Tribunal judiciaire, 21 juin 2024. 23/14034

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/14034 N° Portalis 352J-W-B7H-C3F62 N° MINUTE : 1 Assignation du : 31 Octobre 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [P] [Z][2] [2] [Adresse 7] [Localité 8] JUGEMENT rendu le 21 Juin 2024 DEMANDERESSES Madame [F] [S] [Adresse 5] [Localité 3] Madame [B] [V] [Adresse 6] [Localité 10] toutes deux représentées par Maître Delphine BERTHELOT-EIFFEL, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #C1922 DEFENDEUR Monsieur [D] [I] [Adresse 9] [Localité 8] représenté par Maître Arezki CHABANE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1472 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 15 Mai 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2011, M. [N] [K], aux droits duquel se trouvent Mme [F] [K] épouse [S] et Mme [B] [K] épouse [V] (ci-après les consorts [K]), a donné à bail commercial en renouvellement à M. [D] [I] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 9], pour une durée de neuf années du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, l'exercice de l'activité de « VINS ET LIQUEURS RESTAURANT PLAT DU JOUR ET PETITES CARTES » et un loyer annuel de 7.282,64 euros hors taxes et hors charges. Par acte de commissaire de justice signifié le 12 janvier 2023, les consorts [K] ont donné congé à M. [D] [I] pour le 30 septembre 2023 à minuit avec offre de renouvellement du bail et fixation du loyer annuel à la somme de 47.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2023. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 25 janvier 2023 et par l'intermédiaire de son avocat, M. [D] [I] a sollicité des consorts [K] le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 aux mêmes conditions et charges. En réponse, par acte de commissaire de justice signifié le 9 février 2023 les consorts [K] ont consenti au renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023 avec fixation du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 47.000 euros hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 4 septembre 2023, les consorts [K] ont notifié à M. [D] [I] un mémoire en fixation du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme de 42.464 euros hors taxes et hors charges. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 31 octobre 2023, les consorts [K] ont assigné M. [D] [I] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Par un jugement rendu le 10 avril 2024, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 15 mai 2024 et invité les consorts [K] et M. [D] [I], représentés par leur avocat, à notifier par mémoire : - soit leurs observations sur l'incompétence du juge des loyers commerciaux pour statuer sur la date de renouvellement du bail et le renvoi de l'affaire au tribunal judiciaire, - soit leur accord sur la date de renouvellement du bail. A cette audience, les consorts [K] et M. [D] [I] étaient représentés par leur avocat. Aux termes de leurs mémoires avant et après réouverture des débats régulièrement notifiés, les consorts [K] demandent au juge des loyers commerciaux de : - renvoyer la procédure devant le tribunal judiciaire à défaut d'acceptation par le preneur de la date du renouvellement au 1er avril 2023 ; - dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2023, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 42.464 euros hors taxes et hors charges ; - dire que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ; - juger que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ; - juger que les intérêts échus produiront eux- mêmes intérêts ; - condamner le preneur aux entiers dépens. Avant dire droit, - désigner tel expert qu’il plaira avec mission de donner son avis sur la valeur locative des locaux telle qu’elle résulte à la date considéré des éléments visés par les articles R. 145-2 et suivant du code de commerce ; - fixer à la somme de 12.000 euros hors taxes et charges le loyer annuel provisionnel, outre les charges ; - réserver les dépens ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Au visa de l'article R. 145-23 les consorts [K] exposent que le tribunal judiciaire est compétent en cas de contestation sur la date de renouvellement. Sur le fondement de l'article L. 145-34 du code de commerce, les consorts [K] soutiennnent que le bail échu s'étant prolongé au-delà du terme de la douzième année, le loyer doit être fixé à la valeur locative à compter du 1er avril 2023, date pour laquelle le preneur a formé une demande de renouvellement, et ce postérieurement au congé délivré pour le 30 septembre 2023. Ils considèrent que les locaux loués se trouvent dans un quartier résidentiel agréable et dans une rue calme parfaitement adaptée à la restauration familiale. Ils précisent qu'ils comprennent un local commercial et dépendances ainsi qu'un appartement. Ils évaluent la surface pondérée à 63,76 m². Ils estiment la valeur locative du local commercial à la moyenne des références de loyer qu'ils produisent, soit 32.076 euros et celle de l'appartement à 11.628 euros selon un loyer de référence de 22,80 euros/m². Dans son dernier mémoire régulièrement notifié après la réouverture des débats, M. [D] [I] demande au juge des loyers commerciaux de : - constater l'accord des parties sur la date de renouvellement du bail, soit le 1er avril 2023 ; - fixer le loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 7.964,44 euros à compter du 1er avril 2023 ; à défaut, - constater qu'il ne s'oppose pas à la demande d'expertise formulée par les consorts [K] par les consorts [K] ; - ordonner que les frais d'expertise seront supportés et avancés par les consorts [K] ; - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - condamner les consorts [K] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise. M. [D] [I] indique accepter le renouvellement du bail à compter du 1er avril 2023. Il indique s'opposer au montant exorbitant du loyer sollicité par les consorts [K]. Il demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé en application des indices publiés par l'INSEE, soit à la somme de 7.964,44 euros. Ils ajoutent que la rue dans laquelle se trouvent les locaux loués n'a subi aucune modification depuis plusieurs années et que les chiffres d'affaires et bénéfices de son activité des trois dernières années restant particulièrement modestes, il ne peut régler un loyer de 42.464 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 21 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION 1- Sur le principe du renouvellement du bail Les consorts [K] et M. [D] [I] s'accordent sur le principe du renouvellement du bail qui les lie à compter du 1er avril 2023 par l'effet de la demande de renouvellement adressée par M. [D] [I] aux consorts [K] le 25 janvier 2023. Il est rappelé que la demande de renouvellement du locataire, même postérieure au congé délivré par le bailleur, doit en effet prévaloir sur le congé lui-même dès lors que cette demande de renouvellement a effet pour une date antérieure à celle du congé car le locataire est toujours en droit d'obtenir le renouvellement de son bail à la date la plus proche possible de l'échéance contractuelle. Cela sera constaté. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L. 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4°Les facteurs locaux de commercialité ; 5°Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Les articles R 145-2 à R 145-11 du même code précisent la consistance de ces éléments. L'article L.145-34 du code de commerce dispose qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié. En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d'expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d'une durée égale à celle qui s'est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif. Les dispositions de l'alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l'effet d'une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans. En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 ou s'il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d'une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l'année précédente. Il ressort de ces dispositions que les règles de plafonnement du montant du loyer du bail renouvelé ne s’appliquent pas lorsque par l'effet de la tacite prolongation la durée du bail excède douze ans. En l’espèce, le bail expiré a été conclu pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019 et s'est poursuivi par tacite prolongation du 1er janvier 2020 au 31 mars 2023, la demande de renouvellement adressée par M. [D] [I] aux consorts [K] le 25 janvier 2023 ayant pris effet le 1er avril 2023. Dès lors, la durée du bail expiré, qui est de douze ans et trois mois, excède douze ans et le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative. En l’état des pièces produites, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés des consorts [K] qui sollicitent la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l'article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au présent dispositif. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par M. [D] [I] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercial liant, d'une part, Mme [F] [K] épouse [S] et Mme [B] [K] épouse [V] et, d'autre part, M. [D] [I], portant sur les locaux sis à [Adresse 9], à compter du 1er avril 2023 ; avant dire droit pour le surplus, tous droits et moyens des parties demeurant réservés, Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder M. [Z] [Adresse 7] [XXXXXXXX01] - [Courriel 13] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 8], [Adresse 9], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2023 au regard des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - donner son avis sur le loyer plafonné à la date du 1er avril 2023 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 20 juin 2025 ; Fixe à la somme de 4.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par Mme [F] [K] épouse [S] et Mme [B] [K] épouse [V], à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, [Adresse 11]) au plus tard le 20 août 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 04 novembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de : M. [H] [X] [Adresse 4] [XXXXXXXX02] - [Courriel 12] Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ; Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ; Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission : * d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation, * de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ; Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en aviser l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ; Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation : * le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation, * le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ; Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues; Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ; Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens. Fait et jugé à PARIS, le 21 juin 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER S. FORESTIER