bailleur le 21 décembre 2023.
Le bailleur n'a pas contesté son droit à pouvoir bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois, comme le prévoit l'article susvisé.
Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail par l’effet du congé délivré par la locataire, acquise au 21 janvier 2024.
Mme [K] occupe depuis cette date les lieux sans droit ni titre.
Il y a donc lieu d’ordonner la libération des lieux, et le cas échéant l’expulsion des occupants.
En revanche, aucune circonstance ne justifie la demande d'expulsion "immédiate" et la suppression du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette demande sera donc rejetée.
Sur la demande en paiement au titre des indemnités d’occupation
En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Mme [M] [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 21 janvier 2024. Il convient de réparer ce dommage et de la condamner à payer à M. [P] [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail.
Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation
En application de l'article 7 (a) de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l'espèce, le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 21 mars 2019 et un dernier décompte faisant état à la date du 17 juin 2024 d'une dette de 4.195,60 euros, échéance du mois de juin 2024 incluse.
Toutefois, Mme [M] [K] a bénéficié d'une procédure de rétablissement personnel (effacement de ses dettes) prononcée par la Commission de surendettement, non le 2 avril 2024 comme le soutient le bailleur, mais le 4 juin 2024.
Il y a donc lieu de condamner Mme [M] [K] à payer à M. [P] [F] la seule somme de 866,63 euros (indemnités d’occupation du 4 au 30 juin 2024, proratisé) au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés arrêtés au 17 juin 2024, échéance du mois de juin 2024 incluse.
Sur la condamnation solidaire de la caution
Il résulte de l'article 2288 (anciennement article 2011) du code civil que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.
L'article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur en mars 2019, impose que la personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.
Aux termes de l’acte de cautionnement, Mme [C] [V] s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, dépôt de garantie, charges récupérables, éventuelles indemnités d'occupation ou astreintes, dégradations et réparations locatives, frais et indemnités éventuels de procédure, et ce jusqu'au 31 mars 2028 et dans la limite de 22.560 euros.
Les mentions obligatoires imposées par les textes légaux figurent bien à l’acte, lequel apparait donc régulier.
L’engagement solidaire vaut également pour les indemnités d’occupation, de sorte que Mme [C] [V] sera condamnée à payer solidairement avec Mme [M] [K] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation de bail, ce jusqu'à la libération des lieux.
Enfin, il y a lieu de condamner Mme [C] [V] à payer à M. [P] [F] la somme de 4.195,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2014, échéance du mois de juin 2024 incluse, et ce solidairement avec Mme [M] [K] à hauteur de 866,63 euros seulement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
Sur la demande de dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, le seul invoqué par le bailleur, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.
Le bailleur M. [P] [F] ne démontrant pas la mauvaise foi ni de la locataire Mme [M] [K] qui justifie d'une situation sociale compliquée et qui a déposé une demande de logement social et obtenu le label prioritaire, ni de la caution Mme [V] qui a fait un important versement de 4.000 euros le 26 avril 2024, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.
Sur les demandes accessoires
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à la date d’introduction de l’instance.
Mme [M] [K] et Mme [C] [V] succombant, elles devront supporter les dépens in solidum, dépens qui ne comprendront toutefois pas le coût de la sommation de payer, acte non imposé par la loi.
Il n'apparaît par ailleurs pas inéquitable de laisser à la charge de M. [P] [F] l’intégralité des sommes avancées par lui et non comprises dans les dépens pour assurer la défense de ses droits et intérêts en justice, les défenderesses devant concentrer leurs efforts financiers sur le remboursement de la dette locative. Sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera donc rejetée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
Constate que le contrat de bail du 21 mars 2019 conclu entre M. [P] [F] d’une part et Mme [M] [K] et M. [Y] [V] d’autre part, et portant sur un immeuble à usage d’habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 6] (01) est résilié au 21 janvier 2024,
Ordonne la libération des lieux,
Dit qu'à défaut par Mme [M] [K] d'avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par ces derniers ou à défaut par le bailleur,
Condamne solidairement Mme [C] [V] et Mme [M] [K] à payer à M. [P] [F] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux (caractérisée par la remise des clés ou l'expulsion),
Condamne Mme [C] [V] à payer à M. [P] [F] la somme de 4.195,60 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 17 juin 2014, échéance du mois de juin 2024 incluse, et ce solidairement avec Mme [M] [K] à hauteur de 866,63 euros seulement, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
Rejette les demandes de M. [P] [F] de dommages et intérêts et de suppression du délai de deux mois prévu par l'article prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamne in solidum Mme [M] [K] et Mme [C] [V] aux entiers dépens de l’instance (qui ne comprendront pas les frais de la sommation de payer),
Dit que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit,
Rejette toute demande plus ample ou contraire.
AINSI JUGE ET PRONONCE, LES JOUR, MOIS et AN SUSDITS,
LE GREFFIER, LE JUGE,
