Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/00002

E 19 NOVEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- dossier N° RG 24/00002 - N° Portalis DBY2-W-B7I-HPV7 JUGEMENT DE LOYER COMMERCIAL ---------------- Audience des Loyers Commerciaux du Tribunal Judiciaire d’ANGERS tenue le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Benoît GIRAUD, Président au Tribunal Judiciaire d’ANGERS, faisant fonction de Juge des Loyers, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit : ENTRE : DEMANDERESSE : S.A.R.L. ANIS [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Olivier GAN, avocat au barreau de SAUMUR DÉFENDERESSE : S.C.I. DE LA ROSERAIE [Adresse 1] [Localité 4] Représentant : Maître Patrick BARRET de la SELARL BARRET PATRICK & ASSOCIES, avocats au barreau D’ANGERS * * * * Les parties ayant été entendues à l’audience du 17 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique en date du 15 octobre 2012, la SCI [Adresse 8] a donné à bail à la SARL Anis un ensemble immobilier à usage commercial et d’habitation situé “[Adresse 8], comprenant : - au rez-de chaussée : magasin, réserve, WC, salle d’eau, fournil, laboratoire, grenier à farine, garage ; - au premier étage : cuisine, salle de séjour, chambre, salle de bains et WC ; - au deuxième étage : quatre chambres, salle de bains et WC. Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives commençant à courir le 1er août 2012 pour expirer le 31 juillet 2021, moyennant un loyer annuel de 33168 euros hors taxes (HT) pour la partie commerciale, dont la répartition, de convention entre les parties, est la suivante : - partie commerciale 70 % ; - partie habitation : 30 %. En fin de bail, par lettre simple adressée à la SCI [Adresse 8], la SARL Anis a sollicité la diminution du prix du bail. Par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception en date du 7 décembre 2020, le conseil de la SCI [Adresse 8] a indiqué à la locataire qu’elle acceptait un renouvellement du bail aux clauses et conditions initiales mais demandait des explications sur les motifs qui justifieraient une baisse subtantielle du loyer renouvelé. Suivant acte extra-judiciaire du 11 février 2021, la SARL Anis a sollicité le renouvellement du bail, moyennant un loyer annuel de 28 000 euros HT et hors charges (HC). Les parties ne sont pas parvenues à un accord amiable. Aux termes d’un mémoire préalable en date du 7 juillet 2021, la SARL Anis a maintenu sa demande tendant à la fixation du loyer à une somme annuelle de 28 000 euros HT et HC à compter du 1er août 2021. Suivant acte d’huissier délivré le 1er octobre 2021, la SARL Anis a fait assigner la SCI [Adresse 8] devant le tribunal judiciaire d’Angers aux fins de voir le juge des loyers commerciaux fixer, à compter du 1er août 2021, le loyer de renouvellement des locaux loués à la somme annuelle de 28 000 euros HT. Par jugement en date du 29 août 2021, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire d’Angers a : - sursis à statuer sur la demande de fixation du loyer du bail renouvelé ; - ordonné avant dire droit une expertise et désigné Mme [N] [J] pour y procéder; - fixé le montant du loyer provisionnel pendant la durée de l'instance au montant du dernier loyer en cours, et ce, à compter du renouvellement du bail ; - dit que l’affaire sera retirée du rôle et qu’il appartiendra à la partie la plus diligente de saisir le tribunal après réalisation de l’expertise ; - ordonné l’exécution provisoire de la décision ; - réservé les dépens et les frais irrépétibles. L’expert judiciaire a déposé son rapport définitif le 6 février 2024. Par conclusions après expertise notifiées par voie électronique le 19 mars 2024, la SARL Anis a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de céans d’une demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative retenue par l’expert judiciaire, à savoir la somme de 22 080 euros HC. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juin 2024, la SARL Anis demande au juge des loyers commerciaux de : - débouter la SCI [Adresse 8] de sa demande de contre-expertise et de toutes ses prétentions contraires ; - homologuer le rapport d’expertise judiciaire de Mme [J] ; - juger que le bail a été renouvelé à effet du 1er août 2021 ; - juger que le prix du nouveau bail à compter du 1er août 2021 est, selon l’expert, de 22 080 euros HC, dont 12 480 euros HT et 9 600 euros non soumis à la TVA, à compter du 1er août 2021 ; - juger que le nouveau prix du loyer renouvelé s’applique rétroactivement à compter du 1er août 2021 ; - condamner la SCI [Adresse 8] à rembourser à la SARL Anis la somme de 44 558, 07 euros au titre du trop-perçu ; - condamner la SCI [Adresse 8] aux entiers dépens y inclus les frais d’expertise pour la somme de 4 632, 83 euros et le coût de l’acte d’huissier du 11 février 2021 ; - condamner la SCI [Adresse 8] au paiement de la somme de 6 780 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - ordonner l’exécution provisoire du jugement y inclus l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses demandes, la locataire invoque les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles le montant du loyer de renouvellement plafonné étant supérieur à la valeur locative de marché, il ne peut être retenu comme loyer du bail renouvelé, lequel doit être fixé à la valeur locative. En réponse à la bailleresse, la SARL Anis explique que le rapport d’expertise amiable réalisé à sa demande ne peut plus être pris en compte dès lors qu’un rapport d’expertise judiciaire contradictoire a été établi. Elle s’oppose en outre à la demande de contre-expertise et aux critiques formulées à l’encontre du rapport d’expertise judiciaire, considérant qu’elle ne fait valoir aucun élément nouveau de droit ou de fait. Elle ajoute enfin que l’état du local d’habitation a été pris en compte dans l’estimation retenue par l’expert judiciaire. Aux termes de son mémoire en réponse notifiée par voie électronique le 17 mai 2024, la SCI [Adresse 8] demande au juge des loyers commerciaux de : - déclarer la SCI [Adresse 8] recevable et bien fondée en ses demandes ; - débouter la SARL Anis de sa demande tendant à voir le loyer du bail renouvelé fixé à la somme de 22 080 euros HT et HC ; En conséquence, - juger que la fixation du prix du bail renouvelé doit être comprise entre la somme de 28000 euros HT et HC correspondant à la prétention émise par la société Anis dans son mémoire introductif d’instance et la somme de 35 531 euros HT et HC correspondant à la prétention de la SCI [Adresse 8] dans son mémoire en réponse ; - dire que les conclusions de l’expert judiciaire ne sont pas recevables dans leur intégralité et, se fondant sur l’expertise amiable de M. [L], dire que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années, à compter du 31 juillet 2021, moyennant un loyer compris entre 31 000 et 34 853 euros ; A titre subsidiaire, - désigner tel expert du ressort de la cour d’appel d’Angers avec pour mission de donner son avis sur la valeur des locaux situés [Adresse 3], correspondant à la partie habitation du local, et telle qu’elle résulte à la date considérée des élément visés par les articles R. 145-4 et suivants du code de commerce ; En tout état de cause, - dire ni avoir lieu à prononcer l’exécution provisoire de la décision intervenir ; - débouter la SARL Anis de ses prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et laisser la charge à chacune des parties de ses propres dépens. Au soutien de ses demandes, la SCI [Adresse 8] sollicite de voir écarter les conclusions de l’expert judiciaire au motif que s’agissant tant de la partie habitation que de la partie commerciale, l’estimation est manifestement en dessous du marché actuel, au regard notamment des conclusions de l’expertise amiable précédemment réalisée par M. [L]. Elle précise que s’agissant de l’habitation, le marché locatif sur la commune de [Localité 12] n’est pas suffisamment abondant pour effectuer des comparaisons significatives et que s’agissant du local commercial, il n’est pas démontré de modification des facteurs de commercialité, ni la perte de chiffre d’affaires retenue. L’affaire a été retenue à l’audience du 17 septembre 2024 et mise en délibéré au 19 novembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION I. Sur la valeur locative des locaux loués L’article L.145-34 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative. Cette valeur locative ne s'applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d'accord entre les parties. L'article L. 145-33 du code de commerce dispose que “le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d'accord, cette valeur est déterminée d'après : 1° Les caractéristiques du local considéré ; 2° La destination des lieux ; 3° Les obligations respectives des parties ; 4° Les facteurs locaux de commercialité ; 5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Un décret en Conseil d'Etat précise la consistance de ces éléments”. L'article L. 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à 9 ans, à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 du même code. Il est de principe que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce. Aux termes de l’article 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions de l’expert. S’agissant d’une demande de fixation du loyer à la valeur locative, il convient de procéder successivement à l'examen des cinq éléments mentionnés à l'article L. 145-33 du code de commerce, au vu du rapport d'expertise judiciaire et des éléments de preuve apportés par les parties qui viendraient compléter ou contredire l'avis de l'expert judiciaire. Il importe de rappeler que le prix du bail s’apprécie à la date de renouvellement, soit au cas présent au 1er août 2021, le bail ayant été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er août 2012 pour se terminer le 31 juillet 2021, de sorte que toute donnée postérieure est indifférente. 1. Sur les caractéristiques des lieux loués Les caractéristiques du local considéré s'apprécient au regard de l'article R. 145-3 du code de commerce, à savoir : 1° de sa situation dans l'immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; 2° de l'importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l'exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; 3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d'activité qui y est exercée ; 4° de l'état d'entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l'état des équipements et des moyens d'exploitation mis à la disposition du locataire. L’article R. 145-4 du même code dispose que les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d'une utilisation conjointe avec les locaux principaux. Il précise que lorsque les lieux loués comportent une partie affectée à l'habitation, la valeur locative de celle-ci est déterminée par comparaison avec les prix pratiqués pour des locaux d'habitation analogues faisant l'objet d'une location nouvelle, majorés ou minorés, pour tenir compte des avantages ou des inconvénients présentés par leur intégration dans un tout commercial. En l’espèce, s’agissant de la surface du local, aux termes du rapport d’expertise judiciaire, les parties conviennent que, pour la partie commerciale, les surfaces sont déterminées à partir du plan de construction transmis par la locataire complété des relevés réalisés succinctement sur place, et, pour la partie habitation, les surfaces utiles retenues sont celles présentées au relevé de surface transmis par la bailleresse et datant de 2012. Ainsi, l’expert judiciaire mentionne une surface utile globale arrondie de 379, 8 m2, dont 160 m² habitables et 219, 8 m² de surface commerciale, pondérée à 104 m2 en application des prescriptions de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, outre une terrasse de 90 m2. Si les parties ont chacune adressé un dire à l’expert, qui leur a répondu, elles ne contestent pas, aux termes de leurs dernières écritures, les surfaces retenues. Il peut par ailleurs être utilement extrait du rapport définitif de l'expert judiciaire, les éléments suivants : - le bail porte sur un local commercial avec logement ; - la désignation du local telle qu’inscrite au bail est conforme à la distribution des lieux observée au jour des opérations d’expertise, à l’exception du grenier à farine, qui se situe au 1er étage et non au rez-de-chaussée ; - les travaux d’aménagement et d’équipement ont été réalisés en 1988 par les propriétaires de la SCI, pour leur propre usage ; - lors de la visite du 15 décembre 2022, il est relevé que le bien présente un état d’entretien apparent limité et une dégradation usuelle ; - l’état des lieux en date du 24 septembre 2012, communiqué par la bailleresse, décrit un état d’usage avancé des locaux dès la prise à bail initiale, tant pour la partie commerciale que pour la partie habitable (tapisseries déchirées ou griffées, peintures de plafond écaillées, traces d’humidité dans le salon-salle à manger, bois abîmé au niveau de l’accès à la terrasse, traces de fuite d’eau au niveau de l’aération de la salle de bain, tapisserie sale sous la pente du toit et comportant des traces de coulures d’eau sous la fenêtre de la chambre côté terrasse du 2ème étage) ; - il est constaté l’obsolescence et la vétusté des équipements. 2. Sur la destination des lieux loués Il n’est discuté par aucune des parties que les lieux sont destinés à l’activité suivante : “boulangerie, pâtisserie, vente de brioche, viennoiserie, boissons non alcoolisées, glaces, salades, pizzas, quiches, traiteur”. L’expert judiciaire relève que la destination, notamment de boulangerie- pâtisserie, est conforme à l’usage des locaux observé au cours des opérations d’expertise. 3. Les obligations respectives des parties Il résulte de l'article R. 145-8 du code de commerce, que les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. En l’espèce, aux termes de l’article 8 du bail commercial, il est stipulé que le preneur remboursera au bailleur la taxe foncière afférente au bien loué. Ainsi, le contrat de bail transfère à la locataire le paiement de la taxe foncière. Une telle clause constitue donc un facteur de diminution de la valeur locative. L’expert judiciaire fait observer que le loyer annuel au jour du renouvellement, selon quittance, s’élève à la somme de 35 531 euros HT et HC et que la taxe foncière représente un montant de 3 765 euros pour les bâtis de l’ensemble de la parcelle. L’expert judiciaire indique en outre que le transfert de charge de la taxe foncière au preneur est susceptible de constituer un élément de minoration ou de majoration du loyer, ce que l’analyse des termes de référence permettra de déterminer par comparaison. 4. Sur les facteurs locaux de commercialité Selon l'article R. 145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l'intérêt que présente pour le commerce considéré, l'importance de la vie du quartier, de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Ainsi, la commercialité est l'aptitude plus ou moins grande d'un secteur à permettre aux commerçants qui y sont installés, en bénéficiant d'une situation adéquate, de réaliser des profits sur le seul fondement des qualités propres de ce secteur, abstraction faite de l'aptitude des exploitants. En l’espèce, l’expert judiciaire rappelle que pour l’activité de boulangerie, il est couramment admis de limiter la zone de chalandise primaire à la commune et constate, à ce titre, que [Localité 12] se situe aux portes de l’agglomération d’[Localité 5], à environ 18 km au Nord-Est, sur la route nationale 23 la reliant à [Localité 9], faisant ainsi partie de sa couronne. La commune de [Localité 12] est néanmoins une commune rurale appartenant à une unité urbaine de 2 912 habitants en 2019, ce qui en fait une ville isolée. Selon l’Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), en janvier 2020, la commune compte 2 879 habitants, soit une densité de population de 99, 9 habitants/ km2, inférieure à celle du Maine-et-Loire. En 2020, le parc immobilier compte 1 357 logements, dont seulement 15, 6% d’appartements, soit une faible proportion par rapport au département. L’expert judiciaire explique en outre que l’ensemble immobilier en cause est implanté au coeur du centre-bourg historique de la commune, à proximité d’un collège, d’une maison médicale, d’une gendarmerie, d’une agence du Crédit Mutuel, d’un fleuriste, d’un bar-restaurant et d’un bureau de poste. L’immeuble aspecte une voie à double sens de circulation et fait face au parking public qui accueille un marché hebdomadaire. Des stationnements sont présents le long de la voie côté impair. Il est cependant relevé l’existence d’une seconde centralité au sein de la commune, le long de la Route de [Localité 9], qui compte une autre boulangerie ainsi que, en direction d’[Localité 5], un supermarché. Or, cet axe observe un trafic moyen de 6 500 à 8 000 véhicule par jour, contre 4 000 à 5 000 s’agissant de l’axe sur lequel est située le commerce de la SARL Anis. Sur l’évolution des facteurs locaux de commercialité, l’expert judiciaire fait état d’une augmentation du nombre de logement (+ 5%), du revenu disponible (+ 13%) et du nombre d’entreprises (+ 23%) au cours du bail expiré, laquelle tend à être appréciée comme mesurée au regard de l’évolution nettement supérieure constatée au niveau départemental, et dont l’impact sur l’activité de la SARL Anis doit être considéré comme limité au regard de la diminution de la population (- 3%) et de l’éclatement du pôle de commercialité avec l’implantation de commerces de bouche et de proximité sur la Route de [Localité 9] et notamment d’une nouvelle boulangerie. L’expert conclut que l’emplacement au coeur du centre-bourg de la commune est adapté à l’activité exercée mais que son attrait est limité en raison de son éloignement de la Route de [Localité 9] et de sa clientèle de passage. Pour contester la valeur locative retenue par l’expert judiciaire, la SCI [Adresse 8] indique que les facteurs locaux de commercialité n’ont pas évolué depuis la signature du bail initial, rappelant essentiellement la localisation du local considéré, à savoir dans le centre-bourg de la commune, proche de la mairie, des écoles et autres commerces. Il y a lieu de rappeler que lorsque la valeur locative est inférieure au montant du loyer plafonné, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, et ce, sans qu’il soit nécessaire pour le locataire d’établir une quelconque modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 précité, et donc des facteurs locaux de commercialité. 5. Sur les prix couramment pratiqués dans le voisinage Selon l'article R.145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surface, concernent des locaux équivalents eu égard à l'ensemble des éléments mentionnés aux articles R.145-3 à R.145-6. A défaut d'équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d'autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation. En application de ces dispositions, l’expert judiciaire a procédé à deux analyses distinctes pour la partie “commerce” et pour la partie “habitation “du local en cause. S’agissant de la partie “commerce” du local, l’expert indique qu’il a pris attache avec l’ensemble des commerçants du secteur, hors banques et assurances. Il explique que plusieurs exploitants sont propriétaires de leurs murs et que pour les autres, les données lui ont été confiées sous réserve de confidentialité, si bien que les éléments de comparaison ne sont pas présentés suivant leur adresse précise et leur destination, mais selon leur implantation. La méthode de l’expert judiciaire a consisté à : - visiter et mesurer tous les locaux ; leur appliquer les pondérations en cohérence avec celles retenues pour les locaux objet de l’expertise ; - actualiser les loyers au 1er août 2021, jour du renouvellement ; - corriger les transferts de charge s’ils diffèrent de ceux observés pour le bail renouvelé, notamment une correction de 5 % pour la taxe foncière. L’expert judiciaire a de cette manière examiné sept références, dont une communiquée par la SCI [Adresse 8], et réalisé un graphique de présentation des valeurs locatives sur trois secteurs environnants, lequel tend à illustrer : - sur le secteur du bourg de [Localité 12] : une dégressivité des valeurs locatives en fonction des surfaces utiles pondérées retenues, allant de 180 euros/m2 pondéré (m2p) pour des locaux de 42 m2p à 128 euros/m2p pour des locaux de 94 m2p ; - sur le secteur de la [Adresse 11] : une certaine homogénéité des valeurs observées, allant de 62 euros/m2p à 95 euros/m2p, toutes surfaces confondues. Il y a lieu de relever que si le conseil de la SCI [Adresse 8] a adressé un dire à l’expert aux fins de voir appliquer au fournil, à l’arrière-salle et au dégagement, un coefficient de 0,5 et non 0,4 en raison de leur caractère nécessaire à l’activité d’artisan boulanger-pâtissier, dire auquel l’expert a répondu en expliquant que l’importance de la surface en question devait également être prise en compte dans la détermination dudit coefficient, la SCI [Adresse 8] ne fait plus état de cet élément dans son dernier mémoire, de sorte que les ajustements proposés par l’expert à ce titre ne seront pas retenus. L’expert judiciaire conclut ainsi que la valeur locative de la partie commerciale du local considéré tend à s’inscrire dans une fourchette comprise entre 87 euros du m2 pondéré par an et 128 euros du m2 pondéré par an, HT et HC, et propose ainsi de retenir une valorisation annuelle de 120 euros/ m2 HT et HC, soit une valeur de marché annuelle de 12 480 euros HT et HC. Il y a lieu de relever que les développements de la SCI [Adresse 8] relatifs aux difficultés économiques de la SARL Anis en raison de l’implantation d’une deuxième boulangerie sur la route de Paris sont inopérants puisque la locataire ne fait plus état de cet élément aux termes de son dernier mémoire. * S’agissant de la partie “habitation” du local, l’expert judiciaire, se fondant sur les chiffres de l’Observatoire national CLAMEUR, indique qu’au niveau départemental, le loyer médian est de 10, 03 euros/m2 HC, pour l’année 2021, toutes surfaces confondues, et plus précisément, pour les logements de 5 pièces et plus, d’environ 7, 2 euros/m2. S’agissant de la commune de [Localité 12], l’expert judiciaire a examiné quatre baux communiqués par la SCI [Adresse 8], dont elle est titulaire et qui portent sur l’immeuble attenant au local objet de l’expertise. Ces références sont les suivantes : Bien loué prise à bail loyer mensuel loyer mensuel par m2 studio de 20 m2 09/2019 350 euros 17, 5 euros T1 de 20 m2 12/2020 360 euros 18 euros T2 de 40 m2 01/2021 460 euros 11, 5 euros T2 de 40 m2 10/2019 450 euros 11, 3 euros A titre complémentaire et à défaut d’appartements de plus grandes surfaces identifiés, l’expert judiciaire a également examiné quatre baux portant sur des maisons. Ces références sont les suivantes : Bien loué localisation prise à bail loyer mensuel loyer mensuel par m2 maison ancienne de 77 m2 [Localité 12] (centre-bourg) 10/2021 502 euros 6, 5 euros maison de 172 m2 [Localité 12] (périphérie du centre-bourg) 06/2020 1 100 euros 6, 4 euros maison récente de 87 m2 [Localité 10] (centre-bourg de [Localité 13]) 04/2022 671 euros 7, 7 euros maison de 105 m2 [Localité 7] (centre-bourg) 11/2018 663 euros 6, 3 euros L’expert judiciaire explique qu’il résulte de son analyse qu’il existe : - une absence de marché locatif constitué sur le secteur, notamment pour les appartements de grandes surfaces, l’offre et la demande étant insuffisantes ; - une importante dégressivité des valeurs en fonction des surfaces habitables louées. Il relève que si les données relatives à la commune de [Localité 12] sont insuffisantes pour caractériser un marché, le prix médian pour la communauté de communes [Localité 6], dont elle dépent, s’établit autour de 6, 4 euros/m2 HC, pour l’année 2021, toutes surfaces confondues, avec une fourchette comprise entre 11, 6 euros/m2 pour les studios et 6, 1 euros/m2 pour les 4 pièces et plus. L’expert judiciaire propose ainsi de retenir, pour la partie habitable du local considéré, une valorisation mensuelle de 5 euros /m2, soit une valeur de marché annuelle de 9 600 euros. Pour contester la valeur locative retenue par l’expert judiciaire, la SCI [Adresse 8] fait valoir des annonces de location de biens publiées sur le site Internet “entreparticuliers.com” ainsi qu’une analyse des loyers pratiqués à [Localité 12] publiée sur le site internet “Ouestfrance-immo”. Les premières ne mentionnent cependant aucune date et la seconde se rapporte aux données immobilières du mois d’avril 2024, soit postérieurement à la date de renouvellement du bail. Ces éléments ne peuvent donc être pris en considération. Il convient toutefois d’écarter les références retenues par l’expert dont la date de signature des baux est postérieure à la date de renouvellement du bail de la SARL Anis. La bailleresse rappelle par ailleurs que le rapport d’expertise amiable réalisé le 12 novembre 2020, par M. [P] [L], géomètre-expert, à la demande de la locataire, retient un prix moyen mensuel de 8,5 euros/m2 et conclut ainsi à une valeur locative de la partie à usage d’habitation entre 15 000 et 16 000 euros par an. *** L’expert judiciaire souligne que la valeur locative s’entend en appréciation de l’ensemble des caractéristiques des références retenues par comparaison au bail objet du renouvellement, y compris les transferts de charges, qui ont été corrigés, de sorte que le loyer de renouvellement applicable correspond à la valeur locative précédemment approchée, sans qu’il soit nécessaire d’appliquer une minoration ou une majoration. En définitive, au regard de l’emplacement du local, des facteurs locaux de commercialité, de l’état de la partie habitable, des prix pratiqués dans le voisinage et des obligations des parties, et sans qu'il soit besoin d'ordonner une nouvelle expertise judiciaire, il convient de fixer la valeur locative globale du local commercial à la somme de 28 000 euros. *** L’expert judiciaire explique, à juste titre, que si, en référence à l’Indice des loyers commerciaux (ILC), le loyer plafonné du bail renouvelé au 1er août 2021 s’élève à la somme de 36 429, 20 euros, dont 70 % HT et 30 % non soumis à la TVA, la valeur locative de marché approchée lui est inférieure, de sorte que le loyer plafonné