Cour d'appel, 29 juin 2023. 22/01402

ARRET N° [D] [B] C/ [C] VBJ/DK/VB COUR D'APPEL D'AMIENS 1ERE CHAMBRE CIVILE ARRET DU VINGT NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS Numéro d'inscription de l'affaire au répertoire général de la cour : N° RG 22/01402 - N° Portalis DBV4-V-B7G-IMOK Décision déférée à la cour : JUGEMENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEAUVAIS DU TRENTE ET UN MAI DEUX MILLE VINGT ET UN PARTIES EN CAUSE : Monsieur [T] [D] né le 30 Novembre 1959 à [Localité 7] [Adresse 5] [Localité 2] Madame [V] [B] épouse [D] née le 18 Avril 1967 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 2] Représentés par Me TURPIN substituant Me Jérôme LE ROY de la SELARL LEXAVOUE AMIENS-DOUAI, avocats au barreau d'AMIENS APPELANTS ET Madame [V] [C] épouse [X] née le 02 Septembre 1965 à [Localité 6] de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Jean-Michel LECLERCQ-LEROY, avocat au barreau d'AMIENS Plaidant par Me BARBEDETTE, avocat au barreau de PARIS INTIMEE DEBATS : A l'audience publique du 04 mai 2023, l'affaire est venue devant Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, magistrat chargé du rapport siégeant sans opposition des avocats en vertu de l'article 805 du Code de procédure civile. Ce magistrat a avisé les parties à l'issue des débats que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 29 juin 2023. La Cour était assistée lors des débats de Mme Diénéba KONÉ, greffière, assistée de M. Michaël LEBAS, greffier stagiaire. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE : Le magistrat chargé du rapport en a rendu compte à la Cour composée de Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre, Mme Christina DIAS DA SILVA, Présidente de chambre et M. Pascal MAIMONE, Conseiller, qui en ont délibéré conformément à la Loi. PRONONCE DE L'ARRET : Le 29 juin 2023, l'arrêt a été prononcé par sa mise à disposition au greffe et la minute a été signée par Mme Véronique BERTHIAU-JEZEQUEL, Présidente de chambre et Mme Vitalienne BALOCCO, greffière. * * * DECISION : FAITS ET PROCEDURE Suivant acte notarié du 19 avril 2019, Mme [C] a consenti à M. et Mme [D] une promesse de vente portant sur une propriété sise à [Localité 4] comprenant une ancienne ferme, un ancien pavillon de chasse et un ensemble de terres, landes, étangs et bois, moyennant le prix de 2 430 000euros et 163 00 euros de frais d'acte, sous la condition suspensive de l'obtention de deux prêts. M. et Mme [D] ont consigné entre les mains du notaire la somme de 120000 euros correspondant à une partie de l'indemnité d'immobilisation contractuellement fixée à 243 000 euros. Mis en demeure le 9 juillet 2019 par le notaire de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition, M. et Mme [D] n'ont pas répondu. Ils ont sollicité le remboursement de l'indemnité d'immobilisation. Mme [X] s'est opposée à cette restitution et a sollicité le versement du solde de 123 000 euros. Suivant acte du 27 janvier 2020, Mme [X] a fait assigner M. et Mme [D] devant le tribunal judiciaire de Beauvais aux fins de reconnaissance de leur défaillance et d'appréhension de la totalité de l'indemnité d'occupation. Par jugement en date du 31 mai 2021, le tribunal judiciaire de Beauvais a ainsi statué: -Dit que les époux [D] sont déchus de tout droit de demander la réalisation de la vente objet de la promesse unilatérale de vente du 19 avril 2019, -Dit que les époux [D] n'ont pas accompli de manière satisfaisante les démarches nécessaires à l'obtention des financements permettant la bonne fin de l'opération, -Dit en conséquence que l'indemnité d'immobilisation reste acquise à Madame [X], -Requalifie la clause d'indemnité d'immobilisation en clause pénale susceptible de modification par le juge, -Réduit à la somme de 120 000 euros le montant de cette clause pénale, -Déboute en conséquence les époux [D] de leur demande reconventionnelle tendant à la restitution de la somme de 120.000 euros, -Autorise Maître [L] à remettre à [V] [X] la somme de 120.000 euros consignée entre ses mains par les époux [D], -Dit le jugement opposable