Cour d'appel, 04 mars 2026. 24/00526

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 71F Ch civ. 1-4 copropriété ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 04 MARS 2026 N° RG 24/00526 - N° Portalis DBV3-V-B7I-WJ26 AFFAIRE : S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE C/ [Z] [N] et autre Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Décembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1] N° RG : 22/01649 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Maddy BOUDHAN, Me Claire ZEINE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.C.I. LE CAPRICORNE QUATORZE [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Maddy BOUDHAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : J130 APPELANTE **************** Monsieur [Z] [N] [Adresse 2] [Localité 3] Représentant : Me Claire ZEINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 79 SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉ DU [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4], représenté par Monsieur [Z] [N], ès qualités de syndic bénévole [Adresse 5] [Localité 3] Représentant : Me Claire ZEINE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 79 INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 914-5 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 04 Février 2026 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président, Madame Séverine ROMI, Conseillère, Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, **************** FAITS & PROCEDURE EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Le Capricorne Quatorze, propriétaire des lots n° 1, 5, 6 et 7 de l'immeuble sis [Adresse 6] à Argenteuil, possède 439/1000èmes de cette copropriété, dont M. [N] a été désigné en qualité de syndic bénévole par l'assemblée générale qui s'est tenue le 23 octobre 2020. Par acte du 9 février 2022, la SCI Le Capricorne Quatorze a assigné le syndicat des copropriétaires devant le Tribunal judiciaire de Pontoise afin, au principal, de voir annuler la résolution n°2 de l'assemblée générale du 6 novembre 2021, ainsi que l'intégralité de cette assemblée générale. Par jugement contradictoire du 19 décembre 2023, le Tribunal judiciaire de Pontoise a : - Rejeté la demande de mise hors de cause de M. [N], - Débouté la SCI Le Capricorne Quatorze de toutes ses demandes, - Débouté le syndicat de copropriété de ses demandes de dommages-intérêts et d'amende civile, - Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Dit que la SCI Le Capricorne Quatorze sera exclue de la répartition du montant de cette condamnation, - Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer à M. [Z] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze aux entiers dépens, - Ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 23 janvier 2024, la SCI Le Capricorne Quatorze en a interjeté appel. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions notifiées par RPVA le 12 décembre 2025, dans lesquelles la SCI Le Capricorne Quatorze, appelante, demande à la Cour de : - Réformer le jugement en ce qu'il a : * Débouté la SCI Le Capricorne Quatorze de l'ensemble de ses demandes, * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires, * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à M. [N], * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze au paiement des entiers dépens, * Dit que la SCI Le Capricorne Quatorze sera exclue de la répartition de toutes sommes perçues par le syndicat des copropriétaires, * Ordonné l'exécution provisoire, Et, statuant à nouveau, A TITRE PRINCIPAL, - Annuler la résolution n°2 de l'assemblée générale du 06 novembre 2021 et, partant, l'intégralité de l'assemblée générale du 6 novembre 2021, A titre subsidiaire, - Annuler les résolutions 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14 de l'assemblée générale du 6 novembre 2021, En tout état de cause, - Débouter le syndicat des copropriétaires et M. [N] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, - Juger que la responsabilité civile délictuelle de M. [N] ès-qualités de syndic est engagée, - Condamner M. [N] ès-qualités de syndic, à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts, en réparation de ses préjudices moral et financier, - Condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [N] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour ses préjudices moral et financier, - Condamner le syndicat des copropriétaires et M. [N] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens dont distraction sera faite par Maître Boudhan, avocat au barreau de Versailles, - Juger que la SCI Le Capricorne Quatorze sera dispensée de toute participation à la dépense comune. Vu les conclusions notifiées par RPVA le 12 janvier 2026, par lesquelles le syndicat des copropriétaires et M. [N], intimés, demandent à la Cour de : - Confirmer le jugement en ce qu'il a : * Débouté la SCI Le Capricorne Quatorze de toutes ses demandes ; * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * Dit que la SCI Le Capricorne Quatorze sera exclue de la répartition du montant de cette condamnation ; * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer à M. [Z] [N] la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; * Rappelé que l'exécution provisoire est de droit ; * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze aux