Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Adresse 8]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
N° RG 23/00573 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGS5
Minute : 24/00614
Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)
Représentant : Me Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de Paris, vestiaire : G0377
C/
Monsieur [F] [U]
Représentant : Me Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : 285
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024
DEMANDEUR :
Association POUR LE LOGEMENT DES JEUNES TRAVAILLEURS (ALJT)
[Adresse 3]
[Localité 4]
représentée par Maître Laurence DIVERNET, substituant Maître Xavier VAN GEIT, avocat au barreau de Paris
DÉFENDEUR :
Monsieur [F] [U]
Résidence ALJT - Bâtiment principal
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000343 du 11/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)
comparant en personne, assisté de Maître Aliénor SAINT-PAUL, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉBATS :
Audience publique du 04 Octobre 2024
DÉCISION:
Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée, intitulé « contrat de séjour » en date du 2 février 2021, et à effet au lendemain, l’association pour le logement des jeunes travailleurs (ci-après l’ALJT) a consenti à M. [F] [U] le droit d’occuper personnellement et temporairement le [Adresse 9], situé 1er étage, bâtiment principal, [Adresse 9] [Localité 6], moyennant une redevance mensuelle initiale de 421 euros.
Ce contrat prévoyait qu’il était conclu pour une période d’un mois, qu’il serait tacitement renouvelé pour la même durée jusqu’au 3 février 2022 et qu’il pourrait être renouvelé par voie d’avenant.
Par avenant du 9 mars 2022, le contrat de séjour a été renouvelé à compter du 4 février 2022 jusqu’au 2 février 2023.
Un nouveau contrat de séjour a été conclu le 9 mars 2023 entre les mêmes parties visant le même logement moyennant une redevance mensuelle de 436,58 euros pour une durée d’un mois, renouvelable pour une période d’un mois et tacitement renouvelable pour la même durée jusqu’au 2 août 2023.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, l’ALJT a fait signifier à M. [F] [U] un commandement visant la clause résolutoire du contrat de séjour d’avoir à payer, dans le délai d’un mois, la somme de 2694,48 euros en principal, au titre des redevances impayées.
Par exploit de commissaire de justice en date du 22 septembre 2023, l’ALJT a fait assigner M. [F] [U] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 12 janvier 2024 aux fins de :
A titre principal,
Juger que le contrat de séjour conclu le 9 mars 2023 est résilié à compter du 8 juillet 2023 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT) la somme de 1986,83 euros à titre de provision au titre des redevances impayées à la date de résiliation du contrat de séjour, soit le 8 juillet 2023,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT), pour la période courant du 8 juillet 2023 jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou force) et la restitution des clés, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle (part assimilable aux loyers et charges locatives et part correspondant aux prestation obligatoires incluses) au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, étant précisé que la redevance s’élève, à la date de présente assignation, à la somme mensuelle de 436,58 euros outre la somme de 2,55 euros au titre de l’assurance habitation,
A titre subsidiaire,
Juger que le contrat de séjour conclu le 9 mars 2023 est rompu par arrivée du terme à compter du 2 août 2023,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT) la somme de 2410,76 euros à titre de provision au titre des redevances impayées à la date de rupture du contrat de séjour, soit le 2 août 2023,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT), pour une période courant du 3 août 2023 jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé) et la restitution des clés, une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle (part assimilable aux loyers et charges locatives et part correspondant aux prestations annexes obligatoires incluses) au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, étant précisé que la redevance s’élève, à la date de la présente assignation à la somme mensuelle de 436,58 euros outre la somme de 2,55 euros au titre de l’assurance habitation,
En tout état de cause,
Ordonner la libération des lieux par M. [F] [U] et tous occupants de son chef et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,
Ordonner l’expulsion de M. [F] [U] et de tous occupants de son chef de l’appartement sis Résidence ALTJ [Localité 6] – Bâtiment principal – 1er étage – [Adresse 9]- [Adresse 9] – [Localité 6], avec, en tant que de besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier,
Ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution,
Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et péril de M. [F] [U] et à défaut de toute valeur vénale à procéder à leur destruction,
Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,
Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT) les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées, ce en application de l’article 1231-6 du code civil,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT) les intérêts au taux légal produit par chacune des échéances impayées et ce en application de l’article 1342-3 du code civil,
Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT) la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Condamner M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs (AJLT) les dépens en ce compris les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat de séjour signifiée le 7 juin 2023.
A l’audience du 12 janvier 2024, le conseil de M. [F] [U] a sollicité le renvoi de l’affaire à une audience ultérieure.
L’affaire a finalement été examinée à l’audience du 4 octobre 2024.
