Tribunal judiciaire, 20 décembre 2024. 24/00936

Du 20 décembre 2024 5AA PPP Référés N° RG 24/00936 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZFYH Société INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES C/ [D] [W] [S] - Expéditions délivrées à Me DELEU - FE délivrée à SELAS DS AVOCATS Le 20/12/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 décembre 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER, DEMANDERESSE : Société INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES [Adresse 1] [Adresse 10] [Localité 4] Représentée par Me PADIU loco Me Isabelle CARTON DE GRAMMONT de la SELAS DS AVOCATS DEFENDEUR : Monsieur [D] [W] [S] né le 29 Août 1981 à [Localité 11] (DANEMARK) [Adresse 7] [Adresse 5] [Localité 3] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/008134 du 24/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8]) Représenté par Me Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX) DÉBATS : Audience publique en date du 25 Octobre 2024 PROCÉDURE : Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 21 mai 2021, la Société Anonyme d’Economie Mixte Locale INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES a donné à bail à Monsieur [D] [S] un logement n°4, [Adresse 12], [Adresse 6] à [Localité 9]. Par acte de commissaire de justice du 8 mars 2024, la société INCITE a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1304,89 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du contrat de location. Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2024, le bailleur a assigné Monsieur [M] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 12 juillet 2024 aux fins de : Voir constater le jeu de la clause résolutoire, stipulée dans le contrat de location du 23 juillet 2020, Voir ordonner l’expulsion des lieux de Monsieur [Z] [F] ainsi que celle de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux avec si nécessaire le concours de la force publique et d’un serrurier,Voir ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,Le voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 1482,57 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2024,Le voir condamner au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale à une fois et demie le montant du loyer principal, outre les charges, jusqu’à la libération effective des lieux,Le voir condamner au paiement d'une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. L’affaire a été renvoyée plusieurs fois pour permettre au défendeur d’obtenir l’Aide Juridictionnelle, pour être finalement plaidée à l’audience du 25 octobre 2024. Lors de l’audience du 25 octobre 2024, la société INCITE, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1348,66 euros, et maintient ses demandes conformes à la teneur de l’assignation. Elle indique ne pas être opposée à l’octroi de délais. En défense, Monsieur [S], représenté par son conseil, soulève l’irrecevabilité ou à tout le moins la nullité de la procédure, faisant grief au bailleur d’avoir visé un délai de 6 semaines dans le commandement du 8 mars 2024, au lieu de deux mois, tel que prévu dans le contrat de bail. A titre subsidiaire, il sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette, le paiement du loyer courant ayant été repris. En tout état de cause, il sollicite une indemnité d’un montant de 1000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 20 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 21 mai 2024, six semaines avant la date de l’audience. Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 11 mars 2024. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 21 mai 2021 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 8 mars 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. Le bailleur a fait signifier à Monsieur [M] un commandement du 8 mars 2024 d’avoir à payer la somme de 1304,89 euros au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai contractuel de deux mois. Ce défaut de régularisation fonde la société INCITE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 9 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit. La demande d’irrecevabilité du commandement sera ainsi rejetée. Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifiée, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. En vertu de l’article 1256 du code civil, lorsque la quittance ne porte aucune imputation, le paiement doit être imputé sur la dette que le débiteur avait pour lors le plus d'intérêt d'acquitter entre celles qui sont pareillement échues. Il ressort des débats et du décompte que le défendeur a repris le paiement du loyer courant, que la dette n’a pas progressé depuis l’assignation, qu’il justifie de revenus professionnels. Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail. En cas de non-respect de ce moratoire, la société INCITE sera autorisée à poursuivre l’expulsion du défendeur. En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [S] sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges (253,76 euros par mois à la date de l’audience), avec revalorisation de droit, à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués. La demande de majoration de l’indemnité (une fois et demie le loyer), sera rejetée, le contrat n’ayant pas été résilié. Sur la provision et les indemnités d’occupation En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, il est produit par le bailleur un décompte actualisé au 4 octobre 2024 selon lequel la créance s’établirait à la somme de 1348,66 euros. Il convient de déduire de cette somme les frais d’impayés, non facturables, pour 22,40 euros (14 x 1,60 euros), ainsi que la somme de 171 euros, dont il est justifié le paiement par un virement du 4 octobre 2024. Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement discuté, Monsieur [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 1155,26 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 4 octobre 2024– échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Il sera, en outre, condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (253,76 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. La demande de majoration de l’indemnité sera rejetée, le bail n’ayant pas été résilié. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur le sort des meubles En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du défendeur. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [M] à verser à la société INCITE la somme de 150 euros à ce titre. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence, DECLARONS la procédure recevable, CONSTATONS la réunion à la date du 9 mai 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 21 mai 2021 entre Monsieur [D] [M] et la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES, relatif au logement n°4, [Adresse 12], [Adresse 6] à [Localité 9], CONDAMNONS Monsieur [D] [M] à régler à la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES, la somme de 1155,26 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 4 octobre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS à Monsieur [D] [M] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 50 euros chacune, suivies d’une 24ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, et frais de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ; DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ; ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ; DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ; DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [D] [M] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges (253,76 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [D] [M] à son paiement à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ; CONDAMNONS Monsieur [D] [M] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; CONDAMNONS Monsieur [D] [M] à payer à la SA INCITE [Localité 8] METROPOLE TERRITOIRES une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION