Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 3]
JUGEMENT DU 22 Novembre 2024
N° RG 23/08365 - N° Portalis DBYC-W-B7H-KVJ3
Jugement du 22 Novembre 2024
N° : 24/732
Société ACTION LOGEMENT SERVICES
C/
[V] [G]
EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à Me LEMONNIER
Au nom du Peuple Français ;
Rendu par mise à disposition le 22 Novembre 2024 ;
Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, en présence de Juliette THEBAUD, auditrice de justice, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;
Audience des débats : 11 Octobre 2024.
Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 22 Novembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.
ENTRE :
DEMANDEUR
Société ACTION LOGEMENT SERVICES
Service surendettement
[Adresse 2]
[Localité 5]
représentée par Me Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Claire STREHAIANO, avocat au barreau de RENNES
ET :
DEFENDEUR :
M. [V] [G]
[Adresse 1]
[Localité 3]
non comparant, ni représenté
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 2 avril 2021, M. [F] [O], représenté par son mandataire, la société SOLIHA, a consenti un bail d’habitation à M. [V] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 377 € et d’une provision pour charges de 75 €.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du locataire.
Des loyers étant restés impayés, la garantie de la société ACTION LOGEMENT SERVICES a été activée.
Par acte de commissaire de justice du 4 mai 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 527,26 € au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.
La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [V] [G] le 5 mai 2023.
Par assignation du 31 octobre 2023, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail,
• Ordonner l’expulsion de M. [V] [G] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 983,36 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, ces indemnités étant versées à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’il est justifié d’une quittance subrogative,
o 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.
Après une première audience du 17 mai 2024, et par jugement du 9 août 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats pour rétablir la contradiction en raison de la comparution tardive du défendeur.
À l'audience du 11 octobre 2024, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son conseil, précise que la dette locative, actualisée au 4 octobre 2024, s'élève désormais à 181,30 €.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES considère qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle maintient toutefois l’ensemble de ses demandes et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.
Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [G] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant M. [V] [G].
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
Aux termes de l’article 2309 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
En l’espèce, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES a été actionnée en caution par le bailleur de M. [G] pour le paiement de plusieurs loyers impayés pour un montant total de 983,36 €.
Ainsi, la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits du bailleur, et est, en conséquence, en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire fondée sur les impayés de loyers.
De plus, la société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir signifié le commandement de payer à la CCAPEX plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, et notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département six semaines au moins avant l’audience.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 4 mai 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 527,26 € n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.
La société ACTION LOGEMENT SERVICES est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 5 juillet 2023.
1.3. Sur les délais de paiement
Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que la dette locative de M. [V] [G] a diminué depuis l’assignation et qu’il a repris le paiement de son loyer courant.
Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après.
Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement, il convient d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [F] [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.
Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d'un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale.
2. Sur la dette locative
Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l’espèce, la société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 4 octobre 2024, M. [V] [G] lui devait la somme de 181,30 €, soustraction faite des frais de procédure.
M. [V] [G] n’ayant pas comparu, il n’apporte, par définition, aucun élément de nature à remettre en cause ce montant et sera donc condamné à payer cette somme à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant M. [V] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l’indemnité d’occupation
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner, solidairement avec la société ACTION LOGEMENT SERVICES, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail. Cette indemnité d'occupation devra être payée au bailleur, propriétaire du logement.
A défaut et si la S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d'une quittance subrogative visant les indemnités d'occupation dont elle sollicite le paiement, il sera prévu que ces sommes pourront, dans ce cas, être versées directement à la société cautionnaire.
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 4 octobre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.
M. [V] [G], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.
En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l'exécution de la présente décision, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l'affaire. Il convient donc de l'écarter.
PAR CES MOTIFS,
La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 4 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 2 avril 2021 entre la société ACTION LOGEMENT SERVICES, d’une part, et M. [V] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 5 juillet 2023,
CONDAMNE M. [V] [G] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 181,30 € (cent quatre-vingt-un euros et trente centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2023,
AUTORISE M. [V] [G] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 15 € (quinze euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,
ORDONNE à M. [V] [G] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,
DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,
CONDAMNE M. [V] [G] à verser à M. [F] [O] une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,
DIT que cette indemnité d’occupation pourra être versée à la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en lieu et place de M. [F] [O], sous réserve que la société cautionnaire justifie d’une quittance subrogative visant les sommes dont elle sollicite le paiement,
DIT que cette indemnité d’occupation, due à compter du 4 octobre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,
ECARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,
DÉBOUTE la société ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE M. [V] [G] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 4 mai 2023 et celui de l'assignation du 31 octobre 2023.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.
La Greffière La Juge
