Tribunal judiciaire, 03 juillet 2025. 24/07828

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 6] [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sabine CHARDON Copie exécutoire délivrée le : à : Me Antoine GENTY Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/07828 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VJR N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 03 juillet 2025 DEMANDEURS Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 5] Madame [X] [R], demeurant [Adresse 1] Madame [K] [R], demeurant [Adresse 4] représentés par Me Antoine GENTY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P182 DÉFENDERESSE Madame [H] [W], demeurant [Adresse 3] comparante en personne assistée de Me Sabine CHARDON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0101 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562025004185 du 19/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6]) COMPOSITION DU TRIBUNAL Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 avril 2025 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 03 juillet 2025 par Patricia PIOLET, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier Décision du 03 juillet 2025 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/07828 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5VJR EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 04 mai 2018, Monsieur [F] [R] a donné en location à Madame [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] pour un loyer de 650 euros par mois. Madame [W] n'ayant pas réglé l'intégralité des loyers, Monsieur [P] [R], Madame [X] [R] et Madame [K] [R], venant aux droits de Monsieur [F] [R], décédé le 18 juillet 2022, et ci-après dénommés les consorts [R], lui ont fait délivrer un commandement de payer le 28 mai 2024, faisant état d'un impayé locatif à hauteur de 2575,34 euros, mais celui-ci s'est révélé infructueux. Par acte de commissaire de justice du 02 août 2024, les consorts [R] ont fait assigner Madame [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater que la clause résolutoire stipulée au bail se trouve acquise au profit des bailleurs, - voir ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de Madame [W] du logement qu'elle occupe, de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, et ce avec le concours ou l'assistance de la force armée si besoin est, sous astreinte définitive de 150 euros par jour de retard, - voir dire qu'il sera statué sur le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués conformément aux dispositions de la loi du 09 juillet 1989 et du décret du 31 juillet 1992, - voir condamner Madame [W] à leur payer la somme principale de 4320,97 euros outre les intérêts et pénalités contractuelles des dites sommes à compter de la date d'échéance des loyers, - voir fixer le montant de l'indemnité d'occupation due par Madame [W] au montant du loyer contractuel et augmenté des charges, - voir condamner Madame [W] au paiement de ladite indemnité d'occupation et ce à compter du 10 juillet 2024 jusqu'à libération effective des locaux et la remise des clés, - condamner Madame [W] à leur payer la somme de 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 mai 2024. La dénonciation au préfet est intervenue le 09 août 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 31 octobre 2024 et renvoyée à plusieurs reprises. A l'audience du 11 avril 2025, les consorts [R] par l'intermédiaire de leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d'instance, actualisant la créance à la somme de 9544,32 euros au 1er avril 2025. En défense, Madame [W] était assistée d'un conseil lequel a exposé sa situation personnelle et financière, sollicitant la suspension de l'acquisition de la clause résolutoire et des délais de paiement, précisant qu'un dossier de surendettement a été déposé et déclaré recevable le 27 mars 2025 et sollicitant à titre reconventionnel, la condamnation des bailleurs à réaliser des travaux de remise aux normes et de remise en état de l'appartement sous astreinte de 100 euros par jour de retard compte-tenu de son état de vétusté, outre leur condamnation à lui régler la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. Aucun diagnostic social et financier n'a été produ it avant l'audience. Concernant la suspension de la clause résolutoire et l'octroi d'éventuels délais de paiement, le bailleur a fait part de son opposition à l'audience, sollicitant par ailleurs le rejet de la demande reconventionnelle faute de justificatifs permettant d'établir les faits allégués. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 6] par la voie électronique le 09 août 2024 soit plus de six semaines avant le premier appel de l'audience le 31 octobre 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, les consorts [R] justifient avoir saisi la CCAPEX le 30 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 02 août 2024. Enfin, seule une décision de recevabilité a été prise le 27 mars 2025 par la Commission de surendettement des particuliers saisie par la défenderesse. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires. Il a été visé un délai de deux mois au commandement de payer du 28 mai 2024, malgré sa délivrance après l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d'un tel commandement de payer. En effet, il est admis que les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, avis n°24-70.002). Ainsi, il y a bien lieu de retenir un délai de 2 mois. Il résulte des pièces produites et des débats que Madame [W], locataire d'un logement situé [Adresse 2] suivant bail sous seing privé du 04 mai 2018, n'a pas réglé l'intégralité de la dette dans le délai de 2 mois suivant la délivrance du commandement de payer. Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 29 juillet 2024. Sur les sommes dues au titre de l'arriéré de loyers Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989. En l'espèce, les consorts [R] indiquent à l'audience que Madame [W] restait devoir la somme de 9544,32 euros au titre des loyers et charges impayés au 1er avril 2025. Par ailleurs, les bailleurs précisent que Madame [W] a saisi la Commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] et a déclaré la dette locative dans son dossier de surendettement, à hauteur de 7986,36 euros. Néanmoins, si une décision de recevabilité a été prise par la Commission de surendettement le 27 mars 2025, aucune décision définitive n'a été rendue sur le traitement de la situation de surendettement de la locataire. Madame [W], qui ne conteste pas le montant de la dette locative, sera ainsi condamnée à verser cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur la demande reconventionnelle Madame [W] indique que le logement est dans un état de vétusté très avancé, pouvant même être qualifié d'indécent, et sollicite la condamnation de son " employeur " à faire les travaux de remise aux normes, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la date de la décision. Au soutien de ses affirmations, non explicitées, elle produit la photo d'une baignoire dont les conditions de prise de vue sont inconnues, et un rapport d'intervention et de recherche de fuite daté du 20 janvier 2025 concernant des parties privatives et des parties communes, concluant à une absence de fuite dans le logement lors de l'intervention, les fuites ayant été réparées avec remplacement du ballon d'eau chaude, et préconisant une reprise des peintures après la baisse du taux d'humidité. Or la simple déclaration d'un sinistre, de nature à être pris en charge par les compagnies d'assurance des intéressés, ne saurait constituer une preuve suffisante pour établir l'état de vétusté d'un logement. Madame [W] ne rapportant nullement la preuve de l'indécence de son logement et se contentant de procéder par affirmation, tandis que le bailleur produit l'état des lieux d'entrée faisant apparaître un logement en bon état, elle sera déboutée de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles. Sur les éventuels délais de paiement et l'expulsion Lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice d'un locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes: 1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ". Par ailleurs, en application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l'audience, et peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. En l'espèce, compte-tenu de la décision de recevabilité de la Commission de surendettement, il convient d'autoriser la locataire à rembourser sa dette locative dans le cadre d'un échéancier dont les modalités seront fixées au présent dispositif, et sous réserve de la décision définitive de la Commission de surendettement. Si Madame [W] se libère dans le délai imparti et selon les modalités fixées, en sus du paiement du loyer courant, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et : - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, - Madame [W] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé tel que fixé dans le contrat augmenté des charges qui auraient été dus si le contrat de bail s'était poursuivi, - la clause résolutoire du contrat reprendra son plein effet, - il pourra être procédé à l'expulsion de Madame [W] et de tout occupant de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après, aucun élément ne venant justifier la fixation d'une astreinte, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur l'exécution provisoire La présente décision est exécutoire à titre provisoire. Sur l'article 700 du code de procédure civile Il résulte des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile que : " Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation." Ni la nature du litige, ni l'équité ne commandent en l'espèce qu'il soit fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit du bailleur. Au surplus, le paiement de cette somme serait de nature à mettre en échec le plan d'apurement accordé. Sur les dépens L'article 696 du code de procédure civile dispose : " La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ". Madame [W] qui succombe supportera les dépens de l'instance qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, celui de l'assignation et de la notification au préfet. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire, à compter du 29 juillet 2024, du bail consenti par Monsieur [F] [R], désormais les consorts [R], à Madame [W] et portant sur des locaux à usage d'habitation situés [Adresse 2] ; En SUSPEND toutefois les effets ; CONDAMNE Madame [W] à payer aux consorts [R] la somme de 9544,32 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; AUTORISE Madame [W] à s'acquitter de la dette en 35 fractions mensuelles minimum de 250 euros chacune en plus des loyers courants et des charges afférentes, le solde total étant réglé avec la 36ème et dernière échéance (sauf meilleur accord des parties, possibilité de paiement par anticipation ou entrée en vigueur d'un plan de surendettement) ; DIT qu'en cas d'échec ou de non respect de la procédure de surendettement, les paiements mensuels devront être effectués par Madame [W] entre les mains du bailleur aux termes prévus par le contrat de location et pour la première fois, avant le premier terme contractuel qui suivra la signification de la présente décision par commissaire de justice, jusqu'à extinction totale de la dette ; DIT que si les modalités de paiement échelonné sont respectées et les échéances courantes régulièrement acquittées, les effets de la clause résolutoire seront réputés ne jamais avoir été acquis ; DIT en revanche que tout défaut de paiement par Madame [W] d'un seul loyer ou d'une seule mensualité de paiement pour apurer la dette, justifiera : - que la clause résolutoire du contrat retrouve son plein effet ; - que le solde total de la dette devienne immédiatement exigible en principal, intérêts et frais ; - qu'à défaut pour Madame [W] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, les consorts [R] pourront faire procéder à son expulsion des lieux loués ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est ; - que Madame [W] sera condamnée à verser aux consorts [R] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux; - que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution; DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ; DIT n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [W] au paiement des dépens de l'instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification au préfet. Jugement rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 03 juillet 2025. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,