A l’audience du 4 octobre 2024, l’ALJT, qui s’est fait représenter, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa demande au titre de la dette locative à la somme de 1311,19 euros, indiquant être opposée à l’octroi de délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire
M. [F] [U] qui s’est fait assister, a, avant toute réponse au fond, soulevé l’existence d’une contestation sérieuse et, par conclusions visées par le greffe et reprises à l’oral, a demandé de :
A titre principal,
Constater l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer le demandeur à mieux se pourvoir,
A titre subsidiaire,
Débouter l’association ALJT de sa demande de prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation la liant à M. [F] [U],
Débouter l’association ALJT de sa demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans la ladite convention,
Débouter l’association ALJT de ses demandes subséquentes en expulsion de M. [F] [U] du logement et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,
Constater que le contrat de séjour en cause n’est pas rompu et se poursuit tacitement,
Accorder à M. [F] [U] des délais de paiement pour apurer sa dette,
Rejeter la demande de suppression des délais au titre de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution et la demande d’assortir une éventuelle décision d’expulsion d’une astreinte,
Débouter l’association ALJT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Au soutien de sa contestation sérieuse élevée contre la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, M. [F] [U], après avoir précisé qu’il bénéficiait d’un contrat de séjour de la part de l’ALJT depuis le 10 octobre 2018, fait valoir que la clause résolutoire insérée au contrat se borne à reproduire les dispositions de l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation, sans donner aucune indication précise sur le manquement visé. Il ajoute que le commandement de payer visant la clause résolutoire doit avoir été remis de manière effective à son destinataire, ce qui signifie selon lui, que pour un acte délivré par un commissaire de justice, l’acte doit mentionner l’identité précise de la personne à qui il est remis, notamment en précisant son identité complète, ses noms, prénoms, profession et domicile, nationalité, date et lieu de naissance en vertu de l’article 648 du code de procédure civile, qu’en l’espèce l’acte ne précise ni sa date ni son lieu de naissance, que sa remise effective ne peut donc être considérée comme régulière. Il affirme que la rédaction de la clause résolutoire étant insuffisamment précise et la remise de l’acte effective à son destinataire n’étant pas régulière, le tribunal constatera l’existence d’une contestation sérieuse et renverra l’AJLT à mieux se pourvoir.
Sur la demande tendant au constat de la rupture du contrat de séjour, M. [F] [U] affirme qu’en application de l’article R633 du code de la construction et de l’habitation, la résiliation du contrat de séjour ne peut être constatée qu’après un courrier recommandé ou un acte d’huissier de mise en demeure qui précise le délai de préavis d’un mois mais qu’en l’espèce le commandement de payer qui lui a été délivré ne le mettait pas en demeure de régulariser sa situation sous peine de résiliation du contrat un mois après la date de notification. Il considère que ce point constitue une contestation sérieuse.
En réponse l’ALJT soutient que l’article 648 impose la mention de la date et du lieu de naissance, pour une personne physique, pour le requérant et non pour le destinataire, qu’il n’existe aucune difficulté sur la remise de l’acte et que le contenu du commandement de payer est clair et vise la clause résolutoire laquelle stipule bien qu’en cas de non-paiement le résident pourra être expulsé.
Sur sa demande de délai de paiement, M. [F] [U] fait valoir que son impayé de redevances trouve sa source dans les difficultés qu’il a rencontrées pour se faire délivrer un titre de séjour l’autorisant à travailler, que dès qu’il a obtenu ce titre, il a signé un contrat de travail à durée indéterminée, qu’il a repris le paiement de la redevance, a toujours été de bonne foi et a eu un parcours exemplaire.
L’ALJT s’est opposée à l’octroi de de délais de paiement arguant que M. [F] [U] n’avait fait aucun versement, si ce n’est en septembre pour un montant de 450 euros et qu’il avait déjà bénéficié de délais de fait.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal.
MOTIFS
Sur les pouvoirs du juge des référés et l’existence d’une contestation sérieuse
Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Sur la demande principale visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire
Sur la contestation relative à l’imprécision de la clause résolutoire
Le contrat de séjour du 9 mars 2023 contient un article VI intitulé « clause résolutoire ». Cet article est rédigé comme suit : « conformément à l’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation et à l’article s’y référent de la convention type annexée à l‘article R. 353-165-2 du même code, la résiliation du présent contrat peut intervenir de plein droit à l’initiative de l’ALJT pour l’un des motifs suivants :
(…)En cas d’inexécution par le résident de l’une de ses obligations lui incombant au regard du titre d’occupation ou en cas de manquement grave ou répété au règlement de fonctionnement, la résiliation de plein droit du titre d’occupation ne peut prendre effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception » Cette clause vise l’inexécution d’une obligation incombant au résident qui ne peut ignorer qu’il a l’obligation de payer la redevance, cette obligation indiquée clairement dans le contrat constituant son obligation principale. La clause indique en outre que le bail sera résilié un mois après une mise en demeure d’avoir à s’acquitter de cette obligation. Il ne peut, dès lors, être contesté sérieusement que cette clause est claire et précise.
Sur la contestation relative à l’irrégularité du commandement de payer
L’article 648 du code de procédure civile sur lequel se fonde M. [F] [U] pour contester la régularité du commandement de payer dispose que « tout acte d'huissier de justice indique, indépendamment des mentions prescrites par ailleurs :1. Sa date; 2. a) Si le requérant est une personne physique : ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance ; b) Si le requérant est une personne morale : sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement.3. Les nom, prénoms, demeure et signature de l'huissier de justice ;4. Si l'acte doit être signifié, les nom et domicile du destinataire, ou, s'il s'agit d'une personne morale, sa dénomination et son siège social. Ces mentions sont prescrites à peine de nullité. »
Ainsi, l’exigence de la mention de la date et du lieu de naissance concerne les requérants personnes physiques et non le destinataire de l’acte. Le défaut de mention de la date et du lieu de naissance de M. [F] [U] sur le commandement de payer signifié par huissier ne constitue donc pas une contestation sérieuse.
Ce commandement de payer reprend la clause résolutoire insérée au contrat, M. [F] [U] ne pouvait donc ignorer les conséquences d’un défaut de paiement des causes de cet acte.
Il n’est donc pas démontré l’existence d’une contestation sérieuse opposable à la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire. Cette demande relève donc bien du juge des référés.
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »
En l’espèce, le contrat de séjour contient une clause résolutoire qui a été rappelé ci-dessus.
L’ALJT verse aux débat un commandement de payer notifié par commissaire de justice le 7 juin 2023, visant la clause résolutoire et demandant à M. [F] [U] de payer un solde de redevances d’un montant de 2694,48 euros. Cette somme est supérieure à deux termes mensuels. Il ressort du décompte que M. [F] [U] ne l’a pas payée dans le délai d’un mois de la mise en demeure.
Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au 8 juillet 2023 et le contrat est résilié à cette date.
Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de M. [F] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [F] [U] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Aucune des conditions permettant au juge de réduire ou supprimer le délai visé à l’article L. 412-1 du code des procédures civile d’exécution n’étant remplie, l’ALJT sera déboutée de sa demande visant à voir supprimer ce délai.
Sur la demande de condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation
L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.
M. [F] [U] devenu occupant sans droit ni titre depuis le 18 juillet 2023, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’AJLT du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 8 juillet 2023 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés.
Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant mensuel de la redevance au taux en vigueur dans le foyer, qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances.
Sur la demande en paiement de l’arriéré de redevance
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de résidence du 9 mars 2023 et du décompte de la créance actualisé au 1er octobre 2024 que l’ALTJ rapporte la preuve de l’existence de l'arriéré de redevances à hauteur de 1311,19 euros. M. [F] [U] ne conteste d’ailleurs pas cette dette.
En conséquence, il convient de condamner M. [F] [U] à payer à l’ALJT la somme provisionnelle de 1311,19 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Sur la demande de délais de paiement
Aux termes du 1er alinéa de l’article 1343-5 du code civil « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »
En l’espèce, M. [F] [U] a versé aux débat son contrat travail faisant apparaître une rémunération brute de 1766,92 euros.
Il convient, en considération des besoins de l’ALJT et compte tenu de la situation de M. [F] [U], d’accorder à ce dernier des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Sur les demandes accessoires
Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
M. [F] [U], qui succombe, supportera en application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de la présente procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juin 2023,
Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge l’ALTJ les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,
Dit que les contestations élevées par M. [F] [U] ne sont pas sérieuses et qu’en conséquence le litige relève du pouvoir du juge des référés,
Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de séjour conclu le 9 mars 2023 entre l’association pour le logement des jeunes travailleurs d'une part, et M. [F] [U] d'autre part, concernant le droit d’occuper personnellement et temporairement le [Adresse 9], 1er étage, bâtiment principal, [Adresse 9] [Localité 6], sont réunies à la date du 8 juillet 2023,
Constate la résiliation du contrat de séjour à compter de cette date,
Rejette la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution
Ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [F] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer du [Adresse 9], 1er étage, bâtiment principal, [Adresse 9] [Localité 6], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte,
Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [F] [U] à compter du 8 juillet 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel de la redevance (part assimilable aux loyers et charges locatives et part correspondant aux prestation obligatoires incluses) au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi,
Condamne M. [F] [U] à payer à titre provisionnel à l’association pour le logement des jeunes travailleurs la somme de 1311,19 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,
Condamne M. [F] [U] à payer à titre provisionnel à l’association pour le logement des jeunes travailleurs l’indemnité d’occupation à compter du 8 juillet 2023, et jusqu’à parfaite libération des lieux manifestée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,
Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
Accorde à M. [F] [U] un délai pour le paiement de la somme de 1311,19 euros
Autorise M. [F] [U] à s’acquitter de sa dette en 24 fois en procédant à 23 versements de 50 euros et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord des parties,
Dit que chaque versement devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,
Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restés dans effet,
Condamne M. [F] [U] à payer à l’association pour le logement des jeunes travailleurs à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 8 juillet 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, manifestée par la remise des clés et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, déduction faite des paiements déjà intervenus
Condamne M. [F] [U] au paiement des entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer du 7 juin 2023,
Déboute l’association pour le logement des jeunes travailleurs de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024.
Le Greffier Le Juge