dépens. - Infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de dommages-intérêts et de paiement d'une amende civile ; Statuant à nouveau : - Débouter la SCI Le Capricorne Quatorze de l'ensemble de ses demandes, fins et moyens ; - Déclarer irrecevables les nouvelles prétentions formulées par la SCI Le Capricorne Quatorze dans ses conclusions n°4 signifiées le 12 décembre 2025, postérieurement à ses conclusions signifiées le 16 avril 2024 ; - Déclarer irrecevables les nouvelles prétentions formulées par la SCI Le Capricorne Quatorze tendant à l'annulation des résolutions n°5 et 7 de l'assemblée générale du 6 novembre 2021, non formulées en première instance ; En conséquence : - Rejeter l'ensemble des demandes à leur encontre ; - Condamner la SCI Le Capricorne Quatorze au paiement de la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice causé à verser à chaque intimé, au syndicat de copropriété représenté par M. [Z] [N] ès-qualités de syndic bénévole, et à M. [Z] [N] ; - Condamner la SCI Le Capricorne Quatorze au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à verser à chaque intimé, au syndicat de copropriété représenté par M. [Z] [N] es qualité de syndic bénévole, et à M. [Z] [N] ; - Condamner la SCI Le Capricorne Quatorze au paiement d'une amende civile sur le fondement de l'article 32-1 du code de procédure civile ; - Dire que la SCI Le Capricorne Quatorze sera exclue de la répartition de toute somme perçue par le syndicat des copropriétaires dans le cadre de cette procédure ; - Condamner la SCI Le Capricorne Quatorze en tous les dépens. La procédure devant la Cour a été clôturée le 27 janvier 2026. MOTIFS DE LA DECISION La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel. En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions. A titre préliminaire: Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'déclarer' et 'accueillir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur perinence au sens des textes susvisés. Sur les fins de non recevoir soulevées par les intimés : En droit : Selon l'article 564 du code de procédure civile : ' A peine d'irrecevabilité soulevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la Cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger des questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.' Selon l'article 565 du code de procédure civile : ' Les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.' Selon l'article 566 du code de procédure civile : ' Les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge, que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.' L'article 910-4 du même code, en sa version alors applicable impose aux parties de formuler toutes leurs prétentions dans leurs premières conclusions. En l'espèce : Les intimés font valoir que les demandes d'annulation des résolutions n°5 et 7 sont nouvelles en appel, et soulèvent encore l'irrecevabilité des demandes d'annulation de plusieurs résolutions de l'assemblée générale du 6 novembre 2021. La Cour relève toutefois, qu'en première instance comme par ses premières conclusions d'appelante, la SCI Le Capricorne Quatorze a demandé non seulement l'annulation de certaines résolutions mais encore l'annulation de l'ensemble de cette assemblée générale du 6 novembre 2021, c'est à dire implicitement mais nécessairement l'annulation de chacune de ses résolutions. Les fins de non-recevoir des intimés seront ainsi rejetées. A titre principal : sur la demande d'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale du 6 novembre 2021 'et par voie de conséquence l'annulation de l'assemblée générale' La SCI Le Capricorne Quatorze fait valoir en appel deux moyens nouveaux, tirés de ce que la désignation du Président et du Bureau doivent faire l'objet de deux votes distincts, formalité substantielle qui n'est pas contredite par les dispositions légales propres aux petites copropriétés (articles 41-8 et suiv. de la loi du 10 juillet 1965), et que le résultat du vote ne figure pas dans le compte-rendu de cette assemblée générale. Les intimés répliquent que cette copropriété est composée de deux copropriétaires, où la SCI Le Capricorne Quatorze possède 439 millièmes et la SCI FDS possède 561 millièmes, et bénéficie donc du régime dérogatoire instauré par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, entrée en vigueur le 1er juin 2020. Ils invoquent l'article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965, créé par cette ordonnance. En droit L'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit que : ' Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. / Le procès-verbal précise, le cas échéant, si les mandats de vote ont été distribués par le président du conseil syndical, par un membre du conseil syndical ou par le président de séance dans les conditions prévues à l'article 15-1. / Le procès-verbal comporte, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms et nombre de voix des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision, qui se sont abstenus, ou qui sont assimilés à un copropriétaire défaillant en application du deuxième alinéa de l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965. (...)' L'article 41-13 de la loi du 10 juillet 1965, créé par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, prévoit que ' Les dispositions de la présente section s'appliquent aux syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires.' L'article 41-16 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ' Par dérogation aux dispositions de l'article 17, du troisième alinéa du I de l'article 18, du a du II de l'article 24, du a de l'article 25 et du deuxième alinéa du I de l'article 22 : / 1° Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, ainsi que la désignation du syndic peuvent être prises par le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix ; (...)' Il ressort des dispositions combinées des articles ci-dessus, que le procès-verbal d'assemblée générale doit comporter, sous l'intitulé de chaque question inscrite à l'ordre du jour, le résultat du vote ( article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 ), ce qui constitue une mention nécessaire, dont les dispositions dérogatoires particulières aux très petites copropriétés, créées par l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, ne les dispensent pas. En l'espèce La résolution en litige, n°2 est intitulée : « Election des membres du bureau » et rédigée en ces termes (Pièce appelante n° 12) : Election des membres du bureau : Président : M. José Dos [J] Secrétaire : M. [Z] [N] Scrutateur : néant' Cette résolution ne comporte pas, sous l'intitulé, le résultat du vote, en méconnaissance de l'article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967. Au surplus il ne ressort pas des mentions sus-rappelées, que des votes distincts auraient eu lieu, d'abord pour la désignation du président ensuite pour celle du bureau/secrétaire, de cette assemblée générale. Il suit de là, qu'en raison de l'inobservation des formalités substantielles prévues à l'article 17 du décret du 17 mars 1967, dont cette très petite copropriété n'est pas dispensée par les dispositions dérogatoires de l'ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, l'assemblée générale du 6 novembre 2021 doit être déclarée nulle dans son intégralité, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens soulevés (Cour de cassation, Chambre civile 3, 17 février 1999, 97-14454) et sans que soit engagée la responsabilité fautive du syndic bénévole, désigné en octobre 2020 et dont cette assemblée générale de novembre 2021 était la première qu'il organisait. Le jugement sera infirmé sur ce point. Sur les demandes de dommages-intérêts de la SCI Le Capricorne Quatorze Si la SCI Le Capricorne Quatorze demande à la Cour de condamner M. [N] ès-qualités de syndic, à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts, en réparation de ses préjudices moral et financier, et de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et M. [N] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts pour ses préjudices moral et financier, elle n'en justifie pas en l'absence d'éléments argumentés ou détaillés, ses seules allégations étant d'ailleurs fermement contestées par les intimés. Ces demandes seront rejetées. Seront également rejetées, eu égard au sens du présent arrêt, les demandes des intimés tendant à voir CONDAMNER la SCI Le Capricorne Quatorze au paiement de la somme de 8 000 euros en réparation du préjudice causé, à leur verser à chacun. Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement en toutes ses dispositions, ainsi qu'en ce qui concerne les dépens et l'application qui a été faite de l'article 700 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires et M. [N], partie perdante, doivent être condamnés aux entiers dépens de première instance et d'appel. En équité, il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, ni en première instance ni en appel. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement, INFIRME le jugement du 19 décembre 2023 du Tribunal judiciaire de Pontoise en ce qu'il a : * Débouté la SCI Le Capricorne Quatorze de toutes ses demandes, * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer la somme de 2 000 euros au syndicat des copropriétaires au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Dit que la SCI Le Capricorne Quatorze sera exclue de la répartition du montant de cette condamnation, * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze à payer à M. [Z] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * Condamné la SCI Le Capricorne Quatorze aux entiers dépens, Statuant de nouveau des chefs infirmés PRONONCE l'annulation de l'ensemble de l'assemblée générale du 6 novembre 2021, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic bénévole M. [Z] [N] demeurant [Adresse 8], et M. [Z] [N], demeurant [Adresse 8], aux entiers dépens de première instance, DIT que la SCI Le Capricorne Quatorze sera dispensée de toute participation à la dépense commune, DIT n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civil en première instance, CONFIRME le jugement entrepris en ses autres dispositions, Y ajoutant, CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic bénévole M. [Z] [N] demeurant [Adresse 8], et M. [Z] [N], demeurant [Adresse 8], aux entiers dépens d'appel, dont distraction sera faite par Maître Boudhan, avocat au barreau de Versailles, DIT que la SCI Le Capricorne Quatorze sera dispensée de toute participation à la dépense commune, DIT n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civil en cause d'appel, REJETTE toute autre demande ou surplus. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT