Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 24/07440 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R2W
N° MINUTE : 10/2024
JUGEMENT
rendu le 27 novembre 2024
DEMANDERESSE
S.C.I. SEP, [Adresse 5], représentée par Maître Richard R. COHEN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1]
DÉFENDEUR
Monsieur [S] [O], demeurant [Adresse 2], non comparant, ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
DATE DES DÉBATS : 24 septembre 2024
JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 novembre 2024 par Anne TOULEMONT, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière
Décision du 27 novembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07440 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5R2W
Par acte sous seing privé à compter du 20 juillet 2023, la SCI SEP a consenti un bail à Monsieur [S] [O] concernant un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 4].
Un commandement de payer les loyers a été signifié le 9 avril 2024.
Le commissaire de justice a constaté les conditions d'occupation des lieux, par deux sommations interpellatives des 30 octobre 2023 et 28 mars 2024. Par deux PV de constats des 30 octobre 2023 et 4 Avril 2024, le commissaire a fait procéder à des vérifications sur le site AIRBNB.
C'est dans ce contexte que par acte d'huissier du 17 juillet 2024, que la SCI SEP a fait assigner, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, Monsieur [S] [O], aux fins de:
- Acquisition de la clause résolutoire
- résiliation judiciaire du bail,
- expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef , sous astreinte de 500 euros par jour de retard avec autorisation de séquestration du mobilier laissé dans les lieux,
- condamnation au paiement de la somme de 18800 euros au titre des loyers et charges avec le taux d'intérêt égal à trois fois le taux d'intérêt légal à compter du commandement de payer sur la somme de 9571, 15 euros et de la signification de l'assignation pour le surplus, une somme journalière de 77, 26 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'au prononcé du jugement, la capitalisation des intérêts, une indemnité d'occupation mensuelle de 3300 euros outre les provisions pour charges de 150 euros, la somme de 22494, 55 euros pour 37 nuitées, 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, les dépens, y compris les sommations, les constats d'huissiers, le commandement de payer, la mise en demeure.
A l'audience du 24 septembre 2024, la société bailleresse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à ajouter que la SCI n'est pas une SCI familiale. Au soutien de ses prétentions la société bailleresse souligne que l'appartement est sous- loué en AIRBNB.
Bien qu'assigné par procès-verbal de vaines recherches, Monsieur [S] [O] n'a pas comparu.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur la recevabilité
Alors qu'à l'audience, une note en délibéré a été autorisée pour transmettre la preuve de la notification à la CCAPEX de la situation d'impayés, le conseil de la SCI transmet les statuts de la SCI affirmant, sans le justifier, que la SCI est une SCI familiale, aucun élément ne permettant de le confirmer. De plus, cette note n'a pas été autorisée. En effet, le conseil de la SCI a affirmé, au contraire, que la SCI n'était pas une SCI familiale, tel que cela résulte de la note d'audience. Elle n'a pas été transmise, au surplus, au défendeur.
Il est rappelé que l'article 16 du code de procédure civile dispose que : " Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement ". Il est mentionné, également, que l'article 445 du code de procédure civile pose une interdiction de principe des notes en délibérés sauf quand elle est sollicitée par le président d'audience ou autorisée, au visa des articles 442 et 444 du code de procédure civile, ce qui n'est pas le cas en l'espèce, les pièces transmises n'ayant, au surplus, pas été mises aux débats, ni envoyées au défendeur. Cette note datée du 24 septembre 2024 est ainsi écartée des débats.
De ce fait, l'action en expulsion, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tant sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire, que sur le fondement de la résiliation judiciaire pour impayés, est irrecevable, la notification à la CAPPEX ou à la CAF n'étant pas fournie.
Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Par ailleurs, aux termes de l'article 2 de ladite loi, le logement loué doit constituer la résidence principale du preneur.
En l'espèce, il ressort des pièces fournies au dossier que le logement est sous loué en AIRBNB. Le commissaire de justice a constaté les conditions d'occupation des lieux, par deux sommations interpellatives des 30 octobre 2023 et 28 mars 2024. Par deux PV de constats du 30 octobre 2023 et du 4 Octobre 2024, le commissaire de justice a fait procéder à des vérifications sur le site AIRBNB.
Il en ressort une violation manifeste du locataire de ses obligations, violation suffisamment longue et grave pour justifier de la résiliation du bail à ses torts exclusifs à compter de ce jour.
