Texte intégral
COUR D'APPEL
DE RIOM
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
Du 12 décembre 2023
N° RG 22/00116 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FXUM
-DA- Arrêt n° 538
S.A.S. SOMOVIT / S.A. CDC HABITAT SOCIAL
Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT-FERRAND, décision attaquée en date du 10 Janvier 2020, enregistrée sous le n° 16/00432
Arrêt rendu le MARDI DOUZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS
COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :
M. Philippe VALLEIX, Président
M. Daniel ACQUARONE, Conseiller
Mme Laurence BEDOS, Conseiller
En présence de :
Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé
ENTRE :
S.A.S. SOMOVIT
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Maître Christophe GALAND de la SARL TRUNO & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
APPELANTE
ET :
S.A. CDC HABITAT SOCIAL venant aux droits de la SCIC HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Maître Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND
Timbre fiscal acquitté
INTIMEE
DÉBATS :
L'affaire a été débattue à l'audience publique du 26 octobre 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. ACQUARONE, rapporteur.
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
Prononcé publiquement le 12 décembre 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Signé par M. VALLEIX, président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
I. Procédure
La SCI HABITAT, devenue SA CDC HABITAT SOCIAL, est propriétaire de résidences dont elle a confié l'entretien des parties communes à la SAS SOMOVIT suivant trois contrats du 17 décembre 2014.
Par exploit du 31 décembre 2015, la SA CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner la SAS SOMOVIT devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand afin de voir constater la résiliation des trois marchés pour manquement de la SAS SOMOVIT à ses obligations contractuelles.
À l'issue des débats, par jugement du 10 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :
« Le tribunal, statuant en premier ressort par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe :
RÉVOQUE l'ordonnance de clôture,
FIXE la clôture au 2 octobre 2019,
DÉCLARE recevable la demande de constat de la résiliation des trois contrats liant la société CDC HABITAT SOCIAL formée par cette dernière,
CONSTATE l'acquisition des clauses résolutoires, au 31 août 2015, des trois contrats signés le 17 décembre 2014 entre la SCI HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS et la SARL SOMOVIT et relatifs à des prestations de ménage et de nettoyage de trois ensemble immobiliers (lot 1 - secteur CLERMONT-FERRAND OUEST, lot 2 - secteur CLERMONT-FERRAND NORD, lot 3 -ALLIER),
CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à verser la somme de 5984,98 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à la SARL SOMOVIT au titre du solde du prix des prestations,
DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de paiement fondée sur l'inexécution ou la mauvaise exécution des contrats de nettoyage,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3000 (trois mille) euros en réparation du préjudice découlant de l'atteinte à son image,
DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande relative à l'impossibilité d'accéder à ses locaux dans des conditions satisfaisantes à l'issue du contrat,
DÉBOUTE la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande relative à la différence entre la dépense engagée et celle qui aurait dû être supportée du fait de l'application du tarif négocié,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT aux dépens,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
ORDONNE l'exécution provisoire. »
Dans les motifs de sa décision, le tribunal a considéré que la carence contractuelle de la SAS SOMOVIT était largement démontrée notamment au regard de plaintes émanant des habitants concernés. Il a constaté en outre que les prestations confiées à la SAS SOMOVIT portaient sur des tâches non techniques et dépourvues de difficultés particulières.
***
La SAS SOMOVIT a fait appel de cette décision le 10 janvier 2022, précisant :
« L'appelante entend interjeter appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, en ce que le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND a statué comme suit :
DÉCLARE recevable la demande de constat de la résiliation des trois contrats liant la société CDC HABITAT SOCIAL formée par cette dernière,
CONSTATE l'acquisition des clauses résolutoires, au 31 août 2015, des trois contrats signés le 17 décembre 2014 entre la SCI HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS et la SARL SOMOVIT et relatifs à des prestations de ménage et de nettoyage de trois ensemble immobiliers (lot 1 - secteur CLERMONT-FERRAND OUEST, lot 2 - secteur CLERMONT-FERRAND NORD, lot 3 - ALLIER),
CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à verser la somme de 5984,98 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à la SARL SOMOVIT au titre du solde du prix des prestations,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3000 (trois mille) euros en réparation du préjudice découlant de l'atteinte à son image,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT aux dépens,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et a manifestement fait une appréciation erronée tant des règles de droit applicables que des faits de l'espèce et des éléments produits aux débats.
Étant précisé que les pièces à l'appui du recours sont les suivantes ['] »
Dans ses conclusions ensuite du 8 avril 2022, la SAS SOMOVIT demande à la cour de :
« Vu l'article 9 du Code de procédure civile ;
Vu les articles 1315 et 1134 ancien du Code civil ;
Vu la jurisprudence ;
Vu les pièces versées aux débats ;
Vu les contrats des 17 décembre 2014 et leurs annexes ;
Il est demandé à la Cour d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il :
DÉCLARE recevable la demande de constat de la résiliation des trois contrats liant la société CDC HABITAT SOCIAL formée par cette dernière,
CONSTATE l'acquisition des clauses résolutoires, au 31 août 2015, des trois contrats signés le 17 décembre 2014 entre la SCI HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS et la SARL SOMOVIT et relatifs à des prestations de ménage et de nettoyage de trois ensembles immobiliers (lot 1 - secteur CLERMONT-FERRAND OUEST, lot 2 - secteur CLERMONT-FERRAND NORD, lot 3 - ALLIER),
CONDAMNE la société CDC HABITAT SOCIAL à verser la somme de 5984,98 euros (cinq mille neuf cent quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) à la SARL SOMOVIT au titre du solde du prix des prestations,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3000 (trois mille) euros en réparation du préjudice découlant de l'atteinte à son image,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT aux dépens,
CONDAMNE la SARL SOMOVIT à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 1500 (mille cinq cents) euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Et statuant à nouveau.
Débouter la société CDC HABITAT SOCIAL aux droits de la SHAB de l'intégralité de ses demandes,
Condamner la société CDC HABITAT SOCIAL aux droits de la SHAB à payer et porter à la SARL SOMOVIT la somme de 67 611,74 €,
Condamner la société CDC HABITAT SOCIAL aux droits de la SHAB à payer et porter à la SARL SOMOVIT une indemnité de 4 000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
Condamner la même aux entiers dépens. »
***
Pour sa défense, la SA CDC HABITAT SOCIAL a pris des conclusions le 8 juillet 2022 où elle demande à la cour de :
« Vu l'article 13 des contrats qui liaient la SCIC HABITAT Auvergne et Bourbonnais devenue CDC HABITAT SOCIAL, et la Société SOMOVIT,
Vu l'article 1134 ancien du Code Civil,
Infirmer le jugement du 10 janvier 2020 dont appel en ce qu'il a condamné la société CDC HABITAT SOCIAL à payer à la société SOMOVIT la somme de 5 984,98 euros ;
Statuant à nouveau sur la demande reconventionnelle et sur le compte entre les parties,
Débouter la Société SOMOVIT de sa demande qui est mal fondée ;
Condamner au contraire la Société SOMOVIT à payer et porter à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 49 729,28 € ou à défaut celle de 47 629,28 euros (en ce compris la condamnation de première instance) ;
Condamner la société SOMOVIT à annuler les factures qu'elle a émises postérieurement au 31 août 2015 ;
Confirmer pour le surplus le jugement du 10 janvier 2020 et en tout cas en ce qu'il a :
- DÉCLARE recevable la demande de constat de la résiliation des trois contrats liant la société CDC HABITAT SOCIAL formée par cette dernière,
- CONSTATE l'acquisition des clauses résolutoires, au 31 août 2015, des trois contrats signés le 17 décembre 2014 entre la SCI HABITAT AUVERGNE ET BOURBONNAIS et la SARL SOMOVIT et relatifs à des prestations de ménage et de nettoyage de trois ensemble immobiliers (lot 1 - secteur CLERMONT-FERRAND OUEST, lot 2 - secteur CLERMONT-FERRAND NORD, lot 3 - ALLIER),
- CONDAMNE la SARL SOMOVIT à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3 000 (trois mille) euros en réparation du préjudice découlant de l'atteinte à son image,
- CONDAMNE la SARL SOMOVIT aux dépens ;
Débouter la société SOMOVIT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions contraires ;
Condamner la Société SOMOVIT à payer à la Société CDC HABITAT SOCIAL aux droits de la SCIC HABITAT Auvergne et Bourbonnais la somme de 5 000 euros en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Condamner la Société SOMOVIT aux entiers dépens. »
***
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance.
Une ordonnance du 7 septembre 2023 clôture la procédure.
II. Motifs
En premier lieu, il résulte du dossier que les trois contrats du 17 décembre 2014 sont en toute hypothèse résiliés. En effet, la SA CDC HABITAT SOCIAL a adressé à la SAS SOMOVIT les 17 juillet et 27 août 2015 des lettres RAR de résiliation des contrats 1, 2 et 3 ; tandis que la SAS SOMOVIT, par lettre RAR du 8 septembre 2015, a elle-même résilié ces contrats mais avec effet au 31 décembre 2015. Aucune relation contractuelle n'a donc pu subsister entre les deux parties, au plus tard au-delà de cette date.
Ceci étant précisé, il convient d'examiner les conditions de la résiliation des contrats par la SA CDC HABITAT SOCIAL. La question est régie par l'article 13 qui est rédigé de manière identique dans chaque contrat en ces termes :
Le Client se réserve le droit de résilier le d'un groupe immobilier indépendamment des autres.
Le contrat peut être résilié de plein droit au gré du Client par lettre recommandée avec accusé de réception, avec ou sans préavis, sans que l'Entreprise ne puisse prétendre à une quelconque indemnité ['] dans tous les cas où, par négligence ou mauvaise foi, elle ne remplirait pas les obligations du contrat.
Il a été jugé qu'une clause résolutoire de plein droit ne peut être déclarée acquise au créancier, sauf dispense expresse et non équivoque, sans la délivrance préalable d'une mise en demeure restée sans effet, précisant au débiteur les manquements invoqués et le délai dont il dispose pour y remédier (1re Civ., 3 février 2004, nº 01-02.020 ; 1re Civ., 3 juin 2015, nº 14-15.655).
Manifestement, dans le cas présent, la « dispense expresse et non équivoque » résulte des termes avec ou sans préavis employés dans chaque contrat. Cette disposition est certes sévère pour le débiteur de la prestation, c'est-à-dire la SAS SOMOVIT, mais quoiqu'il en soit elle est entrée dans le champ contractuel et c'est sur la foi de cet élément particulier, notamment, que les contrats ont été acceptés par l'entreprise de nettoyage, qui ne peut donc maintenant se plaindre de son application.
Il reste donc à déterminer si les conditions de négligence ou mauvaise foi sont démontrées à charge de la SAS SOMOVIT. Il s'agit d'une question de pur fait qui suppose l'examen des preuves alléguées par la SA CDC HABITAT SOCIAL, en relation cependant avec les dispositions contractuelles qui régissent également cette question.
En effet, les contrats du 17 décembre 2014 prévoient une clause spéciale concernant le contrôle de l'exécution des prestations de la SAS SOMOVIT. Il s'agit de l'article 5 intitulé « Contrôle de l'exécution des prestations » où il est dit que « Le client se réserve le droit d'entreprendre des contrôles avec ou sans l'entreprise de manière planifiées ou aléatoires », et du sous-article 5.1 « Constatations et constats contradictoires » qui dispose que :
Les constatations donnent lieu à la rédaction d'un constat dressé sur le champ par le Client contradictoirement avec l'Entreprise. Si celle-ci refuse de le signer, ou ne signe qu'avec réserve, l'entreprise doit dans les 5 jours qui suivent, préciser par écrit ses observations ou réserves au client. Si l'entreprise dûment convoquée en temps utile n'est pas présente ou représentée aux constatations, elle est réputée accepter sans réserve le constat qui en résulte.
Un constat non contradictoire adressé en lettre recommandée avec AR à l'entreprise et sans contestation écrite de celle-ci en lettre recommandée avec AR sous 8 jours, vaudra un constat contradictoire.
Ce texte doit être mis en relation avec l'article 13 « Résiliation » ci-dessus reproduit, puisque d'évidence les deux fonctionnent ensemble dans la mesure où la résiliation du contrat par le client ne peut qu'être fondée sur le constat contradictoire d'une défaillance de l'entreprise.
La pertinence des critiques de la SA CDC HABITAT SOCIAL doit donc être mesurée au regard du respect de cette disposition contractuelle qui s'applique à elle aussi bien qu'à l'entreprise de nettoyage. En d'autres termes, la démonstration d'une faute de la SAS SOMOVIT suppose que la preuve en soit rapportée selon les modalités ci-dessus faisant la loi des parties.
D'après l'article 5.1 il existe donc deux possibilités pour établir un constat contradictoire : soit « la rédaction d'un constat dressé sur le champ par le Client contradictoirement avec l'Entreprise », étant précisé que dans ce cas l'entreprise doit être « dûment convoquée en temps utile » ; soit l'envoi d'une « lettre recommandée avec AR à l'entreprise », étant précisé que « sans contestation écrite de celle-ci en lettre recommandée avec AR sous 8 jours », la lettre adressée à l'entreprise de nettoyage « vaudra un constat contradictoire ».
Il convient maintenant de vérifier si ces dispositions contractuelles ont été respectées. Dans ses conclusions page 12 la SAS SOMOVIT soutient que « les dysfonctionnements invoqués n'ayant fait l'objet d'aucun constat contradictoire réalisé dans le respect des formes prévues par les contrats du 17 décembre 2014 pas plus que d'un constat d'huissier, ils ne peuvent être opposées à la concluante et justifier la mise en 'uvre de la clause résolutoire. » Dans ses conclusions page 15 la SA CDC HABITAT SOCIAL soutient au contraire : « Il est établi que les différents comptes rendus ont été établis au contradictoire de la Société SOMOVIT, comme le démontrent les pièces versées aux débats, contrairement à ce qui est allégué. »
La SA CDC HABITAT SOCIAL verse à son dossier une cote « Série D » intitulée « État des lieux contradictoires. » Il s'agit de documents standard préimprimés dédiés au « Contrôle des prestations de nettoyage », qui ont été renseignés manuellement par un employé de la société CDC lors de contrôles réalisés dans diverses résidences les 20, 21 et 23 juillet 2015.
Les documents datés du 20 juillet 2015 et une partie de ceux datés du 23 juillet 2015 mentionnent que la société SOMOVIT est absente, cependant il n'est nullement justifié de sa convocation. Ces documents ne peuvent donc pas valoir constats contradictoires au sens des contrats du 17 décembre 2014.
Par contre, les documents datés du 21 juillet 2015 et une partie de ceux datés du 23 juillet 2015, soit 14 constats sur 21, ont été établis contradictoirement avec la SAS SOMOVIT, comme cela résulte du nom et de la signature du collaborateur de celle-ci, portés en bas à gauche de chaque page. Il en résulte sans contestation possible, à la lecture des cases cochées et des mentions manuscrites, que les prestations de la SAS SOMOVIT au regard du nettoyage dont elle était chargée laissaient sérieusement à désirer. Il est noté en effet qu'en plusieurs endroits les carrelages sont sales voire encrassés, la poussière n'est pas essuyée, le balayage n'est pas effectué, des toiles d'araignée n'ont pas été enlevées, les sols et les vitres sont sales, les prospectus ne sont pas retirés des boîtes aux lettres, des papiers au sol ne sont pas ramassés, il y a des traces sur les miroirs, etc.
Les constatations contradictoires mentionnées sur ces documents sont confortées par divers courriers des locataires qui se plaignent du mauvais service de la SAS SOMOVIT : nettoyage partiel et très épisodique des parties communes, vitres sales, détritus abandonnés dans les allées, odeurs nauséabondes dans les locaux des poubelles, etc. (cf. pièce « E - Courriers des locataires » dans le dossier de la SA CDC). De nombreuses photographies produites également par l'intimée témoignent du caractère pertinent des plaintes des locataires.
La SAS SOMOVIT ne peut pas valablement se plaindre des difficultés de sa tâche, ni même du comportement de certains locataires, dans la mesure où, comme exactement observé par le premier juge, l'exécution de ces prestations n'engageait pas une technicité très sophistiquée, et où il a été relevé plusieurs fois, dans les constats et dans les plaintes des locataires, que certaines prestations, comme le nettoyage des étages, n'étaient carrément pas réalisées depuis plusieurs semaines, ou bien n'étaient réalisées que très partiellement.
Tous ces éléments ensemble démontrent donc suffisamment les mauvaises prestations fournies par la SAS SOMOVIT, en conséquence de quoi il doit être considéré que les résiliations adressées à celle-ci par la SA CDC HABITAT SOCIAL suivant lettres RAR du 17 août 2015 concernant les lots nº 1 et 3, et du 27 août 2015 concernant le lot nº 2, étaient parfaitement justifiées par les graves carences de l'entreprise de nettoyage dans l'exécution de ses obligations contractuelles.
Il reste donc à faire le compte entre les parties, étant considéré que les contrats ont été valablement résiliés par la SA CDC HABITAT SOCIAL les 17 et 27 août 2015, et que par conséquent aucune raison ne justifie de tenir compte de la résiliation par la SAS SOMOVIT à la date du 31 décembre 2015.
À juste titre le tribunal a considéré qu'étant donnée la résiliation du mois d'août 2015 les contrats du 17 décembre 2014 n'avaient finalement duré que huit mois. Le coefficient de 75 % qu'il a retenu sur la valeur des prestations étant donné les carences de la SAS SOMOVIT n'est pas contesté par la SA CDC HABITAT SOCIAL dans ses conclusions page 18. Celle-ci soutient néanmoins qu'elle avait réglé à la SAS SOMOVIT pour la période du 1er janvier au 31 août 2015 la somme de 105 510,80 EUR, et non pas celle de 55 781,52 EUR retenue par le tribunal. Cependant, à juste titre le premier juge a considéré que les pièces produites de ce chef par la SA CDC HABITAT SOCIAL n'étaient pas probantes, s'agissant de bordereaux informatiques annotés à la main qui ne justifient nullement du moindre règlement. Les tableaux Excel produits à la cour ne sont guère plus éclairants, et l'on ne peut que s'étonner, comme le premier juge, de l'incapacité de la SA CDC HABITAT SOCIAL à fournir tous documents bancaires de nature à justifier de manière claire et compréhensible les débours allégués. En conséquence, le jugement sera ici également confirmé.
En conséquence de ce qui précède il y a eu à confirmation de la décision.
4000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile devant la cour.
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement ;
Condamne la SAS SOMOVIT à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la SAS SOMOVIT aux dépens d'appel ;
Déboute les parties de leurs autres demandes.
Le greffier Le président
