Cour d'appel, 26 septembre 2024. 23/03962

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 23/03962 - N° Portalis DBVH-V-B7H-JBDZ LM JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NIMES 04 décembre 2023 RG :23/00964 [Z] C/ S.A. 3F OCCITANIE Grosse délivrée le à Me Bifeck Me Chevalley COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 26 SEPTEMBRE 2024 Décision déférée à la Cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection de NIMES en date du 04 Décembre 2023, N°23/00964 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Madame Laure Mallet, conseillère, a entendu les plaidoiries, en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre Laure MALLET, Conseillère Sandrine IZOU, Conseillère GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 06 Juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Septembre 2024. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : M. [U] [J] [Z] né le 11 Janvier 1961 à GUINEE [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Célestine BIFECK, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C30189-2023-8620 du 19/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Nîmes) INTIMÉE : S.A. 3F OCCITANIE, Société anonyme au capital de 105 405 128,28 € immatriculée au RCS de CASTRES sous le n° 716 820 410 prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Coralie CHEVALLEY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'ALES Affaire fixée en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 26 Septembre 2024, par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 octobre 2018, la SA 3F Occitanie a donné à bail à M. [U] [Z], un logement à usage d'habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 300,06 € hors charges, pour une durée d'une année renouvelable par tacite reconduction et ce en conformité avec la convention conclue avec l'Etat à compter du 1er décembre 2018. La 3F Occitanie a fait délivrer, le 28 avril 2023, à M. [U] [Z] un commandement visant la clause résolutoire mentionnée dans le bail et lui enjoignant de payer la somme, en principal, de 1 145.84 € correspondant aux loyers dus depuis le mois d'octobre 2022. Par acte du 18 juillet 2023, la SA 3F Occitanie a fait assigner M. [U] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, aux fins de : -constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et prononcer purement et simplement la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives portent sur les locaux à usage d'habitation principale sis à [Adresse 1], -ordonner l'expulsion de M. [U] [Z] ainsi que celle de tous occupants de son chef, ainsi que l'évacuation de tous biens meubles des lieux si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier, -condamner M. [U] [Z] à payer par provision au demandeur la somme de 1 523.71 € au titre des loyers impayés arrêtés au 11/07/2023, augmentée des intérêts au taux légal par application de l'article 1231-8 du code civil, -condamner M. [U] [Z] à payer par provision au demandeur, à compter de la résiliation du bail, soit le 29/06/2023, une indemnité légale d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes Incluses, et ce jusqu'à votre départ effectif des lieux et celui de tout occupant de votre chef par application de l'article 1240 du code civil, soit le montant mensuel de 493.18 € augmenté des intérêts au taux légal, -condamner M. [U] [Z] à payer au demandeur la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal, -condamner M. [U] [Z] aux entiers dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile, outre le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire qui s'élève à 115,64 €. Par ordonnance contradictoire en date du 4 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nîmes, statuant en référé, a : -déclaré la demande en résiliation de bail diligentée par 3F Occitanie recevable et bien-fondé ; -constaté l'acquisition de la clause résolutoire au profit de 3F Occitanie, et la résiliation du bail consenti à M. [Z] [U] à la date du 28 juin 2023. En conséquence, -ordonné l'expulsion de M. [Z] [U], et de tout occupant de son chef, du logement sis sur la commune d'[Adresse 1] si besoin est avec le concours de la Force Publique, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures d'exécution ; -condamné M. [Z] [U] à payer par provision à 3F Occitanie une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec charges actuel et subissant les augmentations légales du 1er juillet 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ; -condamné M. [Z] [U] à payer à 3F Occitanie la somme provisionnelle de 447,91€ au titre de la dette locative arrêtée au 20 septembre 2023 ; -débouté M. [Z] [U] de sa demande de délais de paiement ; -dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; -condamné M. [Z] [U] aux entiers dépens. Un protocole de cohésion sociale a été régularisé entre les parties le 21 décembre 2023. Par déclaration du 21 décembre 2023, M. [U] [Z] a interjeté appel de cette ordonnance, limité au chef de décision portant sur la résiliation du bail litigieux. Au terme de ses conclusions notifiées le 20 mars 2024, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [U] [Z], appelant, demande à la cour, au visa de la loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 dite loi Borloo, de la loi du 06 juillet 1989, et du protocole de cohésion sociale en date du 21 décembre 2023, de : -juger recevable et bien fondé l'appel formé par M. [Z] -constater que M. [Z] bénéficie d'un titre d'occupation et la suspension de la procédure d'expulsion, -infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail, -accorder au concluant un délai de paiement à hauteur de 50 € par mois pour apurer la dette locative, -suspendre en conséquence, les effets de la clause de résolutoire. -condamner le bailleur aux entiers dépens distraits comme en matière d'appel. Au soutien de son appel, M. [Z] indique à la cour qu'un protocole de cohésion sociale, prévoyant un plan d'apurement de la dette locative du 01 février 2024 au 01 octobre 2025, pour un reliquat de dette locative de 1044,47 €, a été signé entre les parties le 21 décembre 2023, soit postérieurement à l'appel interjeté et qu'au regard de la signature de ce protocole, il bénéficie d'un titre d'occupation suspendant la procédure d'expulsion. Il précise qu'il respecte scrupuleusement ce protocole de cohésion sociale depuis sa signature, afin d'apurer la dette locative démontrant ainsi outre sa bonne volonté, sa bonne foi. La SA 3F Occitanie, en sa qualité d'intimée, par conclusions en date du 4 avril 2024, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, demande à la cour, au visa de l'article1565 du code de procédure civile et du protocole de cohésion sociale en date du 21 décembre 2023, de : -confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ; -homologuer l'accord trouvé entre les parties, selon le protocole de cohésion sociale régularisé le 21 décembre 2023, -débouter M. [Z] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Y ajoutant, -condamner M. [Z] à payer à la Société 3F Occitanie la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; -condamner M. [Z] aux dépens. A l'appui de ses écritures, l'intimée soutient que la demande de réformation de l'ordonnance déférée n'est pas justifiée puisque la résiliation du bail ne fait l'objet d'aucune contestation de la part de l'appelant dans le corps de ses écritures. Elle fait valoir qu'en raison de la signature du protocole de cohésion sociale, M. [Z] va, de fait, bénéficier des délais inhérents à ce protocole lui permettant d'éviter l'expulsion, sous la réserve qu'il honore les engagements financiers (règlement du loyer et des arriérés) qu'il a acceptés. Elle rappelle à ce titre que lorsque le protocole est respecté, il oblige le bailleur à renoncer à la poursuite de la procédure d'expulsion et à conclure un nouveau bail dans un délai prévu par le protocole et ne pouvant excéder trois mois. MOTIFS DE LA DECISION : Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. Par ailleurs, il convient de noter que l'appelant limite son appel aux dispositions concernant la résiliation du bail. Sur la résiliation du bail, L'appelant ne formule aucune critique à l'encontre de l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail. Le protocole de cohésion sociale signé postérieurement le 21 décembre 2023 ne remet pas en cause l'acquisition de la clause résolutoire mais procure uniquement un titre d'occupation à M. [U] [Z] qui se verra proposer par le bailleur la signature d'un nouveau bail dans un délai de trois mois suivant le terme du plan d'apurement joint au protocole, sous réserve que la dette soit soldée. Le protocole a seulement pour effet de suspendre les poursuites tant que le protocole est respecté. En conséquence, et pour ces motifs, l'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef. Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire, Postérieurement à l'ordonnance entreprise, les parties ont régularisé le 2 décembre 2021 un « Protocole d'accord de cohésion sociale ». Il est convenu que M. [U] [Z] réglerait en sus de l'indemnité d'occupation la somme de 50 euros par mois au titre de la dette locative pendant 21 mois tandis qu'en contrepartie, selon l'article II du protocole, sous réserve du respect des engagements des locataires, le bailleur s'engage à « suspendre toute procédure judiciaire en cours, tant que le débiteur respecte le présent protocole (...) à signer un nouveau bail dans un délai maximum de 3 mois à compter du règlement intégral de la dette»; qu'en cas de non-respect de leurs engagements par les débiteurs, le présent protocole sera caduc, le bailleur pouvant engager ou reprendre ses poursuites contre M. [U] [Z]. Devant la cour, l'intimée sollicite l'homologation du protocole de cohésion sociale intervenu. Selon l'article1565 du code civil « l'accord auquel sont parvenues les parties à une médiation, une conciliation ou une procédure participative peut être soumis, aux fins de le rendre exécutoire, à l'homologation du juge compétent pour connaître du contentieux dans la matière considérée et que le juge à qui est soumis l'accord ne peut en modifier les termes. » Toutefois, en l'espèce, si la SA 3F Occitanie demande à la cour d'appel l'homologation de ce protocole, il convient de constater que l'appelant ne sollicite pas in fine cette homologation mais se contente de solliciter des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois pour apurer la dette locative et la suspension en conséquence des effets de la clause résolutoire sans pour autant demander l'infirmation de la disposition de l'ordonnance déférée l'ayant débouté de sa demande de délai. Par ailleurs, l'appelant bénéficie déjà, par l'effet du protocole et sous réserve de son respect, de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, l'ordonnance déférée sera confirmée de ce chef et l'accord ne peut être homologué faute de demande commune. Sur les demandes accessoires, Il n'est pas équitable de laisser supporter à la SA 3F Occitanie ses frais irrépétibles d'appel. Il lui sera alloué la somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application de l'article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [U] supportera les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Dans la limite de sa saisine, Confirme l'ordonnance déférée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail consenti à M. [Z] [U] à la date du 28 juin 2023 et débouté M. [Z] [U] de sa demande de délais de paiement, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à l'homologation du protocole d'accord de cohésion sociale du 2 décembre 2021, Condamne M. [Z] [U] aux dépens d'appel, Condamne M. [Z] [U] à payer à la SA 3F Occitanie la somme de 500 € au titre des frais irrépétibles d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,