Cour d'appel, 28 juin 2023. 22/00377

ARRÊT DU 28 Juin 2023 DB / NC --------------------- N° RG 22/00377 N° Portalis DBVO-V-B7G -C7Y5 --------------------- [Y] [D] [C] [V] épouse [D] C/ [U] [F] [B] [F] [Z] [F] épouse [P] ------------------ GROSSES le aux avocats ARRÊT n° 294-23 COUR D'APPEL D'AGEN Chambre Civile LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire, ENTRE : Monsieur [Y] [D] né le [Date naissance 2] 1967 à [Localité 10] (47) de nationalité française, journaliste Madame [C] [V] épouse [D] née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 17] (92) de nationalité française, sans profession domiciliés ensemble : [Adresse 12] [Localité 10] représentés par Me Frédérique POLLE, avocate au barreau d'AGEN APPELANTS d'un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 15 mars 2022, RG 21/00349 D'une part, ET : Monsieur [U] [F] né le [Date naissance 4] 1956 à [Localité 13] (82) de nationalité française, retraité domicilié : [Adresse 16] [Localité 13] Madame [B] [F] née le [Date naissance 7] 1960 à [Localité 15] (82) de nationalité française, retraitée domiciliée : [Adresse 3] [Localité 11] Madame [Z] [F] épouse [P] née le [Date naissance 6] 1952 à [Localité 13] ([Localité 13]) de nationalité française, retraitée domiciliée : [Adresse 14] [Localité 9] tous représentés par Me Olivier O'KELLY, avocat au barreau d'AGEN INTIMÉS D'autre part, COMPOSITION DE LA COUR : l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 10 mai 2023 devant la cour composée de : Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience Laurent IZAC, Vice-Président placé auprès du premier président Greffière : Nathalie CAILHETON ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ' ' ' FAITS : Par acte sous seing privé du 1er décembre 2016, [A] [F] a donné à bail à usage d'habitation, pour une durée de trois ans, à [Y] [D], un appartement de type F3 situé dans un ancien immeuble au [Adresse 12] à [Localité 10]. M. [D] est propriétaire de l'immeuble, à l'exception de l'appartement objet du bail et d'un local commercial à usage de salon de coiffure. Le loyer mensuel a été fixé à 550 Euros, mais il a été stipulé : 'travaux réalisés par les équipes du locataire entraînant une baisse de loyer pendant 10 mois. Diminution de loyer en cours de bail consécutive à des travaux entrepris par le locataire : 98 Euros/mois. - durée de la diminution : 10 mois - en cas de départ du locataire, le bailleur s'engage à rembourser le locataire au prorata des jours restant à dédommager, à compter du jour de son départ effectif, sur une base de 3,2 Euros/jour. Le locataire s'engage à réaliser des travaux électriques dans les règles de l'art et selon les termes de la loi dans les premiers mois dudit bail et de faire constater la qualité des travaux.' Le preneur a été autorisé à sous-louer des bureaux à la société Psitta dont il était le dirigeant. Il a également été autorisé à 'retirer la cloison qui bouche l'accès à l'appartement du [Adresse 8] dont le propriétaire est M. [Y] [D] et Mme [C] [D]. Ce mur en plâtre sera remonté en l'état en cas de résiliation du bail sauf si cette résiliation se fait dans le cadre d'une vente de l'appartement à [Y] [D]'. Un état des lieux a été établi entre les parties le 1er décembre 2016. Le bail a fait l'objet d'une tacite reconduction à l'issue de la période triennale. Les travaux de réfection électrique ont été réalisés et ont donné lieu à l'établissement d'un certificat de conformité le 19 mai 2017. Le 6 mars 2020, un compromis de vente de l'appartement à [Y] [D] et [C] [V] épouse [D] (les époux [D]) pour un prix de 60 000 Euros a été établi, mais il n'y a pas été donné suite, les acquéreurs n'ayant pas eu le financement qu'ils avaient sollicité. Le 17 mai 2021, [U] [F], [B] [F] et [Z] [F] (les consorts [F]), venant aux droits d'[A] [F], décédée, ont fait délivrer aux époux [D] un commandement de payer un arriéré de loyer de 3 700 Euros. Ce commandement de payer a déclaré viser la clause résolutoire suivante stipulée au contrat de bail : ' Clause résolutoire : Le locataire a l'obligation de : - payer le loyer et les charges - user paisiblement des locaux loués et respecter la destination du local - assurer l'entretien courant du logement et l'ensemble des réparations locatives - permettre l'accès aux locaux pour effectuer certains travaux - ne pas transformer les locaux sans l'accord écrit du propriétaire - assurer le logement contre les risques locatifs. Le non-respect de ces obligations entraîne la résolution du bail dans le respect de la loi.' Par lettre du 15 juillet 2021, les époux [D] ont répliqué avoir réalisé les travaux électriques à leur charge mais, compte tenu de l'humidité, n'avoir pu utiliser le logement qui n'avait servi que de bureau pour une pièce et de chambre de passage, précisant avoir maintenu un paiement mensuel de 450 Euros d'un commun accord. Par acte délivré le 12 août 2021, les consorts [F] ont fait assigner les époux [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Agen afin de voir prononcer la résiliation du bail, avec expulsion, pour non-paiement des loyers et de les voir condamner à leur payer la somme de 3 600 Euros correspondant à un arriéré constitué de la différence entre les loyers mensuels payés (450 Euros) et ceux mensuellement dus (550 Euros). Le 23 novembre 2021, les époux [D] ont fait constater par huissier la présence d'humidité dans le logement, ainsi qu'un mauvais positionnement et un dysfonctionnement du chauffe-eau. Par jugement rendu le 15 mars 2022, le tribunal judiciaire d'Agen a : - constaté que la loi du 6 juillet 1989 est inapplicable au cas d'espèce, - débouté les défendeurs de leur demande visant à voir réputée non écrite la clause résolutoire insérée au bail, - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2016 concernant le logement à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 10] sont réunies à la date du 21 juillet 2021, - en conséquence, ordonné à M. [Y] [D] et Mme [C] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de un mois à compter de la signification du jugement, - dit qu'à défaut pour M. [Y] [D] et Mme [C] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [U] [F], Mme [B] [F] et Mme [Z] [F] pourra (pourront), deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son (leur) expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, - fixé l'indemnité d'occupation jusqu'au départ effectif des lieux au montant de 450 Euros, - condamné solidairement M. [Y] [D] et Mme [C] [V] à payer à M. [U] [F], Mme [B] [F] et Mme [Z] [F] la somme de 4 700 Euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, arrêté au mois d'août 2021 inclus, - condamné solidairement M. [Y] [D] et Mme [C] [V] au paiement des indemnités d'occupation dues jusqu'à libération effective des lieux, - condamné solidairement M. [Y] [D] et Mme [C] [V] à payer aux demandeurs 500 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté M. [Y] [D] et Mme [C] [V] de l'ensemble de leurs demandes, - condamné M. [Y] [D] et Mme [C] [V] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de leurs significations, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que le jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. Le juge des contentieux de la protection a estimé que l'immeuble pris à bail n'étant pas destiné à constituer le domicile du couple [D], mais à loger un membre de leur famille lors de réunions familiales, avec possibilité de sous-louer à une société, les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relatives à la clause résolutoire ne pouvaient trouver application ; que le preneur ne s'était pas acquitté du loyer mensuel dû, soit 550 Euros à compter de septembre 2021 ; que faute de régularisation de l'arriéré dans un délai de 2 mois après délivrance du commandement de payer, la résolution du bail devait être prononcée ; et que l'humidité constatée pouvait provenir de l'inoccupation du logement. Par acte du 10 mai 2022, [Y] [D] et [C] [V] [D] ont déclaré former appel du jugement en désignant [U] [F], [B] [F] et [M] [T] en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur la totalité du dispositif du jugement, qu'ils citent dans leur acte d'appel. Les époux [D] ont libéré les lieux le 15 mai 2022. La clôture a été prononcée le 25 janvier 2023 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 6 mars 2023, décalée ensuite au 10 mai 2023 compte tenu de la cessation des fonctions de l'avocat initialement constitué pour les intimés. PRÉTENTIONS ET MOYENS : Par dernières conclusions notifiées le 23 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [Y] [D] et [C] [V] épouse [D] présentent l'argumentation suivante : - Contexte du litige : * le logement donné à bail avait fait l'objet d'un signalement en juin 2016 par le service hygiène et santé de la mairie, pour non-conformité au règlement sanitaire départemental. * ils avaient pour projet d'y loger Mme [D] mère et leurs enfants et, pour ce faire, ont été autorisés à retirer une cloison pour permettre l'accès au reste de l'immeuble. * Mme [F] n'a jamais fait de travaux, la cuisine et la salle de bain étaient inutilisables et ils n'ont jamais pu prendre possession des lieux. * ils ont continué à payer un loyer mensuel de 450 Euros d'un commun accord avec Mme [F] puis ses héritiers, comme des courriers en attestent. - Le tribunal a modifié le fondement juridique des demandes : * il a estimé d'office que la loi du 6 juillet 1989 ne s'appliquait pas. * il a fixé une somme due à 4 700 Euros alors que les bailleurs ne réclamaient que 3 600 Euros pour une période différente. - Le contrat recouvre un bail d'habitation : * la résidence principale, au sens de la loi du 6 juillet 1989, s'entend du logement occupé au moins 8 mois par an, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge. * ils ont pris l'immeuble à bail pour y loger Mme [D] mère, personne à charge, en le reliant à leur habitation par retrait de la cloison. * ils ont effectivement occupé le logement. * la clause résolutoire contenue au contrat de bail leur est, dès lors, inopposable du fait de son caractère trop général et le commandement doit être déclaré nul. - L'arriéré locatif est limité : * ils ont procédé à la réfection de l'installation électrique, mais l'humidité a perduré, alors même qu'ils ont occupé le logement qui faisait corps avec le leur. * il existe une humidité structurelle aggravée par des travaux effectués par Mme [F], comme en atteste M. [S], expert retraité, ancien syndic des lieux, à qui ils ont demandé un examen de l'appartement. * ils ont toujours payé un loyer mensuel de 450 Euros après la période de réduction de 10 mois, puis après le décès de Mme [F], ce qui correspond à l'accord des parties mentionné dans la promesse de vente de l'immeuble et un courrier du 20 août 2021, postérieur au commandement de payer. * le premier juge a retenu un autre chiffre sur la foi de documents tronqués par les consorts [F]. * en outre la prescription triennale de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 devait recevoir application pour les sommes réclamées antérieures à octobre 2017. - Ils ont libéré les lieux et ne peuvent plus les réintégrer. Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de : - infirmer le jugement, - déclarer non écrite par conséquent inopposable à leur égard la clause résolutoire figurant au contrat de location, - déclarer nul et de nul effet le commandement des 17 et 20 mars 2021, - débouter les consorts [F] de leur demande de condamnation à la somme de 3 600 Euros ou de toute autre somme au titre des loyers et charges, - subsidiairement : - fixer à 450 Euros par mois le montant du loyer depuis la signature du bail du 1er décembre 2016 jusqu'à restitution des clés intervenue le 15 mai 2022 et déclarer les consorts [F] intégralement remplis de leurs droits, - les condamner à leur payer : * 5 000 Euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance vu l'état du logement, * 5 000 Euros en réparation du préjudice moral pour procédure abusive, * 6 205,03 Euros payé au titre de l'exécution provisoire du jugement, * 4 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux dépens et au remboursement du constat d'huissier du 23 novembre 2011 soit 309,20 Euros. Par dernières conclusions notifiées le 24 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [B] [F], [U] [F] et [Z] [P] [F] présentent l'argumentation suivante : - Le tribunal a respecté l'objet du litige : il pouvait statuer au vu des dispositions du code civil pour estimer que la clause résolutoire était valide et calculer l'arriéré locatif. - La clause résolutoire est régulière : * les époux [D] se sont abstenus frauduleusement de produire la promesse de vente aux débats, et les ont seulement informés verbalement qu'ils n'avaient pas obtenu le financement réclamé, attestant ainsi qu'ils n'avaient pas les moyens d'acquérir l'immeuble et souhaitaient seulement pérenniser leur occupation. * le logement n'avait aucune vocation à constituer la résidence principale des preneurs et les locaux ont été affectés à l'usage professionnel de M. [D]. * la diminution du loyer n'avait effet que pour une durée de 10 mois, en informant les preneurs de l'existence de problèmes d'humidité, auxquels il a été mis un terme comme en atteste un courrier de la mairie d'[Localité 10] du 27 septembre 2017. * ils n'ont jamais eu connaissance du nom de l'entreprise chargée de la réfection de l'électricité et les preneurs ont laissé le logement se délabrer et être affecté d'une humidité liée à son absence d'occupation et de chauffage, dans le but de l'acquérir à moindre prix. * les époux [D] n'ont assuré le logement que quatre ans après le début du bail sur demande insistante des bailleurs. * le loyer était de 550 Euros/mois à compter du 10ème mois jusqu'au courrier du 20 août 2021, alors que les époux [D] n'ont payé qu'un montant de 450 Euros. * le montant du loyer noté dans la promesse de vente ne vaut que reconnaissance factuelle du montant payé et non abaissement définitif. Au terme de leurs conclusions, ils demandent à la Cour de : - débouter les époux [D] de leur appel, - confirmer le jugement, - les condamner à leur payer la somme de 2 500 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. ------------------- MOTIFS : 1) Considérations préliminaires : Les appelants développent toute une argumentation reprochant au tribunal d'avoir alloué aux consorts [F] une somme supérieure à celle demandée. La Cour étant saisie de l'entier litige et devant statuer sur les demandes qui lui sont présentées par les parties, et les consorts [F] sollicitant la confirmation du jugement, cette argumentation est sans portée. 2) Sur la clause résolutoire : Dans le dispositif de leurs conclusions, les époux [D] demandent à la Cour d'infirmer le jugement, notamment en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 juillet 2021 et en ce qu'il leur a ordonné de libérer les lieux. Toutefois, ils n'y concluent ni au rejet de la demande d'expulsion, ni à réintégration dans les lieux. Ils ont, au contraire, expliqué avoir préféré déménager et restituer les clés en se limitant à solliciter le paiement de dommages et intérêts 'faute de pouvoir réintégrer les lieux'. Il en résulte que la résiliation du bail constatée par le tribunal reste acquise, ce qui rend sans objet la discussion sur la validité de la clause résolutoire au regard du contrat et de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et l'application, ou non, de ce texte. Le jugement sera confirmé sur ces points sans autre considération. 3) Sur l'arriéré de loyer dû : En premier lieu, le tribunal a admis la fixation du loyer mensuel à la somme de 450 Euros jusqu'en août 2021. Les consorts [F] admettent cette décision. Les époux [D] demandent que la somme mensuelle de 450 Euros soit maintenue jusqu'à la date à laquelle ils ont libéré les lieux. Il en résulte que le litige sur l'arriéré de loyer ne concerne que la période de septembre 2021 au 15 mai 2022. En second lieu, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a estimé qu'il existait une tolérance de la part des bailleurs pour maintenir la réduction de loyer mensuel à 450 Euros jusqu'en août 2021, mais qu'ils y ont mis un terme à compter du courrier du 20 septembre 2021, portant ainsi le loyer mensuel à 550 Euros, comme prévu au contrat. Il suffit d'ajouter les éléments suivants : - Il n'existe pas d'avenant au bail, ou de contrat signé par les deux parties, réduisant le montant du loyer pour toute la durée du bail. - La promesse de vente de l'appartement dans laquelle il est mentionné 'le loyer est actuellement de 450 Euros par mois contrairement à ce qui est indiqué au contrat où il est porté pour 550 Euros' est datée du 6 mars 2020, à une date où les consorts [F] acceptaient effectivement de ne percevoir que 450 Euros, ce qui ne remet pas en cause le terme ultérieur, de cette tolérance. Le jugement qui a calculé l'arriéré de loyers à 4 700 Euros et condamné les époux [D] à payer cette somme, et par conséquent rejeté la demande de dommages et intérêts pour 'procédure abusive' qu'ils ont présentée, doit être confirmé. 4) Sur le préjudice de jouissance invoqué par les époux [D] : C'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a rejeté cette demande. Il suffit d'ajouter les précisions suivantes : - Le constat contradictoire d'entrée dans les lieux établi le 1er décembre 2016 mentionne que l'appartement était en bon état général, à l'exception des travaux de réfection de l'installation électrique objet d'un accord spécifique entre les parties, et ne fait pas état de présence d'humidité. - Le certificat de conformité de l'installation électrique établi le 19 mai 2017 par M. [R], du bureau d'étude Tgelec Concept, atteste de la mise en sécurité électrique de l'immeuble conformément aux normes, sans faire état d'une humidité qui, pourtant, aurait fait obstacle à cette mise en sécurité. - Les époux [D] n'ont fait constater par huissier la présence d'une importante humidité dans le logement que les 18 novembre 2021 (M. [S]) et 23 novembre 2021 (constat d'huissier), soit presque cinq ans après la signature du bail, alors que s'ils avaient effectivement subi un trouble de jouissance, ils n'auraient pas manqué de faire constater cette humidité bien avant. - L'humidité constatée peut s'expliquer, au moins partiellement, par le fait que l'appartement n'était pas occupé, et donc peu aéré et chauffé, étant rappelé que le bâti est très ancien. Le jugement qui a rejeté la demande de dommages et intérêts doit être confirmé. Enfin, l'équité nécessite d'allouer aux intimés, en cause d'appel la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : - la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, - CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ; - Y ajoutant, - CONDAMNE solidairement [Y] [D] et [C] [V] épouse [D] à payer à [B] [F], [U] [F] et [Z] [P] [F], en cause d'appel, la somme totale de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE solidairement [Y] [D] et [C] [V] épouse [D] aux dépens de l'appel. - Le présent arrêt a été signé par André Beauclair, président, et par Nathalie Cailheton, greffière, à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,