ne peut être retenu comme loyer de renouvellement. En effet, le plafonnement est un maximum, qui ne sera pas atteint dès lors que la valeur locative lui est inférieure. Le cas échéant, le loyer de renouvellement doit être fixé à la valeur locative, quel que soit son niveau, même si elle est inférieure, non seulement au dernier loyer payé mais éventuellement au loyer d’origine du bail expiré. En conséquence, le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI [Adresse 8] et la SARL Anis sera fixé, à compter du 1er août 2021, à la somme de 28 000 euros hors charges, dont 70 % hors taxes et 30 % non soumis à la TVA. II. Sur la restitution du trop-perçu Selon l’article R. 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux ne peut statuer sur les demandes sans lien avec la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé. Toutefois, le juge des loyers commerciaux qui détermine le prix du loyer révisé à un montant inférieur au loyer versé par le preneur demeure compétent, en application de l’article 1302-1 du code civil, pour statuer sur la demande formée par le bailleur en restitution du trop-perçu qui en résulte, cette demande devant être qualifiée d’accessoire à la demande principale. En l’espèce, il ressort des relevés de comptes et des quittances de loyer produits par la SARL Anis, qu’elle a, entre le mois d’août 2021 et le mois de janvier 2024, continué de verser à la SCI [Adresse 8] la somme mensuelle de 3 375, 45 euros TTC au titre du loyer du bail commercial, correspondant au loyer du bail expiré, ce qui n’est pas contesté par les parties. Au vu de la fixation du loyer annuel de renouvellement à la somme de 28 000 euros HC, à compter du 1er août 2021, la SCI [Adresse 8] n’aurait dû percevoir que : - 28 000 euros / 12 mois = 2 333, 33 euros par mois dont, selon le bail : *70 % hors taxes + TVA à 20 % : 1 633, 33 euros + 326, 67 euros = 1 960 euros ; *30% non soumis à la TVA : 700 euros ; soit la somme totale de 2 660 euros par mois. Il en résulte un trop-perçu pour la SCI [Adresse 8] s’établissant comme suit : - 3 375, 45 euros - 2 660 euros = 715, 45 euros ; soit sur la période du 1er août 2021 au 31 janvier 2024, la somme totale de 22 178, 95 euros (715, 45 euros x 31 mois). Ainsi, la SCI [Adresse 8] sera condamnée à restituer à la SARL Anis la somme de 22178,95 euros, arrêtée au 31 janvier 2024, au titre du trop-perçu sur les loyers commerciaux payés depuis le 1er août 2021. III. Sur les demandes accessoires En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est, sauf décision contraire motivée par l'équité ou la situation économique de la partie succombante, condamnée aux dépens, et à payer à l'autre partie la somme que le tribunal détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. En l’espèce, la SCI [Adresse 8] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, il y a lieu de condamner la SCI [Adresse 8] à payer à la SARL Anis la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, la présente décision sera assortie de l’exécution provisoire dès lors qu’aucun élément ne justifie qu’elle soit écartée. *** Les parties seront déboutées de l’ensemble de leurs autres demandes. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort, FIXE à la somme de 28 000 euros hors charges, dont 70 % hors taxes et 30 % non soumis à la TVA, à compter du 1er août 2021, le loyer annuel du bail renouvelé entre la SCI [Adresse 8] et la SARL Anis portant sur des locaux à usage commercial et d’habitation situés “[Adresse 8]”, [Adresse 2] [Localité 12] (Maine et Loire) ; CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à restituer à la SARL Anis, la somme de 22 178, 95 euros, arrêtée au 31 janvier 2024, au titre du trop-perçu sur les loyers commerciaux payés, au vu de la fixation du loyer précité à compter du 1er août 2021 ; CONDAMNE la SCI [Adresse 8] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ; CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à payer à la SARL Anis la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SCI [Adresse 8] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres demandes ; RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit ; Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le 19 Novembre 2024 par Benoît GIRAUD, Président, assisté de V. PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent jugement. Le greffier Le Juge des loyers commerciaux