Cour d'appel, 13 décembre 2023. 23/00910

COUR D'APPEL D'ORLÉANS CHAMBRE DES URGENCES COPIES EXECUTOIRES + EXPÉDITIONS : la SELARL SELARL BAUR et Associés Me Cecile ANNOOT Me Audrey GUERIN la SELARL BOURILLON AVOCAT CONSEIL ARRÊT du : 13 DECEMBRE 2023 n° : N° RG 23/00910 - N° Portalis DBVN-V-B7H-GYNP DÉCISION DE PREMIÈRE INSTANCE : Ordonnance de référé du Président du du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ORLEANS en date du 24 Février 2023 PARTIES EN CAUSE APPELANTE : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265286742297224 S.C.I. BBR immatriculée au RCS d'ORLEANS sous le n° 507479608, agissant poursuites et diligences de ses représentaux légaux domiciliés audit siège [Adresse 5] [Localité 3] représentée par Me Mahamadou KANTE de la SELARL SELARL BAUR et Associés, avocat au barreau d'ORLEANS INTIMÉS : timbre fiscal dématérialisé n°: 1265296498601165 Monsieur [B] [O] né le 03 Septembre 1985 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Cécile ANNOOT, avocat au barreau d'ORLEANS -timbre fiscal dématérialisé n°1265286650961830 SDC [Adresse 1] pris en son syndic la SCI TRIPLEZED, immatriculé au RCS d'ORLEANS sous le n°833 607 393, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Audrey GUERIN, avocat postulant au barreau d'ORLEANS et ayant pour avocat plaidant Me Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocat au barreau de PARIS, -timbre fiscal dématérialisé n° 1265297414844444 S.A.R.L. SAB (FRATELLI) immatriculé au RCS d'ORLEANS sous le 750 833 147 agissant poursuites et diligences de ses représentants domiciliés audit siège [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Delphine BOURILLON de la SELARL BOURILLON AVOCAT CONSEIL, avocat au barreau d'ORLEANS ' Déclaration d'appel en date du 04 Avril 2023 ' Ordonnance de clôture du 24 octobre 2023 Lors des débats, à l'audience publique du 22 NOVEMBRE 2023, Monsieur Michel Louis BLANC, Président de Chambre, a entendu les avocats des parties, avec leur accord, par application des articles 786 et 910 du code de procédure civile ; Lors du délibéré : Monsieur Michel BLANC, président de chambre, Monsieur Yannick GRESSOT, conseiller, Madame Laure Aimée GRUA, Magistrat exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier : Madame Fatima HAJBI, greffier lors des débats et du prononcé par mise à disposition au greffe ; Arrêt : prononcé le 13 DECEMBRE 2023 par mise à la disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Au mois de février 2020, [B] [O] faisait l'acquisition d'un logement situé à [Localité 3], [Adresse 1], premier étage ; l'immeuble compte cinq copropriétaires dont la SCI BBR, propriétaire et bailleur d'un local commercial sis au rez-de-chaussée, donné en location à la SARL SAB, à l'enseigne « Four Brothers » et la SCI Triplezed, syndic bénévole. Par acte en date du 2 août 2022, [B] [O] faisait délivrer assignation devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans à la SCI BBR, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3] et à la SARL SAB aux fins de voir constater l'occupation indue des parties communes et notamment de la façade vitrée de l'entrée de l'immeuble et d'entendre condamner la SCI BBR et la SARL SAB à faire cesser cette occupation indue sous astreinte de 100 € par jourde retard, et de voir constater les troubles subis, au regard des nuisances olfactives liées aux fumées du restaurant et condamner ces deux sociétés à réaliser tous travaux rendus nécessaires pour mettre fin aux nuisances, sous astreinte de 100 € par jour de retard. Par une ordonnance réputée contradictoire, la SCI BBR n'ayant pas comparu, en date du 24 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire d'Orléans ordonnait qu'il soit mis fin à l'occupation indue des parties communes et notamment de la façade vitrée de l'entrée de l'immeuble, ainsi qu'aux nuisances olfactives liées aux fumées du restaurant exploité par la SARL SAB par la réalisation de tous travaux rendus nécessaires, et ces sous astreintes de 100 € par jour de retard passé le délai de trois mois. La SARL SAB et la SCI BBR étaient condamnées solidairement à verser à [B] [O] la somme de 1000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et la même somme syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 3]. Par une déclaration déposée au greffe le 4 avril 2023, la SCI BBR interjetait appel de cette ordonnance. Par ses dernières conclusions en date du 2 juin 2023, elle en sollicite la réformation, demandant à la cour, statuant à nouveau, de constater qu'il n'existe pas de troubles de voisinage et en conséquence, s'agissant de l'apposition de la carte du restaurant sur la façade de l'immeuble, de rejeter les demandes de condamnation sollicitée à son encontre, et s'agissant des nuances olfactives liées aux fumées du restaurant, de constater qu'elle a effectué les travaux nécessaires. À titre subsidiaire, s'il était fait droit aux demandes de [B] [O] , elle demande que la SARL SAB soit condamnée à remédier