Cour d'appel, 03 septembre 2024. 23/03895

N° RG 23/03895 - N° Portalis DBVM-V-B7H-MARP N° Minute : C2 Copie exécutoire délivrée le : à : la SELARL GPS AVOCATS Me Cécile VALETTE BRUNNER AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 03 SEPTEMBRE 2024 Appel d'un jugement (N° R.G. 23/00001) rendu par le tribunal judiciaire de Valence en date du 15 mars 2023, suivant déclaration d'appel du 14 novembre 2023 APPELANTE : Le syndicat des copropriétaires LE SAINT EXUPERY représenté par son syndic la SASU SYNDIC'ACTIF, dont le siège social est [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Stéphanie PIOGER de la SELARL GPS AVOCATS, avocat au barreau de VALENCE INTIMÉE : S.C.I. CYERSO représentée par Monsieur [L] [E], gérant en exercice domicilié à [Adresse 4] [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Cécile VALETTE BRUNNER, avocat au barreau de VALENCE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Mme Emmanuèle Cardona, présidente, Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère, Mme Ludivine Chetail, conseillère, DÉBATS : A l'audience publique du 14 mai 2024, Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile. Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI Cyerso est propriétaire de sept parkings (parkings de 1 à 7), d'une cave et d'un local commercial dans l'immeuble Le Saint Exupery sis à [Localité 5]. Au jour de l'introduction de la procédure de première instance, son compte « charges » présentait un débit de 5 037,12 euros au titre du solde des charges échues de l'exercice 01/10/2021-30/09/2022 et du 1er trimestre de l'exercice 01/10/2022-30/09/2023, outre intérêts au taux légal. C'est ainsi qu'en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, une notification lui était faite d'avoir à régulariser le retard de paiement de ses charges, à défaut de quoi l'intégralité des provisions non encore échues deviendrait immédiatement exigible après un délai de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Ce courrier était notifié le 7 octobre 2022 et trente jours s'écoulaient sans qu'aucun règlement n'intervienne, en sorte que les provisions votées, mais non encore échues devenaient exigibles et il était dû à ce titre la somme de 2 673,63 euros pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l'exercice 01/10/2022-30/09/2023. Le 27 décembre 2022 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery a, selon une procédure accélérée au fond, assigné la SCI Cyerso aux fins de la voir condamnée au paiement de la somme de 7 710,75 euros au titre des charges de copropriété et provisions sur charges des exercices 2021/2022, et 2022/2023 outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement en date du 15 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Valence, statuant selon procédure accélérée au fond a : - Condamné la SCI Cyerso à payer au syndic de copropriété des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Vallée Du Rhône : la somme de 5 002,52 euros au titre des charges de copropriété et provisions sur charges dues pour les exercices, outre intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022, Celle de 84 euros au titre des frais et ce pour les lots n°45 à 52 de la copropriété susvisée ; - Autorisé la SCI Cyerso à apurer sa dette augmentée des intérêts, frais, dépens, indemnité de l'article 700 du CPC par mensualités de 500 euros chacune, la première devant intervenir dans le délai d'un mois suivant la présente décision ; - Jugé qu'à défaut d°un seul impayé, total ou partiel, soit au titre de l'échéancier, soit au titre des charges courantes, la SCI sera déchue du bénéfice de ce délai, le solde dû devenant immédiatement exigible ; - Condamné la même partie à payer à la partie demanderesse la somme de 300 euros à titre d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile. Condamné la partie défenderesse aux entiers dépens de l'instance. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 14 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery a interjeté appel de l'entier jugement. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Suivant dernières conclusions notifiées le 4 avril 2024, dont le dispositif doit être expurgé de toutes mentions qui ne constituent pas des demandes, mais reprennent les moyens soutenus dans les motifs, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery demande à la cour de : - Recevoir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery en son appel et le déclarer bien-fondé ; - En conséquence, réformer le jugement entrepris en ce qu'il a statué en ces termes : Condamné la SCI Cyerso à payer au syndic de copropriété des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery sis [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Vallée Du Rhône : - la somme de 5 002,52 euros au titre des charges de copropriété et provisions sur charges dues pour les exercices, outre intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022, - Celle de 84 euros au titre des frais et ce pour les lots n°45 à 52 de la copropriété susvisée, Autorisé la SCI Cyerso à apurer sa dette augmentée des intérêts, frais, dépens, indemnités de l'article 700 du CPC par mensualités de 500 euros chacune, la première devant intervenir dans le délai d'un mois suivant la présente décision, Jugé qu'à défaut d°un seul impayé, total ou partiel, soit au titre de l'échéancier, soit au titre des charges courantes, la SCI sera déchue du bénéfice de ce délai, le solde dû devenant immédiatement exigible, Condamné la même partie à payer à la partie demanderesse la somme de 300 euros à titre d'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile. Condamné la partie défenderesse aux entiers dépens de l'instance ; Statuant à nouveau, - Condamner la SCI Cyerso, à payer au Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery, la somme actualisée de 2 710,75 euros compte tenu des 5 000 euros versés depuis janvier 2023, étant précisé que cette somme, qui représentait en première instance les charges échues et impayées ou les provisions échues et impayées ainsi que les charges devenues exigibles en application de l'article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965, représente à ce jour des charges totalement échues. Cette somme comprenant également les frais de constitution du dossier avocat, dépense nécessaire à la procédure et non compris dans les dépens dont le débiteur, en application de l'article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 et du contrat de mandat du Syndic, devra supporter seul la charge ; - Condamner la SCI Cyerso, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery la somme de 1500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance ; Y ajoutant, - Condamner la SCI Cyerso, à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery la somme de 1 500 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile, somme représentant les frais irrépétibles exposés en appel, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Le Saint Exupery' fait valoir que la SCI Cyerso mélange les paiements intervenus dans le cadre de l'exécution forcée du précédent jugement et la présente procédure pour tenter de faire croire que sa dette serait moindre. Il ajoute que le premier juge a commis une erreur en comptabilisant deux fois les mêmes montants. Il soutient également que la SCI alimente la confusion, ce qui relève de la mauvaise foi et que cette dernière continue de creuser son endettement en ne payant pas ses charges courantes. Dans ses conclusions notifiées le 24 avril 2024, la SCI Cyerso demande à la cour de : - Infirmer partiellement le jugement : en ce qu'il a condamné la SCI Cyerso à payer au syndic de copropriété des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery la somme de 5002,52 euros au titre des charges de copropriété et provisions sur charges dues, outre intérêts au taux légal et celle de 84 euros au titre des frais, et en ce qu'il a condamné la SCI Cyerso à payer la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre les dépens de l'instance ; Statuant à nouveau de ces chefs, - Juger que la dette de la SCI Cyerso s'élevait au moment du jugement à 2 704,64 euros au titre des charges échues des exercices 2021/2022 et 2022/2023, ou à titre subsidiaire à 5037,12 euros ; - Juger en conséquence que la SCI Cyerso a réglé son entière dette de charges au titre des exercices 2021/2022 et 2022/2023, en raison des paiements effectués sur 2023 et jusqu'au 1er février 2024, et après déduction de la somme injustifiée de 496 euros de frais de syndic pour constitution du dossier avocat, et des sommes précédemment perçues par le commissaire de justice ; - Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2 710,75 euros, - Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile en première instance ; - Laisser les dépens de 1ère instance à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery ; Y ajoutant, en tout état de cause : - Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery de sa demande fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile en appel ; - Condamner le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Exupéry à payer la somme de 1 500 euros à la SCI Cyerso sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en appel ; - Laisser les dépens d'appel à la charge du Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery ; - Débouter le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble le Saint Exupéry de toutes autres demandes ; - Confirmer le jugement attaqué pour le surplus, notamment en ce qu'il a autorisé la SCI Cyerso à apurer sa dette par mensualité de 500 euros chacune, la première devant intervenir dans le délai d'un mois suivant la décision. Au soutien de ses demandes, la SCI Cyerso fait valoir qu'elle a versé la somme totale de 6 800 euros depuis janvier 2023 et non simplement la somme de 5 000 euros, de sorte que les charges des exercices 2021/2022 et 2022/2023 en cause ont toutes été régularisées à ce jour. Elle estime que tous les paiements perçus par l'huissier de justice n'ont pas été déduits ; seuls 4 600 euros apparaissent au crédit (1 600+1 000+1 000+1 000) au lieu des 9 184,04 euros (6x 1 083,84 + 2 681) qui apparaissent sur le décompte de l'huissier de justice. Elle soutient également qu'en l'absence de diligences exceptionnelles accomplies par le syndic, au sens du contrat liant les parties, il y a lieu de confirmer le jugement attaqué qui a déduit du décompte des sommes dues la somme de 496 euros pour constitution du dossier avocat par le syndic. MOTIVATION En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation. Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée et au copropriétaire de prouver les sommes, par lui, versées. Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes : - un décompte certifié conforme du 28 novembre 2022 - un décompte commenté - un décompte actualisé avril 2024 (pour information) - le contrat de syndic Loi ALUR - les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2021 (approuvant les comptes des exercices du 1/1/2018 au 30/09/2019 et du 01/10/2019 au 30/09/2020) et 28 mars 2022 (approuvant les comptes de l'exercice du 1/10/2020 au 30/09/2021) - une mise en demeure du 6 octobre 2022 - le jugement du 23 juin 2021 relatif à la précédente procédure - le décompte huissier relatif à la précédente procédure. Il résulte de ces pièces, notamment des pièces 1,2 et 15 que la créance de l'arriéré des charges du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupéry s'élevait à la date de l'introduction de la présente procédure à la somme de 7 710,75 euros (5 037,12 correspondant aux charges postérieures au jugement du 23 juin 2021 échues de l'exercice 1/10/2021 au 30/09/2022 et 1er trimestre de l'exercice 1/10/2022 au 30/09/2023 ; et 2 673,63 correspondant aux charges échues des 2ème, 3ème, 4ème trimestres de l'exercice 1/10/2022 au 30/09/2023). Il convient de déduire de ce montant la somme de 496 euros,correspondant aux frais de constitution d'avocat, ces frais n'entrant pas dans le champ de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ne constituant pas une diligence exceptionnelle au sens du contrat de syndic. Par ailleurs ces frais font partie des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin. Ainsi, la créance du syndicat sera retenue à hauteur de 7 710,75 - 496 = 7 214,75 euros. La SCI Cyerso ne peut utilement soutenir que tous les paiements perçus par l'huissier n'ont pas été déduits alors qu'ils concernent une autre procédure, argument donc inopérant dans le cadre de la présente procédure non concernée par l'exécution du jugement du 23 juin 2021, condamnation dont le solde restant dû s'élève au 13 décembre 2023 à la somme de 306,16 euros (pièce 17). Pour l'arriéré de charge qui intéresse la présente instance, il convient de tenir compte des versements opérés par la SCI Cyerso à l'exclusion de ceux qui concernent la précédente instance c'est-à-dire tous les virements apparaissant à la fois sur le relevé de compte( pièce 15 du syndicat) et sur le décompte du notaire (pièce 17). Ainsi, il convient de retenir les versements à hauteur de 500 euros des 7 janvier, 11 avril, 5 mai, 9 juin, 11 juillet, 26 décembre 2023 et des versements à hauteur de 500 euros des 5 janvier et 11 mars 2024 et de 1 000 euros du 1er février 2024. Partant, la SCI Cyerso doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7 214,75- 5 000 = 2 214,75 euros au titre de l'arriéré de charge échue des exercices 1/10/2021 au 30/09/2022 et 1/10/2022 au 30/09/2023. Le jugement sera infirmé de ce chef. Compte tenu des règlements réguliers de la SCI Cyerso, il convient de faire droit à sa demande de délais en confirmation du jugement. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi: Infirme le jugement en ce qu'il a : - Condamné la SCI Cyerso à payer au syndic de copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery sis [Adresse 3]) représenté par son syndic en exercice la SAS Foncia Vallée Du Rhône : - la somme de 5 002,52 euros au titre des charges de copropriété et provisions sur charges dues pour les exercices, outre intérêts au taux légal à compter du 27 décembre 2022, - celle de 84 euros au titre des frais et ce pour les lots n°45 à 52 de la copropriété susvisée ; Confirme pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la SCI Cyerso à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery sis [Adresse 3]) représenté par son syndic la SASU Syndic'Actif la somme de 2 214,75 euros au titre de l'arriéré de charge échue des exercices 1/10/2021 au 30/09/2022 et 1/10/2022 au 30/09/2023 ; Condamne la SCI Cyerso à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Saint Exupery sis [Adresse 3]) représenté par son syndic la SASU Syndic'Actif la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la même aux dépens de l'instance d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE                                        LA PRÉSIDENTE