Cour d'appel, 23 mai 2023. 22/01037

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 1re chambre 2e section ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 23 MAI 2023 N° RG 22/01037 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VAQG AFFAIRE : Mme [P], [J] [U] épouse [B] ... C/ Madame [I], [C], [O], [N] [A] épouse [E] Madame [D] [V], [T] [X] Madame [G], [N] [E] Monsieur [Y] [E] Monsieur [S] [E] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 06 Janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Courbevoie N° RG : 11-20-163 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 23/05/23 à : Me Katell FERCHAUX- LALLEMENT Me Claire RICARD RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT TROIS MAI DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [P], [J] [U] épouse [B] [Adresse 10] [Localité 18] Représentant : Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - N° du dossier 20220045 - Représentant : Maître Christine MORIAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1202 Monsieur [W], [L] [B] [Adresse 10] [Localité 18] Représentant : Maître Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL LM AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 - N° du dossier 20220045 - Représentant : Maître Christine MORIAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1202 APPELANTS **************** Madame Madame [I], [C], [O], [N] [A] épouse [E] faisant l'objet d'un jugement d'habilitation familiale du Tribunal d'Instance de Vanves en date du 17 juillet 2018 désignant pour la représenter : Madame [D] [V], [T] [X], née le [Date naissance 4]/1985 à [Localité 20], [Adresse 9] [Localité 14] Madame [G], [N] [E], née le [Date naissance 3]/64 à [Localité 22], [Adresse 12] [Localité 11] Monsieur [Y] [E], né le [Date naissance 7]/56 à [Localité 19] (Sénégal) [Adresse 2] [Localité 15] Monsieur [S] [E], né le [Date naissance 8]/60 à [Localité 22], domicilié [Adresse 13] - USA née le [Date naissance 5] 1935 à [Localité 21] de nationalité Française [Adresse 16] [Localité 17] Représentant : Maître Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2221673 Représentant : Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0937 - Monsieur [S] [E], en sa qualité de nu-propriétaire né le [Date naissance 8] 1960 à [Localité 22] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] - USA Représentant : Maître Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2221673 Représentant : Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0937 - INTIMES **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 31 Janvier 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller, et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 22 septembre 2010, M. [F] [E] et Mme [I] [E] ont donné à bail à M. [W] [B] et Madame [P] [B] née [U], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du 1er octobre 2010, un logement et ses accessoires situés [Adresse 10] (appartement au 3ème étage constituant le lot n°49 de la copropriété et cave n°3) à [Localité 18]. Le tout moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable initialement fixé à la somme de 1 550 euros, outre une provision sur charges mensuelles initialement fixée à la somme de 300 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 550 euros. M. [F] [E] est décédé le [Date décès 6] 2018 à [Localité 17] et a laissé, pour lui succéder, Mme [I] [E], son épouse, ainsi que M. [Y] [E], M. [S] [E], Madame [G] [E], ses enfants et Mme [D] [X], sa petite-fille. Suivant acte de commissaire de justice du 26 mars 2019, Mme [I] [E], représentée par ses mandataires, Mme [D] [X], Mme [G] [E], M. [S] [E] et M. [Y] [E], en qualité d'usufruitière et M. [S] [E], en qualité de nu-propriétaire, ont fait délivrer à M. [W] [B] et Mme [P] [B] un congé pour vendre les lieux loués au prix de 850 000 euros, ledit congé devant prendre effet au 30 septembre 2019 à minuit. Les époux [B] se sont maintenus dans les lieux après la date d'effet du congé. Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2020, Mme [I] [E], représentée par ses mandataires et M. [S] [E] ont assigné M. et Mme [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie auquel ils demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - valider le congé avec offre de vente délivré suivant acte d'huissier de justice en date du 26 mars 2019 à M. et Mme [B] pour le 30 septembre 2019, - en conséquence, dire et juger qu'à compter du 1er octobre 2019, M. et Mme [B] sont occupants sans droit ni titre des lieux situés [Adresse 10] (appartement au 3ème étage constituant le lot n°49 de la copropriété et cave n°3) à [Localité 18] (92), - ordonner, à compter du 1er octobre 2019, l'expulsion de M. et Mme [B] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, avec l'assistance du commissaire de police et de la force publique, en cas de besoin et ce, sous astreinte de 70 euros par jour de retard à compter de la décision, - ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde-meuble qu'il plaira au juge de désigner et ce, en garantie des indemnités d'occupation et réparations locatives qui pourraient être dues, - condamner in solidum M. et Mme [B] à leur payer une indemnité d'occupation mensuelle égale, conformément aux stipulations du contrat de bail, au double du montant du loyer actuel à compter du 1er octobre 2019 et jusqu'à la libération définitive des lieux, - condamner in solidum M. et Mme [B] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre la charge des dépens de l'instance. Par jugement contradictoire du 6 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité de Mme [I] [E] à délivrer l'acte de congé du 26 mars 2019 et les exceptions de nullité du congé du 26 mars 2019 soulevées par M. et Mme [B], - constaté que le contrat de bail du 22 septembre 2010 liant Mme [I] [E], représentée par ses mandataires d'une part, et M. et Mme [B] d'autre part, s'est trouvé résilié à la date du 30 septembre 2019 à minuit suite à la signification d'un congé pour vendre régulier par les bailleurs en date du 26 mars 2019, - constaté, en conséquence, que M. et Mme [B] occupaient sans droit ni titre les lieux situés [Adresse 10] (appartement au 3ème étage constituant le lot n°49 de la copropriété et cave n°3) à [Localité 18] depuis le 1er octobre 2019, - fixé l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. et Mme [B] depuis le 1er octobre 2019 et jusqu'à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion, au montant du loyer principal révisé et des charges tels qu'ils auraient été dus si le contrat de bail du 22 septembre 2010 s'était poursuivi, ladite indemnité étant due au prorata temporis, - dit que l'indemnité d'occupation serait payable à terme échu et, au plus tard, le 5 du mois suivant, - condamné in solidum M. et Mme [B] à payer à Mme [I] [E] représentée par ses mandataires et M. [S] [E] la somme de 2 063,55 euros au titre des indemnités d'occupation impayées au 5 novembre 2021 (terme du mois d'octobre 2021 inclus), puis l'indemnité d'occupation mensuelle telle que fixée ci-dessus à compter du 6 novembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux précités matérialisée par la remise des clés ou l'expulsion, - autorisé M. et Mme [B] à quitter les lieux précités au plus tard, dans les délais d'un an à compter de la signification de la décision, en application des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - ordonné à défaut de départ volontaire des intéressés à l'issue des délais de grâce qui leur ont été accordés, l'expulsion de M. et Mme [B] et celle de tous occupants de leur chef des lieux situés [Adresse 10] (appartement au 3ème étage constituant le lot n°49 de la copropriété et cave n°3) à [Localité 18], avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux demeure infructueux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - débouté Mme [I] [E] et M. [S] [E] de leur demande relative à la fixation d'une astreinte, - rappelé que, le cas échéant, le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux précités serait réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné in solidum M. et Mme [B] à supporter la charge des dépens de l'instance, à l'exclusion du coût de l'acte du congé du 26 mars 2019 qui demeurera à la charge exclusive de Mme [I] [E] représentée par ses mandataires et M. [S] [E], - condamné in solidum M. et Mme [B] à payer à Mme [I] [E] représentée par ses mandataires et M. [S] [E] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la décision était de droit exécutoire à titre provisoire, - dit que la décision serait transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'Etat dans le département, - débouté Mme [I] [E] représentée par ses mandataires et M. [S] [E], d'une part, et M. et Mme [B], d'autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la décision. Par déclaration reçue au greffe le 21 février 2022, M. et Mme [B] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 10 janvier 2023, ils demandent à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 6 janvier 2022 par le tribunal de proximité de Courbevoie qui a : * rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [E] à délivrer l'acte de congé du 26 mars 2019 et les exceptions de nullité du congé du 26 mars 2019, * constaté que le contrat de bail du 22 septembre 2010 était résilié à la date du 30 septembre 2019 et constaté que les époux [B] étaient occupants sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2019 et fixé une indemnité d'occupation, Et statuant à nouveau, - constater que le congé pour vendre délivré le 26 mars 2019 est nul et ne peut produire aucun effet, En conséquence, à défaut d'offre de relogement, le contrat a été renouvelé, - constater le caractère excessif et l'absence de volonté de vendre, en conséquence prononcer la nullité du congé, - débouter Mme [I] [E] et M. [S] [E] de sa demande de condamnation au titre des indemnités d'occupation, Subsidiairement, - leur accorder les plus larges délais pour quitter les lieux, - condamner Mme [I] [E] et M. [S] [E] en tous les dépens. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 18 juillet 2022, Mme [I] [E], représentée par ses mandataires et M. [S] [E] demandent à la cour de : - confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Courbevoie le 6 janvier 2022, - débouter M. et Mme [B] de leur demande de délai complémentaire et plus généralement de toutes demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, - condamner in solidum M. et Mme [B] au paiement de la somme de 6 897,86 euros au titre des indemnités d'occupation dues provisoirement arrêtées au 12 juillet 2022, - condamner in solidum M. et Mme [B] au paiement d'une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 26 janvier 2023. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur la validité du congé délivré aux époux [B] Les époux [B], locataires appelants, font grief à la décision querellée d'avoir validé le congé pour vendre qui leur a été signifié le 26 mars 2019. Reprenant, à hauteur de cour, l'argumentation développée devant le premier juge, ils font valoir aux fins d'obtenir l'infirmation du jugement que : - Mme [I] [E], née [A], n'était pas apte à délivrer congé, parce qu'elle ne justifie pas de sa qualité d'usufruitière à la date de délivrance du congé litigieux, en raison du fait que cette qualité d'usufruitière demeurait subordonnée au règlement d'une indemnité mise à sa charge au moment où une réserve d'usufruit à été constituée à son bénéfice par feu son époux [F] [E], et que cette indemnité n'a jamais été acquittée et a été transférée à la succession dans les comptes de laquelle elle figure toujours, - il n'a pas été fait d'offre de relogement aux époux [B], locataires âgés de plus de 65 ans et dont les ressources sont inférieures au plafond fixé par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, - le congé a été délivré à un prix excessif et volontairement dissuasif dans l'intention d'empêcher les locataires d'acquérir le logement qu'ils occupent, - il n'est pas justifié de la volonté réelle de vendre, le bailleur n'ayant accompli aucune démarche pour faire visiter l'immeuble et vendre le bien occupé. Les intimés, qui concluent la confirmation du jugement déféré en toutes ses disposition, de répliquer que : - l'absence de paiement de l'indemnité ne permettrait pas de considérer que Mme [E] n'est pas usufruitière et, en toute occurrence, cette indemnité n'existe plus, M. [E] en ayant fait donation à Mme [E] par testament olographe du 25 avril 2014, - Mme [I] [E], usufruitière et bailleresse était elle-même âgée de plus de 65 ans à la date de délivrance du congé, de sorte que les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dont excipent les époux [B] pour déplorer qu'il ne leur a été proposé aucune offre de relogement ne sont point applicables, - le bien a été proposé à son prix et sur la base d'une évaluation faite par un agent immobilier qui a visité le bien, - il ne peut être reproché au bailleur de n'avoir point entrepris des démarches en vue de vendre en raison du fait que les époux [B] occupent toujours les lieux. Réponse de la cour Le premier juge, par des motifs pertinents que la cour approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties en rejetant la fin de non-recevoir soulevée par les époux [B] et en validant le congé pour vendre qui leur a été signifié le 26 mars 2019, motif pris de ce que : - la qualité d'usufruitière ne pouvait être utilement déniée à Mme [I] [E], en raison du fait que l'acte de donation-partage constituant à son profit une réserve d'usufruit ne prévoit pas expressément que cette réserve d'usufruit est subordonnée au paiement d'une indemnité, que le paiement de cette indemnité ne constituait une condition de la réserve d'usufruit, dès lors qu'elle pouvait être réglée lors de la succession de M. [F] [E], et qu'en tout état de cause, [F] [E] a légué à son épouse par testament la créance due par elle à la succession, et Mme [I] [E], à la mort de son mari, a opté pour les trois quarts en usufruit des actifs de la succession, et notamment du bien litigieux, - les époux [B] ne peuvent utilement se prévaloir du bénéfice des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, en raison du fait que Mme [I] [E] usufruitière et bailleresse était elle-même âgée de plus de 65 ans à la date de délivrance du congé, - il n'est pas démontré par les époux [B] que le bien leur a été proposé à un prix manifestement excessif pour les dissuader de l'acquérir, les propriétaires bailleurs s'appuyant sur un avis de valeur contemporain de la date de délivrance du congé, qui fait apparaître que le prix proposé de 10 000 euros par m², correspondait au prix du marché pour cet appartement de 85 m², situé à [Localité 18], dans un quartier dans lequel les prix s'élevaient à la date de délivrance du congé en moyenne à 12 000 euros du m², - les époux [B], dès lors qu'ils se maintiennent dans les lieux, alors que la date d'effet du congé a expiré depuis longtemps, sont mal fondés à reprocher à leurs bailleurs de n'avoir engagé aucune démarche concrètes en vue de la vente des lieux. Les moyens développés par les époux [B] au soutien de leur appel ne faisant que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont le premier juge a connu et auxquels il a répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les époux [B] et validé le congé pour vendre signifié à ces derniers le 26 mars 2019. Il sera également et subséquemment confirmé en ses autres dispositions ayant autorisé l'expulsion des époux [B] et de tous occupants de leur chef, et les ayant condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. II) Sur les délais pour quitter les lieux sollicités par les époux [B] Les époux [B], au soutien de leur demande de délais pour quitter les lieux, font valoir qu'ils sont tous les deux septuagénaires et qu'ils ont entrepris des démarches en vue de se reloger qui n'ont pu encore aboutir. Réponse de la cour Les époux [B] occupent sans droit ni titre le bien litigieux depuis le 30 septembre 2019, soit presque quatre années. Le premier juge leur a déjà accordé un délai d'un an pour quitter les lieux à compter de la signification du jugement dont appel. Dès lors, ils seront déboutés de leur demande. III) Sur la demande en paiement des intimés Les bailleurs intimés sollicitent la condamnation des époux [B] à leur payer une somme de 4958, 03 euros au titre des indemnités d'occupation demeurées impayées au 17 janvier 2023. Les époux [B] vont valoir que les indemnités d'occupation ont été réglées pour la période allant de mai à juillet 2022, ce dont ils disent justifier. Réponse de la cour Les bailleurs produisent un décompte locatif faisant apparaître un solde débiteur au 17 janvier 2023 de 4 958, 03 euros. Ce décompte comptabilise les paiements effectués par les époux [B] durant la période allant du mois de mai au mois de juillet 2022. Les époux [B] justifient cependant avoir réglé, en outre, la somme de 2 125,41 euros par chèque bancaire le 13 janvier 2023. Par suite, ils seront condamnés au paiement de la somme de 2 832, 62 euros (4 958,03-2125,41) au titre des indemnités d'occupation dues au 13 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse. IV) Sur les demandes accessoires Les époux [B], qui succombent, seront condamnés aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et des frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées. PAR CES MOTIFS La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions Y ajoutant Déboute M. [W] [B] et Madame [P] [B], née [U], de la totalité de leurs demandes ; Condamne in solidum M. [W] [B] et Madame [P] [B] née [U], à payer à Mme [I] [E], représentée par ses mandataires, Mme [D] [X], Mme [G] [E], M. [S] [E] et M. [Y] [E], une somme de 2 832,62 euros, au titre des indemnités d'occupation dues au 13 janvier 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [W] [B] et Madame [P] [B], née [U], à payer à Mme [I] [E], représentée par ses mandataires, Mme [D] [X], Mme [G] [E], M. [S] [E] et M. [Y] [E], une indemnité de 4 000 euros ; Condamne in solidum M. [W] [B] et Madame [P] [B] née [U], aux dépens de la procédure d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,