aux troubles invoqués par ce dernier. Elle réclame le paiement de la somme de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, la SARL SAB (Fratelli) sollicite la réformation de la décision entreprise, demandant à la cour tuant à nouveau, de débouter [B] [O] de toutes ses demandes et en tout état de cause de le débouter de toutes ses demandes en ce qu'elles sont dirigées contre elle-même ; subsidiairement, elle demande à la cour condamner en tant que de besoin la SCI BBR à la garantir de toute éventuelle condamnation. Elle sollicite la condamnation de la SCI BBR ou à défaut tout succombant à lui payer la somme de 2000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 3] sollicite la confirmation dans son intégralité de l'ordonnance du 24 février 2003 et demande la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 2500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions, [P] [O] sollicite la confirmation en toutes ses dispositions de l'ordonnance du 24 février 2023, et demande à la cour de condamner solidairement la SCI BBR et la SARL SAB à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture était rendue le 24 octobre 2023. SUR QUOI : Attendu que la SCI BBR, rappelant qu'elle l' avait pas comparu en première instance et que la décision querellée a donc été prise sur les seuls éléments apportés par son adversaire, déclare et tente de tirer argument du fait qu'il ressortirait des rapports établis par la mairie d'[Localité 3] que la travaux doivent être mis à la charge du preneur et non du bailleur, ce qui ne peut constituer une argumentation pertinente puisque les relations de la SCI BBR et de la SARL SAB relèvent du contrat qui les lie, l'administration municipale n'ayant aucune qualité pour procéder à une telle affirmation, affirmation d'ailleurs dont il n'est pas établi qu'elle a été réellement formulée ; Que son argumentation relativement aux travaux préconisés par la mairie à la suite de l'effondrement d'un plancher est totalement dépourvue de rapport avec le présent litige qui porte sur la licéité d'un affichage dans les parties communes de l'immeuble et sur des nuisances olfactives ; Que son argumentation fondée sur les dispositions de l'article L 113 '8 du code de la construction et de l'habitation est également dépourvue de rapport avec le présent litige, [B] [O] fondant ses prétentions sur les troubles anormaux du voisinage et sur le règlement de copropriété; Attendu que la partie appelante invoque encore le fait que [B] [O] logement en février 2020, alors que le voisin ne pourrait selon elle se plaindre de nuisances qui préexistaient avant son aménagement ; Que cette argumentation ne peut être retenue, le contrat conclu entre [B] [O] et son vendeur concernant seulement les parties qui l'ont souscrit, l'acheteur ne pouvant être considéré comme ayant accepté une situation qui lui était imposée par des tiers ; Attendu que la SCI BBR invoque l'article 11 du bail la liant à la SARL SAB, laquelle aurait l'obligation de faire les travaux figurant sur la liste des travaux prévus par l'article 606 du Code civil et de mettre en conformité avait conduit de cheminée ; Que cette clause contractuelle n'est pas opposable à [B] [O] ; Attendu que la société BBR l'inopposabilité à son égard du règlement de copropriété, ainsi que le fait qu'elle n'aurait pas donné son accord pour la constitution du syndic, prétendant encore qu'elle n'aurait pas été convoquée à une assemblée générale ; Qu'elle ne rapporte aucunement la preuve de diligences qu'elle aurait faites pour s'opposer à la constitution le syndicat des copropriétaires tel qu'il existe actuellement et à la désignation du syndic, pas plus qu'elle n'indique si elle a engagé une procédure appropriée pour s'opposer aux décisions dont elle fait état ; Que c'est par ailleurs à juste titre que [B] [O] souligne que le règlement de copropriété avait été établi le 2 septembre 2008 alors que l'immeuble appartenait à un seul propriétaire, pour entrer en vigueur « dès que les lots composant l'immeuble appartiendront à au moins deux copropriétaires », de sorte que le syndicat existe sans formalité du seul fait de la loi (article 14 de la loi du 10 juillet 1965) ; Que ses propres relations avec le syndicat des copropriétaires sont indépendantes des demandes formées par [B] [O] ; Que, dans le dispositif de ses écritures, elle ne forme par ailleurs aucunes demandes contre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] qui ne fait que s'associer à la demande de [B] [O] ; Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a fait droit aux prétentions émises par [B] [O] à l'encontre de la SCI BBR ; Attendu s'agissant de la présence de la carte du restaurant et de la demande au titre d'une prétendue occupation illicite des parties communes, que la SARL SAB déclare qu'elle exerce son activité depuis 2017, soit plus de trois ans avant l'arrivée de [B] [O] , qu'elle n'aurait jamais reçu d'autre réclamation à ce sujet avant son arrivée, et indique qu' à son entrée dans les lieux, la partie vitrée la façade était déjà couverte d'informations de son prédécesseur qui, selon elle « devait avoir reçu autorisation » ; Qu'elle n'est elle-même manifestement titulaire d'aucune autorisation d'afficher sa carte sur les parties communes ; Que le fait que l'affichage litigieux sur une porte ajourée, tel qu'il a été constaté par huissier le 22 juin 2022, ne gêne ni l'accès aux parties communes ni à l'interphone , n'ôte rien à son caractère illicite, puisque la façade vitrée sur laquelle est apposée la carte du restaurant ne fait partie d'aucun lot privatif ; Attendu que la SARL SAB avait produit un cliché photographique de la devanture, en date du 10 octobre 2020 , aujourd'hui invoqué par [B] [O] (pièce 15), qui démontre que la carte du restaurant n'était pas présente sur la devanture avant son emménagement, l'intéressé indiquant avec justesse qu'il n'y a aucun usage et ininterrompu qui aurait créé un quelconque droit acquis ; Attendu que la réalité des odeurs est établie par les rapports faits à l'initiative de la mairie d'[Localité 3] et par le constat de Maître [X], huissier de justice, qui relève une odeur de friture se diffusant dans l'appartement de [B] [O] , et qui indique que les menuiseries extérieures sont grâces, tout en précisant que l' odeur ne s'échappe pas de l'extrémité du conduit mais d'autres tubes qui se terminent en coude, dont l'un est situé à une hauteur ne dépassant que de quelques décimètres le linteau de la fenêtre de la chambre ,[B] [O] expliquant que les conduits d'extraction des fumées ont été implantés en méconnaissance des règlements sanitaires en vigueur, la bouche du conduit d'extraction des fumées du restaurant se trouvant à une hauteur inférieure à celle du conduit de cheminée de l'immeuble ; Attendu que la SARL SAB invoque (pièce 14) un constat en date du 4 janvier 2023, lequel démontrerait que les fenêtres de [B] [O] ne se trouvent pas être les plus proches de l'extraction émanant du local du restaurant, ce qui est sans doute exact, mais dépourvu de force de conviction, cet officier ministériel n'ayant pas pénétré dans l'appartement de [B] [O] , et n'ayant donc pu faire les constatations utiles relatives aux odeurs invoquées par celui-ci ; Que l'argument selon lequel il existe d'autres restaurants à proximité, et qui pourraient être à l'origine des nuisances est inopérant compte tenu des éléments matériels dont la preuve est apportée par [B] [O] relativement à la responsabilité de son voisin ; Attendu qu'il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a ordonné qu'il soit mis fin au trouble ; Attendu que cette ordonnance a condamné conjointement la société BBR en qualité de bailleur et la société SAB en qualité de preneur ; Attendu que la société SAB invoque des difficultés rencontrées pour l'exploitation de son restaurant, à raison de la nécessité qui a été imposée à la société BBR de procéder à des travaux de sécurisation ; Que cette question est sans rapport avec les nuisances invoquées par [B] [O] ; Attendu que la société SAB invoque les dispositions de l'article R 145 ' 35 du code de commerce applicables aux baux conclus ou renouvelés après le 5 novembre 2014, qui prévoit que ne peuvent être imputées aux locataires les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l'article 606 du Code civil ; Que les dispositions imposées par le juge des référés de nature à mettre fin aux nuisances ne font pas partie de ces grosses réparations, Que le preneur est responsable des troubles causés par son activité, Que l'article 11 du bail liant la société SAB société BBR prévoit l'obligation pour la société locataire d'assumer la charge de tels travaux ; Qu'il y de a donc lieu de condamner la société SAB à garantir la société BBR de condamnation prononcée à son encontre ; Attendu qu'il serait inéquitable, les autres parties succombant au moins partiellement en leurs prétentions, de laisser à la charge de [B] [O] ainsi qu'au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] l'intégralité des sommes qu'ils ont dû exposer du fait de la présente procédure ; Qu'il y a lieu de faire application à leur profit des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; PAR CES MOTIFS : Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, CONDAMNE la SARL SAB à garantir la SCI BBR des condamnations prononcées contre cette dernière, CONDAMNE la SARL SAB à payer en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, à [B] [O] la somme de 1200 €et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] à [Localité 3] représenté par son syndic le cabinet Cotoit, la somme de 800 €, CONDAMNE la SARL SAB aux dépens et AUTORISE Maître Cecile Annoot à se prévaloir des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt signé par Monsieur Michel Louis BLANC, président de chambre, et Madame Fatima HAJBI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire ; LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,