Cour d'appel, 09 novembre 2023. 20/03503

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 09 NOVEMBRE 2023 ph N° 2023/ 355 Rôle N° RG 20/03503 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BFW57 Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 3] PA R SON SYNDIC EN EXERCICE, LA SARL CITYA TORDO C/ [J] [X] épouse [R] Copie exécutoire délivrée le : à : SCP ASSUS-JUTTNER Me Eric MARY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Décembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00647. APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE '[Adresse 3]', sis [Adresse 3], à [Localité 1], représenté par son Syndic en exercice, la SARL CITYA TORDO, Société unipersonnelle à Responsabilité Limitée, dont le siège social est sis [Adresse 4] à [Localité 1], prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège représenté par Me Françoise ASSUS-JUTTNER de la SCP ASSUS-JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par Me Jeanne VEZIER, avocat au barreau de NICE INTIMEE Madame [J] [X] épouse [R] demeurant [Adresse 5] - [Localité 2] représentée par Me Eric MARY, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 19 Septembre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Marc MAGNON, Président Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Novembre 2023, Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES Mme [J] [X] épouse [R] était propriétaire d'un appartement au sein de la copropriété [Adresse 3] sise [Adresse 3] à [Localité 1], acquis en viager suivant acte notarié du 20 juin 1988, appartement occupé alors par la crédit-rentière Mme [E]. A la suite d'un dégât des eaux dans l'appartement occupé par Mme [E], l'assemblée générale des copropriétaires a décidé de refaire l'étanchéité du toit-terrasse de l'immeuble, travaux réalisés par l'entreprise Oriti-Niosi, courant 2012-2013. En septembre 2014, un nouveau dégât des eaux est survenu dans l'appartement occupé par Mme [E], sinistre que le syndic a déclaré auprès de la compagnie Groupama, assureur de la copropriété, lequel après avoir missionné un expert le cabinet Eurexo, a refusé sa garantie. Le syndic s'est alors retourné vers la compagnie Gable insurance, assureur décennal de l'entreprise Oriti-Niosi, qui a aussi mandaté un expert le cabinet CLE expertises, mais la liquidation judiciaire de l'assureur décennal a stoppé le règlement du dossier. Par exploit du 30 janvier 2018, Mme [J] [X] épouse [R] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins de la voir condamner à effectuer les travaux nécessaires à la réfection de l'étanchéité et à réparer son préjudice de jouissance et matériel. Par jugement du 18 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Nice a statué ainsi : « - déclare sans objet l'exception tirée du défaut de qualité pour agir qu'oppose le Syndicat des copropriétaires à Madame [X] épouse [R] du chef de sa demande de condamnation sous astreinte à effectuer divers travaux qu'elle a, en effet, abandonnée en cours de procédure ; - déboute le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] de ses demandes ; - déclare le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] responsable de plein droit des dommages causés dans l'appartement de Madame [X] épouse [R] ; - condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] à payer à Madame [X] épouse [R] la somme de 20 000 € au titre de la dépréciation de son bien ainsi que celle de 12 000 € en réparation de son trouble de jouissance ; - condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] à payer à Madame [X] épouse [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonne l'exécution provisoire du jugement ; - condamne le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 3] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » Par déclaration du 6 mars 2020, le syndicat des copropriétaires a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 9 novembre 2020, le syndicat des copropriétaires demande à la cour : Vu les articles 31, 32 et 122 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence, - de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et en tant que de besoin, A titre liminaire : - de juger qu'en ne se prononçant pas sur le défaut d'intérêt à agir de Mme [X] pourtant soulevé par lui, le jugement du 18 décembre 2019 du tribunal de grande instance de Nice est entaché d'une omission à statuer, - de juger que Mme [X] ne justifie ni de sa qualité, ni de son intérêt à agir, contre lui, - de juger que les travaux de réfection de l'étanchéité ayant été réalisés au 31 mai 2018, Mme [X] ne justifie pas d'un intérêt certain et actuel à agir contre lui, A titre principal : - de juger que Mme [X] a acquis en viager, suivant acte notarié du 20 juin 1988, un appartement qui a été occupé par la crédit-rentière, Mme [E] jusqu'à son décès, le 28 mai 2017, - de juger que le constat d'huissier du 23 juin 2017 ne fait qu'attester l'existence de désordres et ne se prononce pas sur leur origine en dehors d'une « grande tâche jaunâtre d'infiltration au niveau du plafond », ainsi, le reste des désordres constatés ne peut être entièrement et directement imputé à un dégât des eaux, - de juger que le juge de première instance a assimilé à tort l'ensemble des désordres allégués par Mme [X] aux conséquences directes d'un dégât des eaux, - de juger que le juge de première instance n'a pas tiré toutes les conséquences du rapport d'expertise du 19 janvier 2015 du cabinet Eurexo qui atteste que l'indemnisation en valeur d'usage, vétusté déduite, doit être chiffrée à la somme de 4 008,30 euros, - de juger que Mme [X] n'avait la jouissance de l'appartement qu'à compter de la remise des clés, soit le 23 juin 2017, - de rejeter les demandes de Mme [X] au titre d'un préjudice de jouissance qu'elle aurait subi depuis le mois de février 2015, - de juger que le préjudice de jouissance de Madame [X] n'est pas établi, car elle n'apporte aucun justificatif tendant à démontrer son intention de louer l'appartement, - de juger que Mme [X] ne peut pas légitimement prétendre louer son bien à hauteur de 2 200 euros par mois en raison de l'état d'extrême vétusté de l'appartement litigieux, - de juger que Mme [X] évalue son préjudice financier de manière forfaitaire, sans tenir compte de la valeur des biens à la vente et dans un état à neuf, - de juger que les travaux de réparation des dommages causés dans l'appartement de Mme [X] et résultant du seul dégât des eaux, vétusté déduite, est évaluée à la somme de 4 008,30 euros selon le rapport d'expertise du 19 janvier 2015 du cabinet Eurexo, somme qui devait être prise en charge par les compagnies d'assurance de Mme [E] ou de Mme [X] et qui constituerait donc un enrichissement sans cause si la condamnation de la copropriété est maintenue à ce titre, - de juger dès lors, qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation de la copropriété, En conséquence, - de débouter Mme [X] de ses demandes indemnitaires, En tout état de cause : - de condamner Mme [X] à lui verser la somme de 5 000 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance au profit de la SCP Assus-Juttner, sous sa due affirmation de droit. Le syndicat des copropriétaires fait essentiellement valoir : Sur l'absence de qualité et d'intérêt à agir : - que le tribunal ne s'est prononcé que sur la qualité et pas l'intérêt à agir, - que Mme [X] a vendu son appartement par acte notarié du 22 juin 2018 et n'est donc plus propriétaire et a donc perdu qualité à agir, - qu'il résulte des attestations du 31 mai 2018 de l'entreprise Oriti-Niosi et du cabinet Citya Tordo que la reprise de l'étanchéité du toit-terrasse de la [Adresse 3], a été exécutée, Sur le fond : - que le tribunal n'a pas tenu compte de l'extrême vétusté du bien immobilier litigieux, l'appartement ayant été acquis en 1975 et vendu en viager à Mme [X] en 1988, sans faire l'objet de travaux de rénovation, que l'installation électrique n'était pas aux normes, - que les désordres au niveau du balcon-terrasse et de certaines fixations des stores, n'ont aucun rapport avec un quelconque dégât des eaux, même s'ils relèvent de la responsabilité de la copropriété, - que Mme [X] ne démontre pas le lien entre le préjudice allégué au niveau du balcon et les infiltrations, ni entre les troubles constatés dans l'appartement et les dégâts des eaux, - que le jugement déforme complètement les conclusions de l'expert Eurexo et n'a opéré qu'une analyse partielle du rapport en occultant l'état de vétusté pourtant retenu par l'expert Eurexo, que c'est d'ailleurs l'assurance Alliance iard de Mme [E] qui a chiffré le montant des désordres subis au titre du dégât des eaux, - qu'à aucun moment le constat d'huissier du 23 juin 2017 produit par Mme [X] ne fait état du caractère inhabitable des lieux, ni ne se prononce sur l'origine des désordres, qu'en dehors de la grande