Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/00897

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 09 AOUT 2024 N° RG 24/00897 - N° Portalis DB22-W-B7I-SBXW Code NAC : 72C DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice l’AGENCE SAINT SIMON, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S VERSAILLES sous le n° 315 492 652, dont le siège social est [Adresse 2], prise en la personne de son président domicilié en cette qualité audit siège, Représentée par Me Hervé KEROUREDAN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 40 DEFENDEURS Monsieur [G] [H], [D], [E] [F] né le 31 Mai 1968 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] Madame [Z] [I] [J] épouse [F] née le 03 Mars 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1] Représentés par Me Fanny LE BUZULIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 588 *** Débats tenus à l'audience du : 09 Juillet 2024 Nous, Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 09 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Août 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE L’ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 7] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Monsieur [G] [F] et Madame [Z] [J] épouse [F] (ci-après dénommés « les époux [F] ») sont copropriétaires non-résidents de l’immeuble. Ils sont propriétaires de deux chambres n°25 et 27 situées en rez-de-chaussée constituant les lots n°47 et 49. La chambre n°25 est louée en bail meublé classique. La chambre n°27 est mise en location meublée de courte durée sur des sites dédiés tels que booking.com ou airbnb. Des copropriétaires se plaignant de diverses nuisances causées par les locataires de la chambre n°27 appartenant aux époux [F], le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 8 juin 2024, les époux [F], devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles afin qu’il soit ordonné de : suspendre temporairement l’activité de location meublée de courte durée concernant la chambre n°27 (lot 49) au sein de la copropriété Résidence [4] pendant une durée de 18 mois à compter de la signification de la décision ; retirer et suspendre temporairement la parution de toutes les annonces figurant sur tout support électronique ou papier dont l’objectif est la promotion de locations meublées de courte durée de la chambre n°27 (lot 49) « Destination [Localité 7] » au sein de la copropriété Résidence [4] pendant une durée de 18 mois à compter de la signification de la décision ; assortir ces obligations d’une astreinte provisoire de 1 000 euros par jour et par infraction constatée passé un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision et pendant une durée de 12 mois ; condamner les époux [F] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner les époux [F] aux entiers dépens. L’affaire a été évoquée à l’audience du 9 juillet 2024. Le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes dans ses conclusions visées par le greffier d’audience exposant que les époux [F] se livraient à une activité commerciale en louant sa chambre n°27 par l’intermédiaire de sites internet dédiés (booking.com, airbnb), que cette activité était contraire à la destination bourgeoise de l’immeuble et entraînait des nuisances et des dégradations imputables à ses locataires. Les époux [F] ont soutenu à l’audience leurs conclusions en défense notifiées par voie électronique le 5 juillet 2024 aux termes desquelles, ils sollicitent le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et sa condamnation au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Ils demandent également à ce que le syndicat des copropriétaires soit condamné à leur restituer tous les frais de procédure et d’avocat engendrés par la présente affaire qu’ils auraient réglés en leur qualité de copropriétaires, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Au soutien de leurs prétentions, ils indiquent que la location meublée de courte durée n’est pas prohibée par le règlement de copropriété. Ils précisent qu’en application d’une jurisprudence récente de la Cour de cassation, et contrairement à ce que soutient le demandeur, la location touristique de courte durée est de nature civile, tant qu’elle ne s’accompagne pas de prestations de services accessoires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Ils ajoutent que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve d’un trouble manifestement illicite en application de l’article 835 du code de procédure civile, les attestations des copropriétaires versées aux débats par le demandeur émettant des peurs et des craintes sans faire état d’un trouble avéré. L’affaire a été mise en délibéré au 9 août 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la demande de suspension de l’activité de location de courte durée En application de l'article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut toujours, même en présence d'une contestation prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Sont privatives les parties des bâtiments ou des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. » L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit quant à lui : que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. » Dès lors, si l’article 8 al 1er de la loi de 1965 dispose que le règlement de copropriété « détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance », de sorte qu’il peut y être indiqué à quel usage chaque lot se trouve en principe affecté (habitation, local d’activité professionnelle, boutique, commerce, le cas échéant avec certaines exclusions, cave, grenier, garage, box, resserre, entrepôt, atelier, etc...), il est immédiatement précisé, dans son 2ème alinéa, qu’il « ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ». La liberté étant le principe, les dispositions conventionnelles relatives à l’affectation des parties privatives sont strictement interprétées en ce qu’elles limitent les droits des copropriétaires. Ainsi, une affectation qui n’est pas expressément interdite par le règlement de copropriété doit être autorisée, dès lors qu’elle n’est pas contraire à la destination de l’immeuble. La destination de l’immeuble, qui ne fait l’objet d’aucune définition légale ou réglementaire, est souverainement appréciée par les juges, par référence aux actes, mais également à la situation et aux caractéristiques propres de l'immeuble. Il est à cet égard généralement admis deux types de clauses d'habitation « bourgeoise » la clause d'habitation bourgeoise dite « exclusive » qui prohibe toute activité professionnelle au sein de l'immeuble, réservé à l'usage d'habitation dans son entier, tandis que la clause d'habitation bourgeoise dite « ordinaire » qui permet l'exercice de certaines activités telles les activités libérales. Dans l'un et l'autre des cas, et sauf stipulation expresse du règlement de copropriété les admettant par exception, les activités commerciales sont en revanche prohibées. En l'espèce, l'article 10-1° du règlement de copropriété de l’immeuble portant sur les dispositions générales de l’usage des parties privées, reprend les articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 précitée. L’article 10-2° portant sur « L’occupation » des parties privatives, précise que : « Les appartements devront être occupés de façon honnête, par des personnes correctes, de bonne vie et mœurs. L’utilisation des appartements à usage professionnel (professions libérales) sera permise dans la mesure où cette utilisation ne sera pas incompatible avec la bonne tenue de l’immeuble et où les appareils qui seront utilisés pour l’exercice de la profession ne provoquent pas de gêne (...) » L’article 10-20° portant sur les « Locations » énonce que : « Chaque copropriétaire pourra louer les locaux lui appartenant. Toutefois, en ce qui concerne les appartements, les locations ne pourront avoir lieu par appartement entier. La transformation des appartements en chambre meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais la location meublée d’un appartement entier d’une chambre individuelle est autorisée (…) Toute location meublée ou non ne pourra avoir lieu qu’au profit de personnes honorables, de bonne vie et mœurs (…) ». Enfin, l’article 10-25° portant sur les « Chambres individuelles », prévoit que « Les chambres individuelles devront être utilisées conformément à la règlementation en vigueur. Elles devront en outre être garnies de voilage d’un modèle identique, afin de préserver l’unité de la façade ». Il résulte de ces éléments que le règlement de copropriété, d'une part, n'interdit pas spécifiquement la location touristique de courte durée, d'autre part, n'attribue pas à la résidence une destination bourgeoise exclusive, puisqu'il admet l'exercice d'activités libérales ou assimilées, mais ne lui attribue pas non plus expressément une destination bourgeoise ordinaire. L’analyse du règlement de copropriété exclut que l'activité reprochée aux époux [F] soit considérée comme une violation évidente d'une règle de droit, pour reprendre l'expression consacrée, et par conséquent manifestement illicite. Par ailleurs, en l'absence de fourniture de services annexes pendant la location, l'activité exercée par les époux [F], simple location d'un logement meublé, fût-elle de courte durée, ne peut être considérée comme étant de nature commerciale. Le moyen tiré de l'interdiction des activités commerciales par le règlement de copropriété est donc inopérant pour caractériser l'existence d'un trouble manifestement illicite. Si la location meublée de courte durée d'appartements n'est pas formellement interdite par le règlement de copropriété, encore faut-il que cette activité ne nuise pas aux droits des autres copropriétaires ni ne porte atteinte à la destination de l'immeuble. A cet égard, le syndicat des copropriétaires verse aux débats des attestations des copropriétaires se plaignant des nuisances et des troubles générés par la location meublée de courte durée par les époux [F] de leur chambre n°27. Il ressort de la lecture de ces pièces que les copropriétaires se plaignent de ce que les locataires ont accès aux parties communes sans restriction, de sorte qu’il existe un risque pour la sécurité des copropriétaires résidents, sans pour autant établir de nuisance particulière ni de troublé avéré. Certaines attestations font état de nombreux mouvements de personnes étrangères à la copropriété ou encore de personnes tirant des valises, des éléments qui perturberaient la vie quotidienne des copropriétaires résidents et leur tranquillité. La seule présence des locataires dans les parties communes et les désagréments qui peuvent être occasionnés par leurs allées et venues sont insuffisants pour démontrer que les locations auxquelles procèdent les époux [F] nuisent aux droits des autres copropriétaires et provoquent un trouble anormal dépassant les inconvénients normaux du voisinage, étant précisé qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble. Dans ces conditions, et à défaut de rapporter la preuve de l’existence d’un trouble illicite, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de suspension de l’activité de location de courte durée de la chambre n°27 appartenant aux époux [F]. Sur la demande de remboursement des charges de copropriété découlant de la procédure judiciaire Les époux [F] demandent à être dispensés de toute participation aux frais afférents à la présente procédure, par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ». Les époux [F], gagnant leur procès contre le syndicat, sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure incluant notamment les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l'avocat du syndicat, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Sur les frais irrépétibles et les dépens L'équité et la situation économique des parties commandent l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires à payer aux époux [F] la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance. PAR CES MOTIFS Nous, Charlotte MASQUART, Vice-présidente du tribunal judiciaire de Versailles, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DEBOUTONS le syndicat des co-propriétaires de sa demande tendant à la suspension de l’activité de location de courte durée exercée par les époux [F] concernant leur chambre n°27 au sein de la copropriété ; DISPENSONS les époux [F] de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, incluant notamment les dépens, l’application de l’article 700 du code de procédure civile et les honoraires de l’avocat du syndicat des copropriétaires dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires à verser aux époux [F] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision. Prononcé par mise à disposition au greffe le NEUF AOUT DEUX MIL VINGT QUATRE par Charlotte MASQUART, Vice-Présidente, assistée de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE Elodie NINEL Charlotte MASQUART