Cour d'appel, 10 décembre 2024. 23/07104

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A Chambre civile 1-2 ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 10 DECEMBRE 2024 N° RG 23/07104 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WEHY AFFAIRE : [M] [F] [O] C/ SCI [Adresse 1] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de COURBEVOIE Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 10/12/24 à : Me Arnault BENSOUSSAN Me Carine TARLET RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE DIX DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : APPELANTE Madame [M] [F] [O] née le 19 Août 1957 à [Localité 3] (54) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Arnault BENSOUSSAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 408 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-786462023003673 du 28/09/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES) **************** INTIMEE SCI [Adresse 1] Société Civile Immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le n° 392 333 688, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par son gérant Monsieur [V] [J] domicilié audit siège N° SIRET : 392 333 688 [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Carine TARLET de la SELEURL CABINET TARLET, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 590 - N° du dossier E0003V0F - Plaidant : Me Jean-luc MATHON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A045 **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 octobre 2024 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Madame Anne THIVELLIER, Conseillère, Madame Agnès PACCIONI, Magistrate placée, Greffière lors des débats : Madame Céline KOC, Greffière placée lors du prononcé : Madame Gaëlle RULLIER, EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2018, la SCI [Adresse 1] a donné à bail à M. [B] [O] devenu Mme [M] [O], pour une durée de trois ans renouvelable à compter du même jour, un logement et ses accessoires situés [Adresse 1] (appartement au 2ème étage et cave n°20) à Neuilly-sur-Seine (92200), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable de 1 050 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 200 euros et le versement d'un dépôt de garantie d'un montant de 1 463,51 euros. Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 9 décembre 2020 reçu le 11 décembre 2020, M. [V] [J] a délivré à Mme [O] un congé des lieux précités en vue de leur reprise afin de permettre à Mme [E] [J], sa petite-fille, de les occuper, ledit congé devant prendre effet au 30 juin 2021 à minuit. Par acte d'huissier de justice du 23 juillet 2021, la SCI [Adresse 1] a fait citer Mme [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, statuant en matière de référé, aux fins d'obtenir : - l'expulsion de Mme [O] des lieux loués, - la condamnation, par provision, de Mme [O] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 2 500 euros par mois, à compter du 1er juillet 2021 et jusqu'à complète libération des lieux, - la condamnation de Mme [O] à supporter la charge des dépens de l'instance et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant ordonnance du 28 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie, statuant en matière de référé, a - dit n'y avoir lieu à référé, - renvoyé les parties à se pourvoir devant le juge du fond, - condamné la SCI [Adresse 1] à supporter la charge des dépens de l'instance et à payer à Mme [O] la somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant acte d'huissier de justice du 30 mai 2022, la SCI [Adresse 1] a fait citer Mme [O] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - valider le congé pour reprise délivré pour le 30 juin 2021 à minuit, - ordonner l'expulsion de Mme [O] avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu, - condamner, par provision, Mme [O] à lui payer la somme de 1 250 euros au titre des loyers et charges impayés au 26 mars 2022 (terme du mois de mars 2022 inclus) et une indemnité d'occupation d'un montant de 2 500 euros par mois à compter du 1er juillet 2021 et jusqu'à la complète libération des lieux, - condamner Mme [O] à supporter la charge des dépens de l'instance et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Suivant acte de commissaire de justice du 12 janvier 2023, la SCI [Adresse 1] a fait citer Mme [O] aux fins de voir notamment, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail suite à la délivrance le 6 octobre 2022 d'un commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux, - ordonner l'expulsion de Mme [O] des lieux loués avec l'assistance du commissaire de police et de la force armée s'il y a lieu, - condamner Mme [O] à lui payer la somme de 12 536 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2022 (terme du mois de décembre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la délivrance de l'assignation, - condamner Mme [O] à lui payer une indemnité d'occupation d'un montant de 1 250 euros par mois à compter du 1er janvier 2023, puis, en l'absence de libération des lieux après la signification de la décision à intervenir, d'un montant de 69 euros supplémentaire par jour de retard, et ce jusqu'à la date de la libération effective des lieux et la restitution des