tâche jaunâtre d'infiltration au niveau du plafond, le reste des désordres ne peut être directement imputé à un quelconque dégât des eaux, - que Mme [X] s'est opposée au cours de l'assemblée générale des copropriétaires du 6 novembre 2017 à l'adoption de la douzième résolution tendant à « la réalisation d'un diagnostic technique global », comprenant notamment « une analyse de l'état apparent des parties communes et des équipements communs de l'immeuble », et ne peut donc lui reprocher un défaut d'entretien de l'immeuble, Sur le préjudice de jouissance : - que l'appartement était occupé par la crédit-rentière ou sa fille jusqu'au décès de la crédit-rentière et la remise des clés n'est intervenue que le 23 juin 2017, date retenue à juste titre par le tribunal, - que Mme [X] n'avait pas l'intention de louer l'appartement, mais a cherché à le vendre le plus vite possible, sinon elle aurait dû remettre aux normes l'électricité, réparer les désordres dus à la vétusté du logement, établir les diagnostics obligatoires, publier des annonces, que c'est donc à tort que le premier juge a retenu un préjudice de jouissance entre le 23 juin 2017 et le 22 juin 2018, - que Mme [X] ne peut légitimement prétendre à un loyer de 2 200 euros pour l'appartement en raison de son état d'extrême vétusté, que la preuve de la perte de chance n'est pas rapportée, Sur le préjudice tiré de la dépréciation du bien immobilier : - que la jurisprudence considère de manière constante que le préjudice ne peut être fixé de manière forfaitaire, - que la soi-disant dépréciation de la valeur du bien ne résulte pas des seules conséquences directes du dégât des eaux, qu'il faut aussi tenir compte de l'état de vétusté avancé de l'appartement et l'absence de mise aux normes de l'électricité, - qu'il n'a pas été pris en compte qu'un appartement similaire a été vendu dans la même résidence le 15 février 2018 pour la somme avant travaux et sans meuble inférieure à 300 000 euros, alors que Mme [X] a vendu le sien à 550 000 euros. Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 22 mars 2023, Mme [J] [R]-[X] demande à la cour : - de confirmer le jugement de première instance en toutes ses dispositions, Y ajoutant, - de condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3 000 euros, - de le condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel, distraits au profit de Me Eric Mary, sous sa due affirmation de droit. Mme [J] [R]-[X] soutient en substance : Sur la recevabilité : - que si elle a vendu son bien, il n'en demeure pas moins qu'elle a subi un préjudice de jouissance pour toute la période antérieure et n'a pas pu vendre son bien dans les meilleures conditions, - que les travaux destinés à mettre un terme aux infiltrations ayant été réalisés, elle renonce à solliciter sous astreinte la réalisation des travaux, ce qu'elle a fait déjà devant le premier juge, Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires : - que le syndicat des copropriétaires est responsable à son égard sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, puisqu'il est établi que les dommages déplorés proviennent de la toiture-terrasse de l'immeuble, partie commune de l'immeuble, que cela est d'ailleurs reconnu par le syndicat des copropriétaires, - qu'il importe peu de savoir si la responsabilité de l'entreprise ayant réalisé les travaux est engagée, - que le constat d'huissier établit le caractère inhabitable des lieux et la nécessité de procéder à la réfection complète de l'appartement, Sur le préjudice de jouissance : - que Mme [E] ayant renoncé à son droit d'usage et d'habitation suivant acte d'huissier du 22 janvier 2015, elle aurait pu louer le bien depuis cette date mais n'a pu le faire en raison de la persistance des infiltrations et de l'absence de travaux engagés par la copropriété, ce qui a engendré un préjudice de jouissance, - qu'il importe peu que l'acte de renonciation n'ait pas été repris dans un acte notarié, - qu'elle n'avait pas d'autre choix que d'attendre la réalisation des travaux pour mettre fin aux infiltrations par le syndicat, avant de relouer l'appartement, - que l'appelant n'apporte aucune preuve à l'appui de ses affirmations sur la vétusté de l'appartement, Sur le préjudice financier : - qu'elle a vendu son bien en l'état en cours de procédure, ce qui lui a causé un préjudice financier, ce type de bien se cédant entre 600 000 euros et 650 000 euros, alors qu'il a été vendu à 550 000 euros, - que la dépréciation de son bien n'a rien de forfaitaire. L'instruction a été clôturée par ordonnance du 5 septembre 2023. L'arrêt sera contradictoire, puisque toutes les parties ont constitué avocat. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'étendue de la saisine de la cour Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. Il est constaté que le dispositif des conclusions de l'appelant comporte des demandes de « juger » qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n'en est pas saisie. Sur l'exception d'irrecevabilité des demandes de Mme [R]-[X] Le syndicat des copropriétaires soulève le défaut de qualité et d'intérêt de Mme [R]-[X], car elle a vendu son appartement par acte notarié du 22 juin 2018 d'une part, car il résulte des attestations du 31 mai 2018 de l'entreprise Oriti-Niosi et du cabinet Citya Tordo que la reprise de l'étanchéité du toit-terrasse de la [Adresse 3], a été exécutée, d'autre part. Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile, tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée, constitue une fin de non-recevoir, étant admis que cette liste n'est pas limitative. Selon les dispositions de l'article 31 du code de procédure civile, "L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé." L'intérêt à agir doit être apprécié au moment de l'introduction de la demande en justice et l'existence du droit invoqué par le demandeur ou par le défendeur n'est pas une condition de recevabilité de l'action mais de son succès, après examen des moyens et pièces invoqués à l'appui des demandes. Mme [R]-[X] réclame réparation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice financier. Il est constaté que le préjudice financier correspond au manque à gagner allégué sur le prix de vente du bien, et constitue un préjudice personnel. Quant au préjudice de jouissance allégué jusqu'à la vente du bien immobilier, il constitue également un préjudice personnel. L'exception d'irrecevabilité des demandes de Mme [R]-[X] sera donc rejetée et le jugement appelé qui déclare recevable la demande sera confirmé. Sur les demandes de Mme [R]-[X] Le principe de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, n'est pas discuté mais seulement les préjudices allégués en lien avec les problèmes d'infiltrations au niveau de la toiture-terrasse dont il est établi qu'ils ont fait l'objet de travaux une première fois en 2012-2013, qui se sont avérés inefficaces jusqu'à nouveaux travaux exécutés en mai 2018, selon attestations des 30 et 31 mai 2018 de l'entreprise Oriti-Niosi et du cabinet Citya Tordo. S'agissant du préjudice de jouissance, il est constaté que Mme [R]-[X] qui conclut à la confirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions, quel que soit le contenu des motifs de ses conclusions, acquiesce à la limitation dans le temps, effectuée par le premier juge, du préjudice de jouissance allégué, à compter du 23 juin 2017 seulement, date de remise des clés, en le qualifiant de perte de chance. Le syndicat des copropriétaires conteste à la fois l'existence et le quantum de ce préjudice au regard de la valeur locative de l'appartement de Mme [R]-[X] dont la vétusté est alléguée, et au regard des désordres de l'appartement consécutifs au seul dégât des eaux. Il estime que la perte de chance de louer l'appartement n'est pas rapportée. Le rapport d'assurance Eurexo, établi dans la suite de la déclaration de sinistre du 3 septembre 2014 « dégât des eaux », à la demande de l'assureur Groupama de la copropriété, fait état d'endommagements dans l'appartement alors occupé par Mme [E] crédit-rentière, aux « embellissements des pièces séjour, chambre et couloirs/dégagements », en procédant à une évaluation de ces dommages comprenant ceux aux placards, à la somme de 4 008,30 euros après déduction d'un pourcentage de vétusté de 25 %. Le lien de causalité entre les dommages aux embellissements et le dégât des eaux lié aux problèmes d'étanchéité de la toiture-terrasse est donc démontré, comme par suite, les atteintes consécutives à la jouissance de l'appartement, tant que les travaux de reprise des embellissements ne sont pas intervenus, ce qui suppose préalablement la résolution du problème originel d'étanchéité de la toiture-terrasse. A cet égard, il est établi qu'en mars 2018, les tests d'humidité dans l'appartement en cause révélaient encore la présence de points d'humidité, notamment