et commun à Maître [L] & [F], -Déboute Madame [X] du surplus de sa demande à ce titre, -Condamne solidairement M. et Mme [D] à payer à Madame [X] les sommes suivantes : o 10 000 euros au titre de la perte de chance d'exploitation des chambres d'hôtes pour les mois de juillet et août 2019 ; o 1.037,30 euros au titre des frais d'entretien de la propriété pour les mois de juillet et août 2019, o 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, -Déboute Madame [X] du surplus de ses demandes indemnitaires principales, -Dit que les condamnations susvisées portent intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, -Condamne in solidum M. et Mme [D] aux dépens, -Admet la SCP Baclet Mellon ainsi que Me Elodie Devraigne au bénéfice du recouvrement direct prévu par l'article 699 du Code de procédure civile, -Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit. Le jugement n'a pas été signifié. M. et Mme [D] ont interjeté appel le 25 mars 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 mai 2023 et évoquée à l'audience des débats du même jour. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par conclusions en date du 6 avril 2023, M. et Mme [D] demandent à la cour de: Réformer le jugement en ce qu'il a : - Dit que M. et Mme [D] n'ont pas accompli de manière satisfaisante les démarches nécessaires à l'obtention des financements permettant la bonne fin de l'opération, - Dit en conséquence que l'indemnité d'immobilisation reste acquise à Mme [X], - Réduit à la somme de 120.000 euros (cent vingt mille euros) le montant de la clause pénale, - Débouté en conséquence M. et Mme [D] de leur demande reconventionnelle tendant à la restitution de la somme de 120.000 euros (cent vingt mille euros), - Autorisé Maître [L] à remettre à Mme [X] la somme de 120.000 euros (cent vingt mille euros) consignée entre ses mains par M. et Mme [D] - Condamné solidairement M. et Mme [D] à payer à Mme [X] les sommes suivantes : o 10.000 (dix mille) euros au titre de la perte de chance d'exploitation des chambres d'hôtes pour les mois de juillet et août 2019 ; o 1.037,30 euros (mille trente-sept euros et trente eurocentimes) au titre des frais d'entretien de la propriété pour les mois de juillet et août 2019, o 5.000 (cinq mille) euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Dit que les condamnations susvisées portent intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement, - Du chef des dépens. - Confirmer le jugement entrepris pour le surplus. Statuant à nouveau : A titre principal : - Dire et juger que M. et Mme [D] ont accompli de manière satisfaisante les démarches nécessaires à l'obtention des financements permettant la bonne fin de l'opération ; En conséquence, - Dire et juger Mme [X] mal fondée en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - Condamner Mme [X] à restituer à M. et Mme [D] la somme de 120 000 € consignée au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal majoré de moitié à compter du 15 ème jour suivant la demande de remboursement contenue dans la mise en demeure du 29 octobre 2019 et subsidiairement, à compter des écritures de première instance notifiées le 5 novembre 2020. A titre subsidiaire : - Ramener le montant de la clause pénale à un euro ; - Condamner Mme [X] à restituer à M. et Mme [D] la somme de 119 999 € ; - Débouter Mme [X] de sa demande indemnitaire au titre d'une prétendue perte d'exploitation ; - Débouter Mme [X] de sa demande indemnitaire au titre des frais d'entretien du bien. En tout état de cause : - Débouter Mme [X] de toute demande plus ample ou contraire, en ce compris son appel incident ; - Condamner Mme [X] à payer à M. et Mme [D] la somme de 6.