Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Hélène HADDAD AJUELOS
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Marie-louise TANNOUS-PAILLET ;
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/00965 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32TN
N° MINUTE :
8-2024
JUGEMENT
rendu le vendredi 27 septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [X] [P] [K], demeurant [Adresse 2] - [Localité 4]
représenté par Me Marie-louise TANNOUS-PAILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109
Madame [S] [K] épouse [O] , demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
représentés par Me Marie-louise TANNOUS-PAILLET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #J0109
DÉFENDEUR
Monsieur [Z] [C] [L], demeurant [Adresse 2] - 8ème etage - porte 21 - [Localité 4], et Maître [A] [F], mandataire judiciaire, en qualité de curateur de Monsieur [Z] [L] en vertu d’un jugement du 15 mai 2018 du Tribunal Judiciaire de PARIS
représenté par Me Hélène HADDAD AJUELOS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0172
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protectionassistée de Antonio FILARETO, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 juin 2024
Délibéré du 27 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 septembre 2024 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier
Décision du 27 septembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/00965 - N° Portalis 352J-W-B7I-C32TN
EXPOSE DU LITIGE
Par contrat sous seing privé en date du 16 novembre 2018, M [X] [P] [K] a donné à bail à M [Z] [L] une chambre meublée à usage d'habitation située [Adresse 2] (entrée de service [Adresse 3]), 8eme étage, porte 21 - [Localité 4].
Par jugement du 15 mai 2018, le juge des tutelles a prononcé une mesure de curatelle renforcée sur la personne de M [Z] [L] et désigné Mme [A] [F], mandataire judiciaire à la protection des majeurs pour l’exercer.
Par actes d'huissier en date des 26 décembre 2023 et 9 janvier 2024, M [X] [P] [K] et Mme [S] [O] épouse [K] ont fait assigner M [Z] [L] et Mme [A] [F] en sa qualité de curatrice devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de M [Z] [L],l'expulsion immédiate de M [Z] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement avec l'assistance de la force publique si besoin, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,la condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer en cours avec les charges jusqu’à la libération effective des lieux,la condamnation du défendeur à lui verser 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Au soutien de leurs demandes, le bailleur évoque un défaut de jouissance paisible de son locataire, un comportement agressif et insultant, des violences verbales et menaces de mort et le harcèlement auprès du voisinage, attestés par les occupantes des chambres voisines dont certaines ont préféré résilier leur bail et quitter les lieux se sentant en danger. Il souligne que les crises de son locataire, dues à son état psychiatrique sont récurrentes que la situation s’est aggravée à compter de 2023 et à nouveau au printemps 2024 après deux courtes hospitalisations.
Appelée à l'audience du 13 février 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 5 juin 2024, M [X] [P] [K] et Mme [S] [O] épouse [K], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif.
M [Z] [L] et Mme [A] [F] en sa qualité de curatrice représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, soutenues oralement, aux termes desquelles ils sollicitent le débouté de l’ensemble des demandes et la condamnation des consorts [K] à leur payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs demandes, ils observent que M [L] occupe cette chambre depuis près de dix années à la suite d’un bail verbal régularisé en 2018, qu’aucun incident n’a été a déploré jusqu’au mois d’août 2023. Ils ne contestent pas que ce dernier souffre de troubles psychiques sérieux ayant justifié son placement sous mesure de protection en 2018. Ils indiquent qu’à la suite d’une rupture de soins, ses troubles se sont aggravés jusqu’à une crise psychotique en novembre 2023 ayant justifié son hospitalisation. M [L] et sa curatrice soulignent qu’à la sortie de l’hopital, M [L] a suivi son traitement et qu’aucun nouvel incident n’a été signalé par le voisinage jusqu’à une nouvelle dégradation en avril 2024. Ils précisent qu’il relève de soins sur le long terme initiés lors de sa seconde hospitalisation, qu’il ne présente pas de dangerosité ou agressivité hors des phases de rupture de soins.
La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
En outre, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7d) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 10 des conditions générales de location, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations ainsi que de l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Le preneur s’oblige à procéder, à ses frais, aux menues réparations et à l’entretien des locaux loués (…) Il s’engage à rendre les lieux à la fin de la location conformes à leur état initial.
En enfin, aux termes de l’article 7 de cette même loi et de l’article 2 des conditions locatives, le preneur se doit d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que la situation de M [Z] [L] a fait l’objet de plusieurs alertes auprès de divers interlocuteurs et notamment de son bailleur, de sa curatrice et des services de police.
Il résulte des pièces versées aux débats que M [Z] [L] est responsable de nuisances sonores nocturnes récurrentes depuis le mois de juillet 2023 et qui se sont prolongées jusqu’au mois de novembre 2023 notamment des hurlements, des coups dans les murs ou sur sol, de la musique à volume execssif dans les parties communes ou dans sa chambre alors que sa porte reste ouverte de nature à causer un préjudice à ses voisins.
Mme [R] [Y], locataire de la chambre voisine et avec laquelle il partage les toilettes et la salle de bain a ainsi informé à plusieurs reprises son bailleur des troubles de jouissance dont elle est victime, elle a également déposé une main courante auprès des services de police le 8 août 2023 complétée le 10 août 2023, dans lesquelles elle relate qu’une personne qu’elle identifiera comme M [L], le fils de la gardienne de l’immeuble, « claque les portes et fait beaucoup de bruit», qu’il « met de la musique très forte », « frappe fort des murs et dans les portes » et « fume dans le couloir» et se promène parfois nu dans les couloirs. Il permet également l’accès à l’immeuble de personne qui occupe les parties communes et refusent de partir. Ce comportement de nature à effrayer le voisinage a perduré au cours de l’été 2023 jusqu’au mois de novembre 2023 et a rapidement repris au printemps 2024 empêchant Mme [Y] et Mme [N] notamment d’utiliser les sanitaires dans des conditions de sérénité et de sécurité élémentaires.
Il résulte également des éléments du dossier qu’en plus des nuisances sonores M [L] a dégradé les lieux en taguant des insultes sur la porte de sa voisine, Mme [G] [N], qu’en dépit des tentatives de dialogues avec ce dernier, aucun échanges n’a pu être établi, celui-ci préférant insulter ses interlocutrices ou déposer de la mort aux rats devant leur porte ainsi que relaté dans une nouvelle main courante du 28 octobre 2023. Mme [G] [N] a préféré résilier le contrat de bail et quitter l’immeuble par crainte pour sa sécurité dès le mois de novembre 2023.
Le comportement de M [Z] [L], ne s’est ni stabilisé ni apaisé, puisque le 25 avril 2024 Mme [R] [Y] a déposé une plainte dans laquelle elle réitère l’ensemble ds nuisances sonores (claquement de porte, hurlement, musique forte), des déambulations dans le couloir nu et des violences verbales, le mis en cause l’ayant traitée la traitant de « sale pute ». Elle précise dormir chez sa mère depuis une quinzaine de jour en raison de la forte anxiété que lui cause le comportement de son voisin avec lequel aucun dialogue n’est possible.
Enfin, il parait que le 28 avril 2024, M [L] a fait une crise psychotique durant laquelle il a menacé de mort durant plus d’une heure la voisine [B] tambourinant à sa porte et lui intimant de sortir pour la tuer.
Il n’est pas contesté que M [Z] [L] souffre de graves problèmes psychiques qui relève de soins sur le long terme et d’une compliance aux traitements, que dès que ce dernier est en rupture de soins, les attitudes menaçantes et inadaptées resurgissent à l’origine d’un indéniable trouble de jouissance pour le voisinage contraint de déménager ou de quitter son logement pour être hébergé par de la famille et de faire appel à la police à quatre reprises en l’espace de quelques mois.
La preuve de griefs graves et de leur persistance est donc suffisamment rapportée par les différentes pièces relatant des éléments suffisamment graves, précis et concordants, que M [Z] [L] adopte un comportement en infraction avec les règles du bail prévoyant une occupation paisible et sans aucune nuisance, et ce depuis plusieurs mois en ce compris à l'époque contemporaine.
Ce comportement en ce qu'il est par ailleurs répétitif, et sans considération pour l’impact qu’il peut avoir pour le voisinage, lequel a exprimé une véritable lassitude et une incompréhension face à la persistance de la situation malgré de nombreuses dénonciations, est à l’origine d’un trouble de jouissance du logement et est constitutif d'un manquement grave et réitéré aux clauses et conditions du bail comme à l’article 7b) de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation du bail sera en conséquence prononcée.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
M [Z] [L] sera donc condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.
Sur les demandes accessoires
Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
M [L] sera condamné à verser à la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L'exécution provisoire, compatible avec la nature de l'affaire et apparaissant nécessaire compte tenu de l'ancienneté du litige, sera ordonnée en application de l'article 515 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le M [Z] [L] entre M [X] [P] [K] et Mme [S] [O] épouse [K] et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (entrée de service [Adresse 3]), 8eme étage, porte 21 - [Localité 4] aux torts du locataire ;
ORDONNE en conséquence à M [Z] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour M [Z] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M [X] [P] [K] et Mme [S] [O] épouse [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
CONDAMNE M [Z] [L] à verser à M [X] [P] [K] et Mme [S] [O] épouse [K] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion)
CONDAMNE M [Z] [L] à verser à M [X] [P] [K] et Mme [S] [O] épouse [K] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE M [Z] [L] aux dépens de l'instance ;
CONSTATE l'exécution provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.