Monsieur [S] [O], devenant sans droit ni titre, il convient d'autoriser son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef dans les modalités fixées dans le dispositif.
Force est de relever que, si dans le corps de l'assignation, la demande de suppression du délai de deux mois du code des procédures civiles d'exécution, est sollicitée, cette demande n'est pas reprise dans le dispositif. Or, aux termes de l'article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif. Il ne s'agit ainsi pas d'une prétention, il ne sera ainsi pas statué sur ce point
Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation
Le locataire est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant au moins à la valeur équitable des locaux.
En l'espèce, force est de relever que la demande formulée dans le corps du texte de l'assignation est portée à 21 150 euros, pour la période de novembre 2023 à juillet 2024, le décompte versé mentionnant une dette de 21 150 euros à la date du 10 avril 2024, juillet 2024 compris ( la date du 10 avril 2024 devant être une coquille, au vu du décompte). La demande formée à l'audience s'élève effectivement à 21150 euros, juillet 2024 compris. Elle sera ainsi accordée avec intérêt au taux légal sur la somme de 9400 euros à compter du commandement de payer et à compter de l'assignation pour le surplus. La demande de paiement au taux d'intérêt égal à trois fois le taux d'intérêt légal, non justifié, sera rejetée, la SCI évoquant à l'audience les fruits civils liés à la location, qui ne correspondent pas à l'obligation de payer le loyer. La capitalisation des intérêts sollicitée est prononcée.
La somme réclamée pour un montant de 77, 26 euros pour la période du 1er juillet 2024 au jour du jugement, sera accordée.
Monsieur [S] [O] sera tenu au paiement de l'indemnité d'occupation d'un montant de 3300 euros, soit en accordant la majoration réclamée, outre les provisions pour charges, à compter de ce jour et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux.
Sur la demande en paiement au titre des fruits de la sous-location illicite
En application des articles 546 et 547 du code civil, il a été jugé que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire, lequel peut donc en obtenir le remboursement (Civ. 3e, 12 sept. 2019 n° 18-20.727).
L'article 549 du code civil précise que le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il les possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique. Le locataire qui ne prend pas la peine de solliciter l'autorisation de son bailleur préalablement à la sous-location du bien ne saurait être considéré comme étant de bonne foi au sens de ce texte.
En l'espèce, la SCI SEP ne justifie pas, outre de sa qualité de bailleur du bien, de sa qualité de propriétaire du bien. Elle ne justifie pas de sa qualité à agir.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [S] [O] supportera la charge des dépens, comprenant les sommations interpellatives, les constats d'huissier et la mise en demeure de justifier de son occupation, à l'exclusion du commandement de payer, qui ne fonde pas l'expulsion, étant rappelé qu'en application de l'article 701 du code de procédure civile, seuls les dépens prévus aux 1° et 3° de 695 (les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions, les frais de traduction des actes, les indemnités des témoins) sont liquidés dans le jugement qui les adjuge, de sorte qu'il n'y aura pas lieu à préciser le montant des dépens.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la bailleresse les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,
ECARTE la note en délibéré transmise le 24 septembre 2024
DIT que la demande d'expulsion fondée sur l'acquisition de la clause résolutoire est irrecevable
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à Monsieur [S] [O] concernant un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] aux torts du locataire à compter de ce jour ;
ORDONNE en conséquence à Monsieur [S] [O] de restituer les clés du logement à la SCI SEP dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu'à défaut pour Monsieur [S] [O] d'avoir restitué les clés dans ce délai, la SCI SEP pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE la SCI SEP de sa demande d'astreinte
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer la somme de 21150 euros, juillet 2024 compris , avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 9 avril 2024, sur la somme de 9400 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
CONDAMNE Monsieur [S] [O] à payer la somme journalière de 77, 26 euros à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'au prononcé du jugement
ORDONNE la capitalisation des intérêts
DEBOUTE la SCI SEP de sa demande au titre des intérêts à un taux égal à trois fois le taux d'intérêt légal
CONDAMNE Monsieur [S] [O] à une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant de 3300 euros, outre les provisions pour charges de 150 euros si le contrat s'était poursuivi à compter de ce jour et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE la SCI SEP de sa demande au titre des fruits civils
CONDAMNE Monsieur [S] [O] à verser à Monsieur [K] [M] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [S] [O] aux dépens comprenant les sommations interpellatives, les constats d'huissier et la mise en demeure de justifier de son occupation ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