clés, - condamner Mme [O] à supporter la charge des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2022, et à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 13 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Courbevoie a : - prononcé la nullité du congé pour reprise notifié à Mme [O] par M. [J], - constaté, en conséquence, que ce congé n'a pu avoir pour effet de résilier, à la date du 30 juin 2021 à minuit, le contrat de bail du 1er juillet 2018, - déclaré irrecevable la demande subsidiaire de la SCI [Adresse 1] en constat de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail suite à la délivrance en date du 6 octobre 2022 d'un commandement de payer visant ladite clause demeuré infructueux, - débouté la SCI [Adresse 1] de ses demandes subséquentes en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle devenues, par conséquent, sans objet, - condamné Mme [O] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 12 536 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2022 (terme du mois de décembre 2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 et jusqu'au parfait paiement, - débouté Mme [O] de ses demandes tendant à dire qu'elle a été occupante légitime des lieux depuis le 1er juillet 2018 et jusqu'au 24 janvier 2022 au plus tôt, à ordonner à la SCI [Adresse 1] d'informer la caisse aux allocations familiales des Hauts-de-Seine de ce qu'elle a été occupante légitime des lieux précités depuis le mois de juillet 2021 sans discontinuer, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quatre jours à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, et à dire que la présente décision sera opposable à la caisse d'allocations familiales des Hauts-de-Seine, - condamné la SCI [Adresse 1] à supporter la charge des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 6 octobre 2022, - condamné la SCI [Adresse 1] à payer à Me Bensoussan, avocat de Mme [O], la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 37 de la Loi n°91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, - débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, - débouté la SCI [Adresse 1], d'une part, et Mme [O], d'autre part, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au dispositif de la présente décision. Par déclaration reçue au greffe le 17 octobre 2023, Mme [O] a relevé appel de ce jugement. Par ordonnance du 19 mars 2024, le conseiller de la mise en état a prononcé l'irrecevabilité des défenses de la SCI [Adresse 1] pour non-paiement de la contribution prévue par les articles 1635 bis P du code général des impôts et 964 du code de procédure civile. Par ordonnance d'incident du 13 juin 2024, le conseiller de la mise en état a notamment : - débouté la SCI [Adresse 1] de sa demande de rétractation de l'ordonnance d'irrecevabilité et des conséquences qu'elle emporte, - déclaré recevable l'appel interjeté par Mme [O] le 17 octobre 2023, - débouté Mme [O] de sa demande en paiement sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI [Adresse 1] aux dépens de l'incident. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 décembre 2023, Mme [O], appelante, demande à la cour de : - déclarer son appel recevable, - la recevoir en toutes ses fins et conclusions, - confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il : * l'a condamnée à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 12 536 euros à titre de loyers impayés au 31 décembre 2022 * a rejeté ses demandes d'être reconnue occupante légitime du logement du 1er juillet 2018 au 24 janvier 2022 sans discontinuer, de condamner la SCI [Adresse 1] à informer, sous astreinte de 200 euros par jour, la CAF 92 de cette location continue depuis juillet 2021 et de rendre le jugement opposable à la CAF 92, - infirmer le jugement entrepris sur ces quatre dispositions, Statuant à nouveau, faire droit aux demandes déçues de l'appelante, - pour le cas où le congé lui ayant été délivré le 9 décembre 2020 ne serait pas nul, le juger non valable, - subsidiairement, l'autoriser à libérer les lieux lorsqu'un logement social lui sera attribué, moyennant une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer de 1 250 euros, - très subsidiairement, l'autoriser à libérer les lieux dans un délai de deux années, par application des articles L. 412-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation, En toutes hypothèses, - juger qu'elle a été occupante légitime du logement situé au [Adresse 1], depuis le 1er juillet 2018 jusqu'au 24 janvier 2022 au plus tôt, - dire que l'arrêt est opposable à la caisse d'allocations familiales 92, - ordonner à la SCI [Adresse 1] d'informer la Caisse d'allocations familiales des Hauts-de-Seine de ce qu'elle a été occupante légitime du logement depuis le juillet 2021 sans discontinuer, - assortir l'accomplissement de cette condamnation d'une astreinte de 200 euros par jour de retard passé, quatre jours à compter de la signification de l'ordonnance - l'autoriser à s'acquitter de sa dette de loyer d'un montant de 11 222 euros par 36 mensualités d'un 36ème de la dette chacune, - condamner la SCI [Adresse 1] à payer à Me Arnault Bensoussan la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l'article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle, - la condamner aux entiers dépens de l'instance. La clôture de l'instruction a été prononcée le 5 septembre 2024. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. MOTIFS DE LA DÉCISION A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application de l'article 954 dernier alinéa, la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s'en approprier les motifs. Il est également précisé qu'il ne sera statué que sur les chefs du jugement dont l'infirmation est demandée, ses autres dispositions étant définitives faute d'appel incident. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur la demande de non validité du congé, le chef du jugement ayant constaté sa nullité étant définitif et par conséquent des demandes subsidiaires de l'appelante visant à l'autoriser à libérer les lieux lorsqu'un logement social lui sera attribué moyennant une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au loyer de 1 250 euros et à l'autoriser à libérer les lieux dans un délai de deux années, par application des articles L. 412-3 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Sur la dette locative Mme [O], qui sollicite l'infirmation du chef du jugement l'ayant condamnée à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 12 536 euros au titre des loyers et charges impayés au 31 décembre 2022, demande à la cour de l'autoriser à s'acquitter de sa dette, s'élevant à 11 222 euros, dans un délai de 36 mois en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle fait valoir qu'elle a toujours réglé le loyer et les charges avant que sa bailleresse déclare faussement à la caisse d'allocation familiale (CAF) qu'elle ne résidait plus dans le logement depuis le 1er juillet 2021 ce qui a entraîné l'interruption du versement des aides au logement et l'a gênée dans l'acquittement de ses dettes locatives courantes. Sur ce, Il résulte de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le premier juge a condamné Mme [O] au paiement de la somme de 12 536 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 31 décembre 2022 au vu du décompte produit par la bailleresse et au motif que la locataire ne rapportait pas la preuve de ses allégations selon lesquelles elle était à jour du paiement des loyers et charges. En cause d'appel, Mme [O] ne produit aucun décompte ni justificatif de paiement permettant d'établir qu'elle ne serait pas débitrice d'une dette de 12 536 euros ni que la dette locative s'élèverait à la somme de 11 222 euros. En outre, elle ne fait valoir aucun moyen au soutien de sa demande de délais de paiement et ne justifie nullement de sa situation financière permettant de s'assurer qu'elle serait en capacité de régler sa dette locative dans le délai légal, étant relevé qu'elle bénéficie de l'aide juridictionnelle totale. Il convient donc de la débouter de cette prétention. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a condamné Mme [O] à payer à la SCI [Adresse 1] la somme de 12 536 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 décembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 12 janvier 2023 et de la débouter de sa demande de délais de paiement. Sur les demandes relatives à la caisse d'allocations familiales (CAF) Mme [O] demande à la cour de juger qu'elle a été occupante légitime du logement situé au [Adresse 1], depuis le 1er juillet 2018 jusqu'au 24 janvier 2022 au plus tôt, de dire que l'arrêt est opposable à la CAF 92, et d'ordonner à la SCI [Adresse 1] d'informer la CAF des Hauts-de-Seine de ce qu'elle a été occupante légitime du logement depuis le 1er juillet 2021 sans discontinuer, et ce sous astreinte. Sur ce, Le premier juge a débouté Mme [O] de ces demandes aux motifs que: - il n'est pas contesté que, suite à une information délivrée par la bailleresse à la CAF des Hauts-de-Seine, le versement de l'aide pour le logement dont Mme [O] était bénéficiaire a été suspendu du mois de juillet 2021 au mois de septembre 2021, - il ressort de la lecture du dernier décompte locatif produit par la bailleresse que le versement de cette aide a été rétabli, un rappel d'un montant de 1 555 euros ayant d'ailleurs été manifestement versé à bailleresse au mois de mai 2022, - la SCI [Adresse 1] justifie avoir, suivant attestation du 25 mars 2022, déclaré à la CAF des Hauts-de-Seine que Mme [O] est bien locataire en titre depuis le 1er juillet 2018 du logement situé [Adresse 1] à Neuilly-sur-Seine (92200). - la CAF des Hauts-de-Seine n'ayant pas été régulièrement appelée dans la cause, le présent jugement ne peut lui être déclaré opposable conformément à l'article 331 du code de procédure civile. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, qu'il convient de la débouter de ces demandes. Sur les dépens Mme [O], qui succombe, est condamnée aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. Elle est en conséquence déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle. PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions dévolues à la cour ; Déboute Mme [O] de sa demande sur le fondement de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sur l'aide juridictionnelle ; Condamne Mme [M] [O] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La greffière placée, Le président,