Cour d'appel, 24 novembre 2023. 19/18809

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 24 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 316 Rôle N° RG 19/18809 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFI4A SARL SCSTP C/ [D] [Z] [I] [G] [B] épouse [I] [U] [T] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Thimothée JOLY Me Philippe-laurent SIDER Me Paul GUEDJ Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 Septembre 2019 enregistré (e) au répertoire général sous le n° . APPELANTE SARL SCSTP Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège., demeurant [Adresse 5] représentée par Me Thimothée JOLY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant Me Olivier TAFANELLI, avocat au barreau de NICE INTIMES Monsieur [D] [Z] [I] né le 20 Mars 1971 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, Madame [G] [B] épouse [I] née le 11 Juillet 1976 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4] représenté par Me Philippe-laurent SIDER, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE, Maître [U] [T] né le 16 Juin 1967 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2] représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, substitué par Mr MONTERO avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant Me Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE, substitué par Me Philippe DUTERTRE, avocat au barreau de NICE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Mme OUVREL, conseillère, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Mme Catherine OUVREL, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 24 Novembre 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Les 29 avril et 20 mai 2015, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] ont conclu avec la SARL SCSTP un compromis de vente rédigé par Me [U] [T], notaire, ayant pour objet l'acquisition d'un terrain d'une superficie de 448 m² situé au [Adresse 1] à [Localité 7], pour la somme de 240 000 €, sous condition suspensive d'obtention d'un financement par les acquéreurs. Les époux [I] ont versé un dépôt de garantie à hauteur de 12 000 € sur le compte séquestre de la SCP [T] & Lagarde. Après avoir été contactés en janvier 2016 par un lotisseur déclarant être lui-même titulaire d'une promesse de vente sur le même terrain, les époux [I] indiquent avoir appris que la SARL SCSTP n'était pas propriétaire du terrain objet du compromis. Le 3 mars 2016, M. [Y], notaire des époux [I], a dressé un procès-verbal de difficulté quant à la signature de l'acte authentique de vente du terrain litigieux, le gérant de la SARL SCSTP soulevant la caducité du compromis de vente. Le 24 mars 2016, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] ont adressé au notaire rédacteur du compromis de vente, une lettre recommandée avec accusé de réception l'informant de ce qu'il avait commis une faute et devait procéder à une déclaration de sinistre. Par courrier en réponse en date du 31 mai 2016, l'assureur de Me [U] [T], la MMA, leur a opposé la caducité du compromis de vente et a refusé toute indemnisation. Par acte du 17 août 2016, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] ont assigné la SARL SCSTP et Me [U] [T] aux fins d'engager leurs responsabilités et de voir leurs préjudices indemnisés. Par jugement en date du 23 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Grasse a : déclaré la SARL SCSTP responsable, sur le fondement contractuel, du préjudice subi par M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I], déclaré Me [U] [T] responsable, sur le fondement délictuel, du préjudice subi par M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I], condamné la SARL SCSTP à payer à M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] la somme de 4 200 € en réparation de leurs préjudices, condamné M. [U] [T] à payer à M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] la somme de 150 € en réparation de leurs préjudices, débouté les parties de leurs autres demandes, condamné in solidum la SARL SCSTP et Me [U] [T] au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative et le coût de la rédaction du procès-verbal de difficultés, condamné in solidum la SARL SCSTP et Me [U] [T] à payer à M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Sur la caducité du compromis, le tribunal a retenu l'absence de preuve apportée par les époux [I] de modifications conjointement consenties par les parties au compromis de vente signé entre elles les 29 avril et 20 mai 2015, les modifications alléguées (reportant notamment la date de réitération au 15 février 2016) étant dès lors inopposables à la SARL SCSTP et la rédaction non corrigée du compromis étant applicable. Le tribunal a apprécié la clause du compromis prévoyant une caducité de la vente en cas de non remise au notaire avant le 12 mai 2015 du compromis signé par les parties comme étant une condition résolutoire, et non comme une condition suspensive. Le tribunal en a déduit que le compromis était résolu par le jeu de cette clause résolutoire. Sur la responsabilité du vendeur, le tribunal a retenu, d'une part, que la SARL SCSTP s'était engagée à vendre un terrain dont elle n'était pas alors propriétaire sans émettre la moindre réserve à ce titre, et, d'autre part, que les acquéreurs sont restés dans l'ignorance de la difficulté jusqu'au 3 mars 2016, malgré le retour du compromis signé par eux et malgré le versement du dépôt de garantie. Le tribunal en a déduit que la SARL SCSTP avait engagé sa responsabilité contractuelle envers les époux [I] et n'a retenu à leur détriment qu'un préjudice matériel au titre du coût du dépôt du permis de construire. Sur la responsabilité du notaire, le tribunal a estimé que Me [U] [T] était le notaire de la SARL SCSTP, et non celui des époux [I], à l'égard desquels il n'était tenu à aucun devoir de conseil. Au titre du devoir de conseil, de respect et d'assistance mutuels entre notaires, le tribunal a considéré que M. [U] [T] n'avait pas manqué à ses obligations en encaissant le dépôt de garantie des acquéreurs, malgré leur signature tardive du compromis, dès lors qu'il ne connaissait pas, alors, la position de la SARL SCSTP quant à la caducité ou non du compromis. En revanche, le tribunal a considéré que M. [U] [T] avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte en encaissant le dépôt de garantie et en le conservant de mai 2015 à mars 2016 sans émettre de réserve et sans recueillir le positionnement de son client, alors qu'il connaissait la clause litigieuse, en tant que rédacteur de l'acte. Le tribunal a écarté toute faute du notaire pour ne pas avoir vérifié dès la rédaction du compromis, simple acte préparatoire, la qualité de propriétaire de la SARL SCSTP. Le tribunal ne retient un préjudice indemnisable par le notaire pour les époux [I] qu'à raison de 150 € au titre de la rétention pendant dix mois du dépôt de garantie. Selon déclaration reçue au greffe le 10 décembre 2019, la SARL SCSTP a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré retenant sa responsabilité et la condamnant, ces dispositions étant dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 7 septembre 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL SCSTP sollicite de la cour qu'elle : réforme le jugement entrepris en ce que le premier juge : - l'a déclarée responsable, sur le fondement contractuel, du préjudice subi par les époux [I], - l'a condamnée à payer aux époux [I] la somme de 4 200 € en réparation de leurs préjudices, - l'a condamnée in solidum avec Me [U] [T] à payer aux époux [I] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, Statuant à nouveau : ' déboute M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] de toutes leurs demandes contre elle, ' condamne in solidum M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] à lui payer la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. La SARL SCSTP s'appuie sur les deux clauses du compromis, l'une stipulant une date butoir au 12 mai 2015 pour la remise du compromis signé au notaire, et, l'autre stipulant un dépôt de garantie à hauteur de 12 000 €, ces deux clauses demeurant valables et opposables bien qu'ayant été biffées par les seuls acquéreurs. Elle en déduit qu'à défaut pour les acquéreurs d'avoir remis à M. [U] [T] le compromis signé à cette date, celui-ci est devenu caduc dès le 12 mai 2015, seule cette sanction ayant été prévue par les parties, le tribunal ayant injustement interprété la clause comme étant une clause résolutoire. Dès lors, l'appelante assure que les époux [I] ne pouvaient tirer aucun droit d'un compromis caduc dont il ne pouvait dès lors plus rien attendre, et la décision entreprise doit être réformée. Sur le quantum des dommages, la SARL SCSTP conteste toute application de la clause pénale mise en avant par les époux [I]. Elle s'oppose à toute indemnisation, y compris au titre du coût du dépôt du permis de conduire, en l'absence de faute de sa part, et dans la mesure où le contrat a été résolu, ou est devenu caduc, du fait des acquéreurs, et où sa résolution empêche toute mise en oeuvre d'une responsabilité contractuelle. S'agissant de l'appel incident des époux [I], la SARL SCSTP fait valoir l'absence de preuve des préjudices allégués. Par dernières conclusions transmises le 29 juin 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] sollicitent de la cour qu'elle : confirme le jugement rendu le 23 septembre 2019 par le tribunal de grande instance de Grasse, en ce qu'il a : - déclaré la SARL SCSTP responsable, sur le fondement contractuel, du préjudice subi par eux, - déclaré M. [U] [T] responsable, sur le fondement délictuel, du préjudice subi par eux, - dit et jugé que l'attitude fautive tant de la SARL SCSTP que de M. [U] [T] leur a causé un préjudice, - condamné in solidum la SARL SCSTP et M. [U] [T] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative et le coût de la rédaction du procès-verbal de difficultés, - condamné in solidum la SARL SCSTP et M. [U] [T] à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ' réforme le jugement rendu en ce qu'il les a débouté de leurs autres demandes, Statuant à nouveau : ' condamné la SARL SCSTP à leur payer : - la somme de 27 609,84 euros au titre des loyers qu'ils ont été dans l'obligation de régler sur une durée de deux années d'un montant mensuel de 1 150,41 euros, du fait du retard pris dans l'exécution de leur projet, - la somme de 4 200 euros au titre du dépôt de permis de construire, - la somme de 150 euros au titre de la retenue abusive du dépôt de garantie, - la somme de 24 000 euros en application de la clause pénale telle que fixée dans le compromis de vente, ' condamne Me. [U] [T] à leur payer : - la somme de 27 609,84 euros au titre des loyers qu'ils ont été dans l'obligation de régler sur une durée de deux années d'un montant mensuel de 1 150,41 euros, du fait du retard pris dans l'exécution de leur projet, - la somme de 4 200 euros au titre du dépôt de permis de construire, - la somme de 150 euros au titre de la retenue abusive du dépôt de garantie, - la somme de 24 000 euros à titre de dommages et intérêts, ' condamne in solidum la SARL SCSTP et M. [U] [T] à leur payer en cause d'appel la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens. Sur la responsabilité de la venderesse, les époux [I] soutiennent que la SARL SCSTP a violé les obligations lui incombant au titre du compromis de vente conclu les 29 avril 2015 et 20 mai 2015, à savoir réitérer la vente du terrain à bâtir au plus tard le 15 février 2016 à leur profit, de sorte qu'elle a engagé sa responsabilité contractuelle à leur égard sur le fondement des articles 1134 et 1147 et suivants du code civil. Ils font valoir la faute commise par la SARL SCSTP qui s'est présentée comme venderesse d'un bien immobilier dont elle n'a jamais été propriétaire alors qu'eux-mêmes ont respecté les obligations mises à leur charge (signature avant le 15 février 2016, financement et permis de construire). En effet, les époux [I] invoquent une rédaction du compromis de vente litigieux modifiée d'un commun accord, expressément intervenu entre les parties, tant s'agissant de la clause prévoyant la réitération de la vente au plus tard le 15 février 2016, que des dommages et intérêts stipulés en cas de non réitération du fait du vendeur à hauteur de 10 % du prix de vente convenu. Les intimés soutiennent que ni la SARL SCSTP, ni le notaire, ne les a informés de ce que le versement du dépôt de garantie serait intervenu tardivement, ni que le compromis était caduc, pendant toute la période du 12 mai 2015 au 3 mars 2016, leur laissant croire que la vente serait réitérée. Ils assurent que celle-ci n'a pas pu l'être à raison de la seule faute de la SARL SCSTP qui n'était pas propriétaire du terrain pour lequel elle s'était engagée et sans avoir fait de son acquisition une condition suspensive de la vente. Concernant la clause pénale contractuellement prévue et intitulée 'condition résolutoire', les époux [I] soutiennent qu'il s'agit, non pas d'une clause résolutoire comme mal interprété par le tribunal, mais d'une clause extinctive entraînant automatiquement la caducité du compromis, aucune régularisation forcée de l'acte n'étant susceptible d'intervenir. Ils font ainsi valoir que la caducité de l'acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit produire ses effets en cas de défaillance fautive de l'une des parties. Or, ils soutiennent que c'est la SARL SCSTP qui est défaillante, donc fautive, et doit être tenue au paiement de la somme de 24 000 € en application de cette clause. M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] se fondent sur la responsabilité délictuelle de ce dernier en tant que rédacteur du compromis, ayant commis une faute en ne vérifiant pas le titre de propriété de ses clients conformément à la jurisprudence constante en la matière et en application de l'article 64.1 du règlement national des notaires. Ils lui reprochent d'avoir encaissé le dépôt de garantie, sans les alerter sur une potentielle caducité déjà intervenue du compromis et de les avoir laissé espérer la réitération de la vente. Ils invoquent des manquements à son obligation d'information et de mise en garde quant à l'absence de qualité de propriétaire de la SARL SCSTP, sans même prévoir une condition suspensive dans l'acte par lui rédigé. Ils en déduisent une violation par M. [U] [T] de son obligation d'assurer l'efficacité de son acte. Les époux [I] soutiennent que, dûment informés, ils n'auraient pas signé le compromis en ces termes, ni effectué leur dépôt de permis de construire dès août 2015. Ils invoquent le lien de causalité direct entre la faute du notaire et leurs préjudices, soutenant que la responsabilité du notaire n'est pas subsidiaire, de sorte que M. [U] [T] doit être tenu, avec la SARL SCSTP, à l'indemnisation de l'intégralité de leurs préjudices. Par dernières conclusions transmises le 4 août 2020, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Me [U] [T], notaire, sollicite de la cour qu'elle : À titre principal : fasse droit à son appel incident, réforme le jugement en ce qu'il a retenu une faute à son encontre tenant à avoir retenu le dépôt de garantie sans s'assurer de l'efficacité de son acte et de la volonté de son client de réitérer la vente en dépit du retard pris dans le versement de cette somme, le mette hors de cause, déboute M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] de leurs demandes contre lui, À titre subsidiaire : confirme le jugement en ce qu'il a jugé qu'il n'était tenu d'aucune réparation, En tout état de cause : réforme le jugement en ce qu'il l'a condamné au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SARL SCSTP ou tout succombant à lui régler la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel, avec distraction. Me [U] [T] soutient que le compromis n'est plus en vigueur, qu'on le considère résolu ou caduc, l'appréciation relevant de la cour. En revanche, il conteste la mise en oeuvre de sa responsabilité délictuelle. Il soutient qu'il n'a été chargé que de la rédaction d'un compromis sous seing privé, outre du séquestre du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation de la vente, de sorte qu'il n'a commis aucune faute de vérification au stade du compromis destiné à arrêter les consentements des parties. Il rappelle ne pas être intervenu lors des négociations en vue de la vente du terrain litigieux. Il assure que la vente était soumise à d'autres conditions (tel un bornage), de sorte qu'elle n'était en rien certaine. Il affirme avoir rempli sa mission de rédaction de l'acte en l'état des stipulations convenues entre les parties, n'ayant pas davantage de vérifications à opérer à ce stade. Il conteste l'analyse des premiers juges ayant retenu sa faute, alors qu'il n'était pas le notaire des acquéreurs et qu'en signant après la date butoir convenue et en payant le dépôt de garantie au delà du terme, ceux-ci avaient une pleine conscience du caractère aléatoire de la vente. Il indique avoir conservé le dépôt de garantie en séquestre et l'avoir restitué dès qu'il a su que son client, vendeur potentiel, estimait le compromis caduc et ne poursuivait donc pas la vente. Il se défend donc de tout manquement à son devoir de conseil vis-à-vis des acquéreurs qui ont sciemment modifié les clauses du compromis et qui étaient assistés de leur propre notaire, ni de manquement d'efficacité du compromis. En effet, Me [U] [T] soutient que sa cliente, la SARL SCSTP, a signé le compromis le 29 avril 2015 et que ce n'est que le 20 mai, donc au delà du délai butoir au 12 mai prévu entre les parties, que les époux [I] ont signé l'acte, en modifiant deux clauses de manière totalement unilatérale. Il fait valoir qu'aucune des parties ne s'est plus manifestée ensuite avant le 22 février 2016, la SARL SCSTP arguant alors de la caducité du compromis. Me [U] [T] s'en tient à la caducité du compromis du fait des acquéreurs qui ont tardé à le signer, de sorte qu'aucune vente ne s'est valablement formée et qu'aucune clause pénale contractuelle ne peut trouver à s'appliquer. Se défendant de toute responsabilité dans l'absence de réalisation de la vente envisagée, Me [U] [T], notaire, soutient que si une faute devait même être retenue à son encontre, aucun lien causal n'est établi avec les préjudices dont les époux [I] sollicitent réparation. Il fait valoir que les acquéreurs se sont consciemment maintenus dans une relation avec la SARL SCSTP en en connaissant l'aléa, ayant procédé à des modifications unilatérales du contrat et le signant au delà du délai convenu. A titre subsidiaire, Me [U] [T] soutient ne pouvoir être tenu qu'à raison du défaut de disposition du dépôt de garantie entre le 27 mai 2015 et le 10 mars 2016. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 11 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité de la SARL SCSTP, venderesse En vertu de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Par application de l'article 1147 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. En l'espèce, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] ont signé avec la SARL SCSTP un compromis de vente portant sur un terrain de 448 m² à [Localité 7] au prix de 240 000 €, cet acte étant rédigé par Me [U] [T], notaire, sans toutefois qu'il s'agisse d'un acte authentique, seules les parties en étant signataires. Or, la SARL SCSTP a signé l'acte le 29 avril 2015 à [Localité 10], tandis que les époux [I] l'ont signé le 20 mai 2015 seulement. Les courriers des notaires des parties, Me [U] [T] pour la SARL SCSTP, et M. [Y] pour les époux [I], respectivement datés des 29 avril 2015 et 26 mai 2015, attestent des retours du document signé par la venderesse, puis par les acquéreurs. L'acte sous seing privé est ainsi signé par la SARL SCSTP représentée par monsieur [D] [V], par M. [D] [I] et par Mme [G] [B] épouse [I]. Chaque page porte le paraphe de chacune de ces trois personnes ('PS, SL, LLG'). En page 8, figure une clause dénommée 'condition résolutoire', ainsi rédigée : 'précision ici faite que si au plus tard le 12 mai 2015, Me [U] [T], notaire, n'est pas en possession de l'original du compromis signé par l'acquéreur, ledit compromis de vente deviendra caduque'. Sur l'exemplaire de l'acte transmis par les époux [I], l'ensemble de cette clause est rayée en ses 4 lignes et le paraphe des deux conjoints ('LLG et SL') figure en marge. De même, l'acte, dans sa version originelle, se poursuit avec les dispositions relatives au dépôt de garantie pour lequel il est indiqué que 'l'acquéreur s'oblige à verser à Me [U] [T], notaire à [Localité 10], la somme de 12 000 € au plus tard le 15 mai 2015, à peine de nullité et sans indemnité de part et d'autre'. La date du 15 mai 2015 a été barrée et la mention manuscrite suivante a été ajoutée en fin de paragraphe : 'et ce au plus tard le 1er juin 2015'. Là encore, ces modifications sont paraphées en marge par M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I]. Force est d'observer que ces deux modifications majeures apportées à l'acte ne sont paraphées que par les époux [I] à qui elles profitaient logiquement, puisque la venderesse ayant signé l'acte le 29 avril 2015, et, eux-mêmes ne le signant que le 20 mai suivant, les acheteurs avaient nécessairement intérêt à modifier la date initialement convenue pour leur transmission en réponse, déjà dépassée au moment où ils ont fait retour de leur signature à Me [U] [T], via leur notaire, Me [Y]. M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] ont versé effectivement le dépôt de garantie sur le compte séquestre de Me [U] [T] le 27 mai 2015, soit après la date initialement fixée. La réitération du compromis en la forme authentique devait intervenir le 15 février 2016 au plus tard. Certes, en page 14 du compromis, outre la signature de M. [D] [V] pour la SARL SCSTP, de M. [D] [I] et de Mme [G] [B] épouse [I], figurent les paraphes de ces trois personnes en marge des mentions comprenant le nombre de pages de l'acte (14 - mention dactylographiée), le nombre de lignes entières rayées nulles (4 - mention manuscrite), le nombre de chiffres nuls (6 - mention manuscrite), le nombre de mot nul (1 - mention manuscrite). Si ces mentions correspondent effectivement aux modifications ci-dessus rappelées comme étant les seuls changements apportés dans la rédaction de l'acte, le caractère manuscrit de celles-ci, et, surtout, l'absence de paraphe pour la SARL SCSTP en marge des modifications elles-mêmes, en page 8 de l'acte, ne permettent pas de considérer qu'est rapportée par les intimés la preuve de l'accord de la venderesse sur ces modifications. Celles-ci doivent donc être considérées comme unilatéralement apportées par les acquéreurs. Aucun élément extrinsèque, tels des échanges de mails ou courriers, ne permet de corroborer l'existence d'une discussion, d'une volonté commune et d'un consentement de la part de la SARL SCSTP sur l'allongement des délais de retour du compromis signé et du versement du dépôt de garantie. Au contraire, le courrier de transmission de cet acte sous seing privé de Me [Y], notaire des acquéreurs, à Me [U] [T], notaire de la venderesse, en date du 26 mai 2015, indique 'je vous rappelle mon courriel du 20 mai dernier et les deux paragraphes barrés en page 8 ; je vous laisse le soin de faire approuver ces modifications à votre client'. Cette transmission tend ainsi à démontrer que les modifications ont été unilatéralement apportées à l'acte par les époux [I] et qu'à la date du 26 mai 2015, la SARL SCSTP ne les avait pas acceptées. Il doit donc se déduire de ces éléments que les intimés ne rapportent pas la preuve de modifications conjointement consenties par l'ensemble des parties au compromis de vente signé entre elles les 29 avril et 20 mai 2015. Les mentions biffées doivent donc être considérées comme inopposables à la SARL SCSTP et l'acte doit être pris en considération dans sa rédaction originelle, donc comprenant la clause intitulée 'condition résolutoire'. Or, il est acquis que M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] n'ont fait retour de leur exemplaire signé à Me [U] [T], notaire, que le 20 mai 2015, donc postérieurement à la date fixée au 12 mai 2015. La clause stipulant cette date prévoit qu'en cas de retour tardif de la signature des intimés, la caducité du compromis est encourue. Telle est la sanction voulue par les parties. Celle-ci a trait à la formation du contrat entre les parties, puisqu'il s'agit du retour de la signature des acheteurs, formalisant donc leur accord sur les termes de la convention. Il n'est pas ici question de sanctionner une défaillance dans l'exécution d'une obligation mise à la charge de l'une des parties par le contrat convenu entre elles ; cette clause ne peut dès lors s'analyser, contrairement à ce que son nom pourrait laisser entendre, en une clause résolutoire au sens des articles 1224 et 1225 du code civil, c'est-à-dire en une clause prévoyant que la survenance d'un événement particulier entraînera la disparition d'une obligation qui existe déjà. Ainsi, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] n'ont pas retourné le compromis signé par eux avant la date convenue avec la SARL SCSTP, à savoir avant le 12 mai 2015, pour ne l'avoir signé que le 20 mai 2015, avec un retour par leur propre notaire à Me [U] [T], notaire désigné, que le 26 mai suivant. Il s'en déduit que le compromis est devenu caduc le 12 mai 2015 du fait de la défaillance des époux [I]. En conséquence, ces derniers ne peuvent invoquer le bénéfice d'un contrat caduc. De plus, la caducité du compromis résultant de leur propre fait, ils ne peuvent tirer argument du fait que la SARL SCSTP s'est engagée dans les termes de ce contrat de vente sans être propriétaire du terrain objet de la vente, cette dernière n'ayant pu se réaliser du fait de leur réponse tardive et hors délai. Dès lors, il n'existe aucun lien causal entre une quelconque faute de la SARL SCSTP tenant au fait qu'elle a signé un compromis de vente, sans réserve, alors qu'elle n'était pas alors propriétaire du bien vendu, et les préjudices invoqués par les époux [I], ceux-ci tenant aux loyers supplémentaires par eux acquittés à raison du retard pris dans la vente, à une retenue abusive du dépôt de garantie versé par eux hors délai, au coût du permis de construire par eux engagé sans s'être assurés de l'accord de la SARL SCSTP sur les modifications par eux apportées, et, tenant, enfin, à la clause pénale prévue par les parties en page 12 du contrat à hauteur de 10 % du prix de vente en cas de non régularisation de l'acte authentique et de non satisfaction aux obligations alors exigibles. Les intimés ne peuvent pas davantage se prévaloir d'une absence d'information par la SARL SCSTP du versement tardif du dépôt de garantie de leur part, ni de la caducité intervenue du compromis, alors qu'ils étaient conscients que les modifications par eux indiquées devaient recevoir l'agrément de la venderesse, et alors que, dès la mise en demeure faite par leur notaire de réitérer l'acte en mars 2016, la SARL SCSTP a, d'emblée, fait valoir la caducité du compromis, les intimés ne justifiant pas avoir préalablement sollicité la venderesse quant à son acceptation des conditions modifiées. En définitive, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] ne peuvent valablement engager la responsabilité de la SARL SCSTP dans la non réitération de la vente du terrain litigieux et les préjudices dont ils demandent réparation n'apparaissent pas indemnisables par la venderesse. Le jugement entrepris doit donc être infirmé et les prétentions des époux [I] contre la SARL SCSTP doivent être rejetées. Sur la responsabilité de M. [U] [T], notaire En application de l'article 1382 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 applicable au présent litige, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. De jurisprudence constante et aux termes des obligations mises à sa charge par le règlement national des notaires, ce professionnel est tenu d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il rédige. Or, par application de l'article 64.1 du règlement national des notaires, la rédaction de l'avant contrat de vente établi par acte authentique ou sous seing privé est confié au notaire choisi par le vendeur. Cependant, le compromis de vente est un avant contrat destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des renseignements complémentaires et documents administratifs nécessaires à la perfection de la vente. Dès lors, il est acquis que le notaire dispose d'un délai jusqu'à la réitération de l'acte en la forme authentique pour procéder aux vérifications relatives, notamment, à l'identité et à la capacité de l'acquéreur d'un bien immobilier, ou encore pour établir avec certitude les droits de propriété du vendeur. Ainsi, c'est à tort que les époux [I] reprochent à Me [U] [T], notaire de la SARL SCSTP, rédacteur du compromis de vente signé les 29 avril et 20 mai 2015, d'avoir commis une faute professionnelle en ne s'assurant pas, dès ce stade, que sa cliente était bien propriétaire du terrain objet de la vente, l'inverse étant acquis aux débats. Les intimés invoquent par ailleurs la responsabilité du notaire pour manquement à son devoir de conseil et de mise en garde. A ce titre, il convient d'observer que dès la rédaction du compromis de vente, M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] étaient assistés de leur propre notaire, M. [Y], lui-même tenu à un devoir de conseil à leur égard quant au contenu et aux effets des engagements qu'ils souscrivaient. Au demeurant, la correspondance de M [Y] en date du 26 mai 2015 indique sans équivoque la pleine conscience des acheteurs de recueillir l'accord de la venderesse sur les modifications envisagées de l'avant contrat de vente. Aucune faute ne peut être reprochée à Me [U] [T], notaire, pour n'avoir pas averti M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] de ce que la SARL SCSTP n'était pas propriétaire du bien vendu puisque cette vérification ne lui incombait qu'au stade de la réitération de la vente, et alors que les acquéreurs disposaient des conseils de leur propre notaire. Par ailleurs, le fait pour M. [U] [T], désigné séquestre du dépôt de garantie par les parties, d'avoir encaissé sans réserve le dépôt de garantie de 12 000 € contractuellement prévu, malgré la tardiveté de ce versement et de la signature du compromis par les acquéreurs au regard des stipulations contractuelles, et malgré le risque potentiel ainsi encouru de caducité de l'acte, ne peut constituer une faute de la part du notaire dont il n'est pas démontré qu'il connaissait alors la position de sa propre cliente s'agissant de la mise en oeuvre effective de cette sanction contractuelle. Au demeurant, dès qu'il a été averti de ce que la SARL SCSTP s'en tenait à cette caducité, en mars 2016, Me [U] [T] a reversé aux intimés le dépôt de garantie qu'il conservait jusqu'alors. Toutefois, il résulte des pièces produites qu'après avoir encaissé le dépôt de garantie le 27 mai 2015, postérieurement à la date prévue contractuellement et dont il connaissait l'existence pour avoir rédigé l'acte en cause, tout comme des conséquences en cas de non respect des délais convenus, Me [U] [T], notaire, ne démontre pas avoir interrogé sa cliente, la SARL SCSTP, sur ses intentions à cet égard, en termes de caducité encourue dudit compromis. Il n'est justifié d'aucune démarche entreprise à cette fin par le notaire qui ne s'est manifesté qu'en février 2016, pour vérifier l'acquisition ou non par la SARL SCSTP de la parcelle de terrain concernée et pour connaître la position de celle-ci quant à la poursuite ou la caducité de la vente au bénéfice des époux [I]. Cette absence de réaction pendant plusieurs mois caractérise une négligence imputable à M. [U] [T] qui a conduit à l'immobilisation inutile du montant du dépôt de garantie en compte séquestre chez le notaire. Ce manquement à la rigueur que lui impose son office et à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte a causé aux intimés un préjudice tenant en l'immobilisation de cette somme d'argent justement chiffré à hauteur de 150 €. C'est donc à bon droit que le premier juge a retenu la responsabilité de M. [U] [T], notaire, uniquement au titre de la retenue du dépôt de garantie de mai 2015 à mars 2016 sans s'assurer de la volonté de sa cliente de réitérer la vente en dépit du retard pris dans le versement de cette somme. Seul le préjudice induit par ce manquement peut donner lieu à réparation à la charge du notaire. En revanche, les autres préjudices invoqués par les époux [I], tenant au coût du permis de construire déposé par eux, aux loyers qu'ils ont continué à régler pendant deux ans du fait du retard pris par leur projet immobilier, et au titre de la clause pénale contractuellement stipulée, ne sont aucunement imputables à la négligence du notaire, avec laquelle ils n'ont aucun lien, étant rappelé que la caducité du compromis de vente leur est imputable. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en ce qu'il n'a retenu la responsabilité du notaire qu'à raison de la retenue de mai 2015 à mars 2016 du dépôt de garantie, et en ce qu'il l'a condamné à verser aux expertise [I] la somme de 150 € à ce titre. Aucune autre indemnisation ne peut être mise à la charge du notaire rédacteur du compromis. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens En l'état de l'infirmation de la décision entreprise au titre de la responsabilité de la SARL SCSTP, il convient de l'infirmer également en ce qu'elle a condamné la SARL SCSTP au paiement des dépens et d'une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En appel, les dépens demeureront à la charge de Me [U] [T], mais l'équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : ' déclaré la SARL SCSTP responsable, sur le fondement contractuel, du préjudice subi par M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I], condamné la SARL SCSTP à payer à M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] la somme de 4 200 € en réparation de leurs préjudices, condamné la SARL SCSTP au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative et le coût de la rédaction du procès-verbal de difficultés, condamné la SARL SCSTP à payer à M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions non contraires, Statuant à nouveau et y ajoutant : Déboute M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] de leurs demandes d'indemnisation envers la SARL SCSTP au titre de l'engagement de sa responsabilité contractuelle, Déboute M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en première instance contre la SARL SCSTP, Déboute M. [D] [I] et Mme [G] [B] épouse [I] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel, Déboute la SARL SCSTP de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute Me [U] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Me [U] [T] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT