Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
■
PÔLE CIVIL
8ème chambre
JUGEMENT RENDU LE
16 Septembre 2024
N° R.G. : N° RG 23/06802 - N° Portalis DB3R-W-B7H-YVLM
N° Minute :
AFFAIRE
Syndicat des copropriétaires du 44 rue Carnot (angle 23 rue Paul Bert - AP 28) 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :
C/
S.C.I. DEVIM
Copies délivrées le :
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires du 44 rue Carnot (angle 23 rue Paul Bert - AP 28) 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT représenté par son syndic :
SERGIC
6 rue Konrad Adenauer CS 71031
59447 WASQUEHAL CEDEX
représentée par Maître François DE LASTELLE de la SELARL DE LASTELLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0070
DEFENDERESSE
S.C.I. DEVIM
23 rue Paul Bert
92100 BOULOGNE-BILLANCOURT
défaillante
En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 Juin 2024 en audience publique devant :
Hugues BOUTHINON-DUMAS, À titre temporaire, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Elisette ALVES, Vice-Président
Elsa CARRA, Juge
Hugues BOUTHINON-DUMAS, À titre temporaire
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
EXPOSE DU LITIGE
L’ensemble immobilier sis 44 rue Carnot (angle 23 rue Paul-Bert – AP 28) 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT est soumis au statut de la copropriété et a pour syndic la SAS SERGIC.
Se plaignant de la défaillance de la SCI DEVIM dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 23/08/2023, aux fins de voir :
Condamner la SCI DEVIM, à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 9.939,19 € représentant l'arriéré de charges du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023, 3° trimestre inclus,
Condamner la défenderesse au paiement de la somme de 252 € au titre des frais exposés par la copropriété à cette même date, et ce en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023,
Ordonner la capitalisation desdits intérêts,
Condamner la défenderesse au paiement des sommes de 2.000 € à titre de dommages et intérêts et 1.500 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
Condamner la défenderesse en tous les dépens, en ce compris la somme de 38,53 €, outre le coût des présentes.
La SCI DEVIM, assignée en l’étude du commissaire de justice instrumentaire, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.
Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à l'assignation précitée du syndicat des copropriétaires, pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions.
L’ordonnance clôture a été prononcée le 16 février 2024 et la date des plaidoiries fixée au 25 juin 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
A titre liminaire
En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, lorsqu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n'y a donc pas lieu de statuer.
En l’espèce, la demande relative aux intérêts au taux légal constitue une véritable prétention sur laquelle il convient de statuer, en dépit du terme erroné employé de « dire » en lieu et place de « ordonner ».
Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires
Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.
A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- un extrait de matrice cadastrale,
- un extrait K bis de la SCI DEVIM,
- un extrait du compte de la SCI DEVIM pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023 et un relevé distinguant les charges des frais exposés,
- les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 13/06/2022 et 15/11/2022, et les attestations de non recours afférentes,
- une lettre de mise en demeure du syndic en date du 27/01/2023 tendant à obtenir le paiement de la somme de 5.556,14 euros (avis de réception signé, date illisible),
- un courrier de rappel émis par le syndic en date du 27/02/2023,
- les appels de fonds,
- une mise en demeure d’avocat en date du 05/04/2023 pour obtenir paiement de la somme de 14.866.79 euros (avis de réception signé le 12/04/2023),
- une facture de frais établie par le syndic en date du 31/03/2023 pour constitution du dossier d'avocat d'un montant de 192 euros,
- une facture d’avocat relative à la mise en demeure du 05/04/2023 (131,44 euros),
- une facture émise par La POSTE au cabinet DE LASTELLE PALOUX au titre du coût du courrier recommandé avec avis de réception en date du 05/04/2023,
- le contrat de syndic.
Sur les sommes réclamées au titre des charges
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 9.939,19 euros au titre des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023, 3ème trimestre inclus.
En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.
L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la société SCI DEVIM est propriétaire des lots n°3, 4, 5, 6, 16, 17, 44, 46 et 47 de l'état descriptif de division.
Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 13/06/2022 et 15/11/2022 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices du 01/10/2020 au 30/09/2021, mais aussi voté les budgets prévisionnels portant sur les exercices du 01/10/2021 au 30/09/2022 et du 01/10/2022 au 30/09/2023 et voté des différents travaux.
Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d'une créance certaine, liquide et exigible au titre des charges pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023, appel de provision du 1er juillet 2023 inclus, d'un montant de 9.939,19 euros.
En conséquence, la société SCI DEVIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.939,19 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023, appel de provision du 1er juillet inclus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement
Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 252 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.
Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.
Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.
En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement de la somme suivante qui ne répond pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :
- frais de constitution du dossier avocat en date du 31/03/2023 (192 euros), ceux-ci relevant, ainsi que rappelé ci-dessus, de la mission de base de tout syndic en l'absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.
Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance d’un montant total de 60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, correspondant aux coûts de la mise en demeure adressée par le syndic en date du 27/01/2023 (35 euros) et de sa lettre de relance en date du 27/02/2023 (25 euros), qui sont produites et dont le coût est prévu par le contrat de syndic.
En conséquence, la SCI DEVIM sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme de 192 euros sur le compte de la défenderesse.
Sur les intérêts au taux légal et leur capitalisation
Le syndicat des copropriétaires sollicite que les sommes allouées au titre des charges et des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soient augmentées des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2023 et que les intérêts échus pour une année entière soient eux-mêmes capitalisés.
L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :
1° De l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;
2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l'article 44 du présent décret ;
4° Des avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale ;
5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l'article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.
Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l'article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil précise quant à lui que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.
L'article 1343-2 du même code ajoute que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Elle ne peut être écartée que si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.
En l’espèce, la prétention du syndicat des copropriétaires relative au point de départ des intérêts au taux légal ne tient pas compte de la date d’échéance des charges et frais réclamés. En effet, l’analyse du décompte produit permet de constater que l’essentiel des charges ont été appelées postérieurement à la délivrance de la mise en demeure du 27 janvier 2023, qui ne vise pas les frais dont le paiement est sollicité. De plus, ladite mise en demeure portait sur des sommes dont l’origine n’est pas explicitée de sorte que les intérêts au taux légal ne peuvent courir à compter de l’envoi de celle-ci.
Par conséquent, les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation, qui vaut mise en demeure et porte sur la totalité des charges et frais réclamés.
Par ailleurs, il convient d'accueillir la demande du syndicat des copropriétaires relative à la capitalisation des intérêts échus pour une année entière.
Sur les dommages-intérêts
Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.
En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.
En l’espèce, la carence de la société SCI DEVIM dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.
Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la société SCI DEVIM sera condamnée à lui payer.
Sur les demandes accessoires
La société SCI DEVIM, qui succombe, supportera la charge des dépens de l'instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci comprendront le coût de délivrance de l’assignation et du droit de plaidoirie de 13 euros, mais pas les frais d’envoi postal relatifs à la mise en demeure d’avocat (9,53 euros) qui ne rentrent pas dans les dépens prévus par l’article 695 du code de procédure civile, non plus que le coût du timbre d’enrôlement de l’assignation demandé (16 euros) qui a été supprimé en raison du placement par voie électronique de celle-ci.
Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, tel que sollicité dans le dispositif de l’assignation qui lie le tribunal en application de l’article 768 du code de procédure civile, que la société SCI DEVIM sera condamnée à lui verser.
Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l'affaire, il n'y a pas lieu de l'écarter.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE la SCI DEVIM à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 44, rue Carnot (angle 23, rue Paul Bert – AP 28) - BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic :
- la somme de 9.939,19 euros au titre des charges dues pour la période du 1er janvier 2023 au 1er juillet 2023, appel du 3ème trimestre inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023, capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,
- la somme de 60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 23 août 2023, capitalisés lorsqu’échus pour une année entière,
- la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,
- la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 44, rue Carnot (angle 23, rue Paul Bert – AP 28) - BOULOGNE-BILLANCOURT (92100) représenté par son syndic du surplus de ses demandes,
RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (192 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI DEVIM,
CONDAMNE la SCI DEVIM au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût de délivrance de l’assignation et du droit de plaidoirie de 13 euros, mais pas les frais d’envoi postal (9,53 euros) ni le coût du timbre d’enrôlement de l’assignation (16 euros),
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.
LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,