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Par conclusions en date du 6 janvier 2023, Mme [X] demande à la cour de: A titre principal, - Confirmer le jugement en ce qu'il a jugé : - « Dit que M. et Mme [D] sont déchus de tout droit de demander la réalisation de la vente objet de la promesse unilatérale de vente du 19 avril 2019 ; - Dit que M. et Mme [D] n'ont pas accompli de manière satisfaisante les démarches nécessaires à l'obtention des financements permettant la bonne fin de l'opération ; - Dit en conséquence que l'indemnité d'immobilisation reste acquise à Mme [X] - Infirmer le jugement en ce qu'il a jugé : - « Requalifie la clause d'indemnité d'immobilisation en clause pénale susceptible de modification par le juge ; - Réduit à la somme de 120.000 euros le montant de cette clause pénale ; - Déboute Mme [X] du surplus de sa demande à ce titre ; - Condamne solidairement M. et Mme [D] à payer à Mme [X] les sommes suivantes : 10.000 euros au titre de la perte de chance d'exploitation des chambres d'hôtes pour les mois de juillet et août 2019, 1.037,30 euros au titre des frais d'entretien de la propriété pour les mois de juillet et août 2019 ; - Déboute Madame [X] du surplus de ses demandes indemnitaires principales ». Statuant à nouveau, - Condamner solidairement M. et Mme [D] à verser le complément de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 123.000 € à Mme [X] à compter de l'arrêt à intervenir ; - Condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de 38.258,70 € à Mme [X] en réparation de son préjudice financier ; - Condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement de la somme de 15.000 € à Mme [X] en réparation de son préjudice moral ; A titre subsidiaire, - Confirmer le jugement en son entier dispositif ; En tout état de cause, - Débouter M. et Mme [D] de l'ensemble de leurs moyens, fins et conclusions, - Condamner solidairement M. et Mme [D] au paiement d'une somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la présente instance. Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties, visées ci-dessus, pour l'exposé de leurs prétentions et de leurs moyens. MOTIFS DE LA COUR 1/sur l'indemnité d'immobilisation Les parties avaient convenu de fixer le montant de l'indemnité d'immobilisation à 243 000 euros. M.et Mme [D] n'ont versé que 120 000 euros dont ils réclament le remboursement. La promesse de vente prévoit au titre des conditions suspensives particulières la condition suspensive d'obtention d'un prêt. Il est indiqué que le bénéficiaire a l'intention de recourir à deux prêts: un prêt immobilier ( montant maximal de la somme empruntée: 1 400 000 euros , durée minimale de remboursement: 20 ans et taux nominal d'intérêt maximal hors assurance: 1,20%) et un crédit relais ( montant maximal de la somme empruntée: 600 000 euros , durée minimale de remboursement: 2 ans et taux nominal d'intérêt maximal hors assurance: 1,50%). Le bénéficiaire s'engage a déposer simultanément deux demandes de prêts. La date d'échéance de la condition suspensive est fixée au 4 juin 2019. Il est précisé en page 11: « l'obtention ou la non obtention devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant. A défaut, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et la promesse sera caduque de plein droit. Dans ce cas, le bénéficiaire pourra recouvrer les fonds déposés en garantie de l'exécution de la promesse en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au promettant. Le bénéficiaire s'engage en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêts répondant aux caractéristiques contractuelles. » En l'espèce, M. et Mme [D] n'ont pas répondu dans les 8 jours à la mise en demeure qui leur avait été adressée le 9 juillet 2019 par le notaire de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition. Conformément au contrat la promesse était caduque de plein droit. Ils justifient, par les pièces 19 et 20 communiquées en cause d'appel, avoir déposé le 26 avril 2019 deux demandes de prêts répondant aux caractéristiques contractuelles: l'une auprès du Crédit agricole et l'autre auprès du LCL et ne pas avoir obtenu les concours de ces banques. Contrairement à ce que soutient Mme [X], le délai de 8 jours mentionné dans la promesse est le délai imparti au bénéficiaire, après mise en demeure par le promettant, de justifier de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive. La sanction de l'absence de production de justificatifs dans ce délai de 8 jours est la caducité de la promesse. S'agissant du sort des fonds déposés, la promesse mentionne « Dans ce cas » et ne prévoit aucun délai pour la production des justificatifs. Dès lors qu'aucun délai n'est contractuellement prévu quant à la justification des refus de prêt et que sont produits en cause d'appel les justificatifs du dépôt, le 26 avril 2019, par M. et Mme [D] de deux demandes de prêts répondant aux caractéristiques contractuelles: l'une auprès du Crédit agricole et l'autre auprès du LCL, il convient de considérer que la condition suspensive n'est pas défaillie de leur fait et qu'ils doivent recouvrer les fonds déposés. Le jugement sera donc infirmé de ce chef et il y a lieu de condamner Mme [X] à restituer à M. et Mme [D] la somme de 120 000 euros, avec intérêts légaux à compter du 5 novembre 2020, sans qu'il y ait lieu à majoration de moitié de ce taux et de la débouter de sa demande en paiement de 123 000 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation. 2/sur les préjudices de Mme [X] Mme [X] sollicite au visa de l'article 1231 du code civil l'indemnisation de son préjudice financier exposant que dès la signature de la promesse elle a cessé son activité de chambres d'hôtes et organisé le déménagement des lieux qu'elle n'a pu reporter ensuite en dépit de la non réitération de l'acte authentique. Elle précise qu'elle a dû entretenir la propriété et qu'elle a dû continuer à rembourser un prêt qu'elle devait solder avec le prix de vente. 2.1 le préjudice économique Dès lors que la promesse stipulait une condition suspensive, Mme [X] ne saurait solliciter l'indemnisation d'un préjudice lié à l'arrêt de son activité et au déménagement du domaine qu'elle a, de sa propre initiative entrepris, dès la signature de cette promesse, sans attendre l'expiration du délai contractuel. L'impossibilité de reprendre son activité économique lorsque la promesse est devenue caduque ne saurait donc être imputable à M. et Mme [D]. 2.2 les frais d'entretien et le paiement du crédit Dès lors que conformément aux dispositions de l'acte notarié, en l'absence de réponse dans les 8 jours de la mise en demeure, la promesse était vacante et que la condition suspensive a défailli conformément aux stipulations contractuelles, aucune faute ne saurait être reprochée aux époux [D] qui serait à l'origine des frais d'entretien. et du paiement d'intérêts du contrat de prêt. Comme l'a justement retenu le tribunal, le remboursement des échéances du prêt immobilier souscrit avant la promesse de vente, sans lien avec elle n'est pas constitutif d'un préjudice, le seul espoir de solder le crédit avec le fruit de la vente envisagée est insuffisamment pour caractériser le préjudice allégué. 2.3 le préjudice moral Si comme l'a justement retenu le tribunal, l'incertitude de la vente est inhérente à une promesse de vente. La non réitération en raison de la défaillance de la condition suspensive ne saurait donc entrainer un préjudice moral, sauf circonstances particulières dont Mme [X] ne justifie pas en l'espèce. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné M. et Mme [D] à payer à Mme [X] la somme de 11037,30 euros et de débouter Mme [X] de l'ensemble de ses demandes. 3/sur les frais du procès Mme [X] qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a condamné in solidum M. et Mme [D] aux dépens et à lui régler la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ses demandes de ce chef étant rejetées. L'équité commande d'allouer à M. et Mme [D] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CESMOTIFS, La cour statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement en toutes ses dispositions Statuant à nouveau et y ajoutant Condamne Mme [X] à restituer à M. et Mme [D] la somme de 120   000 euros, avec intérêts légaux à compter du 5 novembre 2020 ; Déboute M. et Mme [D] de leur demande de majoration des intérêts ; Déboute Mme [X] de l'ensemble de ses demandes ; Condamne Mme [X] à payer à M. et Mme [D] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [X] aux dépens de première instance et d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE