Tribunal judiciaire, 17 octobre 2024. 24/01127

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 24/01127 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZNYJ ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 OCTOBRE 2024 MINUTE N° 24/02985 ---------------- Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 09 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : LA SOCIETE EPI 3, dont le siège social est sis [Adresse 3] / FRANCE représentée par Me Sophie ANDRIEU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0806 ET : LA SOCIETE DKT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2] / FRANCE non comparante, ni représentée *********************** EXPOSE DU LITIGE Le 21 février 2023, la SCI EPI 3 a donné à bail commercial à la SAS DKT SERVICES, pour une durée de neuf années à effet au 21 février 2023, un local à usage de bureau (lot 1-11) et deux places de stationnement situés [Adresse 1], moyennant un loyer annuel de 5.600 euros, outre 900 euros à valoir sur les charges annuelles et la TVA. Suivant exploit du 2 mai 2024, la SCI EPI 3 a fait délivrer à la SAS DKT SERVICES un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. Par exploit d'huissier du 25 juin 2024, la SCI EPI 3 a fait assigner la SAS DKT SERVICES pour obtenir : Vu l'article 1103 du Code civil, Vu l'article 809 du Code de Procédure Civile, Vu l'article L 145-41 du Code de Commerce, Vu le bail commercial en date du 21 février 2023 Vu la clause résolutoire et le commandement de payer les loyers du 2 mai 2024 Vu les pièces communiquées aux débats, - ACCUEILLIR la demande présentée par la société EPI 3 et la dire recevable et bien fondée ; A titre principal, - CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail conclu entre la société EPI 3 et la société DKT SERVICES pour défaut de paiement des loyers commerciaux à l'issue du délai d'un mois à compter du commandement du 2 mai 2024. - ORDONNER l'expulsion de la société DKT SERVICES et de tous occupants de son chef du local commercial qu'elle occupe au sein de l'immeuble du [Adresse 1] (93) se composant d'un local commercial partie du lot 1-11 à suage de bureaux commerciaux au 1 er étage porte à droite de l'escalier sur le plateau F, ainsi que des deux places de parking, et ce au besoin avec l'appui de la Force Publique et l'assistance d'un serrurier. - DIRE et JUGER que l'ensemble des meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles 65 de la loi du 9 juillet 1991 et 201 du Décret du 31 juillet 1192. - FIXER l'indemnité mensuelle d'occupation due par la société DKT SERVICES jusqu'à délaissement effectif des lieux au montant du loyer conventionnel plus charges et accessoires, et indexation annuelle. - CONDAMNER d'ores et déjà par provision la société O TASSIGNY au paiement de la somme de DIX MILLE VINGT SIX EUROS ET DEUX CENTIMES TTC (10.026,02 € TTC) au titre des loyers, charges, accessoires et indemnités impayés au jour de l'assignation, sauf à parfaire, au profit de la société EPI 3. - DIRE ET JUGER que la société EPI 3 conservera l'entier dépôt de garantie en dédommagement de ses préjudices en sus de l'arriéré de loyers charges indemnités, conformément aux dispositions du bail. - CONDAMNER la société O TASSIGNY à verser à la société EPI 3 la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. - CONDAMNER la société O TASSIGNY aux entiers dépens en ce compris les frais de commandement et d'assignation, les frais de levée de nantissement, et de signification de la décision à intervenir. Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS DKT SERVICES n'a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. A l'audience, la SCI EPI 3, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l'assignation et aux conclusions sus-visées. MOTIFS DE LA DECISION Sur l'absence de comparution de la SAS DKT SERVICES Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens du 1er alinéa de l'article 835 précité, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail. L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En application de l'article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n'est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l'application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ; - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ; - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n'existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement du 2 mai 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C'est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 11.447,19 euros, et de 179,18 euros au titre du coût de l'acte. Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS DKT SERVICES, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés. Sur la demande de provision au titre des loyers Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier. S'agissant du paiement par provision de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. S'agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l'article 1353 du Code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 2 mai 2024 et le décompte actualisé au 10 juin 2024 si bien qu'elle n'est pas contestable en ce qui concerne l'arriéré de loyers et charges à hauteur de 10.663,36 euros. Il conviendra donc d'ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024, date du commandement de payer. Sur la clause pénale relative à l'acquisition du dépôt de garantie La clause pénale contractuelle relative à la conservation du dépôt de garantie dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d'être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l'article 1152 du Code civil, de sorte qu'il n'y a pas lieu à référé sur ce point. Sur les demandes accessoires Le 2ème alinéa de l'article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L'article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. En conséquence, la SAS DKT SERVICES qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer. En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI EPI 3 au titre de ses frais irrépétibles. La SCI EPI 3 sollicite la somme de 1.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d'honoraires conclue avec son conseil. Cependant, la somme sollicitée n'apparaît pas, aux regards de la nature du dossier, disproportionnée. Par suite, il sera fait droit à sa demande dans son intégralité. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des Référés, Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 21 février 2023 liant les parties sont réunies ; ORDONNONS l'expulsion immédiate de la SAS DKT SERVICES et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués à savoir un local à usage de bureau (lot 1-11) et deux places de stationnement situés [Adresse 1], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l'assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS la SAS DKT SERVICES à payer en deniers ou quittances à la SCI EPI 3 la somme de 10.663,36 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 10 juin 2024 (loyer du 2ème trimestre inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2024 ; CONDAMNONS la SAS DKT SERVICES au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de la résiliation du contrat le 2 juin 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait dû payer si le bail ne s'était pas trouvé résilié ; DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale relative à la conservation du dépôt de garantie ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; CONDAMNONS la SAS DKT SERVICES à verser à la SCI EPI 3 la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS la SAS DKT SERVICES aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 2 mai 2024 ; RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit en application de l'article 514 du code de procédure civile. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 17 OCTOBRE 2024. LA GREFFIÈRE Fatma BELLAHOYEID LE PRÉSIDENT Stephane UBERTI-SORIN