en provenance du balcon de Mme [M] copropriétaire de l'appartement sus-jacent. Les problèmes d'étanchéité ont été définitivement réglés fin mai 2018. En outre, selon le procès-verbal de constat d'huissier rédigé le 23 juin 2017, il est relevé dans le salon, la présence de plaques isolantes partiellement tombées, dans la cuisine, du papier peint décollé avec d'importantes moisissures, une poutre sous plafond présentant de nombreuses moisissures, dans la chambre (ancienne) du papier peint décollé laissant apparaître des moisissures dans l'angle de la cloison de la salle de bains, des dalles isolantes se décollant par endroits, dans la chambre 1 des dalles isolantes se décollant, des fers à béton apparaissant avec des traces de corrosion, dans l'entrée, le dégagement, et le placard de nombreuses traces d'infiltrations au niveau du plafond, s'agissant de dommages directement consécutifs aux problèmes d'étanchéité de la toiture-terrasse. Il est soutenu que Mme [R]-[X] n'avait pas l'intention de louer l'appartement mais qu'elle l'a mis en vente, ce qu'elle ne discute pas et implique donc de s'interroger sur le point de savoir si, par suite, elle peut obtenir l'indemnisation de la perte de chance de louer son bien, telle que retenue par le tribunal. Or, il est constant que la mise en vente d'un appartement ne peut raisonnablement être poursuivie en même temps que la mise en location du même appartement et, Mme [R]-[X] qui se contente de produire une attestation de valeur locative d'un appartement comparable mis en location dans la même résidence, ne produit aucun élément tendant à attester de la certitude de cette perte de chance, ni le caractère réel et sérieux de la perte de chance de mettre en location le bien dont la vente était poursuivie. Il y a donc lieu de conclure que Mme [R]-[X] ne démontre pas la réalité de la perte de chance de louer son appartement et sera donc déboutée de sa demande au titre du préjudice de jouissance, le jugement étant infirmé sur ce point. S'agissant du préjudice financier, Mme [R]-[X] a vendu son appartement le 22 juin 2018 au prix de 550 000 euros, s'agissant d'un appartement situé au quatrième étage, d'une superficie de 105 m² avec une terrasse de 21 m², outre un garage et une cave. Il est soutenu que compte tenu de l'état de vétusté de l'appartement de Mme [R]-[X], celle-ci n'aurait pas pu prétendre à un prix meilleur à la vente, le syndicat des copropriétaires produisant des pièces relatives à la vente d'un appartement situé dans la même résidence le 30 janvier 2018 moyennant le prix de 360 000 euros, d'une superficie attestée de 70 m² avec une terrasse de 29 m² vue mer, entièrement refait à neuf par le vendeur. L'attestant y estime le coût des travaux de remise à neuf à 60 000 euros. Au regard de la superficie du bien situé dans un quartier résidentiel de [Localité 1] et des graves désordres consécutifs au dégât des eaux, survenu en septembre 2014, caractérisés dans le procès-verbal de constat du 23 juin 2017 et toujours en cours au moment de la vente en juin 2018, alors que les problèmes d'étanchéité de la toiture-terrasse n'ont été résolus que fin mai 2018, il est manifeste que ces désordres ont entraîné une perte de valeur de l'appartement vendu. C'est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a évalué cette perte de valeur liées aux désordres, à hauteur de 20 000 euros, la critique du caractère forfaitaire de cette indemnisation étant écartée. Le jugement appelé sera donc confirmé sur ce point. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient de confirmer le jugement entrepris. Le syndicat des copropriétaires, qui succombe pour l'essentiel dans son appel, sera condamné aux dépens d'appel ainsi qu'au titre des frais irrépétibles, qu'il est inéquitable de laisser entièrement à la charge de Mme [R]-[X]. PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] à payer à Mme [J] [X] épouse [R] la somme de 12 000 euros en réparation de son trouble de jouissance ; Statuant à nouveau, Déboute Mme [J] [X] épouse [R] de sa demande au titre du préjudice de jouissance ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 1] représenté par son syndic, aux dépens d'appel ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 3] sis [Adresse 3] à [Localité 1] représenté par son syndic, à payer à Mme [J] [X] épouse [R] la somme de 2 000 euros (deux mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT